Il labirinto di un mutuo o di un credito, oppure no
Thailandblog ha un nuovo blogger a Yuundai di Hua Hin. Chi è e cosa fa? Puoi leggerlo in questo post in cui si presenta ai lettori: www.thailandblog.nl/thailand/nieuwe-blogger-yuundai-stelt-zich-voor/
Se vi siete persi il suo primo articolo, potete leggerlo qui: www.thailandblog.nl/uitgaan/Visit-aan-cheese-hua-hin/
Di recente, mentre mi godevo un drink, ho avuto una conversazione con un certo numero di olandesi e un belga, falang sulle banche in Thailandia e su quale fosse il loro metodo di lavoro e su come veniva esaminata una domanda di credito o un mutuo.
Cercherò di portare un po' di chiarezza al caos e alla diversità di opinioni che sono arrivate al tavolo. All'inizio è stato possibile trarre la conclusione che una filiale di una banca e l'altra filiale della stessa banca utilizzano standard completamente diversi rispetto alla stessa domanda! Tuttavia, se questo ha a che fare con la persona che pone la domanda, o con la persona a cui viene posta, devo lasciare senza risposta.
Anche l'importo da prendere in prestito o il tasso di interesse proposto dalla banca può variare notevolmente. Quindi sembra ovvio guardarsi intorno prima di prendere una decisione.
Non solo l'archivio di documenti che devi presentare varia enormemente, ma anche l'interesse per i documenti che arrivano al tavolo. Uno lo studia molto attentamente, l'altro lo sfoglia un po'. Secondo i miei commensali, le banche non differiscono in una cosa, e cioè che controllano come sono stati adempiuti gli obblighi assunti in passato (se ce ne sono), una sorta di Thai Bureau Credit Diciamo la registrazione, il noto test BKR nei Paesi Bassi.
Un altro punto notevole è emerso se hai un partner thailandese o che gode anche di un reddito (dimostrabile), poi questo viene tenuto in considerazione dalla banca, se si possono presentare le buste paga, ma anche se chi emette queste buste paga ha superato il test di critica può sopportare un periodo di tempo più lungo.
Uno degli interlocutori ha indicato che una barista che lui conosceva e che era amata dai falang, che guadagnava facilmente 60.000 baht o anche di più in un mese di alta stagione, poteva dimostrarlo con le proprie scivolate ma non con buste paga. Che mentre un operaio di fabbrica con 17.000 baht al mese poteva farlo secondo il requisito della banca ed era quindi incluso nella richiesta di credito o mutuo.
Le proprietà registrate che vanno da un'auto, una moto o altro sono anche un gradito contributo all'agenzia di rating del credito, come garanzia o cauzione?
Tuttavia, se, secondo uno dei presenti, il partner thailandese ha un'attività in proprio da più di sei mesi ed è iscritto a uno dei servizi governativi thailandesi, una sorta di "Camera di commercio" thailandese, allora la possibilità di ottenere un credito il più alto possibile.
Anche il matrimonio con una persona registrata in Thailandia si è rivelato una delle variabili favorevoli per la richiesta di finanziamento bancario.
L'acquisto di una casa già abitata ha fruttato un mutuo ipotecario notevolmente inferiore, solo il 50%, rispetto a una casa in e come progetto di nuova costruzione.
Insomma, queste sono “solo” alcune esperienze che arrivano sul tavolo, che possono essere uno stimolo per i lettori che hanno una domanda del genere sul finanziamento di un'auto o sul mutuo per una casa.
Con la raccomandazione di tenere conto della reazione a questo articolo nella tua considerazione personale.
La conversazione e la pubblicazione sembrano essere motivate dalla domanda: come e dove posso ottenere il massimo dei crediti?
Questo di per sé non è sorprendente. La ricerca di una casa inizia spesso con la domanda: Quanto posso prendere in prestito?
Tuttavia, dubito che le persone si rendano sufficientemente conto che ponendo questa domanda, stai effettivamente lasciando che qualcun altro determini quanto (o quanto poco) hai ancora da vivere, perché ovviamente gli interessi e il rimborso devono essere pagati.
L'importo massimo del credito, che ti lascia con un importo mensile liberamente disponibile che il creditore pensa che non ti metterai (solo) nei guai, è spesso - quasi automaticamente - anche il budget.
Penso che l'automaticità sia sbagliata.
Non penso che le persone falangali (tranne gli americani) possano comprare una casa/abitazione e quindi non possano accendere un mutuo su quella casa. È possibile per il falang, in conformità con la legislazione TH, acquistare un condominio e contrarre un prestito per tale acquisto. Anche se quel prestito non è mai al 100%. Spesso si applica anche un criterio di età.
Tramite Google è un gioco da ragazzi leggere la legislazione completa in merito tramite il "Condominium Act".
A mio parere, non è nemmeno il caso in TH che un'ipoteca in TH abbia la stessa portata di NL. In molte reazioni su banche e prestiti si ragiona come matti, e si parte dai principi della BN, come se fossero gli stessi in TH e offrissero la stessa protezione.
Tuttavia: in TH non esiste una tutela speciale del consumatore. Ad esempio: nei Paesi Bassi, dopo la firma dell'atto di acquisto e di ipoteca da parte del notaio, ecc., l'acquirente diventa proprietario dell'immobile acquistato. Questo non è il caso del TH. In TH, dopo aver concluso l'atto di mutuo
inquilino del proprio stabile. La rata mensile del mutuo è l’affitto che paghi. Inoltre: TH non dispone di un notaio che vigila sui vari atti e sul rispetto delle procedure applicabili. E in TH chiunque può agire come broker. Il fatto che talvolta nell'acquisto sia coinvolto un avvocato non significa che questi rappresenti gli interessi dell'acquirente. Anzi.
In TH, tutti i prestiti sono contratti di acquisto rateale. E con l'acquisto rateale, sei solo il proprietario quando l'ultimo baht è stato pagato. Solo allora sei il proprietario della proprietà acquistata. Se non effettui il pagamento (rata), la banca confischerà la tua proprietà. Che sia un motorino, un'auto, un condominio, un PC o un iPad. Non puoi reclamare le rate già pagate, né puoi vendere la tua proprietà (dopo tutto, è di proprietà della banca) per pagare il resto del prestito. Non puoi fare niente! Solo dopo il pagamento dell'ultimo bagno puoi fare quello che vuoi con la tua proprietà acquisita!.
In caso di mancato pagamento, la banca avrà così incassato il totale di tutte le rate mensili già pagate, e per di più la banca avrà la piena disponibilità dell'immobile. La banca non ha fretta di venderlo. A volte sono già stati guadagnati molti soldi. La rivendita arriverà. In altre parole: in caso di mancato pagamento, devi consegnare il bene sul posto e subito oppure lasciare casa e focolare. Il giudice non è necessario perché il bene (im)mobile è di proprietà della banca, e tu non puoi far fronte agli obblighi.
Nota bene: con i normali acquisti rateali o con contratti di locazione, la banca a volte entra in possesso dell'immobile dopo 3 avvisi di mora, ma l'acquirente è comunque contrattualmente obbligato al pagamento dell'ultima rata. È possibile contrarre un nuovo prestito per questo scopo. Solo allora puoi farlo di nuovo bene.
Se qualcuno ha acquistato un edificio, ad esempio un condominio, con denaro preso in prestito, dopo il pagamento completo di tutte le rate mensili, riceverà la prova di ciò, inoltre la banca preleverà il chanoot dalla cassaforte. Con cui quella persona è registrata come proprietario dopo la registrazione presso l'Ufficio del Territorio. Questo è anche il caso di un'auto: dopo il pagamento dell'ultima rata riceverai formalmente i documenti blu dell'auto/libretto blu dell'auto. Bene, penso: abbastanza foraggio per la discussione!
Ero già stupito dalla storia, a partire dall'inizio di questo post.
Come il sig. Soi descrive la sua storia, questa si avvicina alla realtà.
Quando un tailandese compra una casa a credito, l'atto di proprietà di Chanot è nella cassaforte della banca.
Io (quindi mio marito tailandese) ho acquistato il terreno e la casa accanto a noi 6 anni fa.
Abbiamo dovuto aspettare un po' all'ufficio fondiario locale prima che l'impiegato della banca arrivasse con il chanot.
Perché i miei vicini all'epoca, come si è scoperto, avevano anche un mutuo.
Anche in caso di mutuo prestito, cioè con un altro tailandese che abbia soldi, viene consegnato al prestatore lo Chanot o, nel caso dei veicoli, il libretto di proprietà blu per le auto o il libretto di proprietà verde per moto e ciclomotori.
Questo, ovviamente, significa che il creditore vuole una certa certezza, perché molto spesso non c'è rimborso.
Ecco perché ci sono molte motociclette in vendita di cui il proprietario, diciamo, non può mostrare un libro verde.
Quindi fai attenzione prima di acquistare qualcosa.
Jan Beute.
@ Soi, ha senso. Possiedi il bene in questione solo quando TUTTO è stato pagato. Anche se, anni fa, ho venduto un pick-up mentre era ancora finanziato. L'acquirente ha pagato il resto del debito (200.000) e ho ricevuto il libretto di registrazione, questo è stato fatto con il permesso della finanza. Poi a Bang Lamung e trasferito al nome dell'acquirente, un tailandese. Mi sono rimasti 100.000 su quello che l'acquirente mi ha pagato come resto dell'affare.
A Bangkok esiste una società specializzata in prestiti agli stranieri (Farangs), la MBK Finance, che fa parte del grande magazzino di Bangkok.
Dipartimento rapporti di garanzia MBK
8 piani MBK Center, 444 Phayayhai Rd, Wangmai, Pathumwan. Bangkok 10330
Tel: +66 (0) 262- 7877 Il nostro referente era Stuart Maxwell Foulkes
Una volta ci hanno aiutato con un mutuo temporaneo (50%) su un appartamento, che ha funzionato bene. Un sacco di scartoffie ovviamente e devi anche avere un passato pulito.
Ciao Yuunday,
Se leggi tutto in questo modo, hai ancora voglia di comprare qualcosa o leggere denaro.
Sappiamo tutti che la maggior parte dell'avvocato dei gentiluomini è a portata di mano con il thailandese attraverso un bel moorkop con una tazza di tè.
Supponiamo che io voglia comprare un condominio, diciamo 5 milioni, ma non voglio vendere la mia casa, che ovviamente è stata pagata per intero.
Quale tasso di interesse dovrei aspettarmi per quei 5 milioni?
Ho sentito tante storie/percentuali sulle scimmie.
Oltre il 20%.
So che è impossibile dirlo con esattezza, ma cosa pensare???
LUISA
Louise, comprare qualcosa e prendere in prestito denaro perché di solito nasce dalla mancanza di denaro o. non dispongono di fondi propri sufficienti.
I prestatori di denaro in Thailandia hanno le proprie regole e non sono paragonabili a quelle in NL.
Se prendi un prestito, conosci le regole, se non le trovi accettabili, non prendi in prestito e non puoi comprare.
Finché soddisfi le regole e le condizioni concordate, non devi avere il nervosismo.
In Thailandia le cose sono molto sotto controllo, gli istituti di credito non hanno alcuna tolleranza lì, ma sì, non fa eccezione il fatto che i debitori tailandesi scompaiano e lascino andare le cose.
Per quanto riguarda la tua domanda quale potrebbe essere il tasso di interesse per l'acquisto di un condominio, che dipende tanto dalla tua situazione personale, dall'età, dalla sicurezza e dalla continuità del reddito, dall'oggetto che vuoi offrire in garanzia e dalla politica diversa per banca, che puoi scoprilo solo andando a fare shopping.
Successo.
Nico B
Nella sua risposta, Soi descrive tutto così com'è, e anche le banche thailandesi addebitano costi diversi quando determinano l'interesse.
Se acquisti un'auto e vuoi calcolare gli interessi del prestito / rimborso e utilizzare per questo un programma NL / B, ti ritroverai con un importo inferiore rispetto al calcolo di una banca thailandese. Parlo per esperienza e tutti possono fare il test da soli
Eddy, quello che dici è corretto.
Non insolito, compra un'auto, prezzo THB 500.000, l'interesse sembra allettante, 5%, interessi e periodo di rimborso 5 anni.
Ma poi il periodo mensile di interesse + rimborso sarà il seguente: da 500.000 a 5%/anno. X 5 anni = 125.000 + la somma capitale di 500.000 è 625.000 : 60 mesi = THB 10.400, arrotondati a 10.500 al mese.
Che in realtà ammonta a circa il doppio del tasso di interesse rispetto all'apparentemente allettante 5%, ripaghi già parte del prestito dalla prima rata mensile, mentre non è prevista alcuna riduzione del tasso di interesse.
Nico B
@NicoB, anche questo è vero ed è per questo che ho venduto anche il mio pick-up finanziato. Era il mio primo qui e ho scoperto quell'interesse solo quando io, o noi, lo avevamo già finanziato. Anni fa.
Beh, non tutto deve funzionare come nei Paesi Bassi.
Ma d'altra parte, non troverai un prestito personale nei Paesi Bassi con un tasso di interesse del 5%, ma piuttosto del 14%.
Quindi resta da vedere se i due differiscono così tanto l'uno dall'altro e quale dei due è più economico.
Come sempre le reazioni più diverse possibili. La più vicina alla realtà è quella di Soi. A quanto pare ci sono persone qui che confondono un mutuo ipotecario con un prestito privato. Dopotutto, non puoi contrarre un mutuo ipotecario per un'auto, una moto o qualsiasi altro bene mobile. Non in Tailandia, non nei Paesi Bassi e non in Belgio.
La descrizione "contratto di acquisto rateale" sta semplicemente rinominando il bambino. Se non paghi il tuo debito ipotecario nei Paesi Bassi e/o in Belgio, anche la banca metterà le mani sulla proprietà. In caso di veri e propri difetti, viene quindi effettuata una vendita "forzata". Se l'importo della vendita non supera l'importo del prestito, al moroso resterà un debito residuo che dovrà essere ulteriormente estinto. La grande differenza, rispetto a quanto ho letto qui nella spiegazione di Soi, sta nel fatto che l'importo già rimborsato viene addebitato e apparentemente non in Thailandia??? Tieni presente che nei primi anni vengono pagati solo gli “interessi” e nessun capitale. La riduzione del capitale inizia solo quando gli interessi sono stati ripagati e con una durata di 20 anni, che corrisponde all'incirca ai primi 5 anni.
Come Farang, non inizierei a prendere un mutuo ipotecario in Tailandia. Il problema dei diritti di proprietà gioca un fattore di incertezza troppo grande per il futuro.
LS Lung Addie
Mi sono imbattuto nell'intera questione relativa a TH e mutuo negli ultimi mesi dopo che un nipote di mia moglie ha dichiarato di voler vendere la sua proprietà per una persona più grande e di aver incontrato una clausola penale durante il pagamento del mutuo ipotecario. Aveva vissuto lì solo per poco tempo, quindi vendere la proprietà entro 5 anni gli darà quindi quella voce di costo in più.
Tranne che nei Paesi Bassi un mutuo conferisce semplicemente a qualcuno i diritti di proprietà, in TH ciò non è dovuto alla natura di vendita rateale del prestito, e la clausola penale è un diverso tipo di differenza. Nei Paesi Bassi ciò è avvenuto per immobili per i quali era stato concesso un sussidio o un premio statale o comunale, premio guadagnato ad esempio con l'obbligo di restare lì per 12 anni. Nei Paesi Bassi oggi vengono venduti molti immobili del settore locativo (comunale), per cui è stabilito dal notaio che la rivendita può essere effettuata solo dopo un anno, dato il valore di acquisto comparabile inferiore.
Con il nipote, la durata del suo mutuo/acquisto rateale è di 30 anni e l'importo del prestito più gli interessi è diviso in 360 parti. Comparativamente, nei primi anni vengono pagati più interessi che, ad esempio, nella seconda metà del mandato, ma questo gli offre notevoli vantaggi nella sua dichiarazione dei redditi. Quasi tutti i pagamenti di interessi sono deducibili dalle imposte dovute al TH Fiscus, come avveniva in precedenza in NL. In breve: in questo senso, questo sistema è quasi del tutto simile al mutuo vitalizio noto nei Paesi Bassi. In TH vale anche che l'accumulo del rimborso avvenga durante il periodo e che gli interessi non vengano pagati solo nei primi anni, come suggerito da un commentatore.
La differenza tra mutuo e locazione locativa risiede quindi nello status di “proprietà”. Nei Paesi Bassi diventi proprietario anche per legge tramite un mutuo. Con tutte le gioie e gli oneri. In TH non sei tu il proprietario, lo è la banca. Nessun piacere per te. Finché trasferisci le rate mensili, non importa. Solo se non puoi più pagare e stai pensando di vendere, in modo da poter saldare il tuo debito residuo con il prezzo di vendita e, si spera, averne ancora qualcosa in più, in modo che risulti che non hai pagato tutti quei mesi inutilmente: guarda , allora la banca porrà fine a tutto ciò. L’eventuale valore aggiunto non spetta al “venditore”, ma alla banca. E tutte quelle rate mensili le aveva già incassate. Vedi qui la grande differenza tra mutuo e acquisto rateale, che non si tratta solo di “dare un nome diverso al bambino”. Dopotutto, una radio non è solo una stazione di trasmissione. Vedi qui anche la risposta alla domanda sul perché i prestiti in TH sono così comuni e comuni. Una banca ne trae quasi sempre vantaggio. Ora diventa chiaro il motivo per cui molti tailandesi, quando non sono in grado di pagare, si arrendono, rinunciano a Maarten e basta. A volte con il sole del nord. Si è solo perdenti, nulla si condivide, tutto è perduto, nulla è all'orizzonte.
Mio nipote, con un ottimo lavoro e una paga corrispondente, ha pagato un extra ogni mese dall'inizio del trimestre. Non gli interessi, ma l'importo del prestito. Contrariamente a quanto affermato, l'importo del prestito si è ridotto ogni mese. Le rate mensili sono state poi adeguate ogni sei mesi. Ora che rutta così bene, Will; lo mostra e vive più grande. Aggiunge quella multa, e che con essa scompare anche il vantaggio del riscatto: se la prende per giunta. Del resto: chi ce l'ha largo, lo lasci largo!
Oh beh, niente di tutto ciò ha importanza. Per un farang, a parte un americano, un mutuo per una casa è quasi fuori portata. A meno che non acquisti un condominio, la cui transazione ha un'ampia legislazione. Con cui i diritti di proprietà e il fattore (incertezza) sono legalmente garantiti. Ma se e come puoi lasciare un condominio ai tuoi figli? Questa è un'altra storia!