Veel buitenlanders weten niet dat er een belangrijke voorwaarde geldt als je in Thailand een condominium op je eigen naam wilt kopen. De Thaise wet maakt het mogelijk, maar alleen als je aan een aantal strikte eisen voldoet. Wie zich goed voorbereidt, voorkomt vertragingen of problemen bij de overdracht.
Buitenlanderquotum en eigendomsrecht
Volgens de Condominium Act mag maximaal 49 procent van de totale vloeroppervlakte van een condo-gebouw in buitenlandse handen zijn. Wil je als buitenlander eigenaar worden, dan moet er binnen dat quota nog ruimte beschikbaar zijn. Controleer dit altijd voordat je een koopcontract tekent.
Het geld moet uit het buitenland komen
De belangrijkste voorwaarde is dat het aankoopbedrag rechtstreeks vanuit het buitenland naar Thailand wordt overgemaakt. Dat moet in vreemde valuta gebeuren, waarna de Thaise bank het omzet in baht.
Stel dat je condo 300.000 Amerikaanse dollar kost. Dat bedrag moet volledig vanuit je thuisland, bijvoorbeeld de VS of een Europees land, worden overgemaakt.
Bankverklaring en vermelding van het doel
Na de overboeking vraag je bij je Thaise bank om een officiële bevestiging dat het geld uit het buitenland komt. Dit document, vaak een Foreign Exchange Transaction Form (FET) of een bankbrief, is verplicht om de overdracht bij het Land Office te kunnen registreren.
Zorg dat in de omschrijving van de transactie duidelijk staat dat het geld bedoeld is voor de aankoop van een specifieke condo-unit, inclusief het nummer van de unit.
Overdracht bij het Land Office
Op de dag van overdracht neem je alle benodigde documenten mee:
- Paspoort.
- FET of bankverklaring.
- Koopcontract.
- Bewijs van betaling.
Bij de registratie wordt jouw naam als eigenaar op de titelakte (Chanote) gezet.
Belastingen en bijkomende kosten bij aankoop (2025)
Bij de overdracht van een condo in Thailand komen de volgende kosten kijken:
- Overdrachtsbelasting: 2% van de door de overheid vastgestelde waarde van het onroerend goed.
- Specifieke bedrijfsbelasting: 3,3% (alleen als de verkoper het pand minder dan vijf jaar in bezit had en het als bedrijfsmatig bezit wordt gezien).
- Zegelrecht: 0,5% (van toepassing als de specifieke bedrijfsbelasting niet geldt).
- Inkomstenbelasting voor de verkoper: berekend over de getaxeerde waarde, volgens een progressief tarief (bij particulieren) of vast 1% (bij bedrijven).
In de praktijk wordt vaak afgesproken dat koper en verkoper bepaalde kosten delen, maar dit moet altijd zwart-op-wit in het koopcontract worden vastgelegd.
Belangrijke tips
- Controleer voor de koop of het foreigner quota nog niet is bereikt.
- Maak het volledige bedrag in één keer over om problemen met bewijsstukken te voorkomen.
- Vermeld altijd duidelijk het doel van de overboeking.
- Kies een bank die ervaring heeft met FET-documenten voor vastgoedtransacties.
- Spreek vooraf duidelijk af wie welke belastingen en kosten betaalt.
Met deze stappen en kennis van de bijkomende kosten kun je als buitenlander legaal en veilig een condo in Thailand kopen op je eigen naam, zonder tussenkomst van een Thaise partner of bedrijf.
Over deze blogger
-
Dit artikel is geschreven en gecontroleerd door de redactie. De inhoud is gebaseerd op persoonlijke ervaringen, meningen en eigen onderzoek van de auteur. Waar relevant is er gebruikgemaakt van ChatGPT als hulpmiddel bij het schrijven en structureren van teksten. Hoewel er zorgvuldig wordt omgegaan met de inhoud, kan niet worden gegarandeerd dat alle informatie volledig, actueel of foutloos is.
De lezer is zelf verantwoordelijk voor het gebruik van de informatie op deze website. De auteur aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele schade of gevolgen die voortvloeien uit het gebruik van de geboden informatie.
Lees hier de laatste artikelen
Expats en pensionado3 oktober 2025Uitnodiging Meet & Greet Receptie en Consulair Loket in Chiang Mai, 27-29 oktober 2025
Nieuws uit Thailand3 oktober 2025Dreiging van overstromingen in centraal Thailand door stijgend waterpeil Chao Phraya
Nieuws uit Thailand3 oktober 2025Nederlander (77) opnieuw gearresteerd voor kinderhandel in Pattaya
Vliegtickets3 oktober 2025Thai AirAsia breidt netwerk uit met nieuwe binnenlandse routes vanaf Suvarnabhumi
Ik kocht vorige maand een condo die ik in Europa betaald heb aan een Europeaan. Ik heb de chanote (eigendomstitel) in mijn bezit. Het verplicht bankdocument is te koop in ieder advocatenkantoor voor ca 650€ afhankelijk vd waarde van de condo.
Hoe kan je controleren of het foreigner quota bereikt is en waar controleer je dat?
Als het quota nog niet bereikt is en de condo staat op naam van een Thai kan die dan overgezet worden op een foreigner naam en zo ja zijn daar kosten aan verbonden en aan wie moeten die dan eventueel betaald worden?
Even een paar kanttekeningen bij dit artikel.
Geld overmaken hoeft niet in vreemde valuta maar kan gewoon in THB. (WISE)
Verder vraag ik me af hoe je vandaag de dag het hele bedrag in een keer kunt overmaken gezien de beperkingen van de meeste banken 25 of 50 k is per transactie.
Heb in het verleden 3 miljoen thb overgemaakt in 2 porties, was bij de thaise bank (FET) geen probleem.
Beste Tooske,
Ik kan alleen van de RABO bank spreken. Die kan ik bellen (via de app) en vragen om mijn limiet voor een bepaalde periode te verhogen. Dan kan je elk bedrag (waarvoor je banksaldo toereikend is) in één keer overmaken.
Beste Refactie,
En hoe verloopt het proces als je al jaren in Thailand woont en je je condo verkoop en een andere condo aankoopt?
Bovenstaand verhaal gaat alleen over nieuwkomers die hun 1st condo willen aanschaffen.
Nooit geweten dat je inkomstenbelasting moet betalen over de getaxeerde waarde.
Stel mijn condo verkoop ik voor 3 miljoen, met getaxeerde waarde van 2.2 miljoen.
Ik heb ‘m 20 jaar in bezit.
Berekening inkomstenbelasting:
Bij 20 jaar bezit mag je 40% aftrekken, dus 60% van de waarde wordt belast.
Belastbare waarde = 2.200.000 × 60% = 1.320.000 baht.
0 – 150.000 0% 0
150.001 – 300.000 5% 7.500
300.001 – 500.000 10% 20.000
500.001 – 750.000 15% 37.500
750.001 – 1.000.000 20% 50.000
1.000.001 – 1.320.000 25% 80.000
Totale inkomstenbelasting 195.000 baht.
(Als je nu ook nog dat jaar belaste normale inkomsten hebt, zou die gehele belastbare waarde in de 2 hoogste schijven kunnen vallen?? Maar goed, met de nieuwe belastingregels is je ingebrachte normale inkomen dan weer belastingvrij in jaar 1 en 2 van binnenbrengen.)
Transfer fee: 2% van 2.2 miljoen = 44.000 baht
Stamp duty 0.5% van 2.2 miljoen = 11.000 baht
Totaal 228.000 baht.
Daarbij nog 5% voor de makelaar over de verkoopwaarde (soms 3%) = 150.000.
Totaal 378.000 baht (12.6% van 3 miljoen).
Beste kees, jouw berekening klopt niet: in jouw voorbeeld van 20 jaar bezit, is er een belastbaar bedrag van 60%. B2.200.000×60%=B1.320.000 baht. Dit is inkomen over het totaal aantal jaren bezit.
B1.320.000 gedeeld door 20 jaar maakt B66.000 per jaar. Dit bedrag tel je op bij jouw andere inkomen(s)
In de Thaise belastingwetgeving voor eigenaren die hun onroerend goed langdurig in bezit hebben en vervolgens verkopen gelden de artikelen 40/8 en 48/4. https://www.rd.go.th/english/37749.html#section48ter
Het Koninklijk Besluit nr. 475 van 2551 (B.E. 2008) bevat de specifieke tabel en formule voor het berekenen van de “aftrekbare kosten” op basis van het aantal jaren van bezit. Het is in dit Koninklijk Besluit dat de percentages en de berekeningsmethode zijn vastgelegd, waaronder dus de korting van 40% bij 20 jaar bezit. Deze percentages en de methode om het jaarlijkse inkomen te berekenen, worden door de Land Office gebruikt om de inkomstenbelasting (withholding tax) te bepalen op het moment van de eigendomsoverdracht.
Kortom: KB 475 implementeert een berekeningsmethode betreffende art 48(4) Thai Tax Law, en wel zodanig dat buitenlandse “jan” en Thaise “alleman” er gunstig uitkomen.
Overige kosten: Transfer Fee (overdrachtsbelasting): 2% van de getaxeerde waarde. 2.200.000×2%=44.000 baht. Wordt veelal door koper en verkoper samen betaald.
Stamp Duty (zegelrechten): aangezien de woning langer dan vijf jaar in bezit is (geeest), geen Special Business Tax, maar de Stamp Duty: 2.200.000×0.5%=11.000 baht.
Makelaarscourtage: Vaak 3% van de verkoopprijs: 3.000.000×%=90.000 baht.
Frans J, haal je nu withholding tax en income tax niet door elkaar? Withholding tax is te vergelijken met de NL loonbelasting en de BE roerende voorheffing, en die wordt ergens mee verrekend: met de inkomstenbelasting.
Waarmee wordt de Thaise WHT verrekend? Of wordt die niet verrekend en is dat eindheffing dus het bedrag dat je moet betalen vanwege de verkoop van jouw condo?
Wat gebeurt er als mijn condo niet meer maar minder opbrengt dan de aankoopprijs van toen. Krijg ik dan geld toe (al weet ik vermoedelijk het antwoord al…)
Ik heb al veel geld in Thailand.
In de loop van 25 jaar hierheen gebracht en gespaard.
Heb alleen niet meer die overboekingspapieren
Kan ik daar ook een condo van kopen.