Beste lezers,
Ik wil een huis kopen in Thailand, maar eigenlijk is het natuurlijk een 30-jarig leasecontract, omdat we weten dat buitenlandse mensen geen land kunnen bezitten in Thailand.
Dus als de NL Belastingdienst vraagt: heeft u een tweede woning in het buitenland? Kan ik zeggen: “Nee, want ik heb een 30 jaar-huurcontract en ben officieel niet de eigenaar van het land.”
Dit kwam zomaar bij mij op en ik vraag mij af of dit zo is?
Met vriendelijke groet,
Paul
Redactie: Heb je zelf een vraag aan de lezers van Thailandblog? Gebruik het contactformulier.
Maar de woning is wel van jou toch, alleen de grond niet?
Paul, je zegt toch zelf dat je het huis koopt. Dus ben je eigenaar van een 2e woning in TH. Jouw redenering: ik koop een huis, maar zeg tegen de belastingdienst dat ik 30 jaar lease, klopt dus niet. Want je leaset slechts de grond onder dat huis. Het antwoord aan de belastingdienst is aldus: ja, ik ben eigenaar van een 2e huis, maar de grond eronder is voor 30 jaar gehuurd.
En dan zijn er in Thailand nog haken en ogen: dat huis is jou eigendom, en daar krijg je een eigendomsbewijs van. (Registratie bij de Land Office). De grond blijft eigendom van de lease-gever. Na 30 jaar vervalt jouw gebruiksrecht op dat stuk grond (bewoning), en dat gebruik van de grond gaat terug naar de eigenaar.
De grondeigenaar is niet verplicht om de lease te verlengen. Een belofte daartoe, en zelfs een artikel daaromtrent in het lease-contract is juridisch nietig. De grondeigenaar zou kunnen eisen dat je het huis verwijdert of kan proberen het huis op te eisen. Dit maakt het recht op het huis na de leasetermijn kansloos. Tenzij je van tevoren en in het contract vastgelegd hebt onderhandeld dat de grondeigenaar overgaat tot aankoop van jouw huis, als je eerder de lease beëindigt, of na die 30 jaar vertrekt. Hou er verder rekening mee dat afbreken en opruimen van jouw huis kosten met zich meebrengt die op jou neerkomen. Jij betaalt, want jij dient de grond in de oude staat terug te geven, tenzij anders bepaald.
Kijk dus uit met wat je wilt, en bedenk dat je in TH enkel het kortste eind in handen hebt.
Paul, vooreerst is naar mijn mening jouw opmerking over ‘buitenlandse mensen’ onjuist. Grond kopen in Thailand is voorbehouden aan mensen met de Thaise nationaliteit en hun woonplaats is naar mijn mening niet relevant.
Je gaat een huis ‘kopen’ op basis van langlopende huur. Is het een huis of een condo? Bij een condo, wat wij een appartement noemen, heb je wel bezit van (een deeltje van) de ondergrond en daarom zijn er regels ten aanzien van de verdeling Thai/Farang.
Maar laat ik uitgaan van een (half)vrijstaand huis of een rijtjeshuis.
Huur, schrijf je. Maar er kan ook sprake zijn van recht van opstal of van vruchtgebruik. Artikel 6 van het huidige verdrag komt dan in zicht waarbij ik aanteken dat er een nieuw verdrag komt per 1-1 aanstaande of een of twee jaar later. Ik denk dat ze 1-1 a.s. niet halen. Maar er komt sowieso een nieuw verdrag en wat daarin staat over onroerende zaken is uiteraard niet bekend.
De verdragsbepalingen
Onroerende zaken in Thailand worden in het huidige verdrag behandeld in artikel 6 en artikel 14.
Artikel 6 lid 1 en 2:
Inkomsten uit onroerende goederen mogen worden belast in de Staat waar deze goederen zijn gelegen.
De uitdrukking „onroerende goederen” heeft de betekenis die daaraan wordt toegekend door de wetgeving van de Staat waar de desbetreffende goederen zijn gelegen. De uitdrukking omvat in ieder geval de goederen die bij de onroerende goederen behoren, levende en dode have van landbouw- en bosbedrijven, rechten waarop de bepalingen van het privaatrecht betreffende de grondeigendom van toepassing zijn, vruchtgebruik van onroerende goederen en rechten op veranderlijke of vaste vergoedingen ter zake van de exploitatie, of concessie tot exploitatie, van minerale aardlagen, bronnen en andere natuurlijke rijkdommen; schepen en luchtvaartuigen worden niet als onroerende goederen beschouwd.
Artikel 14 Vermogenswinsten:
Voordelen verkregen uit de vervreemding van onroerende goederen, zoals omschreven in artikel 6, tweede lid, mogen worden belast in de Staat waar deze goederen zijn gelegen.
Het hangt dus helemaal af van wat jij nu eigenlijk ‘koopt’. Is dat alleen huur van grond waar een huis op staat? Of koop je echt dat huis, dus die hoop stenen? Zit er vruchtgebruik op (onroerend), recht van opstal of alleen huur? Of is het een condo en die is onroerend want je hebt rechten op een stukje ondergrond.
Jij hebt een onroerende zaak in TH?
Ingeval jij een onroerende zaak, grond of een condo, kunt kopen beschermt het huidige verdrag je tegen heffing in NL. Ook vruchtgebruik valt in dit artikel onder het begrip ‘onroerend’. Daarentegen mag Thailand heffen als het als bron van inkomen wordt gezien.
Je moet de woning wel opgeven in box 3, tegen marktwaarde of anders tegen de prijs die jij hebt opgeofferd, en gelijk vrijstelling claimen op grond van het verdrag met Thailand. Zie: https://www.jongbloed-fiscaaljuristen.nl/emigratie/vakantiewoning_buitenland/tweede_woning_buitenland/
Jij hebt een roerende zaak in TH?
Die behoort in box 3 voor de marktwaarde die het heeft, of tegen het door jou opgeofferd bedrag. Ik verwacht dat je een beroep op het verdrag kunt doen en dat NL reductie verleent. Zie deze link: https://financialfocus.abnamro.nl/wonen/belastingaangifte-tweede-huis-in-het-buitenland/
Maar dit weet ik niet zeker omdat je slechts een hoop stenen hebt gekocht die dan wel van jou zijn maar, verlaat je dat huis, dan is dat ineens (weer) eigendom van de eigenaar van de grond.
Tenslotte
Ik ken jouw plannen niet; weet ook niet hoe vaak en hoe lang je in TH bent. Maar ga je ‘pendelen’ zoals acht maanden TH en vier maanden NL dan waarschuw ik je nu reeds voor het (nieuwe) woonplaatsartikel in het (nieuwe) verdrag. Het bezitten, in eigendom of huur van een woonst in beide landen, kan jouw woonplaats naar de regels van verdrag wijzigen. Dat kan gevolgen hebben voor het recht op een zorgpolis.
Beste Eric,
Is er al ergens een concept tekst van het nieuwe verdrag beschikbaar?
Ferry, het nieuwe verdrag ligt op de ambassade op handtekeningen te wachten maar het is pas openbaar als het ondertekend en aanvaard is door beide parlementen.
Werk met een vennootschap (uiteraard hebben ook daarin de Thaien een meerderheid dus maak je meteen ook een contract tussen jou en die vennootschap) die zowel de grond bezit (in eigendom !) als de woning.
Alain, vraagsteller wil duidelijk ontsnappen aan Box 3 heffing. Denk jij dat de aandelen in die vennootschap niet belast zijn in Box 3?
Het is in Thailand illegaal om via een Limited Company op te richten waarbij de Thaise aandeelhouders in feite ‘nominees’ zijn (stromannen) die handelen namens de buitenlander, zonder echte investering of controle. De Thaise autoriteiten treden hiertegen op, omdat de handelwijze wordt gezien als een omweg om toch als buitenlander grond te verwerven. Als een dergelijke constructie wordt ontdekt, kan de aankoop van grond en huis nietig worden verklaard, met een fikse boete toe. Ook de Thai ‘nominees’ zijn strafbaar.
https://www.nationthailand.com/news/politics/40053458
Hi erik, lees ik het goed dat het woonplaatsartikel wordt aangepast. Ik wil ook gaan pendelen om niet in Nederland belast te worden. Eerder had ik begrepen dat als je je huis aanhoud in Nederland de Nederlandse belastingdienst je nog steeds kan aanmerken als binnelands belasting plichtige ongeacht dat je het grootste gedeelte van de tijd in Thailand woont. Kun je iets meer uitwijden over het woonplaatsartiel in de nieuwe regeling waar U het over hebt.
Evert, ik weet niet wat in dat nieuwe verdrag staat. Dat is geheim tot het is aanvaard. Als het verdrag er is start ik hier een reeks artikelen om dat verdrag uit te leggen.
Je emigreert, of je emigreert niet. In het laatste geval blijf je in NL wonen en hou je vakanties in een ander land. Je zorgt dat je in NL ingeschreven blijft en dat betekent tenminste vier maanden in NL zijn. Dan heb je ook recht op een zorgpolis; dat is de hoofdregel. Je hebt recht op een zorgpolis als je voldoet aan de wetgeving in de zorgverzekeringswet en het woonplaatsbegrip is daar gekoppeld aan het woonplaatsbegrip in de Wet langdurige zorg.
Maar dat is niet heilig. Er kunnen zulke omstandigheden zijn dat twijfel ontstaat aan jouw woonplaats en een van de bloglezers kan daar over meepraten. Ook bij wat wij ‘emigratie’ noemen kunnen twijfels ontstaan en dat kan zelfs betekenen dubbele belastingplicht. Wijlen Lammert de Haan heeft daar een advies over geschreven hier: https://www.thailandblog.nl/expats-en-pensionado/van-welk-land-ben-jij-fiscaal-inwoner/
Het hangt af van het geheel van feiten en omstandigheden of je als binnen- of buitenlands belastingplichtige wordt aangemerkt. Je huis in NL aanhouden kan een van de twistpunten zijn; staat het klaar voor je, of is het langdurig en marktconform verhuurd?
Laten we eerst dat nieuwe verdrag eens afwachten en ik verwacht dat eerlijk gezegd niet meer per 1-1 aanstaande. Maar je weet maar nooit…