المتاهة إلى الرهن العقاري أو الائتمان ، أم لا
Thailandblog لديه مدون جديد في Yuundai من Hua Hin. من هو وماذا يفعل؟ يمكنك قراءة ذلك في هذا المنشور حيث يقدم نفسه للقراء: www.thailandblog.nl/thailand/nieuwe-blogger-yuundai-stelt-zich-voor/
إذا فاتتك مقالته الأولى ، يمكنك قراءتها هنا: www.thailandblog.nl/uitgaan/Visit-aan-cheese-hua-hin/
مؤخرًا ، بينما كنت أستمتع بمشروب ، أجريت محادثة مع عدد من الهولنديين وبلجيكي فالانج حول البنوك في تايلاند وطريقة عملهم ، وكيف تم النظر في طلب للحصول على ائتمان أو رهن عقاري.
سأحاول توضيح الفوضى وتنوع الآراء التي ظهرت على طاولة المفاوضات. في وقت مبكر كان من الممكن استنتاج أن أحد فروع البنك والفرع الآخر لنفس البنك يستخدمان معايير مختلفة تمامًا فيما يتعلق بنفس السؤال! ومع ذلك ، سواء كان ذلك يتعلق بالشخص الذي يطرح السؤال ، أو الشخص الذي يتم سؤاله ، يجب أن أترك بلا إجابة.
قد يختلف المبلغ الذي سيتم اقتراضه أو سعر الفائدة المقترح من قبل البنك بشكل كبير. لذلك يبدو من الواضح أن تتسوق قبل اتخاذ القرار.
لا يقتصر الأمر على اختلاف متجر الأوراق التي تحتاج إلى إرسالها بشكل كبير فحسب ، بل يتفاوت أيضًا الاهتمام بالأوراق التي تظهر على الطاولة. شخص واحد يدرسها بعناية شديدة ، والآخر يتخللها قليلاً. وفقًا لرفاق طاولتي ، لا تختلف البنوك في شيء واحد ، وهذا هو أنها تختبر كيفية الوفاء بالالتزامات التي تم الدخول فيها في الماضي (إن وجدت) ، وهو نوع من مكتب الائتمان التايلاندي لنفترض التسجيل ، اختبار BKR المعروف في هولندا.
ظهرت نقطة أخرى ملحوظة إذا كان لديك شريك تايلاندي أو يتمتع أيضًا بدخل (يمكن إثباته) ، فسيأخذ البنك ذلك في الاعتبار ، إذا كان من الممكن تقديم قسائم الرواتب ، ولكن أيضًا ما إذا كان الشخص الذي أصدر قسائم الراتب قد اجتاز الاختبار من النقد.يمكنه الصمود لفترة أطول من الزمن.
أشار أحد المحاورين إلى أن فتاة البار التي اعتادت أن تكون معروفة له والتي كانت محبوبة من قبل الصقور ، والتي تكسب بسهولة 60.000 ألف بات أو أكثر في شهر من موسم الذروة ، يمكن أن تثبت ذلك من خلال زلاتها الخاصة ولكن ليس باستخدام قسائم الراتب. هذا في حين أن عامل المصنع الذي يتقاضى 17.000 بات شهريًا يمكنه القيام بذلك وفقًا لمتطلبات البنك ، وبالتالي تم تضمينه في طلب الائتمان أو الرهن العقاري.
العقارات المسجلة التي تتراوح من سيارة أو دراجة نارية أو غير ذلك هي أيضًا مساهمة مرحب بها في وكالة التصنيف الائتماني ، كضمان أو ضمان؟
ومع ذلك ، إذا كان الشريك التايلاندي ، وفقًا لأحد الحاضرين ، قد أدار شركته الخاصة لأكثر من ستة أشهر وتم تسجيله في إحدى الخدمات الحكومية التايلاندية ، وهي نوع من "غرفة التجارة" التايلاندية ، فإن فرصة الحصول على ائتمان أعلى مستوى ممكن.
تبين أيضًا أن الزواج من شخص مسجل في تايلاند هو أحد المتغيرات المفضلة عند التقدم بطلب للحصول على تمويل مصرفي.
أدى شراء منزل تم إشغاله بالفعل إلى الحصول على قرض عقاري أقل بكثير ، بنسبة 50 ٪ فقط ، من منزل في وكمشروع بناء جديد.
باختصار ، هذه ليست سوى عدد من التجارب التي تطرح على الطاولة ، والتي قد تكون حافزًا للقراء الذين لديهم مثل هذا السؤال حول تمويل سيارة أو رهن منزل.
مع التوصية بمراعاة رد الفعل على هذه المادة في اعتبارك الشخصية.
يبدو أن المحادثة والنشر مدفوعة بالسؤال: كيف وأين يمكنني الحصول على أعلى رصيد؟
هذا في حد ذاته ليس مفاجئا. غالبًا ما يبدأ البحث عن منزل بالسؤال: ما المبلغ الذي يمكنني استعارته؟
ومع ذلك ، أشك في ما إذا كان الناس يدركون بشكل كافٍ أنه من خلال طرح هذا السؤال ، فأنت في الواقع تسمح لشخص آخر بتحديد مقدار (أو القليل) الذي لا يزال يتعين عليك العيش فيه ، لأنه بالطبع يجب دفع الفائدة والسداد.
الحد الأقصى لمبلغ الائتمان ، الذي يترك لك مبلغًا حرًا يمكن التخلص منه شهريًا والذي يعتقد المُقرض أنك لن تتعرض (فقط) للمشاكل ، غالبًا - بشكل تلقائي - هو أيضًا الميزانية.
أعتقد أن التلقائية خطأ.
لا أعتقد أن شعب الفلانجال (باستثناء الأمريكيين) يمكنهم شراء منزل/منزل، وبالتالي لا يمكنهم الحصول على رهن عقاري على ذلك المنزل. من الممكن لفالانج، وفقًا لتشريعات TH، شراء شقة والحصول على قرض لعملية الشراء هذه. على الرغم من أن هذا القرض لم يكن 100٪ أبدًا. غالبًا ما ينطبق أيضًا معيار العمر.
من السهل قراءة التشريع الكامل في هذا الشأن من خلال "قانون الوحدات السكنية" عبر Google.
في رأيي ، ليس الأمر كذلك في TH أن الرهن العقاري في TH له نفس النطاق كما في NL. في العديد من ردود الفعل حول البنوك والقروض ، يتصرف الناس بجنون ، ويبدأون من مبادئ NL ، كما لو كانوا متشابهين في TH ويقدمون نفس الحماية.
ومع ذلك: في TH لا توجد حماية خاصة للمستهلك. على سبيل المثال: في هولندا، بعد توقيع سند الشراء والرهن العقاري من قبل كاتب العدل، وما إلى ذلك، يصبح المشتري هو مالك العقار الذي تم شراؤه. هذا ليس هو الحال في TH. في ث، بعد إبرام صك الرهن العقاري
مستأجر المبنى الخاص به. القسط الشهري للرهن العقاري هو الإيجار الذي تدفعه. بالإضافة إلى ذلك: ليس لدى TH كاتب عدل يراقب مختلف الأفعال والامتثال للإجراءات المعمول بها. وفي TH يمكن لأي شخص أن يعمل كوسيط. وحقيقة أن المحامي يشارك أحيانًا في عملية الشراء لا يعني أنه يمثل مصالح المشتري. على العكس تماما.
في TH ، جميع القروض هي عقود شراء تأجير. ومع شراء الإيجار ، فأنت المالك فقط عندما يتم دفع آخر باهت. عندها فقط أنت مالك العقار الذي تم شراؤه. إذا فشلت في سداد (القسط) الخاص بك ، فسيقوم البنك بمصادرة الممتلكات الخاصة بك. سواء كانت دراجة بخارية أو سيارة أو شقة أو كمبيوتر شخصي أو جهاز iPad. لا يمكنك المطالبة بأقساط مدفوعة بالفعل ، ولا يجوز لك بيع الممتلكات الخاصة بك (بعد كل شيء ، فهي مملوكة للبنك) من أجل سداد ما تبقى من القرض. لا يمكنك فعل أي شيء! فقط بعد الدفعة الأخيرة للحمام يمكنك أن تفعل ما تريد بممتلكاتك المكتسبة !.
في حالة عدم السداد ، يكون البنك قد قام بتحصيل إجمالي جميع الأقساط الشهرية المدفوعة بالفعل ، وعلاوة على ذلك ، سيكون للبنك التخلص الكامل من العقار. البنك ليس في عجلة من أمره لبيعه. في بعض الأحيان تم كسب الكثير من المال بالفعل. سيأتي إعادة البيع. بمعنى آخر: في حالة عدم الدفع ، يجب عليك تسليم السلعة في الحال وعلى الفور أو مغادرة المنزل والموقد. القاضي ليس ضروريًا لأن الممتلكات المنقولة (im) مملوكة للبنك ، ولا يمكنك الوفاء بالالتزامات.
يرجى ملاحظة: مع عمليات الشراء العادية بالتقسيط أو مع عقود الإيجار ، يستحوذ البنك في بعض الأحيان على العقار بعد 3 إشعارات بالتقصير ، لكن المشتري لا يزال ملزمًا تعاقديًا بدفع القسط النهائي. يمكنك الحصول على قرض جديد لهذا الغرض. عندها فقط يمكنك الحصول عليها بشكل صحيح مرة أخرى.
إذا قام شخص ما بشراء مبنى ، على سبيل المثال شقة ، بأموال مقترضة ، فبعد السداد الكامل لجميع الأقساط الشهرية ، سيحصل على دليل على ذلك ، بالإضافة إلى أن البنك سيأخذ الشانوت من الخزنة. التي يتم تسجيل ذلك الشخص كمالك لها بعد التسجيل في مكتب الأرض. هذا هو الحال أيضًا مع السيارة: بعد سداد القسط الأخير ، ستتلقى رسميًا أوراق السيارة الزرقاء / كتيب السيارة الأزرق. حسنًا ، أعتقد: علفًا كافيًا للنقاش!
لقد اندهشت بالفعل من القصة ، بدءًا من الجزء العلوي من هذا المنشور.
مثل السيد. يصف Soi قصته ، وهذا أقرب إلى الواقع.
عندما يشتري التايلاندي منزلًا عن طريق الائتمان ، يكون سند ملكية Chanot في الخزنة في البنك.
لقد اشتريت (زوجي التايلاندي) قطعة الأرض والمنزل المجاور لنا منذ 6 سنوات.
كان علينا أن ننتظر بعض الوقت في مكتب الأراضي المحلي قبل وصول موظف البنك ومعه الشانوت.
لأن جيراني في ذلك الوقت ، كما اتضح ، كان لديهم رهن عقاري أيضًا.
أيضًا، في حالة القروض المتبادلة، أي مع تايلاندي آخر لديه المال، يتم تسليم Chanot أو، في حالة المركبات، دفتر الملكية الأزرق للسيارات أو دفتر الملكية الأخضر للدراجات النارية والدراجات البخارية إلى المُقرض.
هذا ، بالطبع ، يعني أن المُقرض يريد بعض اليقين ، لأنه في كثير من الأحيان لا يوجد سداد.
هذا هو السبب في وجود العديد من الدراجات النارية للبيع التي لا يستطيع مالكها ، على سبيل المثال ، إظهار كتاب أخضر.
لذا كن حذرًا قبل أن تشتري شيئًا.
جان بيوت.
@ Soi ، أمر منطقي. أنت تمتلك السلعة ذات الصلة فقط عندما يتم دفع كل شيء. على الرغم من أنني ، قبل سنوات ، قمت ببيع سيارة بيك أب بينما كانت لا تزال تمول. قام المشتري بدفع باقي الديون (200.000) وحصلت على دفتر التسجيل ، وتم ذلك بإذن من التمويل. ثم إلى Bang Lamung وتم نقله إلى اسم المشتري وهو تايلاندي. بقيت مع 100.000 والتي دفعها لي المشتري كبقية الصفقة.
توجد شركة في بانكوك متخصصة في تقديم القروض للأجانب (Farangs)، وهي شركة MBK Finance، وهي جزء من متجر كبير متعدد الأقسام في بانكوك.
إدارة علاقة الضمان MBK
8 fl. مركز MBK ، 444 طريق Phayayhai ، Wangmai ، Pathumwan. بانكوك 10330
هاتف: 66-0 (262) 7877+ كان مسؤول الاتصال لدينا هو ستيوارت ماكسويل فولكس
لقد ساعدونا ذات مرة برهن عقاري مؤقت (50٪) على شقة ، الأمر الذي كان جيدًا. الكثير من الأعمال الورقية بالطبع وعليك أيضًا أن يكون لديك ماضٍ نظيف.
مرحبا Yuunday ،
إذا قرأت كل شيء مثل هذا ، فلا يزال لديك الرغبة في شراء شيء ما أو قراءة المال على الإطلاق.
نعلم جميعًا أن معظم محامي السادة موجودون مع التايلانديين من خلال moorkop لطيف مع كوب من الشاي.
لنفترض أنني أريد شراء شقة ، لنقل 5 ملايين ، لكنني لا أريد بيع منزلي ، والذي تم دفعه بالكامل بالطبع.
ما معدل الفائدة الذي يجب أن أتوقعه لهؤلاء الخمسة ملايين؟
لقد سمعت الكثير من القصص / النسب المئوية للقرود.
فوق 20٪.
أعلم أنه من المستحيل أن أقول بالضبط ، لكن ما الذي يجب أن يفكر فيه المرء ؟؟؟
لويز
لويز ، شراء شيء ما واقتراض المال من أجله عادة ما يكون ناتجًا عن نقص المال أو. ليس لديهم أموال كافية خاصة بهم.
لدى مقرضي الأموال في تايلاند قواعدهم الخاصة ولا يمكن مقارنتها بتلك الموجودة في NL.
إذا حصلت على قرض ، فأنت تعرف القواعد ، وإذا لم تجدها مقبولة ، فلن تقترض ولا يمكنك الشراء.
طالما أنك تستوفي القواعد والشروط المتفق عليها ، فلن تضطر إلى الشعور بالقلق.
في تايلاند ، الأمور تحت السيطرة للغاية ، ولا يتسامح المقرضون هناك ، لكن نعم ، ليس هناك استثناء من اختفاء المدينين التايلانديين وترك الأمور تسير.
بالنسبة لسؤالك عن سعر الفائدة الذي يمكن أن يكون لشراء شقة ، فهذا يعتمد كثيرًا على وضعك الشخصي ، وعمرك ، وأمانك واستمرارية الدخل ، والشيء الذي تريد تقديمه كضمان والسياسة المختلفة لكل بنك ، والتي يمكنك اكتشف هذا فقط عن طريق الذهاب للتسوق.
نجاح.
نيكوب
في رده ، يصف Soi كل شيء كما هو ، وتتقاضى البنوك التايلاندية أيضًا رسومًا مختلفة عند تحديد الفائدة.
إذا اشتريت سيارة وأردت حساب فائدة القرض / السداد واستخدمت برنامج NL / B لهذا ، فسوف ينتهي بك الأمر بمبلغ أقل من حساب البنك التايلاندي. أنا أتحدث من واقع الخبرة ويمكن للجميع إجراء الاختبار بأنفسهم
إيدي ، ما تقوله صحيح.
ليس من غير المألوف شراء سيارة بسعر 500.000 بات تايلاندي والفائدة تبدو جذابة بنسبة 5٪ والفائدة وفترة السداد 5 سنوات.
ولكن بعد ذلك ستكون المدة الشهرية للفائدة + السداد على النحو التالي: من 500.000،5 إلى 5٪ / سنويًا. × 125.000 سنوات = 500.000 + المبلغ الأساسي 625.000 هو 60: 10.400 شهرًا = 10.500 بات تايلاندي ، مقربًا إلى XNUMX بات تايلاندي في الشهر.
والتي تصل في الواقع إلى حوالي ضعف سعر الفائدة من نسبة 5٪ الجذابة ظاهريًا ، فأنت تقوم بالفعل بسداد جزء من القرض من الدفعة الشهرية الأولى ، بينما لا يوجد تخفيض في سعر الفائدة.
نيكوب
@ NicoB ، هذا صحيح أيضًا ولهذا السبب قمت أيضًا ببيع سيارتي الصغيرة الممولة. كانت هذه هي المرة الأولى التي أتواجد فيها هنا ولم تكتشف هذا الاهتمام إلا عندما قمت أنا أو نحن بتمويله بالفعل. سنين مضت.
حسنًا ، لا يجب أن يعمل كل شيء كما هو الحال في هولندا.
لكن من ناحية أخرى ، لن تجد قرضًا شخصيًا في هولندا بفائدة 5٪ ، بل 14٪.
لذا ما إذا كان الاثنان يختلفان كثيرًا عن بعضهما البعض وأيهما أرخص ، يبقى أن نرى.
كما هو الحال دائمًا ، فإن معظم ردود الفعل المختلفة الممكنة. الأقرب إلى الواقع هو صوا. يبدو أن هناك أشخاصًا يخلطون بين قرض الرهن العقاري وقرض خاص. بعد كل شيء ، لا يمكنك الحصول على قرض عقاري لسيارة أو دراجة نارية أو أي ممتلكات منقولة أخرى. ليس في تايلاند ولا في هولندا ولا في بلجيكا.
الوصف "عقد شراء الإيجار" هو ببساطة إعادة تسمية الطفل. إذا لم تسدد ديون الرهن العقاري في هولندا وبلجيكا ، فسيقوم البنك أيضًا بمد يده على العقار. في حالة وجود عيوب حقيقية ، يتم إجراء بيع "قسري". إذا كان مبلغ البيع لا يتجاوز مبلغ القرض ، فسيتم ترك الشخص المتخلف مع دين متبقي يجب سداده أيضًا. يكمن الاختلاف الكبير ، مقارنة بما قرأته هنا في شرح Soi ، في حقيقة أن المبلغ المدفوع بالفعل مشحون ويبدو أنه ليس في تايلاند ؟؟؟ ضع في اعتبارك أنه في السنوات الأولى يتم دفع "الفائدة" فقط وليس هناك رأس مال. يبدأ تخفيض رأس المال فقط عندما يتم سداد الفائدة ولمدة 20 عامًا ، وهي تقريبًا أول 5 سنوات.
بصفتي فارانج ، لن أبدأ في الحصول على قرض عقاري في تايلاند. تلعب مشكلة حقوق الملكية دورًا كبيرًا في عدم اليقين في المستقبل.
LS الرئة addie
لقد صادفت الأمر برمته حول TH والرهن العقاري في الأشهر الأخيرة بعد أن أشار ابن أخ زوجتي إلى أنه يريد بيع ممتلكاته لشخص أكبر ، وأنه واجه شرطًا جزائيًا عند سداد قرض الرهن العقاري الخاص به. لقد عاش هناك لفترة قصيرة فقط ، لذا فإن بيع العقار في غضون 5 سنوات سيعطيه عنصر التكلفة الإضافية.
باستثناء أن الرهن العقاري في هولندا يمنح الشخص ببساطة حقوق الملكية، فإن هذا في هولندا لا يرجع إلى طبيعة التأجير والشراء للقرض، والشرط الجزائي هو نوع مختلف من الفرق. في هولندا، حدث هذا في العقارات التي مُنحت لها إعانة أو علاوة من الحكومة أو البلدية، والتي تم اكتسابها من خلال الالتزام بمواصلة العيش هناك لمدة 12 عامًا، على سبيل المثال. في هولندا، يتم بيع عدد لا بأس به من العقارات من قطاع الإيجار (البلدي) في الوقت الحاضر، حيث يتم تحديد كتابي أن إعادة البيع لا يمكن أن تتم إلا بعد عام واحد، نظرا لانخفاض قيمة الشراء القابلة للمقارنة.
مع ابن أخته ، تكون مدة شراء الرهن العقاري / الإيجار 30 عامًا ، ويتم تقسيم مبلغ القرض بالإضافة إلى الفائدة إلى 360 جزءًا. نسبيًا ، يتم دفع فائدة في السنوات الأولى أكثر مما تدفع ، على سبيل المثال ، في النصف الثاني من المدة ، ولكن هذا يوفر له مزايا كبيرة في إقراره الضريبي. يتم خصم جميع مدفوعات الفائدة تقريبًا من الضرائب المستحقة في TH Fiscus ، كما كان الحال سابقًا في NL. باختصار: بهذا المعنى ، فإن هذا النظام مشابه تمامًا تقريبًا للرهن العقاري السنوي المعروف في هولندا. في TH ينطبق أيضًا على أن تراكم السداد يحدث خلال المدة ، وأن الفائدة لا تُدفع فقط في السنوات الأولى ، كما اقترح أحد المعلقين.
وبالتالي فإن الفرق بين شراء الرهن العقاري وشراء الإيجار يكمن في حالة "الملكية". وفي هولندا، تصبح أيضًا المالك بموجب القانون من خلال الرهن العقاري. بكل الأفراح والأعباء. في TH، لا تصبح المالك، بل البنك. لا متعة لك. طالما أنك تقوم بتحويل الأقساط الشهرية، فلا يهم. فقط إذا لم تعد قادرًا على الدفع وتفكر في البيع، حيث يمكنك سداد دينك المتبقي من سعر البيع، ونأمل أن لا يزال لديك بعض المتبقي، بحيث يتبين أنك لم تدفع كل تلك الأشهر مقابل لا شيء: انظر ، ثم سيتوقف البنك عن ذلك. وأي قيمة مضافة ليست على عاتق «البائع»، بل على عاتق البنك. وقد قام بالفعل بتحصيل كل تلك الأقساط الشهرية. انظر هنا الفرق الكبير بين شراء الرهن العقاري وشراء الإيجار، والذي لا يتضمن ببساطة "إعطاء الطفل اسمًا مختلفًا". بعد كل شيء، الراديو ليس مجرد محطة إذاعية. انظر هنا أيضًا إجابة السؤال لماذا يعد الاقتراض في TH أمرًا شائعًا وشائعًا. ويستفيد البنك دائمًا تقريبًا من هذا. أصبح من الواضح الآن لماذا يستسلم العديد من التايلانديين، عندما لا يتمكنون من الدفع، ويتخلىون عن مارتن ويتوقفون عن ذلك. في بعض الأحيان مع شمس الشمال. ليس المرء سوى خاسر، لا شيء مشترك، كل شيء ضائع، لا شيء في الأفق.
ابن أخي ، الذي يتمتع بوظيفة جيدة جدًا ويتقاضى أجرًا مماثلًا ، يدفع مبلغًا إضافيًا كل شهر منذ بداية الفصل الدراسي. ليس الفائدة ، ولكن مبلغ القرض. على عكس ما هو مذكور ، أصبح مبلغ القرض أصغر كل شهر. ثم تم تعديل الأقساط الشهرية كل ستة أشهر. الآن بعد أن تجشأ بشكل جيد ، سوف ؛ يظهر ذلك ويعيش بشكل أكبر. ويضيف أن الغرامة ، ومعها تختفي ميزة الاسترداد أيضًا: فهو يأخذ ذلك في الصفقة. بعد كل شيء: أولئك الذين لديهم اتساع ، دعها تتدلى على نطاق واسع!
حسنًا ، لا شيء من هذا يهم. بالنسبة لفارانج ، باستثناء المواطن الأمريكي ، فإن رهن المنزل يكاد يكون بعيد المنال. ما لم تشتري شقة ، فإن المعاملة لها تشريعات واسعة النطاق. مع ضمان حقوق الملكية وعامل اليقين (عدم) قانونًا. ولكن إذا وكيف يمكنك ترك مسكن لأطفالك؟ هذه قصة أخرى!