Лабиринт к ипотеке или кредиту, или нет
В Таиланде появился новый блоггер Yuundai из Хуахина. Кто он и чем он занимается? Вы можете прочитать это в этой публикации, где он представляется читателям: www.thailandblog.nl/thailand/nieuwe-blogger-yuundai-stelt-zich-voor/
Если вы пропустили его первую статью, вы можете прочитать ее здесь: www.thailandblog.nl/uitgaan/Visit-aan-cheese-hua-hin/
Недавно, наслаждаясь выпивкой, я разговорился с несколькими голландцами и бельгийцем, фалангом о банках в Таиланде и о методах их работы, и о том, как рассматривается заявка на кредит или ипотеку.
Попробую внести некоторую ясность в возникший хаос и разнообразие мнений. Сразу можно было сделать вывод, что один филиал банка и другой филиал того же банка применяют к одному и тому же вопросу совершенно разные стандарты! Однако вопрос о том, связано ли это с человеком, задающим вопрос, или с человеком, которому задают вопрос, я должен оставить открытым.
Сумма, которую можно взять взаймы, или процентная ставка, предлагаемая банком, также могут значительно различаться. Поэтому кажется очевидным, что перед принятием решения нужно сделать кое-какие покупки.
Мало того, что документы, с которыми вам нужно ознакомиться, сильно различаются, но и интерес к представленным документам сильно различается. Один очень внимательно его изучает, другой просто листает. По словам моих собеседников по таблице, банки не отличаются одним, а именно тем, что они проверяют, как выполняются взятые в прошлом обязательства (если таковые имеются), своего рода тайское кредитное бюро. Регистрация, известный тест BKR в Нидерландах, скажем так.
Появился следующий примечательный момент: если у вас есть тайский партнер или он также получает (подтвержденный) доход, это будет принято во внимание банком, если можно ли предоставить квитанции о заработной плате, а также может ли лицо, выдающее эти квитанции о заработной плате, пройти испытание критикой, может выдержать более длительный период времени.
Один из собеседников указал, что знакомая ему раньше и нравившаяся фалангалам девушка из бара, легко зарабатывавшая за месяц высокого сезона 60.000 17.000 бат, а то и больше, могла доказать это собственными оговорками, но не зарплатой. скользит. В то время как человек, работающий на фабрике с зарплатой XNUMX XNUMX бат в месяц, мог сделать это в соответствии с требованием банка и поэтому был включен в заявку на кредит или ипотеку.
Зарегистрированная собственность, начиная от автомобиля, мотоцикла или чего-либо еще, также является желанным вкладом для кредитного оценщика в качестве залога или гарантии?
Однако если, по словам одного из присутствующих, тайский партнер более полугода вел «собственный бизнес» и был зарегистрирован в одной из государственных служб Таиланда, своего рода тайской «торговой палате», то это значительно увеличило шансы на получение максимально высокого кредита.
Брак с человеком, зарегистрированным в Таиланде, также оказался одной из благоприятных переменных при подаче заявки на финансирование в банке.
Покупка ранее занятого дома привела к значительно более низкой ставке по ипотеке, всего 50%, чем при покупке дома в новостройке.
Короче говоря, это «всего лишь» ряд обсуждавшихся событий, которые могут стать отправной точкой для читателей, у которых есть вопросы о финансировании автомобиля или ипотеке на дом.
С рекомендацией принять во внимание ответ на эту статью при вашем личном решении.
Разговор и публикации, похоже, мотивированы вопросом: как и где я могу получить наивысший балл?
Это само по себе неудивительно. Поиск дома часто начинается с вопроса: какую сумму я могу взять в долг?
Однако я сомневаюсь, что люди достаточно осознают, что, задавая этот вопрос, вы на самом деле позволяете кому-то другому определять, сколько (или как мало) вам еще осталось жить, потому что, конечно, необходимо платить проценты и выплаты.
Максимальная сумма кредита, которая оставляет вам свободно располагаемую сумму в месяц, которая, по мнению кредитора, не (просто) убережет вас от неприятностей, часто – почти автоматически – также является бюджетом.
Я думаю, что автоматизм – это неправильно.
Я не думаю, что фалангалы (кроме американцев) могут купить дом/дом и, следовательно, не могут взять ипотеку на этот дом. В соответствии с законодательством TH, фаланг может купить квартиру и взять кредит на эту покупку. Хотя этот кредит никогда не бывает 100%. Часто применяется и возрастной критерий.
Через Google легко прочитать полный текст законодательства по этому поводу в «Законе о кондоминиумах».
Я не думаю, что ипотека в TH имеет тот же эффект, что и в NL. Во многих ответах о банках и кредитах люди радостно спорят и предполагают, что голландские принципы в TH одинаковы и предлагают одинаковую защиту.
Однако: в ТД нет специальной защиты прав потребителей. Например: в Нидерландах после подписания нотариусом договора купли-продажи и ипотеки и т. д. покупатель становится владельцем приобретаемой недвижимости. В ТХ этого нет. В ТД после заключения ипотечного договора
арендатор собственного здания. Ежемесячный платеж по ипотеке — это арендная плата, которую вы платите. Кроме того: в ТД нет нотариуса, который контролирует совершение различных сделок и соблюдение применимых процедур. А брокером в ТД может выступать любой желающий. Тот факт, что при покупке иногда участвует юрист, не означает, что он представляет интересы покупателя. Напротив.
В TH все кредиты представляют собой договоры купли-продажи в рассрочку. А при покупке в рассрочку вы становитесь владельцем только после того, как заплатите самый последний бат. Только в этом случае вы станете владельцем приобретенной недвижимости. Если вы не уплатите (в рассрочку) платеж, банк конфискует ваше имущество. Будь то мопед, автомобиль, квартира, компьютер или iPad. Вы не можете претендовать на уже выплаченные взносы, а также не можете продать свое имущество (в конце концов, имущество банка) для погашения оставшейся части кредита. Вам ничего не разрешено! Только после последней оплаты бани вы можете делать с приобретенной недвижимостью что хотите!
В случае неуплаты банк взыскивает сумму всех уже выплаченных ежемесячных платежей и, кроме того, банк имеет полное распоряжение имуществом. Банк не спешит его продавать. Иногда уже можно заработать много денег. Перепродажа произойдет. Другими словами: в случае неуплаты вы должны немедленно вернуть товар на месте или уйти из дома и очага. Судья не нужен, потому что недвижимость принадлежит банку и вы не можете выполнить обязательства.
Обратите внимание: при регулярной покупке в рассрочку или договоре аренды банк может вступить во владение имуществом после 3-х уведомлений о невыполнении обязательств, но покупатель все равно по договору обязан оплатить последний взнос. Для этого можно взять новый кредит. Только тогда имущество будет возвращено.
Если кто-то приобрел недвижимость, например квартиру, на деньги в долг, он получит подтверждение этого после полной оплаты всех ежемесячных платежей, плюс банк удалит чанут из сейфа. Это значит, что после регистрации в Земельном ведомстве кто-то будет записан собственником. То же самое и с автомобилем: после оплаты последнего взноса вы официально получаете синие документы на машину/синий буклет на машину. Ну, думаю: достаточно пищи для дискуссий!
Я уже был удивлен историей, начиная с начала этого поста.
Точно так же, как г-н. Как он описывает свою историю, это приближается к реальности.
Если тайец покупает дом в рассрочку, то документ, подтверждающий право собственности на Чанот, находится в сейфе в банке.
Я (то есть мой тайский муж) купила участок и дом рядом с нами 6 лет назад.
Нам пришлось немного подождать в местном земельном офисе, прежде чем прибыл служащий банка с чанотом.
Потому что у моих соседей на тот момент, как оказалось, тоже была ипотека.
Кроме того, в случае взаимного кредита, то есть с другим тайцем, у которого есть деньги, кредитору передается Чанот или, в случае транспортных средств, синяя книга владения для автомобилей или зеленая книга владения для мотоциклов и мопедов.
Это, очевидно, означает, что кредитор хочет некоторой определенности, поскольку очень часто выплаты не производятся.
Именно поэтому в продаже имеется множество мотоциклов, владелец которых не может предъявить зеленую книгу.
Так что будьте осторожны, прежде чем что-либо покупать.
Ян Бейте.
@ Сои, это правда. Вы являетесь владельцем рассматриваемой недвижимости только тогда, когда за ВСЕ оплачено. Хотя много лет назад я продал пикап, пока на него еще было финансирование. Покупатель оплатил оставшуюся часть (200.000 100.000) долга, и я получил регистрационную книжку, это было сделано с разрешения финансового отдела. Потом в Банг Ламунг и перевели на имя покупателя-тайца. У меня все еще осталось XNUMX XNUMX от суммы, которую покупатель заплатил мне в качестве оставшейся части сделки.
В Бангкоке есть компания, которая специализируется на кредитах иностранцам (фарангам), а именно MBK Finance, часть большого универмага в Бангкоке.
Отдел гарантийных отношений МБК
8-й этаж MBK Center, 444 Phayayhai Rd, Вангмай, Патумван. Бангкок 10330
Тел: +66 (0) 262-7877 Нашим контактным лицом был Стюарт Максвелл Фоулкс.
Однажды нам помогли с временной ипотекой (50%) на квартиру, и все получилось. Конечно, много бумажной работы, и у вас также должно быть чистое прошлое.
Привет, Юндей!
Когда читаешь все подобное, возникает зуд вообще что-то купить или прочитать о деньгах.
Мы все знаем, что большинство джентльменов — это тайские юристы с красивой чашкой чая и чашкой чая.
Допустим, я хочу купить квартиру, скажем, за 5 миллионов, но не хочу продавать свой дом, который, конечно, полностью оплачен.
Какой уровень процентов мне следует ожидать за эти 5 миллионов?
Я слышал так много сумасшедших историй/процентов.
Более 20%.
Я знаю, что точно сказать нельзя, но о чем стоит думать???
ЛУИЗА
Луиза, покупка чего-либо и заимствование на это денег обычно рождается от нехватки денег. сами не имеют достаточных финансовых ресурсов.
У поставщиков денежных средств в Таиланде свои правила, и они не сравнимы с правилами в Нидерландах.
Если вы берете кредит, вы знаете правила, если вы считаете их неприемлемыми, вы не берете в долг и не можете купить.
Если вы соблюдаете оговоренные правила и условия, вам не придется волноваться.
В Таиланде все под контролем, кредиторы там нетерпимы, но да, это не исключение, когда тайские должники просто исчезают и оставляют этот вопрос позади.
Что касается вашего вопроса о том, какой может быть процентная ставка при покупке квартиры, то это настолько зависит от вашей личной ситуации, возраста, безопасности и непрерывности дохода, объекта, который вы хотите предложить в качестве обеспечения, и различных политик банка, что вы Узнать это можно только пройдясь по магазинам.
Успех.
НикоБ
В своем ответе Сой описывает все как есть, а тайские банки рассчитывают по-другому при определении процентной ставки.
Если вы покупаете автомобиль и хотите рассчитать проценты по кредиту/погашению и использовать программу NL/B, то в итоге вы получите меньшую сумму, чем расчет тайского банка. Я говорю из своего опыта: каждый может пройти тест самостоятельно.
Эдди, ты говоришь правду.
Нет ничего необычного, купите машину, цена 500.000 5 бат, процент кажется привлекательным, 5%, проценты и срок погашения XNUMX лет.
Но тогда ежемесячный срок проценты+погашение становится таким: от 500.000 5 до 5%/год. X 125.000 лет = 500.000 625.000 + Основная сумма в 60 10.400 составляет 10.500 XNUMX: XNUMX месяцев = XNUMX XNUMX бат, завершение по XNUMX XNUMX в месяц.
Что на самом деле составляет примерно двойную процентную ставку, чем, казалось бы, привлекательные 5%, вы уже частично погашаете с первого ежемесячного платежа, при этом процентная ставка взамен не снижается.
НикоБ
@ NicoB, это тоже верно, поэтому я тоже продал свой профинансированный пикап. Я был здесь впервые и узнал о процентной ставке только тогда, когда я или мы уже профинансировали ее. Много лет назад.
Ну, не все должно работать так же, как в Нидерландах.
Но с другой стороны, вы не найдете потребительский кредит в Нидерландах с процентной ставкой 5%, а скорее 14%.
Таким образом, остается вопрос, так ли сильно они различаются и какой из них дешевле.
Как всегда самые разные реакции. Больше всего похоже на реальность Сой. Видимо здесь есть те, кто путает ипотечный кредит с частным кредитом. Ведь нельзя взять ипотечный кредит на автомобиль, мотоцикл или любое другое движимое имущество. Ни в Таиланде, ни в Нидерландах, ни в Бельгии.
Описание «договор аренды-купли-продажи» просто дает ребенку другое имя. Если вы не погасите свой ипотечный долг в Нидерландах или Бельгии, банк также наложит свою руку на недвижимость. В случае обнаружения реального дефекта будет инициирована «принудительная» продажа. Если сумма продажи не превышает сумму кредита, у лица, не выполняющего обязательства, остается остаточный долг, который также необходимо погасить. Большая разница по сравнению с тем, что я прочитал здесь, в объяснении Сои, заключается в том, что уже выплаченная сумма взимается и, очевидно, не в Таиланде??? Надо учитывать, что в первые годы выплачиваются только «проценты», а не капитал. Уменьшение капитала начинается только после выплаты процентов и сроком на 20 лет, это примерно первые 5 лет.
Как фаранг, я бы не рассматривал возможность получения ипотечного кредита в Таиланде. Проблема прав собственности создает слишком большую неопределенность в отношении будущего.
LS Лунг Эдди
Я столкнулся со всем вопросом, связанным с TH и ипотекой, в последние месяцы после того, как один из племянников моей жены заявил, что хочет продать свою собственность за более крупную и что он столкнулся с оговоркой о штрафе при погашении ипотечного кредита. Он прожил там недолго, поэтому продажа недвижимости в течение 5 лет обернется для него дополнительными расходами.
За исключением того, что в Нидерландах ипотека просто дает кому-то право собственности, в TH это не связано с характером кредита с покупкой в рассрочку, и пункт о штрафах представляет собой различие другого рода. В Нидерландах это произошло с недвижимостью, на которую была предоставлена государственная или муниципальная субсидия или премия, которая была получена, например, за счет обязательства продолжать жить там в течение 12 лет. В Нидерландах в настоящее время продается довольно много объектов недвижимости из (муниципального) сектора аренды, при этом нотариально определяется, что они могут быть перепроданы только через год, учитывая более низкую сопоставимую стоимость покупки.
У племянника срок ипотеки/аренды составляет 30 лет, а сумма кредита плюс проценты разделена на 360 частей. Сравнительно, в первые годы выплачивается больше процентов, чем, например, во вторую половину срока, но это дает ему значительные преимущества при подаче налоговой декларации. Почти все процентные платежи вычитаются из налогов, уплачиваемых TH Fiscus, как это было ранее в Нидерландах. Если кратко: в этом смысле эта система практически полностью аналогична известной в Нидерландах аннуитетной ипотеке. В TH погашение также происходит в течение срока, и проценты выплачиваются не только в первые годы, как предположил один из комментаторов.
Таким образом, разница между ипотекой и покупкой в аренду заключается в статусе «права собственности». В Нидерландах вы также становитесь владельцем по закону посредством ипотеки. Со всеми радостями и тяготами. В ТД не вы становитесь собственником, это банк. Никакого удовольствия для тебя. Пока вы переводите ежемесячные платежи, это не имеет значения. Только если вы больше не можете платить и подумываете о продаже, при этом вы можете выплатить оставшийся долг из цены продажи, и, надеюсь, еще останется немного, так что окажется, что вы платили все эти месяцы не зря: посмотрите , то банк приостановит это. Любая добавленная стоимость зависит не от «продавца», а от банка. И он уже собрал все эти ежемесячные платежи. Посмотрите здесь на большую разницу между ипотекой и покупкой в рассрочку, которая не предполагает просто «дать ребенку другое имя». Ведь радио – это не просто радиовещательная станция. Смотрите здесь также ответ на вопрос, почему заимствование в ТХ так распространено и распространено. Банк практически всегда от этого выигрывает. Теперь становится ясно, почему многие тайцы, когда они не в состоянии платить, сдаются, отказываются от Маартена и заканчивают работу. Иногда с северным солнцем. Один только проигравший, ничего не поделено, все потеряно, ничего не видно на горизонте.
Мой племянник, имея очень хорошую работу и соответствующую зарплату, доплачивал каждый месяц с начала семестра. Не проценты, а сумма займа. Вопреки заявленному, сумма кредита с каждым месяцем становилась меньше. Затем ежемесячные платежи корректировались каждые шесть месяцев. Теперь, когда он так хорошо рыгает, ему хочется; он показывает это и живет масштабнее. Он берет еще и этот штраф, и то, что выкупная выгода тоже исчезает: он принимает это в придачу. Ведь: у кого оно большое, пусть висит широко!
Ну ладно, это не имеет значения. Для любого фаранга, кроме американца, ипотечный кредит практически недоступен. Если только вы не покупаете квартиру, эта сделка регулируется обширным законодательством. При этом права собственности и факторы (не)определенности гарантированы законом. Но можно ли и как оставить квартиру своим детям? Это другая история!