Korištenje voća/zemljišta u zakupu chanot snaje?
Poštovani čitaoci,
Moja supruga i ja (legalno vjenčani i u NL i na Tajlandu) kupili smo kuću od ženine sestre na Tajlandu 2017. (pa je moja žena kupila, plaćamo zajedno, samo da bude jasno). Moja supruga i njena sestra su sklopile kupoprodajni ugovor (potpisao sam kao svjedok) koji sadrži ukupan iznos i mjesečnu uplatu. Dakle, zajedno otplaćujemo 20.000 bahta mjesečno, sve dok se ne otplati puni iznos. Ovo možete vidjeti kao građevinu za kupovinu na najam. Sada se mnogo toga može dogoditi i promijeniti u životu pa sam htio malo formalizirati dogovor.
Mojoj ženi je tada neugodno pred sestrom da ovo kaže, ali ostale sestre i zet potpuno razumiju. Implementacija je jednostavno pošla po zlu. Zamolio sam advokata (Siam legal) za savjet, koji će sastaviti ugovor. Sestra bi tada djelovala kao neka vrsta banke, mi bismo tada plaćali mjesečnu hipoteku i zemljište/kuću bi odmah prenijeli na moju suprugu u zemljišnoj kancelariji i ja bih dobio plodouživanje. Naravno da smo imali obavezu da otplatimo kroz kupoprodajni ugovor, a ako to ne uradimo, snaja je mogla povratiti zemljište/kuću. Baš kao kauč. Ali ova konstrukcija je bila kako se kaže na engleskom: “izgubljena u prijevodu” jer je snaja mislila da će u ovom slučaju biti manje sreće jer će zemljište/kuća odmah preći na ime moje supruge.
Ova konstrukcija stoga više neće funkcionirati. Tako sam se uronio u tajlandski blog i druge web stranice kako bih pročitao više o plodouživanju i zakupu zemljišta. Sada mi se čini da možemo jednostavno otići u zemljišnu kancelariju sa našom snajom (ako ona to naravno želi) i staviti usefruct / plodouživanje na chanot. Cijene se kreću od 50 do 150 bahta. Tada bismo i ime moje žene i ja morali biti navedeni u chanot-u kao plodoužitelji. Na kraju krajeva, ne možete naslijediti plodouživanje, pa ako moja žena umre ranije (mi smo otprilike istih godina) onda više nemam plodouživanje ako nije navedeno moje ime i obrnuto moja žena više nema plodouživanje ako se zove nije navedeno (može li Usput, možete spomenuti 2 imena kao plodouživaoce, ipak smo u braku po tajlandskom zakonu?).
Ili je bolje u ovom slučaju pored plodouživanja sastaviti i zakup zemljišta? Da li se naše otplate onda mogu smatrati plaćanjem zakupnine za zemljište i kuću? I da li jednostavno sastavljate takav zakup na zemljištu bez intervencije advokata?
Čitao sam da možete koristiti advokata ako želite da produžite 30 godina, dakle želite da imate neku vrstu beskonačnog zakupa, ali mi je nejasno da li i zakup zemljišta na 30 godina radi advokat ili to možete jednostavno učiniti s uredom za zemljište. Više ne moramo otplaćivati 30 godina, pa da li bismo mogli izračunati i uslove otplate i, na primjer, sklopiti zakup na 5, 10 ili 15 godina? Kamata se ne naplaćuje. Moja snaja, supruga i ja imamo oko 50 godina. Snaja nije udata, tako da nema muškarca da je ponovo nasledi.
Zaista cijenim vaše komentare, hvala unaprijed i srdačan pozdrav,
emiel
Urednici: Imate li pitanje za čitaoce Thailandbloga? Iskoristi ga kontakt formular.
Dragi Emile,
ovdje to nepotrebno komplikujete, zbog svih pratećih konstrukcija, kao što je uvlačenje 30-godišnjeg zakupa. Taj zakup uopće nije rješenje. Morate uzeti u obzir da na Tajlandu ugovor o zakupu prestaje kada vlasnik(i) umre. Dakle, nigdje ne stojite ako vaša žena nije jedina nasljednica te sestre.
Najjednostavnije je mrtvo jednostavno:
kako je vlasnica neudata, oporukom može odrediti svoju sestru kao jedinog nasljednika imovine.
Sada, prvo plodouživanje, na oba vaša imena, što nije problem, sastavite ga u zemljišnom uredu, koji će se dodati u chanot. Ovo se ne završava smrću vlasnika, jer vaša supruga postaje nasljednik, a time i punopravni vlasnik. (hoće)
Zatim, ako sestra umre, neka vaša žena sastavi novi plodouživanje, jer je ona sada novi vlasnik, u zemljišnom uredu.
Za ostalo ćeš sada samo nastaviti da otplaćuješ neizmireni dug sa sestrom, a ako se ništa ne promeni, pa i ti i sestra živite dovoljno dugo, neka stupi na snagu sadašnji ugovor, pa dobro da ona upiše vaše ime i stvoriti novi plodouživanje.
Što se tiče (ne)važenja zakupa nakon smrti vlasnika, pročitao sam nešto drugačije, dragi Eddy.
https://www.siam-legal.com/realestate/Leases.php
“Najvažnije je da zakupni ugovori važe i nakon smrti zakupodavca, ili u slučaju da se zemljište proda.”
Prevod: Ono što je najvažnije, zakupnina važi i nakon smrti stanodavca, ili u slučaju da se zemljište proda.
I pogledajte iz: https://library.siam-legal.com/thai-law/civil-and-commercial-code-exchange-section-537-545/
“Član 541. Ugovor
Ugovor o najmu se može sklopiti za vrijeme trajanja pisma ili zakupca.”
Originalni tajlandski tekst: มาตรา 541 สัญญาเช่านั้นจะทำกันกังวปกงวปกงวปก า Više informacija ำได้
Prevod: Član 541. Ugovorom o zakupu može biti predviđeno da se ovo primenjuje tokom celog života zakupodavca ili zakupca.
Ne dozvoljava svaki matični ured plodouživanje za one koji nisu Tajlanđani. Ovo spada u diskreciono pravo šefa ogranka.
Prodali smo komad zemlje prije šest mjeseci.
Poeyaibaan je napisao ugovor u kojem se navodi da se najveći dio plaća odmah, a ostatak će biti plaćen određenog datuma za šest mjeseci.
Obje strane imaju kupoprodajni ugovor i kupac zadržava chanoot.
Nakon uplate preostalog iznosa na dogovoreni datum, chanoot će biti stavljen na ime kupca. Prijenos se može upisati u zemljišne knjige samo kada se kupac i prodavač zajedno pojavljuju u zemljišnim knjigama.
Ukoliko se preostali iznos ne uplati na vrijeme, ugovor će biti raskinut. Prvi uplaćeni iznos i chanoot će biti vraćeni.
Dragi Theo,
dobra informacija, ali postoji veliki znak pitanja uz art 541:
Prevod: Član 541. Ugovorom o zakupu može biti predviđeno da se ovo primenjuje tokom celog života zakupodavca ili zakupca.
A nakon toga ???? Ne navodi šta se dešava ako stanodavac umre. Što se stanara tiče, ako umre, s tim nema problema: onda prestaje. Ako stanodavac umre: kao odgovor 2 različita advokata ovdje: STOP jer onda 'može', ne treba nužno, nasljednici idu u zajedničko vlasništvo.
Stoga bih više volio plodouživanje a ne zakup. Korištenje je vrlo jasno, a zakup je igra na čekanju s velikom šansom za pravnu prepirku i vi znate gdje ste kao farang...
Hvala.
Da biste izbjegli probleme, preporučljivo je navesti u ugovoru o zakupu/zakupu da ugovor prestaje tek smrću zakupca(a)* ili kada istekne rok zakupa/najma (maks. 30 godina).
S pravom ističete da ako to nije predviđeno ugovorom, mogu nastati problemi u slučaju smrti stanodavca.
* U ugovoru se može navesti više stanara
“Preporučuje se da se u ugovor uključe članovi porodice kao što su mladi odrasli kao suzakupci. U slučaju beznačajne smrti roditelja, djeca mogu nastaviti cijeli period zakupa.”
https://www.siam-legal.com/realestate/Leases.php
Hvala Lung Addie, to je zaista jednostavno.
Moje iskustvo u udon thaniju je da muž falang mora potpisati prilikom kupovine zemljišta da on nije subvencionirao kupoprodajnu cijenu zemljišta, da se ne može upisati zakup na poleđini kupoprodajnog akta i da se ne spominje nikakva korist od korištenja. falang. Ne znam kako je to uređeno u drugim provincijama.