Kupovina kuće na Tajlandu i dodatni porezni račun
Poštovani čitaoci,
Tražim ljude koji su kupili kuću na tajlandskom selu da postave neka pitanja.
Moj partner i ja smo kupili kuću u oblasti Krabi; moj partner se pobrinuo za papirologiju, a ja za finansiranje. Prijenos vlasništva je izvršen u zemljišnim knjigama, gdje je, vjerujem, plaćen i porez na promet. Međutim, sada smo suočeni s dodatnim poreznim računom gdje moramo platiti 6%.
Naš prijatelj je objasnio da je to vjerovatno zbog tri faktora:
1. Zemljište je prodato u roku od pet godina.
2. Vlada je procijenila vrijednost naše kupovine na dvostruku kupoprodajnu cijenu.
3. Zemljište i kuća nisu imali istog vlasnika.
Prilikom transfera dobili smo Tabien Baan (vlasnički dokument) na ime mog partnera, kao i dokument sa crtežom i dimenzijama zemljišta na ime mog partnera. Imam žuti Tabien Baan na svoje ime, ali ne znam šta da radim sa njim, osim da je potrebno podnijeti zahtjev za roze ličnu kartu.
Platili smo ukupno 700.000 ฿, pri čemu je dio išao jednom prodavcu, a ostatak drugom. Vlada je imovinu procijenila na milion i po. Može li neko objasniti šta se tačno dešava?
I pošto još uvijek postavljam pitanja: koliko poreza godišnje moramo platiti za našu nekretninu?
Pozdrav,
Martin
Urednici: Imate li pitanje za čitaoce Thailandbloga? Iskoristi ga kontakt formular.
Dragi Martine, kupili ste nekretninu sa zemljištem od navodno 2 vlasnika/prodavača. Transakcija je završena u Zemljišnoj službi. Cijela transakcija vas je koštala 700 THB, što je plaćanje prodavcima plus porez na prijenos.
Sada obratite pažnju: dobili ste „dokument sa crtežom i dimenzijama zemljišta na ime mog partnera“. Ovo je takozvani 'Chanote' ili dokaz o vlasništvu. Veoma važan dokument. Ime govori sve. Pročitajte sve o tome na: https://www.thailandlawonline.com/27-chanote.
Vaša žena je također dobila plavi tabien posao, a vi ste dobili žutu kućnu knjigu/tabien posao. Ta plava knjiga je takođe neophodna stvar za vašu ženu.
Imate žuti farang kućnu knjigu/tabien posao. Ovo potvrđuje da živite na adresi navedenoj u toj knjižici. To je sve. Dakle, to nije (ponavljam: nije!) dokaz o vlasništvu. O tabienbaanu možete saznati putem: https://city-lawyer.net/en/whats-tabien-baan/
Nakon svih registracija, potpisa, plaćanja pred zaposlenikom Zemljišne službe, prijema papira, vaša imovina i zemljište su ušli u administrativni proces, a vi ćete dobiti pismo od Tajlandskog Poreznog ureda u kojem se navodi da je vaša imovina procijenjena na više od duplo više od kupovine Cijena. Ne 700K ThB nego 1500ThB. Stoga nije iznenađujuće što se vrši dodatna procjena. Tačka 2 objašnjenja vašeg prijatelja je stoga relevantna.
Konačno: nakon plaćanja poreza na promet, na Tajlandu ne postoji godišnja procjena poreza na imovinu. Tajland nema takav porez.
Dragi Hermane, hvala na detaljnom odgovoru.
Platili smo nekoliko hiljada bahta u zemljišnoj kancelariji, pola od strane prodavaca. Procjena sada iznosi 42.000 bahta, što iznosi 6% od 700.000. ono što mogu naći na internetu je da je porez na transfer obično dva posto, ali za ovu godinu je jedan posto.
Znate li možda nešto o ovome? Moje drugo pitanje je da li se možemo žaliti na ovu apsurdnu procjenu.
Pozdrav, Martine.
Samo mi odgovori direktno: [email zaštićen]
Dragi Martine, porez na transfer od 2% je ono što je zakonski određeno u Tajlandu. https://www.siam-legal.com/realestate/thailand-property-taxes.php
Opština koristi procjenu od 1500K ThB. Tada je 2% ThB 30K. Procjena je sada 42K ThB. Govorite o razlici od 12K ThB. Može li se ovo nazvati apsurdnim? Pomalo dolazi od emocija, mislim. Da li biste trebali unajmiti advokata zbog 12K ThB? Njegov račun će biti više nego duplo veći!
I sami možete mnogo da uradite na Tajlandu. Počnite tako što ćete tiho otići u zemljišnu kancelariju i pustite svoju suprugu, kao nositeljicu plavog tabienbaana i čanote, sa svojom tajlandskom ličnom kartom i porezom u ruci, da pita državne službenike zašto to nije objavljeno prilikom premještaja. 1,5 MB, plus porez od 42K ThB, a zašto ne sada 2% poreza, dakle potraživanje od 30K ThB.
Također provjerite da li je vaša supruga znala za procjenu od 1,5 MB, ili ju je prodavac ostavio u mraku? Da li je postavila dodatna pitanja, zatražila informacije od Zemljišne službe, provjerila šanotu? Da li je bila svjesna činjenice da je tražena cijena vrlo niska? Da li je bilo kupovine/prodaje porodične imovine? Da li su postojale neplaćene (poreske) fakture koje se prenose na vašu suprugu kao novog vlasnika?
Imajte na umu: vi kao farang ne možete dobiti nikakav regres niti podnijeti zahtjev. Živite u novoj kući, ništa drugo. Ukratko: pustite svoju suprugu da razgovara i zajedno razgovarajte na koja pitanja želite da dobijete odgovor. Vaša žena možda već ima neke odgovore. Tokom razgovora u zemljišnom uredu, ostanite nešto u nižem položaju. Sretno.
Tajland ne naplaćuje porez na imovinu na prvu nekretninu Tajlanđanina. Pa na 2. ili 3. ili….
Ni to nije sasvim tačno. Tajland je usvojio novi Zakon o zemljištu i zgradama u martu 2019. koji je stupio na snagu 01. Porez na nekretnine se mora plaćati godišnje, ali lokalne opštine nisu u potpunosti spremne za uvođenje različitih modula. Ipak pročitajte: https://www.belaws.com/thailand/land-and-buildings-tax/ od septembra 2023.
Ne plaćate porez na svoj dom, ali ako imate nekoliko domova, plaćate, ali još ne znamo koliko
iznos još nije primljen.
Od 2019. godine plaćam godišnji porez na imovinu za svoj stan. Doduše vrlo malo (nešto oko 200 bahta/godišnje). Tokom korona godine, polovina je bila odbačena.
Moj poznanik je mnogo puta kupovao zemljište. Zatim prodao kuću. Nikada nije bilo dodatne procjene. Odjel za zemljište gleda prodajnu cijenu. Ako je vrijednost veća prema odjelu za zemljište, to će se koristiti za jednokratni porez na odjelu za zemljište. Također gledamo koliko dugo ga je prethodni vlasnik posjedovao. Ako je kratak, oni to vide kao trgovinu i odmah se ubire veći porez. Nikad čuo za dodatni porez. Uz gradnju u zakup postoji prihod za vlasnika. To može dovesti do dodatnog poreza na dohodak. Postoje opštine koje prikupljaju porez na imovinu. Obično su izuzete kuće ograničene vrijednosti i zemljište za poljoprivredu. Ovo se razlikuje od opštine do opštine. To su male količine. Sigurno ne 1%. Veoma sam radoznao da znam kakav si to čudan napad dobio.
Nemojte se u potpunosti složiti sa gore navedenim. Dobijamo godišnju procjenu za zemljište (1 rai).
Nedavno je dosta koverata stiglo poštom sa nametima i kaznama, a mi nikad ništa nismo vidjeli a sad gradimo 3 godine. Zemljište posjedujemo više od 10 godina.
Moja supruga se naravno protivila lokalnim administratorima sa fotografijama kuće koja nije završena.
Nakon velikog pritiska, željeli su vidjeti koliko je zemljišta zapravo u upotrebi. Pretpostavljam da je ovo lokalni porez na zemljište. Svi u komšiluku odmah sade banane na svom praznom zemljištu jer ste tada oslobođeni poreza. I Vlada je godinama pričala o tome, ali koliko ja znam, implementacija se uvijek odlagala. Za sada imamo posla s lokalnom vladom ovdje u Chiang Mai / Hang Dong / Ban Pong. Ne znam da li je to proširenje nacionalnog zakonodavstva ili samo lokalno jer još čekamo konačne radove. Također je bilo važno da li tamo živimo stalno ili je to kuća za odmor. Moja supruga je također morala dokazati da ima samo 1 adresu/nekretninu na Tajlandu
Očigledno ima više (lokalnih?) pravila nego što je gore spomenuto i čini se da postoji prilično loša organizacija i samovolja. Ali direktan kontakt s nama pomogao je u našem slučaju.
Zabavite se sa svojom novom kupovinom.
Bastian
Istražite dalje... Ova priča smrdi.
Normalno je da se porez može obračunati na veću vrijednost. Ovo je češće, posebno ako kupujete ispod tekuće cijene. Kao iu Holandiji, ovaj porez se obračunava na fer tržišnu vrijednost i može biti veća od ugovorene prodajne cijene. Dodatni porez se također može pojaviti u Holandiji.
Kupovali smo i ispod normalne cijene; porodica je morala ostati bez zemlje i kuće zbog bolesti jednog od vlasnika. Moj bivši je morao mnogo pregovarati (čitaj: 'pomaknuti' nešto) kako bi se prihvatila dogovorena cijena. Taj 'tim jedan' je bio dobro potrošen novac...