Лабіринт до іпотеки або кредиту, чи ні
У Thailandblog з’явився новий блогер у Yuundai з Хуа Хіна. Хто він і чим займається? Ви можете прочитати це в цій публікації, де він представляється читачам: www.thailandblog.nl/thailand/nieuwe-blogger-yuundai-stelt-zich-voor/
Якщо ви пропустили його першу статтю, ви можете прочитати її тут: www.thailandblog.nl/uitgaan/Visit-aan-cheese-hua-hin/
Нещодавно, насолоджуючись напоєм, я зав’язав розмову з кількома голландцями та одним бельгійцем про банки в Таїланді та про їхні методи роботи, а також про те, як розглядається заявка на кредит чи іпотеку.
Я спробую внести ясність у хаос і різноманіття думок, які виникли. Рано можна було зробити висновок, що одне відділення банку і інше відділення того самого банку застосовують абсолютно різні стандарти до одного питання! Проте, чи має це відношення до особи, яка ставить запитання, чи до особи, яку запитують, я залишаю відкритим.
Сума, яка може бути позичена, або відсоткова ставка, запропонована банком, також можуть значно відрізнятися. Тому здається очевидним зробити покупки, перш ніж прийняти рішення.
Не тільки документи, з якими вам потрібно ознайомитись, надзвичайно різноманітні, але й інтерес до представлених документів. Один дуже уважно його вивчає, інший просто гортає. За словами моїх товаришів за столом, банки не відрізняються в одному, а саме в тому, що вони перевіряють, як було виконано взяті в минулому зобов’язання (якщо такі були), свого роду тайське кредитне бюро. Реєстрація, скажімо, відомий у Нідерландах тест BKR.
З’явився наступний важливий момент: якщо у вас є тайський партнер або хто також отримує (доказовий) дохід, це буде прийнято до уваги банком, чи можна подавати довідки про зарплату, а також чи може пройти особа, яка видає ці довідки. випробування критикою може витримувати більш тривалий період часу.
Один із співрозмовників зазначив, що раніше знайома йому барівниця, яка сподобалася фалангалам, яка легко заробляла 60.000 17.000 бат і навіть більше за місяць високого сезону, могла довести це власними листками, а не зарплатою. ковзання. У той час як особа, яка працює на фабриці з XNUMX XNUMX бат на місяць, могла зробити це відповідно до вимог банку, і тому була включена до заявки на кредит або іпотеку.
Зареєстроване майно, починаючи від автомобіля, мотоцикла чи іншого, також є бажаним внеском до кредитного оцінювача, як забезпечення чи гарантія?
Але якщо, за словами одного з присутніх, тайський партнер більше півроку вів «власний бізнес» і був зареєстрований в одній із державних служб Таїланду, такій собі тайської «торговельної палати», то це значно підвищило шанс отримати якомога більший кредит.
Шлюб із кимось, зареєстрованим у Таїланді, також виявився одним із сприятливих змінних при подачі заявки на фінансування в банку.
Придбання будинку, в якому раніше проживали, призвело до значно нижчої ставки по іпотеці, лише 50%, ніж для будинку в новому будівництві.
Коротше кажучи, це «лише» кілька обговорених досвідів, які можуть стати відправною точкою для читачів, які мають питання щодо фінансування автомобіля чи іпотеки на будинок.
З рекомендацією взяти до уваги відповідь на цю статтю у своєму особистому рішенні.
Схоже, що розмова та публікація були мотивовані запитанням: як і де я можу отримати найвищий кредит?
Це саме по собі не дивно. Пошук будинку часто починається з питання: скільки я можу позичити?
Проте я сумніваюся, чи люди достатньо усвідомлюють, що, ставлячи це запитання, ви фактично дозволяєте комусь іншому визначати, скільки (або як мало) вам ще залишилося жити, оскільки, звичайно, потрібно сплачувати відсотки та виплати.
Максимальна сума кредиту, яка залишає вам вільно доступну суму на місяць, яка, на думку кредитора, не (просто) запобіжить вам потрапити в проблеми, часто – майже автоматично – також є бюджетом.
Я вважаю, що автоматизм неправильний.
Я не думаю, що люди фалангали (за винятком американців) можуть купити будинок/будинок і, отже, не можуть взяти іпотеку на цей будинок. Фаланг може, відповідно до законодавства TH, придбати квартиру та взяти кредит на цю покупку. Хоча той кредит ніколи не буває 100%. Часто також застосовується віковий критерій.
За допомогою Google легко прочитати повне законодавство щодо цього через «Закон про кондомініуми».
Я не думаю, що іпотека в TH має такий самий ефект, як у Нідерландах. У багатьох відповідях про банки та кредити люди весело сперечаються та припускають, що голландські принципи однакові в TH і пропонують такий же захист.
Проте: в TH немає спеціального захисту прав споживачів. Наприклад: у Нідерландах після підписання нотаріусом договору купівлі-продажу та іпотеки тощо покупець є власником придбаного майна. У TH це не так. В TH, після укладення іпотечного договору
орендар власної будівлі. Щомісячний іпотечний внесок — це орендна плата, яку ви сплачуєте. Крім того: у TH немає нотаріуса, який контролює різні акти та дотримання застосовних процедур. А в TH будь-хто може виступати брокером. Те, що юрист інколи бере участь у закупівлі, не означає, що він представляє інтереси покупця. Навпаки.
У TH усі позики є договорами купівлі-продажу. А з розстрочкою ви стаєте власником лише тоді, коли буде сплачено останній бат. Тільки тоді ви станете власником придбаного вами майна. Якщо ви не сплачуєте (розстрочку), банк конфіскує ваше майно. Будь то мопед, автомобіль, квартира, ПК чи iPad. Ви не можете претендувати на вже сплачені платежі, а також не можете продати своє майно (зрештою, майно банку), щоб виплатити решту кредиту. Вам нічого не дозволено! Лише після останнього банного платежу ви можете робити з набутим майном, що хочете!
У разі несплати банк збирає загальну суму всіх уже сплачених щомісячних платежів і, крім того, банк повністю розпоряджається майном. Банк не поспішає продавати його далі. Іноді вже потрібно заробити багато грошей. Перепродаж відбудеться. Іншими словами: у разі несплати ви повинні негайно повернути товар на місці або покинути дім і вогнище. Суддя не потрібен, тому що нерухомість є власністю банку і ви не можете виконати зобов'язання.
Будь ласка, зверніть увагу: у разі купівлі з регулярними платежами або договорів лізингу банк може вступити у володіння майном після 3 повідомлень про невиконання зобов’язань, але покупець зобов’язаний за договором сплатити останній внесок. Для цього можна взяти новий кредит. Тільки тоді майно буде повернуто.
Якщо хтось придбав нерухомість, наприклад квартиру, на позичені гроші, він отримає підтвердження цього після повної сплати всіх щомісячних платежів, а також банк зніме chanoot із сейфа. Це означає, що хтось буде записаний власником після реєстрації в земельній службі. Те саме стосується автомобіля: після сплати останнього внеску ви формально отримуєте сині автодокументи/синю автокнижку. Що ж, я думаю: вистачить дискусії!
Мене вже здивувала ця історія, починаючи з початку цього допису.
Так само, як Mr. Як він описує свою історію, це наближається до реальності.
Якщо тайець купує будинок у розстрочку, документ на право власності Chanot лежить у сейфі банку.
Я (тобто мій тайський чоловік) купила ділянку та будинок поруч із нами 6 років тому.
Нам довелося трохи почекати в місцевому земельному відділі, перш ніж прибув банківський службовець із шанотом.
Бо мої тодішні сусіди, як виявилося, теж мали іпотеку.
Крім того, у випадку взаємних позик, тобто з іншим тайцем, який має гроші, кредитору передається Chanot або, у випадку транспортних засобів, синя книжка власності на автомобілі або зелена книжка власності на мотоцикли та мопеди.
Очевидно, це означає, що позикодавець хоче певної впевненості, оскільки дуже часто виплати не здійснюються.
Тому в продажу є багато мотоциклів, власник яких не може пред'явити зелену книгу.
Тому будьте обережні, перш ніж щось купувати.
Ян Боте.
@ Soi, це правильно. Ви є власником майна, про яке йде мова, лише тоді, коли ВСЕ сплачено. Хоча багато років тому я продав пікап, поки він ще фінансувався. Покупець сплатив решту (200.000 100.000) боргу і я отримав реєстраційну книжку, це було зроблено з дозволу фінансів. Потім до Bang Lamung і переведено на ім'я покупця, тайця. У мене ще залишилося XNUMX XNUMX із того, що мені заплатив покупець, як решту угоди.
У Бангкоку є компанія, яка спеціалізується на позиках іноземцям (Farangs), а саме MBK Finance, частина великого універмагу в Бангкоку.
Відділ гарантійних відносин МБК
8 поверх MBK Center, 444 Phayayhai Rd, Wangmai, Pathumwan. Бангкок 10330
Тел.: +66 (0) 262-7877 Нашою контактною особою був Стюарт Максвелл Фолкс
Одного разу нам допомогли з тимчасовою іпотекою (50%) на квартиру, що добре вийшло. Звичайно, багато паперової роботи, і ви також повинні мати чисте минуле.
Привіт Юндай,
Коли все так читаєш, аж хочеться взагалі щось купити або почитати про гроші.
Ми всі знаємо, що більшість джентльменів - тайські юристи з гарною болотною чашкою з чашкою чаю.
Скажімо, я хочу купити квартиру, скажімо, за 5 мільйонів, але я не хочу продавати свій будинок, який, звичайно, повністю оплачений.
Який рівень відсотків я маю очікувати за ці 5 мільйонів?
Я чув стільки божевільних історій/відсотків.
Більше 20%.
Я знаю, що точно не можна сказати, але про що думати???
ЛУІЗА
Луїза, купівля чогось і позичання грошей на це зазвичай народжується через брак грошей. самі не мають достатніх фінансових ресурсів.
Постачальники грошей у Таїланді мають свої правила, і їх не можна порівняти з правилами в Нідерландах.
Якщо ви берете кредит, ви знаєте правила, якщо ви вважаєте їх неприйнятними, ви не позичаєте і не можете купувати.
Поки ви дотримуєтеся узгоджених правил і умов, вам не потрібно хвилюватися.
У Таїланді все під контролем, кредитори там не терплять, але так, не виняток, що тайські боржники просто зникають і залишають справу позаду.
Що стосується вашого запитання про те, якою може бути відсоткова ставка за купівлю квартири, то вона настільки залежить від вашої особистої ситуації, віку, безпеки та безперервності доходу, об’єкта, який ви хочете запропонувати як заставу, і різних політик кожного банку, що ви можна дізнатися про це, лише пройшовши по магазинах.
Успіх.
NicoB
У своїй відповіді Сой описує все як є, а тайські банки розраховують по-різному при визначенні процентної ставки.
Якщо ви купуєте автомобіль і бажаєте розрахувати відсотки за кредитом/погашенням і використовувати програму NL/B, ви отримаєте нижчу суму, ніж розрахунок тайського банку. Я говорю з досвіду, і будь-хто може самостійно пройти тест
Едді, те, що ти кажеш, правильно.
Нічого незвичайного, купіть автомобіль, ціна 500.000 5 бат, відсотки здаються привабливими, 5%, відсотки та термін погашення XNUMX років.
Але тоді місячний термін відсотки + погашення стає таким: 500.000 5 до 5%/рік. X 125.000 років = 500.000 625.000 + Основна сума 60 10.400 становить 10.500 XNUMX: XNUMX місяців = XNUMX XNUMX бат, завершено за XNUMX XNUMX на місяць.
Що фактично становить приблизно подвійну відсоткову ставку, ніж начебто привабливі 5%, які ви вже частково погашаєте з 1-го місячного платежу, у той час як відсотки не зменшуються.
NicoB
@ NicoB, це також правильно, тому я також продав свій профінансований пікап. Я був тут вперше, і про процентну ставку я дізнався лише тоді, коли я чи ми вже профінансували це. Багато років тому.
Ну, не все має працювати так само, як у Нідерландах.
Але з іншого боку, ви не знайдете в Нідерландах особисту позику з процентною ставкою 5%, а скоріше 14%.
Тож залишається відкритим питання, чи так вони відрізняються між собою і який із них дешевший.
Як завжди, максимально можливі різні реакції. Найбільше схожий на реальність – Сої. Мабуть, тут є ті, хто плутає іпотечну позику з приватною позикою. Адже ви не можете взяти іпотечний кредит на автомобіль, мотоцикл чи інше рухоме майно. Ні в Таїланді, ні в Нідерландах, ні в Бельгії.
Опис «договір купівлі-продажу оренди» просто дає дитині інше ім’я. Якщо ви не погасите свій іпотечний борг у Нідерландах чи Бельгії, банк також накладе свою руку на майно. У разі виявлення справжнього дефекту буде розпочато «примусовий» продаж. Якщо сума продажу не перевищує суму позики, у особи, яка не прострочила кредит, залишається залишкова заборгованість, яку також необхідно погасити. Велика різниця, порівняно з тим, що я прочитав тут у поясненні Сої, полягає в тому, що вже погашена сума стягується, і, очевидно, не в Таїланді??? Слід враховувати, що в перші роки виплачуються тільки «відсотки», а не капітал. Зменшення капіталу починається лише після виплати відсотків і терміном 20 років, це приблизно перші 5 років.
Як фаранг, я б не розглядав можливість брати іпотечний кредит у Таїланді. Проблема прав власності створює надто багато невизначеності щодо майбутнього.
Л. С. Лунг адді
Останніми місяцями я зіткнувся з усією проблемою, пов’язаною з TH та іпотекою, після того, як один із племінників моєї дружини заявив, що хоче продати свою нерухомість за більшу суму, і що він зіткнувся із застереженням про штраф під час виплати своєї іпотечної позики. Він жив там недовго, тому продаж майна протягом 5 років призведе до додаткових витрат для нього.
За винятком того, що в Нідерландах іпотека просто надає комусь право власності, у TH це не пов’язано з характером позики з викупом, а положення про штрафні санкції є іншою різницею. У Нідерландах це сталося з майном, на яке було надано державну чи муніципальну субсидію чи премію, яка була зароблена, наприклад, зобов’язанням продовжувати жити там протягом 12 років. Зараз у Нідерландах продається досить багато об’єктів (муніципального) сектору оренди, причому нотаріально підтверджено, що вони можуть бути перепродані лише через рік, враховуючи нижчу порівнянну вартість покупки.
З племінником термін його іпотеки/оренди становить 30 років, а сума кредиту плюс відсотки ділиться на 360 частин. Порівняно, у перші роки виплачується більше відсотків, ніж, наприклад, у другій половині терміну, але це дає йому значні переваги при поданні податкової декларації. Майже всі виплати відсотків вираховуються з податків, які сплачує TH Fiscus, як це було раніше в Нідерландах. Коротко: у цьому сенсі ця система майже повністю схожа на ануїтетну іпотеку, відому в Нідерландах. У TH також погашення нараховується протягом терміну, і ці відсотки виплачуються не лише в перші роки, як припустив один коментатор.
Таким чином, різниця між іпотекою та орендою полягає в статусі «власності». У Нідерландах ви також стаєте власником за законом через іпотеку. З усіма радощами і тягарями. В TH власником стаєш не ти, а банк. Ніякого тобі задоволення. Поки ви перераховуєте щомісячні внески, це не має значення. Тільки якщо ви більше не можете платити, і ви розглядаєте продаж, за допомогою чого ви можете сплатити борг, що залишився, з ціни продажу, і, сподіваємося, все ще залишиться, так що виявиться, що ви не заплатили всі ці місяці даремно: подивіться , тоді банк зупинить його. Будь-яка додана вартість залежить не від «продавця», а від банку. І він уже зібрав усі ці місячні внески. Подивіться тут на велику різницю між іпотечним кредитом і розстрочною покупкою, яка передбачає не просто «дати дитині інше ім’я». Адже радіо – це не просто станція мовлення. Дивіться тут також відповідь на питання, чому запозичення в TH настільки поширені і поширені. Банк майже завжди виграє від цього. Тепер стає зрозуміло, чому багато тайців, коли вони не в змозі заплатити, здаються, відмовляються від Маартена і закінчують це. Іноді з північним сонцем. Один лише невдаха, нічого не ділиться, усе втрачено, нічого немає на горизонті.
Мій племінник, з дуже хорошою роботою та відповідною оплатою, доплачував щомісяця з початку терміну. Не проценти, а суму позики. Всупереч заявленому, ця сума кредиту щомісяця зменшувалася. Потім щомісячні внески коригувалися кожні шість місяців. Тепер, коли він так добре відригує, він хоче; він показує це і живе більше. Він бере цей штраф на додаток до цього, і вигода від викупу також зникає: він приймає це в угоду. Адже: у кого він великий, нехай висить широко!
Ну, це не має значення. Для будь-якого фаранга, крім американця, іпотека на житло практично недоступна. За винятком випадків, коли ви купуєте кондомініум, на цю операцію поширюється розширене законодавство. З якими правами власності та факторами (не)визначеності юридично гарантовано. Але чи можна і як залишити квартиру дітям? Це вже інша історія!