Thailandblog har en ny blogger på Yuundai fra Hua Hin. Hvem er han og hva gjør han? Det kan du lese i dette innlegget hvor han introduserer seg for leserne: www.thailandblog.nl/thailand/nieuwe-blogger-yuundai-stelt-zich-voor/
Hvis du gikk glipp av hans første artikkel, kan du lese den her: www.thailandblog.nl/uitgaan/Visit-aan-cheese-hua-hin/
Nylig, mens jeg nøt en drink, kom jeg i en samtale med en rekke nederlendere og en belgier, falang om banker i Thailand og hvordan deres arbeidsmetode var, og hvordan en søknad om kreditt eller boliglån ble sett på.
Jeg vil prøve å bringe litt klarhet i kaoset og mangfoldet av meninger som dukket opp. Det var tidlig mulig å trekke konklusjonen at en filial av en bank og en annen filial av samme bank bruker helt forskjellige standarder på samme spørsmål! Om dette har å gjøre med den som stiller spørsmålet eller den som blir spurt, må jeg la stå åpent.
Beløpet som kan lånes eller renten foreslått av banken kan også variere betydelig. Så det virker opplagt å handle litt før du tar en avgjørelse.
Ikke bare varierer papirarbeidet du trenger å konsultere enormt, men det samme gjør interessen for papirene som presenteres. Den ene studerer den veldig nøye, den andre bare blar gjennom den. Ifølge mine bordkamerater skiller ikke bankene seg på én ting, og det er at de tester hvordan forpliktelsene som er inngått tidligere (hvis noen) har blitt oppfylt, et slags Thai Credit Bureau. Registrering, den velkjente BKR-testen i Nederland, la oss si.
Det neste bemerkelsesverdige punktet dukket opp: hvis du har en thailandsk partner eller som også mottar (påviselig) inntekt, vil dette bli tatt i betraktning av banken, om lønnsslipper kan sendes inn, men også om personen som utsteder disse lønnsslippene kan bestå kritikkprøven tåler lengre tid.
En av samtalepartnerne indikerte at en barjente som pleide å være kjent for ham og var likt av falangaler, som lett tjente 60.000 17.000 baht eller enda mer i løpet av en måned av høysesongen, kunne bevise dette med sine egne lapper, men ikke med lønn glipper. Mens en person som jobbet på en fabrikk med XNUMX baht per måned kunne gjøre dette i henhold til bankens krav og ble derfor inkludert i søknaden om kreditt eller boliglån.
Registrerte eiendommer alt fra bil, motorsykkel eller annet er også et kjærkomment bidrag til kredittvurderingspersonen, som sikkerhet eller garanti?
Men hvis, ifølge en av de tilstedeværende, den thailandske partneren hadde drevet sin "egen virksomhet" i mer enn seks måneder og hadde vært registrert hos en av de thailandske myndighetene, et slags thailandsk "handelskammer", så dette økte sjansen for å motta en så høy som mulig kreditt betraktelig.
Et ekteskap med en registrert i Thailand viste seg også å være en av de gunstige variablene ved søknad om finansiering fra banken.
Kjøp av et tidligere bebodd hus ga en betydelig lavere boliglånsrente, kun 50 %, enn et hus i og som et nybyggprosjekt.
Kort fortalt er dette «bare» en rekke erfaringer som har vært diskutert, som kan være et utgangspunkt for lesere som har spørsmål om finansiering av bil eller boliglån til hus.
Med anbefaling om at du tar hensyn til svaret på denne artikkelen i din personlige avgjørelse.
Samtalen og innlegget ser ut til å være motivert av spørsmålet: Hvordan og hvor kan jeg få høyest kreditt?
Det i seg selv er ikke overraskende. Jakten på et hus starter ofte med spørsmålet: Hvor mye kan jeg låne?
Jeg tviler imidlertid på om folk skjønner nok at du ved å stille dette spørsmålet faktisk lar noen andre bestemme hvor mye (eller hvor lite) du fortsatt har å leve, for selvfølgelig må renter og avdrag betales.
Maksimal kredittbeløp, som gir deg et fritt disponibelt beløp per måned som långiver mener ikke (bare) vil hindre deg i å havne i trøbbel, er ofte – nesten automatisk – også budsjettet.
Jeg tror at automatisme er feil.
Jeg tror ikke falangalfolk (bortsett fra amerikanere) kan kjøpe et hus/hjem og derfor ikke kan ta opp boliglån i det huset. I samsvar med TH-lovgivningen er det mulig for Falang å kjøpe en leilighet og ta opp et lån for det kjøpet. Selv om det lånet aldri er 100%. Et alderskriterium gjelder ofte også.
Via Google er det et stykke kake å lese hele lovverket rundt dette via “sameieloven”.
Jeg tror ikke det er slik at et boliglån i TH har samme effekt som i NL. I mange svar om banker og lån argumenterer folk glad og antar at nederlandske prinsipper er de samme i TH og gir samme beskyttelse.
Imidlertid: i TH er det ingen spesiell forbrukerbeskyttelse. For eksempel: i Nederland, etter at kjøps- og pantebrevet er signert av notarius publicus osv., er kjøperen eieren av den kjøpte eiendommen. Slik er det ikke i TH. I TH, etter inngåelse av pantebrevet
leier sitt eget bygg. Det månedlige avdraget på boliglånet er husleien du betaler. I tillegg: TH har ingen notarius publicus som overvåker de ulike skjøtene og overholdelse av gjeldende prosedyrer. Og i TH kan hvem som helst fungere som megler. At en advokat noen ganger er involvert i kjøpet betyr ikke at han ivaretar kjøperens interesser. Tvert imot.
I TH er alle lån leiekontrakter. Og med leiekjøp er du først eier når den aller siste baht er betalt. Først da vil du være eier av eiendommen du har kjøpt. Dersom du misligholder (avdrags)betalingen, vil banken inndra eiendommen din. Enten det er en moped, en bil, en leilighet, en PC eller iPad. Du kan ikke gjøre krav på avdrag som allerede er betalt, og du kan heller ikke selge eiendommen din (tross alt bankens eiendom) for å betale resten av lånet. Du har ikke lov til noe! Først etter siste badebetaling kan du gjøre hva du vil med din ervervede eiendom!
Ved manglende betaling har banken samlet inn summen av alle månedlige avdrag som allerede er betalt, og i tillegg har banken full disposisjon over eiendommen. Banken har ikke hastverk med å selge den videre. Noen ganger er det allerede mye penger å tjene. Videresalget vil skje. Med andre ord: ved manglende betaling må du umiddelbart returnere varene på stedet eller forlate hjem og ildsted. En dommer er ikke nødvendig fordi eiendommen eies av banken og du ikke kan oppfylle forpliktelsene.
Vær oppmerksom på: ved vanlige avdragskjøp eller leiekontrakter kan banken overta eiendommen etter 3 misligholdsvarsel, men kjøper er fortsatt kontraktsmessig forpliktet til å betale inntil siste avdrag. Til dette kan man ta opp et nytt lån. Først da vil eiendommen bli gjenvunnet.
Hvis noen har kjøpt en eiendom, for eksempel en leilighet, med lånte penger, vil de motta bevis på dette etter full betaling av alle månedlige avdrag, pluss at banken fjerner chanoot fra safen. Det betyr at noen vil bli ført som eier etter registrering hos Jordkontoret. Det samme gjelder for bil: etter betaling av siste termin mottar du formelt de blå bilpapirene/blå bilheftet. Vel, jeg tenker: nok mat til diskusjon!
Jeg ble allerede overrasket over historien, og startet øverst i dette innlegget.
Akkurat som Mr. Når han beskriver historien sin, kommer dette nærmere virkeligheten.
Hvis en thailandsk kjøper et hus på avbetaling, ligger Chanot skjøte i safen i banken.
Jeg (altså min thailandske mann) kjøpte tomten og huset ved siden av oss for 6 år siden.
Vi måtte vente en stund på det lokale landkontoret før bankmedarbeideren kom med chanoten.
Fordi naboene mine på den tiden, som det viste seg, også hadde boliglån.
Også ved gjensidige lån, det vil si med en annen thailandsk som har penger, overleveres Chanot eller, når det gjelder kjøretøy, den blå eierskapsboken for biler eller den grønne eierskapsboken for motorsykler og mopeder til utlåner.
Dette betyr selvsagt at utlåner ønsker en viss sikkerhet, fordi det svært ofte ikke foretas tilbakebetalinger.
Det er derfor det er mange motorsykler til salgs som eieren ikke kan lage en grønn bok av.
Så vær forsiktig før du kjøper noe.
Jan Beute.
@ Soi, det er riktig. Du er først eier av den aktuelle eiendommen når ALT er betalt. Selv om jeg for år siden solgte en pickup mens den fortsatt var finansiert. Kjøper betalte resten (200.000) gjelden og jeg fikk registreringsheftet, dette ble gjort med tillatelse fra økonomi. Deretter til Bang Lamung og overført til kjøperens navn, en thai. Jeg har fortsatt 100.000 XNUMX til overs fra det kjøperen betalte meg som resten av avtalen.
Det er et selskap i Bangkok som spesialiserer seg på lån til utlendinger (Farangs), nemlig MBK Finance, en del av det store varehuset i Bangkok.
MBK garantirelasjonsavdeling
8 fl. MBK Center, 444 Phayayhai Rd, Wangmai, Pathumwan. Bangkok 10330
Tlf: +66 (0) 262- 7877 Vår kontaktmann var Stuart Maxwell Foulkes
De hjalp oss en gang med et midlertidig boliglån (50 %) i en leilighet, noe som fungerte bra. Mye papirarbeid selvfølgelig og du må også ha en ren fortid.
Hei søndag,
Når du leser alt som dette, får du lyst til å kjøpe noe i det hele tatt eller lese om penger.
Vi vet alle at de fleste herrene er en thailandsk advokat med en fin moorkop med en kopp te.
La oss si at jeg vil kjøpe en leilighet, si 5 millioner, men jeg vil ikke selge huset mitt, som selvfølgelig er fullt betalt for.
Hvilket rentenivå bør jeg forvente for de 5 millionene?
Jeg har hørt så mange sprø historier/prosentandeler.
Mer enn 20 %.
Jeg vet det ikke kan sies presist, men hva skal man tenke på???
LOUISE
Louise, å kjøpe noe og låne penger til det er vanligvis født av mangel på penger. ikke har tilstrekkelige økonomiske ressurser selv.
Pengetilbydere i Thailand har sine regler og de er ikke sammenlignbare med de i Nederland.
Tar du opp lån kjenner du reglene, finner du dem uakseptable låner du ikke og kan ikke kjøpe.
Så lenge du overholder de avtalte reglene og betingelsene, trenger du ikke å bli nervøs.
I Thailand er ting veldig under kontroll, långiverne der har ingen toleranse, men ja, det er intet unntak at thailandske skyldnere rett og slett forsvinner og legger saken bak seg.
Når det gjelder spørsmålet ditt om hva renten kan være for å kjøpe en leilighet, så avhenger det så mye av din personlige situasjon, alder, sikkerhet og inntektskontinuitet, objektet du ønsker å tilby som sikkerhet og de ulike forsikringene per bank, at du kan bare finne ut av dette ved å gå på shopping.
Suksess.
NicoB
I sitt svar beskriver Soi alt som det er, og thailandske banker regner forskjellig når de skal fastsette renten.
Kjøper du bil og ønsker å beregne renten på lånet/tilbakebetalingen og bruke et NL/B-program, vil du ende opp med et lavere beløp enn beregningen til en thailandsk bank. Jeg snakker av erfaring og alle kan ta testen selv
Eddy, det du sier er riktig.
Ikke uvanlig, kjøp bil, pris THB 500.000 5, renten virker attraktiv, 5 %, rente og nedbetalingstid XNUMX år.
Men da blir den månedlige renteperioden + tilbakebetaling som følger: 500.000 5 til 5 %/år. X 125.000 år = 500.000 625.000 + Hovedbeløpet på 60 10.400 er 10.500 XNUMX: XNUMX måneder = THB XNUMX XNUMX, fullført til XNUMX XNUMX per måned.
Som faktisk utgjør omtrent det dobbelte av renten enn de tilsynelatende attraktive 5 %, tilbakebetaler du allerede delvis fra 1. månedsbetaling, samtidig som det ikke er rentereduksjon i retur.
NicoB
@ NicoB, det er også riktig og det er derfor jeg også solgte min finansierte pickup. Dette var første gang jeg var her og jeg fikk først vite om renten da jeg, eller vi, allerede hadde finansiert den. År siden.
Vel, ikke alt trenger å fungere som i Nederland.
Men på den annen side finner du ikke et personlig lån i Nederland med en rente på 5 %, men heller 14 %.
Så spørsmålet gjenstår om de to skiller seg så mye og hvilken av de to som er billigere.
Som alltid, flest mulig forskjellige reaksjoner. Den som ligner mest på virkeligheten er Soi. Det er visstnok de her som forveksler et boliglån med et privatlån. Du kan tross alt ikke ta opp boliglån for en bil, en motorsykkel eller noe annet løsøre. Ikke i Thailand, ikke i Nederland og ikke i Belgia.
Beskrivelsen "leiekjøpskontrakt" gir ganske enkelt barnet et annet navn. Hvis du ikke betaler ned på boliglånsgjelden din i Nederland eller Belgia, vil banken også legge hånden på eiendommen. Ved en reell mangel vil et "tvangssalg" igangsettes. Dersom salgssummen ikke overstiger lånebeløpet, sitter den misligholdte igjen med en restgjeld som også må nedbetales. Den store forskjellen, i forhold til det jeg leser her i Sois forklaring, er det faktum at beløpet som allerede er tilbakebetalt er belastet og tilsynelatende ikke i Thailand??? Det må tas i betraktning at de første årene er det kun «renter» som blir nedbetalt og ingen kapital. Kapitalnedsettelse starter først når renten er nedbetalt og med en løpetid på 20 år er dette omtrent de første 5 årene.
Som Farang ville jeg ikke vurdert å ta opp et boliglån i Thailand. Problemet med eiendomsrett utgjør for mye usikkerhet for fremtiden.
LS Lung addie
Jeg kom over hele saken rundt TH og boliglån de siste månedene etter at en av min kones nevøer ga uttrykk for at han ønsket å selge eiendommen sin for en større, og at han hadde støtt på en straffeklausul ved nedbetaling av boliglånet. Han hadde kun bodd der i kort tid, så å selge eiendommen innen 5 år vil gi ekstra kostnader for ham.
Bortsett fra at i Nederland gir et boliglån rett og slett noen eierskapsrettigheter, i TH skyldes dette ikke lånets leiekjøpskarakter, og straffeklausulen er en annen type forskjell. I Nederland skjedde dette på eiendommer som det var gitt statlig eller kommunal tilskudd eller premie for, hvilken premie ble opptjent av forpliktelsen til å fortsette å bo der i for eksempel 12 år. I Nederland selges det i dag ganske mange eiendommer fra den (kommunale) utleiesektoren, hvor det er notarielt fastslått at de først kan selges videre etter ett år, gitt den lavere sammenlignbare kjøpeverdien.
Med nevø er løpetiden på hans boliglån/leiekjøp 30 år, og lånebeløpet pluss renter er delt inn i 360 deler. Til sammenligning betales det mer renter de første årene enn for eksempel i andre halvdel av terminen, men dette gir ham betydelige fordeler ved innlevering av selvangivelsen. Nesten alle rentebetalinger er fradragsberettiget fra skattene som skal betales av TH Fiscus, slik det tidligere var tilfelle i Nederland. Kort sagt: i den forstand er dette systemet nesten helt likt annuitetslånet kjent i Nederland. Også i TH påløper tilbakebetalingen i løpet av løpetiden, og det betales ikke bare renter de første årene, slik en kommentator har foreslått.
Forskjellen mellom boliglån og leiekjøp ligger derfor i statusen "eierskap". I Nederland blir du også eier ved lov gjennom et boliglån. Med alle gleder og byrder. I TH blir du ikke eier, det er banken. Ingen glede for deg. Så lenge du overfører de månedlige avdragene, spiller det ingen rolle. Bare hvis du ikke lenger kan betale og du vurderer å selge, hvorved du kan betale restgjelden din fra salgssummen, og forhåpentligvis fortsatt ha noe til overs, slik at det viser seg at du ikke har betalt alle de månedene for ingenting: se , så stopper banken. Eventuell merverdi er ikke opp til «selger», men til banken. Og han hadde allerede samlet inn alle de månedlige avdragene. Se her den store forskjellen mellom boliglån og leiekjøp, som ikke bare innebærer å «gi barnet et annet navn». En radio er tross alt ikke bare en kringkastingsstasjon. Se her også svaret på spørsmålet hvorfor låneopptak i TH er så vanlig og vanlig. En bank tjener nesten alltid på dette. Det blir nå klart hvorfor mange thaier, når de ikke kan betale, gir opp, gir opp Maarten og kaller det en dag. Noen ganger med nordlig sol. Man er bare en taper, ingenting deles, alt er tapt, ingenting er i horisonten.
Nevøen min, med veldig god jobb og tilsvarende lønn, har betalt ekstra hver måned siden terminstart. Ikke renten, men beløpet som er lånt. I motsetning til det som er opplyst, har lånebeløpet blitt mindre for hver måned. De månedlige avdragene ble deretter justert hvert halvår. Nå som han raper så godt, vil han; han viser det og lever større. Den boten tar han på toppen av det, og at innløsningsfordelen også forsvinner: det tar han med på kjøpet. Tross alt: de som har det stort, la det henge bredt!
Vel, det spiller ingen rolle. For enhver farang, bortsett fra en amerikaner, er et boliglån praktisk talt utenfor rekkevidde. Med mindre du kjøper en leilighet, har denne transaksjonen omfattende lovgivning. Med hvilke eierrettigheter og (u)sikkerhetsfaktorer er juridisk garantert. Men om og hvordan kan du overlate en leilighet til barna dine? Det er en annen historie!