Labirint do hipoteke ili kredita, ili ne
Thailandblog ima novog blogera u Yuundaiju iz Hua Hina. Tko je on i što radi? To možete pročitati u ovoj objavi gdje se predstavlja čitateljima: www.thailandblog.nl/thailand/nieuwe-blogger-yuundai-stelt-zich-voor/
Ako ste propustili njegov prvi članak, možete ga pročitati ovdje: www.thailandblog.nl/uitgaan/Visit-aan-cheese-hua-hin/
Nedavno sam se, dok sam pio piće, upustio u razgovor s brojnim Nizozemcima i jednim Belgijancem, falangom o bankama u Tajlandu i kakav je njihov način rada te kako se gleda na zahtjev za kredit ili hipoteku.
Pokušat ću unijeti malo jasnoće u kaos i različitost mišljenja koja su se pojavila. Rano se moglo zaključiti da jedna poslovnica banke i druga poslovnica iste banke na isto pitanje primjenjuju potpuno različite standarde! Međutim, moram ostaviti otvorenim pitanje je li to povezano s osobom koja postavlja pitanje ili osobom kojoj se postavlja pitanje.
Iznos koji se može posuditi ili kamatna stopa koju predlaže banka također može značajno varirati. Stoga se čini očiglednim obaviti kupnju prije donošenja odluke.
Ne samo da se papirologija koju trebate konzultirati uvelike razlikuje, već i interes za predstavljene radove. Jedan ga vrlo pažljivo proučava, drugi samo lista. Prema mojim suputnicima za stolom, banke se ne razlikuju u jednoj stvari, a to je da testiraju kako su ispunjene ranije preuzete obveze (ako ih ima), neka vrsta Thai Credit Bureau. Registracija, poznati BKR test u Nizozemskoj, recimo.
Pojavila se sljedeća zanimljiva točka: ako imate tajlandskog partnera ili koji također prima (dokazive) prihode, to će banka uzeti u obzir, mogu li se predati isplatne liste, ali i može li proći osoba koja izdaje te isplatne liste. test kritike.može izdržati dulje vremensko razdoblje.
Jedan od sugovornika naznačio je da njemu poznata djevojka iz bara, koja se sviđala falangalima, a koja je u mjesecu sezone bez problema zaradila 60.000 bahta, pa i više, to može dokazati vlastitim ceduljama, ali ne i plaćom. poskliznuća. Dok je osoba koja radi u tvornici sa 17.000 bahta mjesečno mogla to učiniti u skladu sa zahtjevima banke i stoga je uključena u zahtjev za kredit ili hipoteku.
Uknjižene nekretnine, od automobila, motocikla ili drugog, također su dobrodošao doprinos procjenitelju kreditne sposobnosti, kao osiguranje ili garancija?
Međutim, ako je, prema riječima jednog od prisutnih, tajlandski partner vodio “vlastiti posao” više od šest mjeseci i bio je registriran u nekoj od tajlandskih državnih službi, svojevrsnoj tajlandskoj “Gospodarska komora”, onda to je značajno povećalo šanse za dobivanje što većeg kredita.
Brak s osobom registriranom na Tajlandu također se pokazao kao jedna od povoljnih varijabli pri podnošenju zahtjeva za financiranje kod banke.
Kupnja ranije naseljene kuće rezultirala je znatno nižom hipotekarnom stopom, samo 50%, od kuće u i kao novogradnje.
Ukratko, ovo su "samo" brojna iskustva o kojima smo raspravljali, a koja mogu biti polazište za čitatelje koji imaju pitanje o financiranju automobila ili hipoteke za kuću.
Uz preporuku da odgovor na ovaj članak uzmete u obzir pri svojoj osobnoj odluci.
Čini se da su razgovor i objava motivirani pitanjem: Kako i gdje mogu dobiti najveći kredit?
To samo po sebi nije iznenađujuće. Potraga za kućom često počinje pitanjem: Koliko mogu posuditi?
Međutim, sumnjam da ljudi dovoljno shvaćaju da postavljanjem ovog pitanja zapravo dopuštate nekome drugome da odredi koliko (ili koliko malo) još imate za život, jer se, naravno, kamate i otplate moraju platiti.
Maksimalni iznos kredita, koji vam ostavlja slobodno raspoloživi iznos mjesečno za koji zajmodavac misli da vas neće (samo) spriječiti da upadnete u nevolje, često je – gotovo automatski – također proračun.
Mislim da je taj automatizam pogrešan.
Ne mislim da ljudi falangali (osim Amerikanaca) mogu kupiti kuću/kuću i stoga ne mogu uzeti hipoteku na tu kuću. Moguće je da falang, u skladu s TH zakonodavstvom, kupi stan i za tu kupnju podigne kredit. Iako taj kredit nikada nije 100%. Često se primjenjuje i dobni kriterij.
Putem Googlea lako je pročitati cjelokupno zakonodavstvo u vezi s tim putem "Zakona o etažnom vlasništvu".
Ne mislim da je slučaj da hipoteka u TH ima isti učinak kao u NL. U mnogim odgovorima o bankama i kreditima, ljudi se rado svađaju i pretpostavljaju da su nizozemski principi isti u TH i da nude istu zaštitu.
Međutim: u TH nema posebne zaštite potrošača. Na primjer: u Nizozemskoj, nakon što je kupoprodajni i hipotekarni ugovor potpisan od strane javnog bilježnika itd., kupac je vlasnik kupljene nekretnine. U TH to nije slučaj. U TH, nakon sklapanja hipotekarnog ugovora
stanar vlastite zgrade. Mjesečna rata hipoteke je stanarina koju plaćate. Osim toga: TH nema javnog bilježnika koji nadzire razne akte i usklađenost s primjenjivim procedurama. A u TH svatko može djelovati kao broker. To što je odvjetnik ponekad uključen u kupnju ne znači da on zastupa interese kupca. Baš suprotno.
U TH svi zajmovi su ugovori o kupnji na otplatu. A kod kupnje na otplatu, vi ste vlasnik tek nakon što se plati zadnji baht. Tek tada ćete biti vlasnik nekretnine koju ste kupili. Ako ne platite (rate) plaćanja, banka će vam zaplijeniti imovinu. Bilo da se radi o mopedu, automobilu, stanu, računalu ili iPadu. Ne možete potraživati već plaćene rate, niti smijete prodati svoju nekretninu (uostalom imovinu banke) da biste platili ostatak kredita. Ništa ti nije dopušteno! Tek nakon posljednje uplate kupanja možete sa svojom stečenom nekretninom činiti što želite!
U slučaju neplaćanja, banka naplaćuje zbroj svih već plaćenih mjesečnih rata, a osim toga banka u potpunosti raspolaže imovinom. Banka ga ne žuri prodati dalje. Ponekad se već može zaraditi mnogo novca. Preprodaja će se dogoditi. Drugim riječima: u slučaju neplaćanja robu morate odmah vratiti na licu mjesta ili napustiti dom i ognjište. Sudac nije potreban jer je nekretnina u vlasništvu banke i ne možete podmirivati obveze.
Napomena: kod kupnje na redovite rate ili ugovora o leasingu, banka može ući u posjed nekretnine nakon 3 opomene, ali je kupac i dalje ugovorno dužan platiti do zadnje rate. U tu svrhu može se podići novi kredit. Tek tada će imovina biti vraćena.
Ako je netko kupio nekretninu, primjerice stan, posuđenim novcem, dokaz o tome dobit će nakon pune uplate svih mjesečnih rata, a banka će skinuti čamot iz sefa. To znači da će netko nakon upisa u zemljišnom uredu biti upisan kao vlasnik. Isto vrijedi i za automobil: nakon uplate zadnje rate formalno dobivate plave auto papire/plavu auto knjižicu. Pa, mislim: dosta hrane za raspravu!
Već sam bio iznenađen pričom, počevši od vrha ove objave.
Baš kao i gosp. Kako on opisuje svoju priču, ovo je bliže stvarnosti.
Ako Tajlanđanin kupi kuću na rate, Chanotov vlasnički list nalazi se u sefu u banci.
Ja (dakle moj tajlandski muž) sam prije 6 godina kupila parcelu i kuću do nas.
Morali smo čekati neko vrijeme u lokalnom zemljišnom uredu prije nego što je zaposlenik banke stigao s šanot.
Jer moji tadašnji susjedi, kako se pokazalo, također su imali hipoteku.
Također, u slučaju međusobne pozajmice, odnosno s drugim Tajlanđaninom koji ima novca, zajmodavcu se predaje Chanot ili, kod vozila, plava vlasnička knjižica za automobile ili zelena vlasnička knjižica za motocikle i mopede.
To očito znači da zajmodavac želi izvjesnu sigurnost, jer vrlo često nema otplate.
Zato ima mnogo motocikala u prodaji za koje vlasnik ne može napraviti zelenu knjižicu.
Zato budite oprezni prije nego bilo što kupite.
Jan Beute.
@ Soi, to je točno. Vlasnik predmetne nekretnine ste tek kada je SVE plaćeno. Iako sam prije mnogo godina prodao kamionet dok se još financirao. Kupac je platio ostatak (200.000) duga i ja sam dobio knjižicu, to je učinjeno uz dopuštenje financija. Zatim u Bang Lamung i prebačeno na ime kupca, Tajlanđanina. Još mi je ostalo 100.000 od onoga što mi je kupac platio kao ostatak posla.
U Bangkoku postoji tvrtka specijalizirana za zajmove strancima (Farangs), odnosno MBK Finance, dio velike robne kuće u Bangkoku.
MBK Odjel za jamstvene odnose
8 kat MBK Center, 444 Phayayhai Rd, Wangmai, Pathumwan. Bangkok 10330
Tel: +66 (0) 262- 7877 Naš kontakt je bio Stuart Maxwell Foulkes
Jednom su nam pomogli s privremenom hipotekom (50%) na stan, što se dobro pokazalo. Puno papirologije, naravno, a morate imati i čistu prošlost.
Pozdrav Yunday,
Kad sve ovako čitaš uhvati te da uopće nešto kupiš ili čitaš o novcu.
Svi znamo da je većina gospode tajlandski odvjetnik s lijepom moor šalicom sa šalicom čaja.
Recimo da želim kupiti stan, recimo 5 milijuna, ali ne želim prodati svoju kuću, koja je, naravno, u potpunosti plaćena.
Koju razinu kamata mogu očekivati za tih 5 milijuna?
Čuo sam toliko ludih priča/postotaka.
Više od 20%.
Znam da se ne može precizno reći, ali o čemu čovjek misliti???
LOUISE
Louise, kupiti nešto i posuditi novac za to obično se rađa iz nedostatka novca. sami nemaju dovoljno financijskih sredstava.
Davatelji novca u Tajlandu imaju svoja pravila i ona se ne mogu usporediti s onima u Nizozemskoj.
Ako podignete kredit, znate pravila, ako vam se ne daju, ne posuđujete se i ne možete kupovati.
Sve dok se pridržavate dogovorenih pravila i uvjeta, ne morate biti nervozni.
U Tajlandu su stvari itekako pod kontrolom, tamošnji zajmodavci nemaju tolerancije, ali da, nije iznimka da tajlandski dužnici jednostavno nestanu i ostave stvar iza sebe.
Što se tiče vašeg pitanja o tome kolika bi mogla biti kamata za kupnju stana, ona toliko ovisi o vašoj osobnoj situaciji, dobi, sigurnosti i kontinuitetu prihoda, objektu koji želite ponuditi kao jamstvo i različitim politikama po bankama da to možete saznati samo odlaskom u kupovinu.
Uspjeh.
NicoB
Soi u svom odgovoru opisuje sve kako jest, a tajlandske banke drugačije računaju pri određivanju kamate.
Ako kupujete auto i želite izračunati kamatu na kredit/otplatu i koristiti NL/B program, na kraju ćete dobiti niži iznos od obračuna tajlandske banke. Govorim iz iskustva i svatko može sam pristupiti testu
Eddy, to što kažeš je točno.
Nije neobično, kupiti auto, cijena 500.000 THB, kamata izgleda primamljivo, 5%, kamata i rok otplate 5 godina.
Ali tada mjesečni rok kamata + otplata postaje sljedeći: 500.000 do 5% godišnje. X 5 godina = 125.000 + glavnica od 500.000 je 625.000: 60 mjeseci = 10.400 THB, završeno s 10.500 mjesečno.
Što zapravo iznosi otprilike dvostruko veću kamatu od naizgled atraktivnih 5%, djelomično otplaćujete već od 1. mjesečne rate, a zauzvrat nema smanjenja kamata.
NicoB
@ NicoB, to je također točno i zato sam i prodao svoj financirani pickup. Prvi put sam ovdje i za kamatu sam saznao tek kad sam ja, odnosno mi, to već financirali. Prije nekoliko godina.
Pa ne mora sve funkcionirati isto kao u Nizozemskoj.
Ali s druge strane, u Nizozemskoj nećete pronaći osobni zajam s kamatom od 5%, već 14%.
Pa ostaje pitanje da li se to dvoje toliko razlikuje i koji je od njih jeftiniji.
Kao i uvijek, najviše mogućih različitih reakcija. Onaj koji najviše sliči stvarnosti je Soi. Očito ovdje ima onih koji brkaju hipotekarni kredit s privatnim kreditom. Uostalom, ne možete podići hipotekarni kredit za automobil, motocikl ili bilo koju drugu pokretninu. Ni u Tajlandu, ni u Nizozemskoj ni u Belgiji.
Opis "ugovor o najmu" jednostavno je davanje drugog imena djetetu. Ako ne otplatite svoj hipotekarni dug u Nizozemskoj ili Belgiji, banka će također staviti svoje ruke na nekretninu. U slučaju stvarnog kvara, pokrenut će se "prisilna" prodaja. Ako iznos prodaje ne premašuje iznos zajma, osoba koja ne plaća dug ostaje s preostalim dugom koji se također mora isplatiti. Velika razlika, u usporedbi s onim što sam pročitao ovdje u Soijevom objašnjenju, je činjenica da se već otplaćeni iznos naplaćuje i to očito ne u Tajlandu??? Mora se uzeti u obzir da se u prvim godinama isplaćuju samo “kamate”, a ne kapital. Smanjenje kapitala počinje tek kada se otplate kamate i s rokom od 20 godina, to je otprilike prvih 5 godina.
Kao Farang, ne bih razmatrao uzimanje hipotekarnog kredita na Tajlandu. Problem imovinskih prava predstavlja previše neizvjesnosti za budućnost.
LS Lung addie
Naišao sam na čitavu temu vezanu uz TH i hipoteku posljednjih mjeseci nakon što je jedan od nećaka moje žene naznačio da želi prodati svoju nekretninu za veću i da je naišao na klauzulu kazne prilikom otplate svog hipotekarnog kredita. Tamo je živio samo kratko vrijeme, pa će prodaja nekretnine u roku od 5 godina za njega imati dodatne troškove.
Osim što u Nizozemskoj hipoteka nekome jednostavno daje vlasnička prava, u TH to nije zbog prirode zajma na otplatu, a klauzula o kaznama druga je vrsta razlike. U Nizozemskoj se to dogodilo na nekretninama za koje je dodijeljena državna ili općinska subvencija ili premija, koja je premija zarađena obvezom da se tamo nastavi živjeti 12 godina, na primjer. U Nizozemskoj se danas prodaje dosta nekretnina iz (općinskog) sektora najma, pri čemu je javnobilježnički utvrđeno da se mogu preprodati tek nakon godinu dana, s obzirom na nižu usporedivu kupovnu vrijednost.
Kod nećaka, rok njegove hipoteke/iznajmljivanja je 30 godina, a iznos kredita plus kamata podijeljen je na 360 dijelova. Usporedno, u prvim godinama plaća se veća kamata nego, primjerice, u drugoj polovici roka, ali to mu daje značajne prednosti pri podnošenju porezne prijave. Gotovo sve isplate kamata mogu se odbiti od poreza koje plaća TH Fiscus, kao što je ranije bio slučaj u Nizozemskoj. Ukratko: u tom je smislu ovaj sustav gotovo potpuno sličan anuitetnoj hipoteci poznatoj u Nizozemskoj. I u TH se otplata skuplja tijekom trajanja, a kamata se ne plaća samo u prvim godinama, kako je sugerirao jedan komentator.
Razlika između hipoteke i kupnje uz najam stoga leži u statusu "vlasništva". U Nizozemskoj također postajete vlasnik po zakonu putem hipoteke. Sa svim radostima i teretima. U TH ne postaješ vlasnik, već banka. Nema zadovoljstva za vas. Sve dok prenosite mjesečne rate, to nije važno. Jedino ako više ne možete platiti i razmišljate o prodaji, pri čemu iz prodajne cijene možete platiti preostali dug, a nadamo se da vam je još nešto ostalo, pa da ispadne da niste sve te mjesece platili uzalud: pogledajte , tada će banka to zaustaviti. Dodatna vrijednost nije na "prodavaču", već na banci. I već je skupio sve te mjesečne rate. Vidite ovdje veliku razliku između hipoteke i kupnje na otplatu, koja ne uključuje samo "davanje drugog imena djetetu". Uostalom, radio nije samo postaja za emitiranje. Ovdje pogledajte i odgovor na pitanje zašto je posuđivanje u TH tako uobičajeno i uobičajeno. Banka od toga gotovo uvijek ima koristi. Sada postaje jasno zašto mnogi Tajlanđani, kada nisu u mogućnosti platiti, odustaju, odustaju od Maartena i završavaju s tim. Ponekad sa sjevernim suncem. Jedan je samo gubitnik, ništa se ne dijeli, sve je izgubljeno, ništa nije na horizontu.
Moj nećak, uz vrlo dobar posao i odgovarajuću plaću, dodatno je plaćao svaki mjesec od početka mandata. Ne kamate, nego posuđeni iznos. Suprotno navedenom, taj je iznos kredita svakim mjesecom sve manji. Mjesečne rate su se zatim usklađivale svakih šest mjeseci. Sad kad tako dobro podriguje, želi; on to pokazuje i živi veće. Povrh toga uzme onu globu, a da nestane i otkupne koristi: to primi u pogodbu. Uostalom: tko ga ima velik, nek visi široko!
Ma dobro, nema veze. Za svakog faranga, osim Amerikanca, hipoteka na kuću gotovo je nedostižna. Osim ako ne kupujete stan, ta transakcija ima opsežne zakone. S kojim su pravo vlasništva i faktori (ne)sigurnosti zakonski zajamčeni. Ali možete li i kako stan ostaviti svojoj djeci? To je druga priča!