El laberinto de una hipoteca o crédito, o no
Thailandblog tiene un nuevo blogger en Yuundai de Hua Hin. ¿Quién es y qué hace? Puede leerlo en esta publicación donde se presenta a los lectores: www.thailandblog.nl/thailand/nieuwe-blogger-yuundai-stelt-zich-voor/
Si te perdiste su primer artículo, puedes leerlo aquí: www.thailandblog.nl/uitgaan/Visit-aan-cheese-hua-hin/
Recientemente, mientras disfrutaba de una bebida, entablé una conversación con varios holandeses y un belga, hablando sobre los bancos en Tailandia y cuál era su método de trabajo, y cómo se veía una solicitud de crédito o una hipoteca.
Intentaré aportar algo de claridad al caos y la diversidad de opiniones que llegaron a la mesa. ¡Al principio fue posible sacar la conclusión de que una sucursal de un banco y la otra sucursal del mismo banco usan estándares completamente diferentes con respecto a la misma pregunta! Sin embargo, ya sea que esto tenga que ver con la persona que hace la pregunta o con la persona a la que se le pregunta, debo dejarlo sin respuesta.
La cantidad a prestar o la tasa de interés propuesta por el banco también pueden variar considerablemente. Así que parece obvio darse una vuelta antes de tomar una decisión.
No solo varía enormemente la cantidad de documentos que debe enviar, sino también el interés en los documentos que llegan a la mesa. Una persona lo estudia con mucho cuidado, la otra lo hojea un poco. Según mis compañeros de mesa, los bancos no se diferencian en una cosa, y es que sí comprueban cómo se han cumplido las obligaciones contraídas en el pasado (si las hubiere), una especie de Buró de Crédito Tailandés. Digamos registro, la conocida prueba BKR en los Países Bajos.
Otro punto destacable surgió si tienes una pareja tailandesa o que además disfruta de ingresos (demostrables), entonces eso lo tiene en cuenta el banco, si se pueden presentar las nóminas, pero también si la persona que emite esas nóminas ha pasado la prueba. de la crítica puede soportar un período de tiempo más largo.
Uno de los interlocutores indicó que una camarera que solía conocerle y que era amada por los falangs, que ganaba fácilmente 60.000 baht o incluso más en un mes de temporada alta, podía demostrarlo con sus propios recibos pero no con nominas. Que mientras un trabajador de fábrica con 17.000 baht mensuales podía hacerlo de acuerdo con el requerimiento del banco y por lo tanto estaba incluido en la solicitud de crédito o hipoteca.
Las propiedades registradas que van desde un automóvil, una motocicleta o cualquier otra cosa también son una contribución bienvenida a la agencia de calificación crediticia, como garantía o garantía.
Sin embargo, si, según uno de los presentes, el socio tailandés ha dirigido su propio negocio durante más de seis meses y está registrado en uno de los servicios gubernamentales tailandeses, una especie de "Cámara de Comercio" tailandesa, entonces la posibilidad de obtener un crédito lo más alto posible.
Un matrimonio con alguien registrado en Tailandia también resultó ser una de las variables favorables a la hora de solicitar financiación bancaria.
Comprar una casa que ya ha sido ocupada rindió un préstamo hipotecario considerablemente más bajo, solo el 50%, que una casa en y como un proyecto de nueva construcción.
En resumen, estas son “solo” una serie de experiencias que vienen a la mesa, lo que puede ser un impulso para los lectores que tienen esa pregunta sobre la financiación de un automóvil o la hipoteca de una casa.
Con la recomendación de tener en cuenta la reacción a este artículo en su consideración personal.
La conversación y la publicación parecen estar motivadas por la pregunta: ¿Cómo y dónde puedo obtener el máximo crédito?
Eso en sí mismo no es sorprendente. La búsqueda de una casa a menudo comienza con la pregunta: ¿Cuánto puedo pedir prestado?
Sin embargo, dudo que las personas se den cuenta lo suficiente de que al hacer esta pregunta, en realidad está permitiendo que otra persona determine cuánto (o qué poco) le queda por vivir, porque, por supuesto, se deben pagar intereses y reembolsos.
La cantidad máxima de crédito, que te deja con una cantidad de libre disposición por mes que el prestamista piensa que no (simplemente) te meterás en problemas, es a menudo, casi automáticamente, también el presupuesto.
Creo que la automaticidad está mal.
No creo que la gente de Falangal (excepto los estadounidenses) pueda comprar una casa y, por lo tanto, no pueda obtener una hipoteca sobre esa casa. Falang puede, de conformidad con la legislación de TH, comprar un condominio y solicitar un préstamo para esa compra. Aunque ese préstamo nunca es del 100%. A menudo también se aplica un criterio de edad.
A través de Google es pan comido leer la legislación completa sobre esto a través de la "Ley de Condominio".
En mi opinión, tampoco es el caso en TH que una hipoteca en TH tiene el mismo alcance que en NL. En muchas reacciones sobre los bancos y los préstamos, la gente razona como loca y parte de los principios de NL, como si fueran los mismos en TH y ofrecieran la misma protección.
Sin embargo: en TH no existe una protección especial al consumidor. Por ejemplo: en los Países Bajos, una vez firmada por el notario la escritura de compraventa e hipoteca, etc., el comprador es el propietario de la propiedad adquirida. Este no es el caso en TH. En TH, después de concluir la escritura de hipoteca
inquilino de su propio edificio. La cuota mensual de la hipoteca es el alquiler que pagas. Además: TH no cuenta con un notario que supervise las distintas escrituras y el cumplimiento de los procedimientos aplicables. Y en TH cualquiera puede actuar como intermediario. El hecho de que en ocasiones intervenga un abogado en la compra no significa que represente los intereses del comprador. De lo contrario.
En TH, todos los préstamos son contratos de compra a plazos. Y con la compra a plazos, solo eres el propietario cuando se ha pagado el último baht. Solo entonces eres el dueño de la propiedad comprada. Si no realiza su pago (a plazos), el banco confiscará su propiedad. Ya sea un ciclomotor, un automóvil, un condominio, una PC o un iPad. No puede reclamar cuotas ya pagadas, ni puede vender su propiedad (después de todo, es propiedad del banco) para pagar el resto del préstamo. ¡No puedes hacer nada! ¡Solo después del pago del último baño puedes hacer lo que quieras con tu propiedad adquirida!.
En caso de impago, el banco habrá cobrado así el total de todas las cuotas mensuales ya pagadas y, además, el banco dispondrá de la plena disposición del inmueble. El banco no tiene prisa por venderlo. A veces ya se ha ganado mucho dinero. Vendrá la reventa. En otras palabras: en caso de impago, debe entregar el bien en el acto y de inmediato o salir de casa y hogar. No es necesario un juez porque los bienes (in)muebles son propiedad del banco, y usted no puede cumplir con las obligaciones.
Tenga en cuenta: con las compras a plazos normales o con contratos de arrendamiento, el banco a veces toma posesión de la propiedad después de 3 avisos de incumplimiento, pero el comprador aún está obligado por contrato a pagar la última cuota. Puede solicitar un nuevo préstamo para este fin. Solo entonces podrás volver a hacerlo bien.
Si alguien ha comprado un edificio, por ejemplo un condominio, con dinero prestado, luego del pago completo de todas las cuotas mensuales, recibirá una prueba de esto, además el banco tomará el canuto de la caja fuerte. Con el cual esa persona se registra como propietario después del registro en la Oficina de Tierras. Este también es el caso con un automóvil: después del pago de la última cuota, recibirá formalmente los papeles del automóvil azul/el folleto del automóvil azul. Bueno, pienso: ¡suficiente forraje para la discusión!
Ya estaba asombrado con la historia, comenzando en la parte superior de esta publicación.
Como el Sr. Soi describe su historia, esto se acerca más a la realidad.
Cuando un tailandés compra una casa a crédito, el título de propiedad de Chanot está en la caja fuerte del banco.
Yo (es decir, mi marido tailandés) compré el terreno y la casa de al lado hace 6 años.
Tuvimos que esperar un rato en la oficina de tierras local hasta que llegó el empleado del banco con el chanot.
Porque resultó que mis vecinos en ese momento también tenían una hipoteca.
Además, en el caso de préstamos mutuos, es decir, con otro tailandés que tiene dinero, se entrega al prestamista el Chanot o, en el caso de los vehículos, el libro de propiedad azul para los automóviles o el libro de propiedad verde para las motocicletas y ciclomotores.
Esto, por supuesto, significa que el prestamista quiere cierta certeza, porque muy a menudo no hay reembolso.
Por eso hay muchas motos a la venta de las que el propietario, digamos, no puede mostrar un libro verde.
Así que ten cuidado antes de comprar algo.
Jan Beute.
@ Soi, tiene sentido. Solo eres dueño del bien relevante cuando TODO ha sido pagado. Aunque, hace años, vendí una camioneta cuando aún estaba financiada. El comprador pagó el resto (200.000) de la deuda y obtuve el libro de registro, esto se hizo con el permiso de la hacienda. Luego a Bang Lamung y transferido a nombre del comprador, un tailandés. Me sobraron 100.000 de lo que me pagó el comprador como resto del trato.
Hay una empresa en Bangkok que se especializa en préstamos a extranjeros (Farangs), concretamente MBK Finance, que forma parte de los grandes almacenes de Bangkok.
Departamento de Relaciones de Garantía de MBK
8 piso MBK Center, 444 Phayayhai Rd, Wangmai, Pathumwan. Bangkok 10330
Tel: +66 (0) 262- 7877 Nuestro contacto fue Stuart Maxwell Foulkes
Una vez nos ayudaron con una hipoteca temporal (50%) de un apartamento, que funcionó bien. Mucho papeleo, por supuesto, y también tienes que tener un pasado limpio.
Hola Yuunday,
Si lee todo como este, todavía tiene ganas de comprar algo o leer dinero.
Todos sabemos que la mayor parte del abogado de los caballeros está disponible con el tailandés a través de un buen moorkop con una taza de té.
Supongamos que quiero comprar un condominio, digamos 5 millones, pero no quiero vender mi casa, que por supuesto ha sido pagada en su totalidad.
¿Qué tasa de interés debo esperar para esos 5 millones?
He escuchado tantas historias de monos/porcentajes.
Más de 20%.
Sé que es imposible decir exactamente, pero ¿en qué debería uno pensar?
LOUISE
Louise, comprar algo y pedir prestado dinero por lo general nace de la falta de dinero o. no tienen suficientes fondos propios.
Los prestamistas de dinero en Tailandia tienen sus propias reglas y no son comparables con las de NL.
Si pides un préstamo, conoces las reglas, si no las encuentras aceptables, no pides prestado y no puedes comprar.
Mientras cumpla con las reglas y condiciones acordadas, no tiene por qué ponerse nervioso.
En Tailandia las cosas están muy bajo control, los prestamistas no tienen tolerancia allí, pero sí, no es una excepción que los deudores tailandeses simplemente desaparezcan y dejen que las cosas fluyan.
En cuanto a su pregunta cuál podría ser la tasa de interés para comprar un condominio, eso depende tanto de su situación personal, edad, seguridad y continuidad de ingresos, el objeto que desea ofrecer como garantía y la política diferente por banco, que puede solo averigua esto yendo de compras.
Éxito.
nicob
En su respuesta, Soi describe todo tal como es, y los bancos tailandeses también cobran de manera diferente al determinar el interés.
Si compra un automóvil y desea calcular el interés del préstamo / reembolso y usa un programa NL / B para esto, terminará con una cantidad menor que el cálculo de un banco tailandés. Hablo por experiencia y todos pueden hacer la prueba ellos mismos.
Eddy, lo que dices es correcto.
No es inusual, compre un automóvil, precio THB 500.000, el interés parece atractivo, 5%, interés y período de reembolso de 5 años.
Pero entonces el plazo mensual de interés + amortización será el siguiente: 500.000 al 5%/año. X 5 años = 125.000 500.000 + la suma principal de 625.000 60 es 10.400 10.500 : XNUMX meses = XNUMX XNUMX THB, redondeado a XNUMX XNUMX por mes.
Lo que en realidad equivale a aproximadamente el doble de la tasa de interés que el 5% aparentemente atractivo, porque ya paga parcialmente desde el primer pago mensual, mientras que no hay reducción de la tasa de interés.
nicob
@ NicoB, eso también es cierto y por eso también vendí mi camioneta financiada. Fue mi primera aquí y solo me enteré de ese interés cuando yo, o nosotros, ya lo habíamos financiado. Hace años que.
Bueno, no todo tiene que funcionar igual que en Holanda.
Pero por otro lado, no encontrarás un préstamo personal en Holanda con una tasa de interés del 5%, sino del 14%.
Entonces, si los dos difieren tanto entre sí y cuál de los dos es más barato, queda por ver.
Como siempre las reacciones más diferentes posibles. El más cercano a la realidad es el de Soi. Al parecer hay gente aquí que confunde un préstamo hipotecario con un préstamo privado. Después de todo, no puede obtener un préstamo hipotecario para un automóvil, una motocicleta o cualquier otra propiedad mueble. Ni en Tailandia, ni en los Países Bajos ni en Bélgica.
La descripción “contrato de compra a plazos” es simplemente cambiar el nombre del niño. Si no paga su deuda hipotecaria en los Países Bajos o Bélgica, el banco también pondrá su mano sobre la propiedad. En caso de defectos reales, se realiza entonces una venta "forzosa". Si el monto de la venta no excede el monto del préstamo, la persona morosa quedará con una deuda residual que también deberá pagarse más. La gran diferencia, con respecto a lo que leo aquí en la explicación de Soi, radica en que se cobra el monto ya devuelto y aparentemente no en Tailandia??? Tenga en cuenta que en los primeros años solo se pagan "intereses" y no capital. La reducción de capital sólo comienza cuando se han pagado los intereses y con un plazo de 20 años, esto es aproximadamente los primeros 5 años.
Como Farang, no empezaría a pedir un préstamo hipotecario en Tailandia. El problema de los derechos de propiedad juega un factor de incertidumbre demasiado grande para el futuro.
Addie LS Lung
Me encontré con todo el asunto relacionado con TH e hipoteca en los últimos meses después de que un sobrino de mi esposa indicó que quería vender su propiedad para una persona más grande y que se había encontrado con una cláusula de penalización al pagar su préstamo hipotecario. Solo había vivido allí por un corto tiempo, por lo que vender la propiedad dentro de los 5 años le dará ese artículo de costo adicional.
Excepto que en los Países Bajos una hipoteca simplemente otorga a alguien derechos de propiedad, en TH esto no se debe a la naturaleza de compra a plazos del préstamo, y la cláusula de penalización es un tipo diferente de diferencia. En los Países Bajos esto ocurría en propiedades para las que se había concedido una subvención o prima gubernamental o municipal, que se obtenía por la obligación de permanecer allí durante 12 años, por ejemplo. En los Países Bajos se venden hoy en día bastantes propiedades del sector de alquiler (municipal), y se determina notarialmente que, debido al menor valor de compra comparable, sólo se pueden revender al cabo de un año.
Con el sobrino, el plazo de su hipoteca/compra a plazos es de 30 años, y el monto del préstamo más los intereses se divide en 360 partes. Comparativamente, se pagan más intereses en los primeros años que, por ejemplo, en la segunda mitad del plazo, pero esto le proporciona ventajas considerables en su declaración de impuestos. Casi todos los pagos de intereses son deducibles de los impuestos pagaderos en TH Fiscus, como ocurría anteriormente en NL. En resumen: en ese sentido, este sistema es casi totalmente similar a la hipoteca de renta vitalicia conocida en los Países Bajos. En TH también se aplica que la acumulación del repago se lleva a cabo durante el plazo, y que los intereses no se pagan solo en los primeros años, como sugiere un comentarista.
Por tanto, la diferencia entre hipoteca y compra de alquiler reside en el estatus de “propiedad”. En los Países Bajos también se convierte en propietario por ley mediante una hipoteca. Con todas las alegrías y cargas. En TH no te conviertes en propietario, sino el banco. No hay placer para ti. Mientras transfieras las cuotas mensuales, eso no importa. Sólo si ya no puedes pagar y estás pensando en vender, con lo cual puedes pagar tu deuda restante con el precio de venta, y ojalá todavía te quede algo, de modo que resulte que no has pagado todos esos meses para nada: mira , entonces el banco lo detendrá. Cualquier valor añadido no depende del “vendedor”, sino del banco. Y ya había cobrado todas esas cuotas mensuales. Vea aquí la gran diferencia entre hipoteca y compra a plazos, que no implica simplemente “darle al niño un nombre diferente”. Al fin y al cabo, una radio no es sólo una emisora. Vea aquí también la respuesta a la pregunta de por qué pedir prestado en TH es tan común y común. Un banco casi siempre se beneficia de esto. Ahora queda claro por qué muchos tailandeses, cuando no pueden pagar, se dan por vencidos, abandonan a Maarten y dan por terminado el día. A veces con el sol del norte. Uno es sólo un perdedor, nada se comparte, todo está perdido, no hay nada en el horizonte.
Mi sobrino, con muy buen trabajo y paga correspondiente, ha pagado extra todos los meses desde que comenzó el período. No del interés, sino del monto del préstamo. Contrariamente a lo que se dice, ese monto del préstamo se ha vuelto más pequeño cada mes. Luego, las cuotas mensuales se ajustaban cada seis meses. Ahora que eructa tan bien, lo hará; él muestra eso y vive más grande. Agrega esa multa, y que con ella también desaparece la ventaja de la redención: lo toma en el trato. Después de todo: aquellos que lo tienen ancho, ¡que lo cuelguen ancho!
Bueno, nada de eso importa. Para un farang, excepto para un estadounidense, la hipoteca de una casa está casi fuera de su alcance. A menos que compre un condominio, cuya transacción tiene una legislación extensa. Con lo cual se garantizan legalmente los derechos de propiedad y el factor de (in)certidumbre. Pero si y cómo puedes dejar un condominio a tus hijos? ¡Esa es otra historia!