Uzfrukto/terluo ĉe chanot bofratino?
Karaj legantoj,
Mia edzino kaj mi (edziĝintaj laŭleĝe en kaj NL kaj Tajlando) aĉetis domon de la fratino de mia edzino en Tajlando en 2017 (do mia edzino aĉetis ĝin, ni pagas kune, nur por esti klara). Mia edzino kaj ŝia fratino ellaboris vendokontrakton (mi subskribis kiel atestanto) enhavantan la totalan sumon kaj la monatan pagon. Do kune ni repagos 20.000 bahtojn monate, ĝis la tuta sumo estos repagita. Vi povas vidi ĉi tion kiel dun-aĉeta konstruo. Nun multe povas okazi kaj ŝanĝiĝi en vivo do mi volis iom formaligi la interkonsenton.
Mia edzino tiam embarasas antaŭ sia fratino diri tion, sed la aliaj fratinoj kaj bofrato tute komprenas. La efektivigo simple misfunkciis. Mi estis petinta advokaton (Siam jura) konsilon, kiu ellaborus kontrakton. La fratino tiam agus kiel speco de banko, ni tiam pagus monatan hipotekon kaj la tero/domo tiam estus tuj transdonita al mia edzino ĉe la ter-oficejo kaj mi ricevus la uzufrukton. Kompreneble ni havis la devon pagi per la aĉetkontrakto kaj se ni ne farus tion, la bofratino povus repreni la teron/domon. Same kiel sofo. Sed tiu ĉi konstruo estis kiel oni diras en la angla: “lost in translation” ĉar la bofratino opiniis, ke ĉi-kaze ŝi estos des malpli bonŝanca, ĉar la tero/domo tuj estos translokigita al la nomo de mia edzino.
Tiu ĉi konstruo do ne plu funkcios. Do mi mergis min en la blogo de Tajlando kaj aliaj retejoj por legi pli pri la uzufrukto kaj terluo. Nun ŝajnas al mi, ke ni povas simple iri al la land-oficejo kun nia bofratino (se ŝi volas tion kompreneble) kaj havi uzfrukton/uzufrukton metita sur la chanot. Prezoj varias de 50 ĝis 150 bahtoj. Kaj la nomo de mia edzino kaj mi tiam devus esti listigitaj sur la ĉanoto kiel uzufruktuloj. Ja vi ne povas heredi uzufrukton, do se mia edzino mortas pli frue (ni estas proksimume samaĝaj) tiam mi ne plu havas uzufrukton, se mia propra nomo ne estas enskribita kaj inverse mia edzino ne plu havas la uzufrukton se ŝia nomo. ne estas deklarita (ĉu Cetere, vi povas mencii 2 nomojn kiel uzufruktuulojn, ja ni estas edziĝintaj laŭ tajlanda juro?).
Aŭ ĉu estas pli bone ĉi-kaze ankaŭ ellabori terluzon krom la uzufrukto? Ĉu niaj repagoj tiam povus esti viditaj kiel lupagoj por la tero kaj domo? Kaj ĉu vi simple ellaboras tian terluzon ĉe la land-oficejo sen interveno de advokato?
Mi legis, ke oni povas uzi advokaton, se oni volas plilongigi la 30 jarojn, do oni volas havi ian senfinan luadon, sed al mi estas neklare, ĉu terluo por 30 jaroj ankaŭ estas farata de advokato aŭ ĉu vi povas simple fari ĉi tion kun la lando oficejo povas aranĝi. Ni ne plu devas repagi 30 jarojn, ĉu ni do povus ankaŭ kalkuli la repagoperiodojn kaj ekzemple fari 5, 10 aŭ 15-jaran luzon? Intereso ne estas ŝargita. Mia bofratino, mia edzino kaj mi ĉiuj estas ĉirkaŭ 50 jaroj. Bofratino ne estas edziĝinta, do neniu viro heredos de ŝi denove.
Mi tre dankas viajn komentojn, antaŭdankon kaj korajn salutojn,
Emilo
Redaktoroj: Ĉu vi havas demandon por la legantoj de Thailandblog? Uzi ĝin kontaktformularo.
Kara Emil,
vi ĉi tie faras ĝin tre nenecese komplika, pro ĉiuj kromkonstruaĵoj, kiel trenado en 30-jara luo. Tiu luo tute ne estas solvo. Vi devas konsideri ke, en Tajlando, luo finiĝas kiam la posedanto(j) mortas. Do vi staras nenie, se via edzino ne estas la sola heredantino de tiu fratino.
La plej simpla estas tute simpla:
ĉar la posedanto estas fraŭla, ŝi povas, per volo, indiki sian fratinon kiel la sola heredanto de la posedaĵo.
Nun unue uzufrukto, sur ambaŭ viaj nomoj, kio estas neniu problemo, faru ĝin desegnita ĉe Landa Oficejo, kiu estos aldonita al la ĉanoto. Ĉi tio ne finiĝas kun la morto de la posedanto, ĉar via edzino fariĝas la heredanto kaj do plena posedanto. (volo)
Tiam, se la fratino mortas, streku novan uzufrukton de via edzino, ĉar ŝi nun estas la nova posedanto, ĉe la land-oficejo.
Por la cetero vi nun simple daŭrigos pagi la restantan ŝuldon kun la fratino, kaj se nenio ŝanĝiĝos, do kaj vi kaj la fratino vivas sufiĉe longe, tiam la nuna interkonsento ekvalidu, do bone, ke ŝi registri vian nomon kaj krei novan uzufrukton.
Pri la (mal)valideco de luo post la morto de la posedanto(j), mi legis ion alian, kara Eddy.
https://www.siam-legal.com/realestate/Leases.php
"Plej grave, lizkontraktoj validas eĉ post la forpaso de la luiganto, aŭ en la okazo, ke la tero estas vendita."
Traduko: Plej grave, luoj validas eĉ post la morto de la mastro, aŭ en la okazo, ke la tero estas vendita.
Kaj vidu de: https://library.siam-legal.com/thai-law/civil-and-commercial-code-exchange-section-537-545/
“Sekcio 541. Kontrakto
Kontrakto de dungado povas esti farita por la daŭro de la vivo de la letero aŭ de la luanto"
Originala tajlanda teksto: มาตรา 541 สัญญาเช่านั้นจะทำกันเกันเปญาเช่านั้นจะทำกันเปันเปจนนนนปจนั้นจะทำก Pliaj informoj ำได้
Traduko: Artikolo 541. La lukontrakto povas estigi, ke tio validas dum la tuta vivo de la luiganto aŭ luanto.
Ne ĉiu registra oficejo permesas uzufrukton por netajlandanoj. Ĉi tio kategoriiĝas sub la bontrovo de la estro de la branĉo.
Ni vendis terpecon antaŭ ses monatoj.
La Poeyaibaan skribis la kontrakton deklarante ke la plej granda parto estas pagita tuj kaj la resto estos pagita en certa dato en ses monatoj.
Ambaŭ partioj havas la aĉetkontrakton kaj la aĉetanto konservas la chanoot.
Post kiam la restanta kvanto estas pagita en la interkonsentita dato, la chanoot estos metita en la nomon de la aĉetanto. La transdono povas esti registrita nur ĉe la landregistro kiam la aĉetanto kaj vendisto aperas kune en la landregistro.
Se la restanta kvanto ne estas pagita ĝustatempe, la kontrakto estos nuligita. La unua sumo pagita kaj la chanoot estos resendita.
Kara Theo,
bona informo, sed estas granda demandosigno kun tiu arto 541:
Traduko: Artikolo 541. La lukontrakto povas estigi, ke tio validas dum la tuta vivo de la luiganto aŭ luanto.
Kaj post tio ???? Ĝi ne deklaras kio okazas se la mastro mortas. Koncerne la luanto, se li mortas, ne estas problemo pri tio: tiam ĝi ĉesas. Se la mastro mortas: kiel respondo de 2 malsamaj advokatoj ĉi tie: ĈESU ĉar tiam 'povas', ne devus nepre, la heredantoj eniru kunproprieton.
Do mi preferus uzufrukton kaj ne luadon. Uzufrukto estas tre klara kaj luo estas atendanta ludo kun alta ŝanco de jura kverelado kaj vi scias kie vi staras kiel farang...
Dankon.
Por eviti problemojn, estas do konsilinde precizigi en la luo/luokontrakto, ke la interkonsento finiĝas nur post la morto de la luanto(j)* aŭ kiam la luo/luoperiodo eksvalidiĝas (maks. 30 jaroj).
Vi prave atentigas, ke se tio ne estas difinita en la kontrakto, problemoj povas aperi okaze de la morto de la mastro.
* Multoblaj luantoj povas esti menciitaj en la kontrakto
"Estas rekomendite inkluzivi familianojn kiel junajn plenkreskulojn kiel kunluantoj en la kontrakton. En la senokaza forpaso de la gepatroj, la infanoj povas daŭrigi la plenan periodon de la lizperiodo."
https://www.siam-legal.com/realestate/Leases.php
Dankon Lung Addie, tio ja estas simpla.
Mia sperto en udon thani estas, ke la falang-edzo devas subskribi aĉetante teron, ke la aĉetprezo de la tero ne estas subvenciita de li, neniu luo povas esti registrita sur la dorso de la akto de vendo kaj neniu uzo frukto estas menciita al la. falang. Mi ne scias kiel tio estas aranĝita en aliaj provincoj.