Nutzungsrecht/Grundpachtvertrag für Chanots Schwägerin?
Liebe Leserinnen und Leser,
Meine Frau und ich (sowohl in den Niederlanden als auch in Thailand rechtmäßig verheiratet) haben 2017 ein Haus von der Schwester meiner Frau in Thailand gekauft (meine Frau hat es also gekauft, wir zahlen zusammen, nur um es klarzustellen). Meine Frau und ihre Schwester haben einen Kaufvertrag erstellt (ich habe als Zeuge unterschrieben), der den Gesamtbetrag und die monatliche Zahlung enthält. Gemeinsam zahlen wir also monatlich 20.000 Baht zurück, bis der volle Betrag zurückgezahlt ist. Sie können dies als Mietkaufkonstruktion betrachten. Jetzt kann in einem Leben viel passieren und sich ändern, deshalb wollte ich die Vereinbarung etwas formalisieren.
Meiner Frau ist es dann vor ihrer Schwester peinlich, das zu sagen, aber die anderen Schwestern und der Schwager verstehen das völlig. Die Umsetzung ging einfach schief. Ich hatte einen Anwalt (Siam Legal) um Rat gefragt, der einen Vertrag ausarbeiten würde. Die Schwester würde dann als eine Art Bank fungieren, wir würden dann eine monatliche Hypothek abzahlen und das Grundstück/Haus würde dann sofort auf meine Frau beim Grundbuchamt übertragen und ich würde den Nießbrauch erhalten. Selbstverständlich hatten wir durch den Kaufvertrag eine Rückzahlungspflicht und wenn wir dieser nicht nachkamen, konnte die Schwägerin das Grundstück/Haus zurückfordern. Genau wie ein Sofa. Aber diese Konstruktion war, wie man auf Englisch sagt: „lost in translation“, weil die Schwägerin dachte, dass sie in diesem Fall weniger Glück haben würde, da das Grundstück/Haus sofort auf den Namen meiner Frau übertragen würde.
Diese Konstruktion wird daher nicht mehr funktionieren. Also habe ich mich im Thailand-Blog und auf anderen Websites umgesehen, um mehr über Nießbrauch und Landpacht zu erfahren. Mir kommt es jetzt so vor, als könnten wir einfach mit unserer Schwägerin zum Grundbuchamt gehen (wenn sie das natürlich möchte) und einen Nutzungsrecht/Nießbrauch auf den Chanot setzen lassen. Die Preise liegen zwischen 50 und 150 Baht. Sowohl der Name meiner Frau als auch ich müssten dann im Chanot als Nießbraucher aufgeführt werden. Schließlich kann man einen Nießbrauch nicht erben, wenn also meine Frau früher stirbt (wir sind ungefähr gleich alt), dann habe ich keinen Nießbrauch mehr, wenn mein eigener Name nicht angegeben ist, und umgekehrt hat meine Frau keinen Nießbrauch mehr, wenn ihr Name angegeben ist wird nicht angegeben (kann man übrigens auch 2 Namen als Nießbraucher nennen, schließlich sind wir nach thailändischem Recht verheiratet?).
Oder ist es in diesem Fall besser, zusätzlich zum Nießbrauch auch einen Grundstückspachtvertrag abzuschließen? Könnten unsere Rückzahlungen dann als Pachtzahlungen für Grundstück und Haus angesehen werden? Und erstellen Sie einen solchen Pachtvertrag einfach beim Grundbuchamt, ohne dass ein Anwalt hinzugezogen werden muss?
Ich habe gelesen, dass man einen Anwalt einschalten kann, wenn man die 30 Jahre verlängern möchte, man möchte also eine Art unbefristeten Pachtvertrag haben, allerdings ist mir unklar, ob ein Grundstückspachtvertrag für 30 Jahre auch durch einen Anwalt erledigt wird oder ob Sie können dies einfach mit dem Grundbuchamt vereinbaren lassen. Wir müssen nicht mehr 30 Jahre zurückzahlen, könnten wir also auch die Rückzahlungsfristen berechnen und beispielsweise einen Mietvertrag mit einer Laufzeit von 5, 10 oder 15 Jahren abschließen? Zinsen werden nicht erhoben. Meine Schwägerin, meine Frau und ich sind alle um die 50 Jahre alt. Die Schwägerin ist nicht verheiratet, daher gibt es keinen Mann, der noch einmal von ihr beerben könnte.
Ich freue mich sehr über Ihre Kommentare, vielen Dank im Voraus und beste Grüße,
Emiel
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Lieber Emil,
Sie machen es hier sehr unnötig kompliziert, wegen all der Nebenkonstruktionen, wie zum Beispiel dem Einschleppen eines 30-jährigen Mietvertrags. Dieser Mietvertrag ist überhaupt keine Lösung. Sie müssen berücksichtigen, dass in Thailand ein Mietvertrag endet, wenn der/die Eigentümer stirbt. Sie haben also keinen Sinn, wenn Ihre Frau nicht die einzige Erbin dieser Schwester ist.
Das Einfachste ist ganz einfach:
Da die Eigentümerin unverheiratet ist, kann sie ihre Schwester per Testament zur Alleinerbin der Immobilie bestimmen.
Jetzt erstmal ein Nießbrauchsrecht, auf beide Namen, was kein Problem ist, lassen Sie es beim Grundbuchamt ausstellen, das dem Chanot hinzugefügt wird. Dies endet nicht mit dem Tod des Eigentümers, denn Ihre Frau wird Erbin und somit Gesamteigentümerin. (Wille)
Wenn die Schwester dann stirbt, lassen Sie von Ihrer Frau, die jetzt die neue Eigentümerin ist, beim Grundbuchamt einen neuen Nießbrauch ausstellen.
Im Übrigen begleichen Sie nun einfach weiterhin die offenen Schulden bei der Schwester, und wenn sich nichts ändert, also beide, Sie und die Schwester, noch lange genug leben, dann lassen Sie die aktuelle Vereinbarung in Kraft treten, also melden Sie sich gut bei ihr an einen neuen Nießbrauch schaffen.
Was die (Un-)Gültigkeit eines Mietvertrags nach dem Tod des/der Eigentümer(s) angeht, habe ich etwas anderes gelesen, lieber Eddy.
https://www.siam-legal.com/realestate/Leases.php
„Am wichtigsten ist, dass Pachtverträge auch nach dem Tod des Pächters oder im Falle eines Grundstücksverkaufs gültig bleiben.“
Übersetzung: Am wichtigsten ist, dass Mietverträge auch nach dem Tod des Vermieters oder im Falle eines Grundstücksverkaufs gültig sind.
Und siehe von: https://library.siam-legal.com/thai-law/civil-and-commercial-code-exchange-section-537-545/
„Abschnitt 541. Vertrag
Der Mietvertrag kann für die Dauer der Laufzeit des Briefes oder des Mieters abgeschlossen werden.“
Ursprünglicher thailändischer Text: มาตรา 541 สัญญาเช่านั้นจะทำกันเป็นกำหนดว่า Mehr Informationen ำได้
Übersetzung: Artikel 541. Im Mietvertrag kann festgelegt werden, dass dies für die gesamte Lebensdauer des Vermieters oder Mieters gilt.
Nicht jedes Standesamt erlaubt einen Nießbrauch für Nicht-Thailänder. Dies liegt im Ermessen des Filialleiters.
Wir haben vor sechs Monaten ein Grundstück verkauft.
Die Poeyaibaan hat den Vertrag so geschrieben, dass der größte Teil sofort bezahlt wird und der Rest zu einem bestimmten Zeitpunkt in sechs Monaten bezahlt wird.
Beide Parteien haben den Kaufvertrag und der Käufer behält das Eigentum.
Nachdem der Restbetrag zum vereinbarten Termin bezahlt wurde, wird die Chanoot auf den Namen des Käufers gestellt. Die Eintragung der Übertragung ins Grundbuch kann erst erfolgen, wenn Käufer und Verkäufer gemeinsam im Grundbuch eingetragen sind.
Wird der Restbetrag nicht fristgerecht bezahlt, wird der Vertrag gekündigt. Der erste gezahlte Betrag und das Chanoot werden zurückerstattet.
Lieber Theo,
Gute Informationen, aber es gibt ein großes Fragezeichen bei Art. 541:
Übersetzung: Artikel 541. Im Mietvertrag kann festgelegt werden, dass dies für die gesamte Lebensdauer des Vermieters oder Mieters gilt.
Und danach ???? Es wird nicht gesagt, was passiert, wenn der Vermieter stirbt. Für den Mieter ist das kein Problem, wenn er stirbt: Dann hört es auf. Wenn der Vermieter stirbt: Als Antwort von 2 verschiedenen Anwälten hier: STOP, denn dann „können“, sollen die Erben nicht unbedingt in Miteigentum übergehen.
Daher würde ich Nießbrauch und nicht Pacht bevorzugen. Nießbrauch ist ganz klar und Pacht ist ein Wartespiel mit hoher Wahrscheinlichkeit eines Rechtsstreits und Sie wissen, wo Sie als Farang stehen….
Danke.
Um Probleme zu vermeiden, empfiehlt es sich daher, im Mietvertrag festzulegen, dass der Vertrag erst mit dem Tod des/der Mieter* oder mit Ablauf der Mietdauer (max. 30 Jahre) endet.
Sie weisen zu Recht darauf hin, dass es im Falle des Todes des Vermieters zu Problemen kommen kann, wenn dies nicht im Vertrag festgelegt ist.
* Im Vertrag können mehrere Mieter genannt werden
„Es empfiehlt sich, Familienangehörige wie junge Erwachsene als Mitmieter in den Vertrag einzubeziehen. Im Falle eines ereignislosen Todes der Eltern können die Kinder die gesamte Mietdauer weiterbestehen.“
https://www.siam-legal.com/realestate/Leases.php
Danke Lung Addie, das ist wirklich einfach.
Meine Erfahrung in Udon Thani ist, dass der Falang-Ehemann beim Kauf von Grundstücken unterschreiben muss, dass der Kaufpreis des Grundstücks nicht von ihm subventioniert wurde, dass auf der Rückseite der Kaufurkunde kein Pachtvertrag eingetragen werden kann und keine Nutzungsfrucht erwähnt wird falang. Ich weiß nicht, wie das in anderen Provinzen geregelt ist.