Thailandblog hat einen neuen Blogger bei Yuundai aus Hua Hin. Wer ist er und was macht er? Das können Sie in diesem Beitrag nachlesen, in dem er sich den Lesern vorstellt: www.thailandblog.nl/thailand/nieuwe-blogger-yuundai-stelt-zich-voor/
Wenn Sie seinen ersten Artikel verpasst haben, können Sie ihn hier lesen: www.thailandblog.nl/uitgaan/Visit-aan-cheese-hua-hin/
Kürzlich geriet ich bei einem Drink in ein Gespräch mit mehreren Niederländern und einem Belgier über Banken in Thailand und ihre Arbeitsweise sowie darüber, wie ein Kredit- oder Hypothekenantrag geprüft wurde.
Ich werde versuchen, etwas Klarheit in das Chaos und die Vielfalt der Meinungen zu bringen, die zur Debatte standen. Schon früh konnte man den Schluss ziehen, dass eine Filiale einer Bank und die andere Filiale derselben Bank hinsichtlich derselben Fragestellung völlig unterschiedliche Standards anwenden! Ob dies jedoch mit der Person zu tun hat, die die Frage gestellt hat, oder mit der Person, der die Frage gestellt wird, muss ich offen lassen.
Auch der Kreditbetrag bzw. der von der Bank vorgeschlagene Zinssatz kann erheblich variieren. Daher liegt es auf der Hand, sich vor einer Entscheidung umzuschauen.
Nicht nur, dass die Unterlagen, die Sie einreichen müssen, sehr unterschiedlich sind, sondern auch das Interesse an den eingereichten Unterlagen ist sehr unterschiedlich. Der eine studiert es ganz genau, der andere blättert ein wenig darin. Laut meinen Tischnachbarn unterscheiden sich die Banken in einem Punkt nicht, nämlich dass sie prüfen, wie die in der Vergangenheit eingegangenen Verpflichtungen (falls vorhanden) erfüllt wurden, eine Art Thai Bureau Credit Sagen wir die Registrierung, der bekannte BKR-Test in den Niederlanden.
Ein weiterer bemerkenswerter Punkt zeigte sich: Wenn man einen thailändischen Partner hat oder auch über ein (nachweisbares) Einkommen verfügt, dann wird dies von der Bank berücksichtigt, ob Gehaltsabrechnungen eingereicht werden können, aber auch, ob die Person, die diese Gehaltsabrechnungen ausstellt, die Prüfung bestanden hat der Kritik. hält einer längeren Zeitspanne stand.
Einer der Gesprächspartner wies darauf hin, dass ein Barmädchen, das er früher kannte und bei Falangs beliebt war und das in der Hochsaison problemlos 60.000 Baht oder sogar mehr in einem Monat verdiente, dies mit ihren eigenen Ausrutschern beweisen konnte, jedoch nicht mit Gehaltsabrechnungen. Dass ein Fabrikarbeiter mit 17.000 Baht pro Monat dies gemäß den Anforderungen der Bank tun konnte und daher in den Kredit- oder Hypothekenantrag einbezogen wurde.
Auch eingetragene Immobilien vom Auto, Motorrad oder sonstigem sind eine willkommene Einlage bei der Bonitätsauskunftei, als Sicherheit oder Bürgschaft?
Wenn jedoch, so einer der Anwesenden, der thailändische Partner seit mehr als sechs Monaten ein eigenes Unternehmen betreibt und bei einer der thailändischen Regierungsstellen, einer Art thailändischer „Handelskammer“, registriert ist, dann besteht die Chance auf eine Chance eine möglichst hohe Gutschrift.
Auch die Heirat mit einer in Thailand registrierten Person erwies sich als eine der günstigen Variablen bei der Beantragung einer Bankfinanzierung.
Der Kauf eines bereits bewohnten Hauses brachte mit nur 50 % eine deutlich geringere Hypothekendarlehensrendite als ein Haus in und als Neubauprojekt.
Kurz gesagt handelt es sich dabei „nur“ um eine Reihe von Erfahrungen, die auf den Tisch kommen, die für Leser, die eine solche Frage zur Finanzierung eines Autos oder einer Hypothek für ein Haus haben, ein Anstoß sein können.
Mit der Empfehlung, die Reaktion auf diesen Artikel in Ihrer persönlichen Überlegung zu berücksichtigen.
Anlass für das Gespräch und den Beitrag scheint die Frage zu sein: Wie und wo erhalte ich Top-Credits?
Das ist an sich nicht überraschend. Die Suche nach einem Haus beginnt oft mit der Frage: Wie viel kann ich leihen?
Allerdings bezweifle ich, dass man sich hinreichend darüber im Klaren ist, dass man mit dieser Frage tatsächlich jemand anderem bestimmen lässt, wie viel (oder wie wenig) man noch zu leben hat, denn natürlich müssen Zinsen und Tilgung gezahlt werden.
Die maximale Kreditsumme, die Ihnen pro Monat einen frei verfügbaren Betrag lässt, von dem der Kreditgeber glaubt, dass Sie nicht (nur) in Schwierigkeiten geraten, ist oft – fast automatisch – auch das Budget.
Ich denke, dass Automatismus falsch ist.
Ich glaube nicht, dass Falangal-Leute (außer Amerikaner) ein Haus/Haus kaufen und daher keine Hypothek auf dieses Haus aufnehmen können. Gemäß der TH-Gesetzgebung ist es Falang möglich, eine Eigentumswohnung zu erwerben und für diesen Kauf einen Kredit aufzunehmen. Obwohl dieser Kredit nie 100 % beträgt. Häufig gilt auch ein Alterskriterium.
Über Google ist es ein Kinderspiel, die vollständige Gesetzgebung dazu über den „Condominium Act“ zu lesen.
Meiner Meinung nach ist es in TH auch nicht so, dass eine Hypothek in TH den gleichen Umfang hat wie in NL. In vielen Reaktionen auf Banken und Kredite argumentieren die Leute wie verrückt und gehen von NL-Prinzipien aus, als ob diese in TH gleich wären und den gleichen Schutz bieten würden.
Allerdings: In TH gibt es keinen besonderen Verbraucherschutz. Beispiel: In den Niederlanden ist der Käufer nach der Unterzeichnung der Kauf- und Hypothekenurkunde durch den Notar usw. Eigentümer der gekauften Immobilie. Dies ist in TH nicht der Fall. In TH, nach Abschluss der Hypothekenurkunde
Mieter seines eigenen Gebäudes. Die monatliche Hypothekenrate ist die Miete, die Sie zahlen. Hinzu kommt: TH verfügt über keinen Notar, der die verschiedenen Urkunden und die Einhaltung der geltenden Verfahren überwacht. Und in TH kann jeder als Makler auftreten. Die Tatsache, dass manchmal ein Anwalt beim Kauf beteiligt ist, bedeutet nicht, dass er die Interessen des Käufers vertritt. Andererseits.
In TH handelt es sich bei allen Darlehen um Ratenkaufverträge. Und beim Mietkauf sind Sie erst dann Eigentümer, wenn der letzte Baht bezahlt ist. Erst dann sind Sie Eigentümer der erworbenen Immobilie. Wenn Sie Ihre (Raten-)Zahlung nicht leisten, wird die Bank Ihr Eigentum einziehen. Egal ob Moped, Auto, Eigentumswohnung, PC oder iPad. Sie können weder bereits gezahlte Raten in Anspruch nehmen, noch dürfen Sie Ihre Immobilie (schließlich gehört sie der Bank) verkaufen, um den Restbetrag des Darlehens zu begleichen. Du kannst nichts tun! Erst nach der letzten Badezahlung können Sie mit Ihrer erworbenen Immobilie machen, was Sie wollen!
Im Falle einer Nichtzahlung hat die Bank somit die Gesamtsumme aller bereits gezahlten Monatsraten eingezogen und verfügt darüber hinaus über die volle Verfügungsgewalt über die Immobilie. Die Bank hat es nicht eilig, es weiterzuverkaufen. Manchmal wurde damit schon viel Geld verdient. Der Weiterverkauf wird kommen. Mit anderen Worten: Bei Nichtzahlung müssen Sie die Ware sofort an Ort und Stelle abgeben oder Haus und Wohnung verlassen. Ein Richter ist nicht erforderlich, da das (un)bewegliche Vermögen Eigentum der Bank ist und Sie den Verpflichtungen nicht nachkommen können.
Bitte beachten Sie: Bei normalen Ratenkäufen oder bei Leasingverträgen kann es vorkommen, dass die Bank die Immobilie bereits nach 3 Inverzugsetzungen in Besitz nimmt, der Käufer jedoch weiterhin vertraglich zur Zahlung der Schlussrate verpflichtet ist. Zu diesem Zweck können Sie einen neuen Kredit aufnehmen. Nur dann können Sie es wieder richtig machen.
Wenn jemand mit geliehenem Geld ein Gebäude, beispielsweise eine Eigentumswohnung, erworben hat, erhält er nach vollständiger Zahlung aller monatlichen Raten einen Nachweis darüber und die Bank entnimmt das Geld aus dem Tresor. Bei dem diese Person nach der Anmeldung beim Grundbuchamt als Eigentümer eingetragen wird. Das ist auch bei einem Auto so: Nach Zahlung der letzten Rate erhalten Sie offiziell die blauen Fahrzeugpapiere/das blaue Fahrzeugheft. Naja, ich denke: genug Stoff für Diskussionen!
Ich war bereits über die Geschichte erstaunt, angefangen am Anfang dieses Beitrags.
Wie der Mr. Soi beschreibt seine Geschichte, diese kommt der Realität näher.
Wenn ein Thailänder ein Haus auf Kredit kauft, liegt die Chanot-Eigentumsurkunde im Safe der Bank.
Ich (also mein thailändischer Ehemann) habe vor 6 Jahren das Grundstück und das Haus neben uns gekauft.
Wir mussten eine Weile beim örtlichen Grundbuchamt warten, bis der Bankangestellte mit dem Chanot eintraf.
Denn wie sich herausstellte, hatten auch meine damaligen Nachbarn eine Hypothek.
Auch bei gegenseitigen Krediten, also mit einem anderen Thailänder, der Geld hat, wird dem Kreditgeber das Chanot bzw. bei Fahrzeugen das blaue Besitzbuch für Autos bzw. das grüne Besitzbuch für Motorräder und Mopeds ausgehändigt.
Das bedeutet natürlich, dass der Kreditgeber eine gewisse Sicherheit haben möchte, denn sehr oft erfolgt keine Rückzahlung.
Aus diesem Grund stehen viele Motorräder zum Verkauf, bei denen der Besitzer beispielsweise kein Green Book vorweisen kann.
Seien Sie also vorsichtig, bevor Sie etwas kaufen.
Jan Beute.
@ Soi, macht Sinn. Sie besitzen das entsprechende Gut erst, wenn ALLES bezahlt wurde. Allerdings habe ich vor Jahren einen Pickup verkauft, während er noch finanziert war. Der Käufer zahlte den Rest (200.000) Schulden und ich bekam das Zulassungsheft, dies geschah mit Genehmigung der Finanzbehörde. Dann nach Bang Lamung und auf den Namen des Käufers, eines Thailänders, übertragen. Ich habe noch 100.000 übrig, was der Käufer mir für den Rest des Deals gezahlt hat.
In Bangkok gibt es ein Unternehmen, das sich auf Kredite an Ausländer (Farangs) spezialisiert hat, nämlich MBK Finance, Teil des großen Kaufhauses in Bangkok.
MBK-Abteilung für Garantiebeziehungen
8 fl. MBK Center, 444 Phayayhai Rd, Wangmai, Pathumwan. Bangkok 10330
Tel: +66 (0) 262- 7877 Unser Ansprechpartner war Stuart Maxwell Foulkes
Sie haben uns einmal mit einer befristeten Hypothek (50 %) für eine Wohnung geholfen, was gut geklappt hat. Natürlich viel Papierkram und man muss auch eine saubere Vergangenheit haben.
Hallo Yunday,
Wenn man alles so liest, verspürt man trotzdem Lust, etwas zu kaufen oder überhaupt Geld zu lesen.
Wir alle wissen, dass die meisten Advokaten der Gentlemen den Thailändern bei einem schönen Moorkop bei einer Tasse Tee zur Seite stehen.
Angenommen, ich möchte eine Eigentumswohnung kaufen, sagen wir 5 Millionen, aber ich möchte mein Haus nicht verkaufen, das natürlich vollständig bezahlt wurde.
Mit welchem Zinssatz muss ich für diese 5 Millionen rechnen?
Ich habe so viele Affengeschichten/Prozentsätze gehört.
Über 20%.
Ich weiß, das kann man nicht genau sagen, aber woran soll man denken???
LOUISE
Louise, etwas zu kaufen und sich dafür Geld zu leihen entsteht normalerweise aus Geldmangel oder. nicht über ausreichende eigene Mittel verfügen.
Geldverleiher in Thailand haben ihre eigenen Regeln und diese sind nicht mit denen in den Niederlanden vergleichbar.
Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, kennen Sie die Regeln. Wenn Sie sie nicht akzeptabel finden, nehmen Sie keinen Kredit auf und können nicht kaufen.
Solange Sie die vereinbarten Regeln und Bedingungen einhalten, müssen Sie nicht nervös werden.
In Thailand sind die Dinge sehr unter Kontrolle, die Kreditgeber haben dort keine Toleranz, aber ja, es ist keine Ausnahme, dass thailändische Schuldner einfach verschwinden und die Dinge laufen lassen.
Was Ihre Frage betrifft, wie hoch der Zinssatz für den Kauf einer Eigentumswohnung sein könnte, so hängt dieser stark von Ihrer persönlichen Situation, Ihrem Alter, der Sicherheit und Kontinuität Ihres Einkommens, dem Objekt, das Sie als Sicherheit anbieten möchten, und den unterschiedlichen Policen der einzelnen Banken ab, die Sie können Erfahren Sie dies nur beim Einkaufen.
Erfolg.
NicoB
In seiner Antwort beschreibt Soi alles so, wie es ist, und auch thailändische Banken berechnen bei der Ermittlung der Zinsen unterschiedlich.
Wenn Sie ein Auto kaufen und die Zinsen für den Kredit/die Rückzahlung berechnen möchten und hierfür ein NL/B-Programm verwenden, erhalten Sie am Ende einen niedrigeren Betrag als die Berechnung einer thailändischen Bank. Ich spreche aus Erfahrung und jeder kann den Test selbst machen
Eddy, was du sagst, ist richtig.
Nicht ungewöhnlich, ein Auto kaufen, Preis 500.000 THB, Zinsen scheinen attraktiv, 5 %, Zins- und Rückzahlungsfrist 5 Jahre.
Dann beträgt die monatliche Zins- und Tilgungslaufzeit jedoch 500.000 bis 5 %/Jahr. X 5 Jahre = 125.000 + die Kapitalsumme von 500.000 beträgt 625.000: 60 Monate = 10.400 THB, gerundet auf 10.500 pro Monat.
Das ist tatsächlich etwa das Doppelte des Zinssatzes als die scheinbar attraktiven 5 %, Sie zahlen einen Teil des Kredits bereits ab der 1. Monatsrate ab, während es keine Zinssenkung gibt.
NicoB
@NicoB, das stimmt auch und deshalb habe ich auch meinen finanzierten Pickup verkauft. Ich war zum ersten Mal hier und habe von diesem Interesse erst erfahren, als ich oder wir es bereits finanziert hatten. Jahre zuvor.
Nun ja, es muss nicht alles so funktionieren wie in den Niederlanden.
Andererseits finden Sie in den Niederlanden einen Privatkredit nicht mit einem Zinssatz von 5 %, sondern mit einem Zinssatz von 14 %.
Ob sich die beiden also so stark voneinander unterscheiden und welches von beiden günstiger ist, bleibt abzuwarten.
Wie immer möglichst unterschiedliche Reaktionen. Der Realität am nächsten kommt die von Soi. Offenbar gibt es hier Leute, die einen Hypothekenkredit mit einem Privatkredit verwechseln. Schließlich können Sie kein Hypothekendarlehen für ein Auto, ein Motorrad oder andere bewegliche Sachen aufnehmen. Nicht in Thailand, nicht in den Niederlanden und nicht in Belgien.
Die Beschreibung „Ratenkaufvertrag“ ist lediglich eine Umbenennung des Kindes. Wenn Sie Ihre Hypothekenschulden in den Niederlanden und/oder in Belgien nicht abbezahlen, greift die Bank auch auf die Immobilie. Bei echten Mängeln erfolgt dann eine „Zwangsveräußerung“. Übersteigt die Verkaufssumme die Kreditsumme nicht, verbleibt beim Säumigen eine Restschuld, die ebenfalls weiter getilgt werden muss. Der große Unterschied, im Vergleich zu dem, was ich hier in der Erklärung von Soi gelesen habe, liegt darin, dass der bereits zurückgezahlte Betrag verrechnet wird und offenbar nicht in Thailand??? Bedenken Sie, dass in den ersten Jahren nur „Zinsen“ und kein Kapital abbezahlt werden. Die Kapitalherabsetzung beginnt erst mit der Tilgung der Zinsen und bei einer Laufzeit von 20 Jahren sind das etwa die ersten 5 Jahre.
Als Farang würde ich in Thailand keinen Hypothekenkredit aufnehmen. Das Problem der Eigentumsrechte stellt für die Zukunft einen zu großen Unsicherheitsfaktor dar.
LS Lungenaddie
Auf die ganze Thematik rund um TH und Hypothek bin ich in den letzten Monaten gestoßen, nachdem ein Neffe meiner Frau angedeutet hatte, dass er seine Immobilie an eine größere Person verkaufen wollte und bei der Rückzahlung seines Hypothekendarlehens auf eine Strafklausel gestoßen sei. Da er nur kurze Zeit dort gelebt hat, wird ihm der Verkauf der Immobilie innerhalb von fünf Jahren daher zusätzliche Kosten verursachen.
Abgesehen davon, dass in den Niederlanden eine Hypothek lediglich Eigentumsrechte verleiht, liegt dies in TH nicht an der Art des Mietkaufs des Darlehens, und die Strafklausel stellt einen ganz anderen Unterschied dar. In den Niederlanden war dies bei Immobilien der Fall, für die ein staatlicher oder kommunaler Zuschuss oder eine Prämie gewährt wurde, die beispielsweise durch die Verpflichtung erzielt wurde, dort zwölf Jahre lang weiterzuwohnen. In den Niederlanden werden heutzutage etliche Immobilien aus dem (kommunalen) Mietbereich verkauft, wobei notariell festgelegt ist, dass sie aufgrund des geringeren vergleichbaren Kaufwertes erst nach einem Jahr weiterverkauft werden dürfen.
Beim Neffen beträgt die Laufzeit seiner Hypothek/Mietkauf 30 Jahre und die Kreditsumme zuzüglich Zinsen wird in 360 Teile aufgeteilt. Vergleichsweise werden in den ersten Jahren mehr Zinsen gezahlt als beispielsweise in der zweiten Hälfte der Laufzeit, was ihm jedoch erhebliche Vorteile in seiner Steuererklärung verschafft. Fast alle Zinszahlungen sind von den beim TH Fiscus zu zahlenden Steuern abzugsfähig, wie dies zuvor in den Niederlanden der Fall war. Kurz gesagt: In diesem Sinne ähnelt dieses System fast vollständig der in den Niederlanden bekannten Annuitätenhypothek. In TH gilt zudem, dass der Aufbau der Tilgung während der Laufzeit erfolgt und Zinsen nicht nur in den ersten Jahren gezahlt werden, wie von einem Kommentator vorgeschlagen.
Der Unterschied zwischen Hypothek und Mietkauf liegt also im Status „Eigentum“. In den Niederlanden werden Sie durch eine Hypothek auch gesetzlich Eigentümer. Mit all den Freuden und Lasten. Bei TH werden nicht Sie Eigentümer, sondern die Bank. Kein Vergnügen für dich. Solange Sie die monatlichen Raten überweisen, spielt das keine Rolle. Nur wenn Sie nicht mehr zahlen können und über einen Verkauf nachdenken, wobei Sie Ihre Restschuld aus dem Verkaufspreis begleichen können und hoffentlich noch etwas übrig haben, sodass sich herausstellt, dass Sie die ganzen Monate nicht umsonst bezahlt haben: schauen Sie , dann wird die Bank dem ein Ende setzen. Der Mehrwert liegt nicht beim „Verkäufer“, sondern bei der Bank. Und er hatte bereits alle monatlichen Raten eingezahlt. Sehen Sie hier den großen Unterschied zwischen Hypothek und Ratenkauf, bei dem es nicht einfach darum geht, „dem Kind einen anderen Namen zu geben“. Schließlich ist ein Radio nicht nur ein Rundfunksender. Sehen Sie hier auch die Antwort auf die Frage, warum die Kreditaufnahme in TH so üblich und verbreitet ist. Davon profitiert eine Bank fast immer. Es wird jetzt klar, warum viele Thailänder, wenn sie nicht zahlen können, aufgeben, Maarten aufgeben und Schluss machen. Manchmal mit der Nordsonne. Man ist nur ein Verlierer, nichts wird geteilt, alles ist verloren, nichts ist in Sicht.
Mein Neffe, mit einem sehr guten Job und entsprechender Bezahlung, zahlt seit Semesterbeginn jeden Monat extra. Nicht die Zinsen, sondern der Kreditbetrag. Entgegen der Behauptung ist die Kreditsumme von Monat zu Monat kleiner geworden. Anschließend wurden die monatlichen Raten alle sechs Monate angepasst. Jetzt, wo er so gut rülpst, wird er; Er zeigt das und lebt größer. Diese Strafe fügt er hinzu, und damit entfällt auch der Erlösvorteil: Das nimmt er obendrein in Kauf. Denn: Wer es weit hat, der lass es weit hängen!
Na ja, nichts davon ist wichtig. Für einen Farang, mit Ausnahme eines Amerikaners, ist eine Hypothek für ein Haus nahezu unerreichbar. Sofern Sie keine Eigentumswohnung kaufen, unterliegt diese Transaktion umfangreichen Rechtsvorschriften. Womit Eigentumsrechte und der (Un-)Sicherheitsfaktor rechtlich gewährleistet werden. Aber ob und wie können Sie Ihren Kindern eine Eigentumswohnung hinterlassen? Das ist eine andere Geschichte!