El laberint a una hipoteca o crèdit, o no
Thailandblog té un nou blogger a Yuundai de Hua Hin. Qui és i què fa? Ho podeu llegir en aquesta publicació on es presenta als lectors: www.thailandblog.nl/thailand/nieuwe-blogger-yuundai-stelt-zich-voor/
Si us heu perdut el seu primer article, podeu llegir-lo aquí: www.thailandblog.nl/uitgaan/Visit-aan-cheese-hua-hin/
Recentment, mentre gaudia d'una copa, vaig conversar amb una sèrie d'holandesos i un belga sobre els bancs de Tailàndia i quin era el seu mètode de treball, i com es va examinar una sol·licitud de crèdit o hipoteca.
Intentaré aportar una mica de claredat al caos i la diversitat d'opinions que van sorgir. Va ser possible arribar a la conclusió d'hora que una sucursal d'un banc i una altra sucursal del mateix banc apliquen estàndards completament diferents a la mateixa pregunta! Si això té a veure amb la persona que fa la pregunta o amb la persona que se li fa, però, he de deixar obert.
L'import que es pot demanar en préstec o el tipus d'interès proposat pel banc també poden variar considerablement. Per tant, sembla obvi fer algunes compres abans de prendre una decisió.
No només varia enormement la documentació que has de consultar, sinó que també varia l'interès pels treballs presentats. Un l'estudia amb molta cura, l'altre només el fulleja. Segons els meus companys de taula, els bancs no es diferencien en una cosa, i és que sí que comproven com s'han complert les obligacions contractades en el passat (si n'hi ha hagut), una mena d'Oficina de crèdit tailandesa. El registre, la coneguda prova BKR als Països Baixos, diguem-ne.
Va sorgir el següent punt destacable: si tens parella tailandesa o que també rep ingressos (demostrables), això ho tindrà en compte el banc, si es poden presentar les nòmines, però també si pot passar la persona que emet aquestes nòmines. la prova de la crítica pot suportar un període de temps més llarg.
Un dels interlocutors va indicar que una noia de bar que abans era coneguda per ell i que li agradava als falangals, que guanyava fàcilment 60.000 bahts o fins i tot més en un mes de temporada alta, ho podia demostrar amb les seves pròpies butlletes, però no amb el sou. relliscades. Mentre que una persona que treballa en una fàbrica amb 17.000 bahts al mes podria fer-ho d'acord amb el requisit del banc i, per tant, es va incloure a la sol·licitud de crèdit o hipoteca.
Les propietats registrades que van des d'un cotxe, una moto o altres són també una aportació benvinguda a l'avaluador de crèdit, com a garantia o garantia?
Tanmateix, si, segons un dels assistents, el soci tailandès portava més de sis mesos dirigint el seu "propi negoci" i havia estat registrat en un dels serveis governamentals tailandesos, una mena de "cambra de comerç" tailandesa, llavors això va augmentar significativament les possibilitats de rebre un crèdit el més alt possible.
El matrimoni amb algú registrat a Tailàndia també va resultar ser una de les variables favorables a l'hora de sol·licitar finançament al banc.
La compra d'una casa ocupada anteriorment va donar lloc a una taxa hipotecaria significativament més baixa, només un 50%, que una casa dins i com a projecte de nova construcció.
En definitiva, són "només" una sèrie d'experiències que s'han comentat, que poden ser un punt de partida per als lectors que tinguin dubtes sobre el finançament d'un cotxe o la hipoteca d'una casa.
Amb la recomanació que tingueu en compte la resposta a aquest article en la vostra decisió personal.
La conversa i la publicació semblen estar motivades per la pregunta: Com i on puc obtenir el crèdit més alt?
Això en si mateix no és sorprenent. La recerca d'una casa sovint comença amb la pregunta: quant puc demanar prestat?
No obstant això, dubto que la gent s'adoni prou que, fent aquesta pregunta, en realitat esteu deixant que algú altre determini quant (o poc) encara us queda viure, perquè, per descomptat, s'han de pagar interessos i amortitzacions.
La quantitat màxima de crèdit, que us deixa amb una quantitat d'un sol ús al mes que el prestador creu que no us (només) evitarà tenir problemes, és sovint, gairebé automàticament, també el pressupost.
Crec que l'automatisme està malament.
No crec que la gent falangal (excepte els nord-americans) pugui comprar una casa/habitatge i, per tant, no pugui contractar una hipoteca sobre aquesta casa. És possible que falang, d'acord amb la legislació de TH, adquireixi un condominio i contracti un préstec per a aquesta compra. Tot i que aquest préstec mai és al 100%. Sovint també s'aplica un criteri d'edat.
A través de Google és fàcil llegir la legislació completa al respecte a través de la "Llei de Condomini".
No crec que una hipoteca a TH tingui el mateix efecte que a NL. En moltes respostes sobre bancs i préstecs, la gent discuteix alegrement i assumeix que els principis holandesos són els mateixos a TH i ofereixen la mateixa protecció.
Tanmateix: a TH no hi ha una protecció especial del consumidor. Per exemple: als Països Baixos, després que l'escriptura de compra i hipoteca hagi estat signada pel notari, etc., el comprador és el propietari de l'immoble adquirit. Aquest no és el cas de TH. A TH, després de concloure l'escriptura hipotecaria
llogater del seu propi edifici. La quota mensual de la hipoteca és el lloguer que pagues. A més: TH no disposa d'un notari que vigili les diferents escriptures i el compliment dels procediments aplicables. I a TH qualsevol pot actuar com a corredor. El fet que de vegades un advocat participi en la compra no vol dir que representi els interessos del comprador. Al contrari.
A TH tots els préstecs són contractes de compra-venta. I amb la compra de lloguer, només sou el propietari un cop s'ha pagat l'últim baht. Només així seràs el propietari de la propietat que has comprat. Si no paga (a terminis), el banc confiscarà la vostra propietat. Ja sigui un ciclomotor, un cotxe, un apartament, un ordinador o un iPad. No podeu reclamar les quotes ja pagades, ni podeu vendre la vostra propietat (al cap i a la fi, la propietat del banc) per pagar la resta del préstec. No tens permès res! Només després de l'últim pagament del bany podràs fer el que vulguis amb la teva propietat adquirida!
En cas d'impagament, el banc ha cobrat el total de totes les quotes mensuals ja pagades, i a més el banc té la disposició total de l'immoble. El banc no té pressa per vendre'l. De vegades ja hi ha molts diners per guanyar. La revenda es produirà. És a dir: en cas d'impagament, s'ha de retornar immediatament la mercaderia al moment o sortir de casa i llar. No cal un jutge perquè l'immoble és propietat del banc i no pots complir amb les obligacions.
Tingueu en compte: amb les compres regulars o els contractes d'arrendament, el banc pot prendre possessió de l'immoble després de 3 avisos d'impagament, però el comprador segueix obligat contractualment a pagar fins a l'últim termini. Amb aquesta finalitat, es pot contractar un nou préstec. Només així es recuperarà la propietat.
Si algú ha comprat una propietat, per exemple un condomini, amb diners prestats, rebrà una prova d'això després del pagament complet de totes les quotes mensuals, a més el banc retirarà el chanoot de la caixa forta. Això vol dir que algú quedarà registrat com a propietari després del registre a l'Oficina de Terres. El mateix passa amb un cotxe: després del pagament de l'última quota rebràs formalment els papers del cotxe blau/llibret del cotxe blau. Bé, penso: prou farratge per a la discussió!
Ja em va sorprendre la història, començant a la part superior d'aquesta publicació.
Igual que el Sr. A mesura que descriu la seva història, això s'acosta més a la realitat.
Si un tailandès compra una casa a terminis, el títol de propietat de Chanot es troba a la caixa forta del banc.
Jo (així que el meu marit tailandès) vaig comprar el solar i la casa al nostre costat fa 6 anys.
Vam haver d'esperar una estona a l'oficina local de terres abans que l'empleat del banc arribés amb el chanot.
Perquè els meus veïns d'aleshores, segons va resultar, també tenien una hipoteca.
També, en el cas dels préstecs mutus, és a dir, amb un altre tailandès que tingui diners, es lliura al prestador el Chanot o, en el cas dels vehicles, el llibre de propietat blau per a cotxes o el llibre verd de propietat de motos i ciclomotors.
Això, òbviament, vol dir que el prestador vol una mica de certesa, perquè molt sovint no es fan reemborsaments.
És per això que hi ha moltes motos a la venda de les quals el propietari no pot produir un llibre verd.
Així que aneu amb compte abans de comprar qualsevol cosa.
Jan Beute.
@Soi, això és correcte. Només ets el propietari de l'immoble en qüestió quan s'hagi pagat TOT. Tot i que fa anys vaig vendre una camioneta mentre encara estava finançada. El comprador va pagar la resta (200.000) del deute i vaig rebre el llibre de registre, això es va fer amb permís de finances. Després a Bang Lamung i transferit al nom del comprador, un tailandès. Encara em queden 100.000 del que em va pagar el comprador com la resta de l'acord.
Hi ha una empresa a Bangkok especialitzada en préstecs a estrangers (Farangs), és a dir, MBK Finance, que forma part dels grans magatzems de Bangkok.
Departament de Relacions amb Garanties MBK
8 pisos MBK Center, 444 Phayayhai Rd, Wangmai, Pathumwan. Bangkok 10330
Tel: +66 (0) 262- 7877 El nostre home de contacte era Stuart Maxwell Foulkes
Una vegada ens van ajudar amb una hipoteca temporal (50%) en un apartament, que va funcionar bé. Per descomptat, molta papereria i també cal tenir un passat net.
Hola Yunday,
Quan llegeixes tot això, tens ganes de comprar alguna cosa o llegir sobre diners.
Tots sabem que la majoria dels senyors són un advocat tailandès amb un bon moorkop amb una tassa de te.
Diguem que vull comprar un condominio, per exemple 5 milions, però no vull vendre la meva casa, que és clar que està totalment pagada.
Quin tipus d'interès hauria d'esperar per aquests 5 milions?
He sentit tantes històries/percentatges bojos.
Més del 20%.
Sé que no es pot dir amb precisió, però en què s'ha de pensar???
LLUISA
Louise, comprar alguna cosa i demanar diners en préstec per això sol neix de la manca de diners. no disposen de recursos econòmics suficients.
Els proveïdors de diners a Tailàndia tenen les seves regles i no són comparables a les dels Països Baixos.
Si contractes un préstec, coneixes les normes, si les trobes inacceptables, no demanis préstec i no pots comprar.
Sempre que compleixi amb les normes i condicions acordades, no cal que et treguis.
A Tailàndia, les coses estan molt controlades, els prestadors no tenen tolerància, però sí, no és una excepció que els deutors tailandesos simplement desapareixen i deixen l'assumpte enrere.
Pel que fa a la teva pregunta sobre quin podria ser el tipus d'interès per comprar un pis, depèn tant de la teva situació personal, edat, seguretat i continuïtat dels ingressos, l'objecte que vols oferir com a seguretat i les diferents pòlisses per banc, que només ho pots descobrir anant a comprar.
Èxit.
NicoB
En la seva resposta, Soi ho descriu tot tal com és, i els bancs tailandesos calculen de manera diferent a l'hora de determinar el tipus d'interès.
Si compres un cotxe i vols calcular l'interès del préstec/amortització i utilitzar un programa NL/B, acabaràs amb una quantitat inferior al càlcul d'un banc tailandès. Parlo per experiència i tothom pot fer la prova
Eddy, el que dius és correcte.
No és estrany, compra un cotxe, preu 500.000 THB, interès sembla atractiu, 5%, interessos i període d'amortització de 5 anys.
Però llavors el termini mensual d'interès + devolució es converteix en el següent: 500.000 a 5%/any. X 5 anys = 125.000 + La suma principal de 500.000 és 625.000: 60 mesos = 10.400 THB, completats a 10.500 al mes.
La qual cosa en realitat equival a aproximadament el doble del tipus d'interès que l'aparentment atractiu 5%, ja paga en part a partir de la 1a mensualitat, mentre que no hi ha cap reducció d'interessos a canvi.
NicoB
@ NicoB, això també és correcte i per això també vaig vendre la meva recollida finançada. Aquesta era la meva primera vegada aquí i només em vaig assabentar del tipus d'interès quan ja l'havíem finançat jo o nosaltres. Fa anys.
Bé, no tot ha de funcionar igual que als Països Baixos.
Però d'altra banda, als Països Baixos no trobareu un préstec personal amb un tipus d'interès del 5%, sinó del 14%.
Per tant, queda la qüestió de si els dos difereixen tant i quin dels dos és més barat.
Com sempre, les reaccions més diferents possibles. La que més s'assembla a la realitat és la de Soi. Pel que sembla, aquí hi ha qui confon un préstec hipotecari amb un préstec privat. Al cap i a la fi, no es pot contractar un préstec hipotecari per a un cotxe, una motocicleta o qualsevol altre bé moble. Ni a Tailàndia, ni als Països Baixos ni a Bèlgica.
La descripció "contracte de compra de lloguer" és simplement donar al nen un nom diferent. Si no pagueu el vostre deute hipotecari als Països Baixos o Bèlgica, el banc també imposarà la seva mà a la propietat. En cas d'un defecte genuí, s'iniciarà una venda "forçosa". Si l'import de la venda no supera l'import del préstec, la persona morosa queda amb un deute residual que també s'ha de liquidar. La gran diferència, en comparació amb el que llegeixo aquí a l'explicació de Soi, és el fet que l'import ja reemborsat es cobra i pel que sembla no a Tailàndia??? Cal tenir en compte que els primers anys només es paguen “interessos” i no capital. La reducció de capital només s'inicia quan s'han abonat els interessos i amb un termini de 20 anys, aproximadament els primers 5 anys.
Com a Farang, no em plantejaria contractar un préstec hipotecari a Tailàndia. El problema dels drets de propietat suposa massa incertesa per al futur.
LS Lung addie
Em vaig trobar amb tot el tema que envolta TH i la hipoteca els últims mesos després que un dels nebots de la meva dona indiqués que volia vendre la seva propietat per una de més gran i que s'havia trobat amb una clàusula de penalització en pagar el seu préstec hipotecari. Només hi havia viscut poc temps, per la qual cosa vendre la propietat en un termini de 5 anys comportarà costos addicionals per a ell.
Excepte que als Països Baixos, una hipoteca simplement atorga a algú els drets de propietat, a TH això no es deu a la naturalesa de compra-venda del préstec, i la clàusula penal és un altre tipus de diferència. Als Països Baixos, això passava en immobles per als quals s'havia concedit una subvenció o una prima del govern o municipal, la qual prima es guanyava per l'obligació de continuar vivint-hi durant 12 anys, per exemple. Als Països Baixos s'estan venent bastants immobles del sector del lloguer (municipal), per la qual cosa es determina notarialment que només es poden revendre al cap d'un any, atès el menor valor de compra comparable.
Amb el nebot, el termini de la seva compra d'hipoteca/lloguer és de 30 anys, i l'import del préstec més els interessos es divideix en 360 parts. Comparativament, els primers anys es paguen més interessos que, per exemple, en la segona meitat del mandat, però això li aporta importants avantatges a l'hora de presentar la seva declaració. Gairebé tots els pagaments d'interessos són deduïbles dels impostos que ha de pagar el TH Fiscus, com passava abans als Països Baixos. En resum: en aquest sentit, aquest sistema és gairebé completament similar a la hipoteca d'anualitats coneguda als Països Baixos. A TH també, el reemborsament s'acumula durant el termini, i aquests interessos no només es paguen els primers anys, tal com va suggerir un comentarista.
La diferència entre la hipoteca i la compra de lloguer rau, doncs, en l'estatus de "propietat". Als Països Baixos, també us convertiu en el propietari per llei mitjançant una hipoteca. Amb totes les alegries i càrregues. A TH no et converteixes en el propietari, el banc ho és. Cap plaer per a tu. Sempre que transfereixis les quotes mensuals, això no importa. Només si ja no pots pagar i estàs pensant en vendre, amb la qual cosa pots pagar el teu deute restant a partir del preu de venda, i tant de bo encara et sobra, de manera que resulta que no has pagat tots aquests mesos per res: mira , llavors el banc s'aturarà. Qualsevol valor afegit no depèn del “venedor”, sinó del banc. I ja havia cobrat totes aquelles quotes mensuals. Vegeu aquí la gran diferència entre la hipoteca i la compra per lloguer, que no es limita a "donar al nen un altre nom". Després de tot, una ràdio no és només una emissora. Vegeu aquí també la resposta a la pregunta per què el préstec en TH és tan comú i comú. Un banc gairebé sempre se'n beneficia d'això. Ara queda clar per què molts tailandesos, quan no poden pagar, es rendeixen, renuncien a Maarten i ho diuen. De vegades amb el sol del nord. Un només és un perdedor, res es comparteix, tot es perd, res està a l'horitzó.
El meu nebot, amb molt bona feina i el sou corresponent, ha pagat més cada mes des de l'inici del mandat. No els interessos, sinó la quantitat prestada. Al contrari del que s'indica, l'import del préstec s'ha reduït cada mes. Aleshores, les quotes mensuals es van ajustar cada sis mesos. Ara que eructa tan bé, vol; ho demostra i viu més gran. A més, s'emporta aquesta multa, i el benefici de la redempció també desapareix: ho accepta al negoci. Al cap i a la fi: els que el tinguin gran, deixeu-lo penjar ample!
Vaja, no importa. Per a qualsevol farang, que no sigui un nord-americà, una hipoteca d'una llar està pràcticament fora de l'abast. A menys que compreu un condomini, la transacció té una àmplia legislació. Amb el qual es garanteixen legalment els drets de propietat i els factors de (i)certesa. Però si i com pots deixar un condominio als teus fills? Això és una altra història!