Лабірынт у іпатэку або крэдыт, ці не
У Thailandblog з'явіўся новы блогер у Yuundai з Хуа Хіна. Хто ён і чым займаецца? Вы можаце прачытаць гэта ў гэтай публікацыі, дзе ён прадстаўляе сябе чытачам: www.thailandblog.nl/thailand/nieuwe-blogger-yuundai-stelt-zich-voor/
Калі вы прапусцілі яго першы артыкул, вы можаце прачытаць яго тут: www.thailandblog.nl/uitgaan/Visit-aan-cheese-hua-hin/
Нядаўна, выпіваючы напой, я завязаў размову з некалькімі галандцамі і адным бельгійцам, фаланг аб банках у Тайландзе і аб іх метадах працы, а таксама аб тым, як разглядалася заяўка на крэдыт або іпатэку.
Я паспрабую ўнесці нейкую яснасць у хаос і разнастайнасць меркаванняў, якія прыйшлі на абмеркаванне. Раней можна было зрабіць выснову, што адно аддзяленне банка і другое аддзяленне таго ж банка выкарыстоўваюць абсалютна розныя стандарты ў дачыненні да аднаго і таго ж пытання! Аднак ці мае гэта дачыненне да чалавека, які задае пытанне, або да чалавека, якому задаюць пытанне, я павінен пакінуць без адказу.
Сума пазыкі або працэнтная стаўка, прапанаваная банкам, таксама можа істотна адрознівацца. Такім чынам, здаецца відавочным, што варта пашукаць, перш чым прыняць рашэнне.
Не толькі крама дакументаў, якую вы павінны падаць, моцна адрозніваецца, але і цікавасць да дакументаў, якія паступаюць на стол. Адзін яе вельмі ўважліва вывучае, другі крыху гартае. Па словах маіх таварышаў за сталом, банкі не адрозніваюцца ў адным, а менавіта ў тым, што яны правяраюць, як былі выкананы абавязацельствы, узятыя на сябе ў мінулым (калі такія былі), свайго роду крэдытнае бюро Тайланда Скажам, рэгістрацыя, вядомы ў Нідэрландах тэст BKR.
З'явіўся яшчэ адзін характэрны момант, калі ў вас ёсць тайскі партнёр або хто таксама мае (даказальны) даход, то гэта прымаецца да ўвагі банкам, калі даведкі аб зарплаце могуць быць прадстаўлены, а таксама тое, ці прайшоў тэст чалавек, які выдае гэтыя даведкі. крытыкі можа вытрымаць больш працяглы перыяд часу.
Адзін з суразмоўцаў адзначыў, што некалі знаёмая яму і любімая фалангамі барыстка, якая лёгка зарабляла 60.000 17.000 бат, а то і больш за месяц высокага сезону, можа даказаць гэта сваімі лісткамі, але не даведкі аб зарплаце. У той час як фабрычны рабочы з XNUMX XNUMX бат у месяц мог зрабіць гэта ў адпаведнасці з патрабаваннямі банка і таму быў уключаны ў запыт на крэдыт або іпатэку.
Зарэгістраванае маёмасць, пачынаючы ад аўтамабіля, матацыкла і іншага, таксама з'яўляецца жаданым унёскам у крэдытна-рэйтынгавае агенцтва, у якасці забеспячэння або паручыцельства?
Аднак калі, па словах аднаго з прысутных, тайскі партнёр больш за паўгода вядзе ўласны бізнес і зарэгістраваны ў адной з тайскіх дзяржаўных службаў, своеасаблівай тайскай «Гандлёвай палаце», то шанец атрымаць крэдыт як мага вышэй.
Шлюб з чалавекам, зарэгістраваным у Тайландзе, таксама апынуўся адным з спрыяльных параметраў пры падачы заяўкі на банкаўскае фінансаванне.
Купля дома, які ўжо быў заняты, давала значна меншы іпатэчны крэдыт, толькі 50%, чым дом у новабудоўлі.
Карацей кажучы, гэта «толькі» шэраг вопыту, які прыходзіць на стол, які можа стаць штуршком для чытачоў, якія маюць такое пытанне аб фінансаванні аўтамабіля або іпатэцы на дом.
З рэкамендацыяй улічыць рэакцыю на гэты артыкул у асабістым разглядзе.
Размова і публікацыя, здаецца, былі выкліканы пытаннем: як і дзе я магу атрымаць найвышэйшы крэдыт?
Само па сабе гэта нядзіўна. Пошукі дома часта пачынаюцца з пытання: колькі я магу пазычыць?
Аднак я сумняваюся, што людзі дастаткова разумеюць, што, задаючы гэтае пытанне, вы фактычна дазваляеце камусьці іншаму вызначаць, колькі (або як мала) вам яшчэ засталося пражыць, таму што, вядома, працэнты і пагашэнне павінны быць выплачаны.
Максімальная сума крэдыту, якая пакідае вам свабодна выдатную суму ў месяц, і, на думку крэдытора, у вас (проста) не ўзнікнуць праблемы, часта - амаль аўтаматычна - таксама складае бюджэт.
Я лічу, што аўтаматызм памылковы.
На мой погляд, фаланг (за выключэннем амерыканцаў) не можа купіць дом / дом і, такім чынам, не ўзяць іпатэку на гэты дом. У адпаведнасці з заканадаўствам TH фаланг можа купіць кватэру і ўзяць на гэтую куплю крэдыт. Хоць той крэдыт ніколі не бывае 100%. Часта прымяняецца і ўзроставы крытэр.
Праз Google лёгка прачытаць поўнае заканадаўства па гэтым пытанні праз «Закон аб кандамініюмах».
На мой погляд, гэта таксама не так у TH, што іпатэка ў TH мае такі ж аб'ём, як у NL. У многіх рэакцыях наконт банкаў і крэдытаў людзі разважаюць як вар'яты і зыходзяць з прынцыпаў NL, як калі б яны былі аднолькавымі ў TH і прапаноўвалі аднолькавую абарону.
Аднак асаблівай абароны спажыўцоў у TH няма. Напрыклад: у Нідэрландах пасля таго, як акт куплі і іпатэкі быў перададзены ў натарыуса і г.д., пакупнік з'яўляецца ўласнікам набытай маёмасці. У TH гэта не так. У TH пасля заключэння іпатэчнага дагавора
арандатар уласнай маёмасці. Штомесячны ўзнос па іпатэцы - гэта арэндная плата, якую вы плаціце. Акрамя таго: у TH няма натарыуса па грамадзянскаму праву, які кантралюе розныя акты і выкананне дзеючых працэдур. А ў TH брокерам можа выступіць кожны. Тое, што часам да пакупкі прыцягваецца юрыст, не азначае, што ён прадстаўляе інтарэсы пакупніка. Наадварот.
У TH усе пазыкі з'яўляюцца дагаворамі куплі-продажу ў арэнду. А пры куплі ў растэрміноўку вы становіцеся ўладальнікам толькі тады, калі заплачаны апошні бат. Толькі тады вы з'яўляецеся уладальнікам набытай нерухомасці. Калі вы не аплаціце (растэрміноўку), банк канфіскуе вашу маёмасць. Няхай гэта будзе мапед, аўтамабіль, кватэра, ПК або iPad. Вы не можаце прэтэндаваць на ўжо выплачаную растэрміноўку, а таксама не можаце прадаць сваю маёмасць (у рэшце рэшт, яна належыць банку), каб выплаціць рэшту пазыкі. Нічога не зробіш! Толькі пасля апошняга плацяжу вы можаце рабіць з набытай маёмасцю тое, што хочаце!.
У выпадку нявыплаты банк, такім чынам, спаганяе агульную суму ўсіх ужо выплачаных штомесячных плацяжоў, і, акрамя таго, банк атрымае поўнае распараджэнне маёмасцю. Прадаваць яго далей банк не спяшаецца. Часам на гэтым ужо зарабілі вялікія грошы. Перапродаж прыйдзе. Іншымі словамі: у выпадку нявыплаты трэба здаць дабро на месцы і неадкладна або пакінуць дом і ачаг. Суддзя не патрэбны, таму што (нерухомая) маёмасць належыць банку, і вы не можаце выконваць абавязацельствы.
Калі ласка, звярніце ўвагу: пры звычайных пакупках у растэрміноўку або па дагаворах лізінгу банк часам уступае ў валоданне маёмасцю пасля 3 паведамленняў аб дэфолце, але пакупнік па-ранейшаму абавязаны аплаціць апошні ўнёсак. Для гэтага можна ўзяць новы крэдыт. Толькі ў такім выпадку вы зноў зможаце зрабіць усё правільна.
Калі нехта набыў будынак, напрыклад кватэру, на пазычаныя грошы, то пасля поўнай выплаты ўсіх штомесячных плацяжоў ён атрымае пацвярджэнне гэтага, плюс банк забярэ чано з сейфа. У якой гэты чалавек зарэгістраваны ўласнікам пасля рэгістрацыі ў зямельным упраўленні. Гэта таксама ў выпадку з аўтамабілем: пасля аплаты апошняга ўзносу вы афіцыйна атрымаеце сінія аўтамабільныя дакументы/сіні аўтамабільны буклет. Што ж, думаю: хопіць падставы для дыскусіі!
Я ўжо быў здзіўлены гісторыяй, пачынаючы з пачатку гэтага паведамлення.
Як і сп. Сой апісвае сваю гісторыю, гэта набліжае да рэальнасці.
Калі таец купляе дом у крэдыт, тытул Chanot знаходзіцца ў сейфе ў банку.
Я (гэта значыць мая тайская жонка) купіла ўчастак і дом побач з намі 6 гадоў таму.
Нам прыйшлося пачакаць некаторы час у мясцовым зямельным аддзяленні, перш чым прыбыў супрацоўнік банка з шанотам.
Бо ў маіх тагачасных суседзяў, як аказалася, таксама была іпатэка.
У выпадку ўзаемных пазыкаў, скажам, з іншым тайцам, у якога ёсць грошы, крэдытору перадаецца Chanot або блакітная кніжка ўласнасці на аўтамабілі або зялёная кніжка ўласнасці на матацыклы і мапеды.
Гэта, вядома, азначае, што крэдытор хоча пэўнасці, таму што вельмі часта вяртання не адбываецца.
Таму ў продажы шмат матацыклаў, уласнік якіх, скажам, не можа паказаць зялёную кніжку.
Так што будзьце асцярожныя, перш чым нешта купляць.
Ян Бьютэ.
@ Soi, мае сэнс. Вы валодаеце адпаведным таварам толькі тады, калі ЎСЕ аплачана. Хаця шмат гадоў таму я прадаў пікап, пакуль ён яшчэ фінансаваўся. Пакупнік аплаціў рэшту (200.000 тысяч) доўгу, і я атрымаў рэгістрацыйны буклет, гэта было зроблена з дазволу фінансаў. Потым у Bang Lamung і перавялі на імя пакупніка, тайца. Засталося 100.000 XNUMX звыш таго, што мне заплаціў пакупнік, як астатнюю частку здзелкі.
У Бангкоку ёсць кампанія, якая спецыялізуецца на крэдытах замежнікам (Farangs), а менавіта MBK Finance, частка вялікага ўнівермага ў Бангкоку.
Дэпартамент гарантыйных адносін МБК
8 паверх MBK Center, 444 Phayayhai Rd, Wangmai, Pathumwan. Бангкок 10330
Тэл.: +66 (0) 262-7877 Нашым кантактным чалавекам быў Сцюарт Максвел Фолкс
Аднойчы нам дапамаглі з часовай іпатэкай (50%) на кватэру, што атрымалася. Вядома, шмат папяровай працы, і вы таксама павінны мець чыстае мінулае.
Прывітанне Юндай,
Калі так усё чытаць, то ўсё адно зачэпецца нешта купіць ці ўвогуле прачытаць грошы.
Мы ўсе ведаем, што большасць джэнтльменскіх адвакатаў пад рукой з тайцам праз прыгожы муркоп з кубкам гарбаты.
Дапусцім, я хачу купіць кватэру, скажам, за 5 мільёнаў, але я не хачу прадаваць свой дом, які, вядома, быў цалкам аплачаны.
На якую працэнтную стаўку я павінен разлічваць за гэтыя 5 мільёнаў?
Я чуў так шмат гісторый пра малпаў / працэнтаў.
Больш за 20%.
Я ведаю, што гэта немагчыма сказаць дакладна, але што трэба думаць???
ЛУІЗА
Луіза, купляць што-небудзь і пазычаць на гэта грошы звычайна нараджаецца з-за недахопу грошай або. не маюць дастатковых уласных сродкаў.
Ліхвяры ў Тайландзе маюць свае ўласныя правілы, і яны не параўнальныя з правіламі ў Нідэрландах.
Калі вы бераце крэдыт, вы ведаеце правілы, калі вы не лічыце іх прымальнымі, вы не пазычаеце і вы не можаце купіць.
Пакуль вы выконваеце ўзгодненыя правілы і ўмовы, вам не трэба хвалявацца.
У Тайландзе ўсё знаходзіцца пад вялікім кантролем, крэдыторы там не церпяць, але так, не выключэнне, што тайскія даўжнікі проста знікаюць і пакідаюць усё на самацёк.
Што датычыцца вашага пытання, якой можа быць працэнтная стаўка пры куплі кватэры, яна настолькі залежыць ад вашай асабістай сітуацыі, узросту, бяспекі і бесперапыннасці даходу, аб'екта, які вы хочаце прапанаваць у якасці забеспячэння, і рознай палітыкі кожнага банка, што вы можаце даведайцеся пра гэта, толькі пайшоўшы па крамах.
Поспех.
НікаБ
У сваім адказе Сой апісвае ўсё як ёсць, і тайландскія банкі таксама бяруць па-рознаму пры вызначэнні працэнтаў.
Калі вы купляеце аўтамабіль і хочаце разлічыць працэнты па крэдыце / пагашэнні і выкарыстоўваць для гэтага праграму NL / B, вы атрымаеце меншую суму, чым разлік тайскага банка. Я кажу з вопыту, і кожны можа прайсці тэст самастойна
Эдзі, тое, што вы кажаце, правільна.
Нічога незвычайнага, купіце машыну, цана 500.000 5 батаў, працэнты выглядаюць прывабнымі, 5%, працэнты і тэрмін пагашэння XNUMX гадоў.
Але тады штомесячны тэрмін працэнтаў + пагашэння будзе наступным: 500.000 5 да 5%/год. X 125.000 гадоў = 500.000 625.000 + асноўная сума 60 10.400 роўная 10.500 XNUMX : XNUMX месяцаў = XNUMX XNUMX бат, акруглена да XNUMX XNUMX у месяц.
Што насамрэч складае прыкладна ў два разы больш працэнтнай стаўкі, чым відавочна прывабныя 5%, вы ўжо пагашаеце частку пазыкі з першага штомесячнага плацяжу, у той час як працэнтная стаўка не зніжаецца.
НікаБ
@ NicoB, гэта таксама праўда, і таму я таксама прадаў свой прафінансаваны пікап. Я быў тут першым і даведаўся пра гэты інтарэс толькі тады, калі я ці мы ўжо прафінансавалі яго. Гады таму.
Ну, не ўсё павінна працаваць так, як у Нідэрландах.
Але з іншага боку, у Нідэрландах вы не знойдзеце асабістага крэдыту з працэнтнай стаўкай 5%, а 14%.
Такім чынам, ці моцна яны адрозніваюцца адзін ад аднаго і які з іх таннейшы, яшчэ трэба высветліць.
Як заўсёды самыя магчымыя розныя рэакцыі. Найбольш блізкі да рэчаіснасці той, што Сой. Мабыць, тут ёсць людзі, якія блытаюць іпатэчны крэдыт з прыватным крэдытам. Бо нельга ўзяць іпатэчны крэдыт на машыну, матацыкл або іншую рухомую маёмасць. Ні ў Тайландзе, ні ў Нідэрландах, ні ў Бельгіі.
Апісанне «дагавор куплі-продажу» - гэта простае перайменаванне дзіцяці. Калі вы не выплаціце сваю іпатэчную запазычанасць у Нідэрландах і/або Бельгіі, банк таксама накладзе руку на маёмасць. У выпадку выяўлення рэальных дэфектаў праводзіцца «прымусовы» продаж. Калі сума продажу не перавышае суму пазыкі, у неплацельшчыка застанецца рэшткавы доўг, які таксама павінен быць выплачаны далей. Вялікая розніца, у параўнанні з тым, што я прачытаў тут у тлумачэнні Соі, заключаецца ў тым, што ўжо пагашаная сума спаганяецца і, відаць, не ў Тайландзе??? Майце на ўвазе, што ў першыя гады выплачваюцца толькі «працэнты», а не капітал. Памяншэнне капіталу пачынаецца толькі пасля выплаты працэнтаў і пры тэрміне 20 гадоў, гэта прыкладна першыя 5 гадоў.
Як Фаранг, я б не пачаў браць іпатэчны крэдыт у Тайландзе. Праблема правоў уласнасці адыгрывае занадта вялікі фактар нявызначанасці ў будучыні.
Л. С. Лунг Аддзі
Я сутыкнуўся з усёй праблемай, звязанай з TH і іпатэкай, у апошнія месяцы пасля таго, як пляменнік маёй жонкі заявіў, што хоча прадаць сваю маёмасць за большага чалавека і што пры выплаце іпатэчнай пазыкі ён сутыкнуўся з няўстойкай. Ён жыў там нядоўга, таму продаж маёмасці на працягу 5 гадоў дасць яму дадатковыя выдаткі.
За выключэннем таго, што ў NL іпатэка проста дае камусьці права ўласнасці, у TH гэта адбываецца не з-за растэрміноўкі пазыкі, а штрафная клаузула - гэта розніца іншага роду. У Нідэрландах гэта было ў выпадку будынкаў, на якія была прадастаўлена дзяржаўная або муніцыпальная субсідыя, гэта значыць прэмія, якая была атрымана праз абавязацельства пражыць там, напрыклад, 12 гадоў. У Нідэрландах у цяперашні час прадаецца даволі шмат маёмасці з (муніцыпальнага) сектара арэнды, пры гэтым натарыус вызначае, што можна перапрадаць толькі праз год, улічваючы меншы супастаўны кошт пакупкі.
У пляменніка тэрмін яго іпатэкі / растэрміноўкі складае 30 гадоў, а сума крэдыту плюс працэнты дзеліцца на 360 частак. Для параўнання, у першыя гады выплачваецца больш працэнтаў, чым, напрыклад, у другой палове тэрміну, але гэта дае яму значныя перавагі ў падатковай дэкларацыі. Амаль усе працэнтныя плацяжы вылічваюцца з падаткаў, якія выплачваюцца ў TH Fiscus, як гэта было раней у Нідэрландах. Карацей кажучы, у гэтым сэнсе гэтая сістэма амаль цалкам падобная на ануітэтную іпатэку, вядомую ў Нідэрландах. У TH гэта таксама прымяняецца, што назапашванне пагашэння адбываецца на працягу тэрміну, і што працэнты выплачваюцца не толькі ў першыя гады, як мяркуе каментатар.
Такім чынам, розніца паміж іпатэкай і растэрміноўкай заключаецца ў статусе «права ўласнасці». У NL вы таксама становіцеся ўладальнікам па іпатэцы па законе. З усімі радасцямі і цяжарам. У TH уладальнікам становіцеся не вы, а банк. Ніякіх вам задавальненняў. Пакуль вы пералічваеце штомесячныя плацяжы, усё гэта не мае значэння. Толькі тады, калі вы больш не можаце плаціць, і вы разглядаеце магчымасць продажу, у выніку чаго вы можаце аплаціць рэшткі доўгу ад цаны продажу, і, спадзяюся, застанецца што-небудзь лішняе, так што выявіцца, што вы не плацілі ўсе гэтыя месяцы дарма: глядзіце , то банк атрымае эстафету. Любая дабаўленая вартасць залежыць не ад «прадаўца», а ад банка. І ён ужо сабраў усе гэтыя штомесячныя плацяжы. Убачыце тут вялікую розніцу паміж іпатэкай і растэрміноўкай, якая заключаецца не толькі ў тым, каб «назваць дзіцяці іншым імем». Бо радыё — гэта не проста вяшчальная станцыя. Глядзіце тут таксама адказ на пытанне, чаму запазычанні ў TH адбываюцца так часта і часта. Банк амаль заўсёды гэтым карыстаецца. Цяпер таксама становіцца зразумелым, чаму многія тайцы кідаюць ручнік, калі яны не ў стане заплаціць, аддаюць трубку Мартэну і спыняюць справу. Часам з паўночным сонцам. Адзін толькі прайграў, нічога не дзеліцца, усё страчана, нічога наперадзе.
Мой пляменнік з вельмі добрай працай і адпаведнай аплатай кожны месяц з пачатку тэрміну даплачваў. Не працэнты, а сума крэдыту. Сума крэдыту, насуперак заяўленаму, з кожным месяцам памяншаецца. Затым штомесячныя плацяжы карэктаваліся кожныя паўгода. Цяпер, калі ён так добра адрыгвае, будзе; ён паказвае гэта і жыве больш. Ён дадае, што штраф, і што з ім перавага выкупу таксама знікае: ён прымае гэта ў здзелку. Бо: у каго шырока, няхай шырока вісіць!
Ну, усё гэта не мае значэння. Для фаранга, акрамя амерыканца, іпатэка на дом амаль недасягальная. За выключэннем выпадкаў, калі вы купляеце кватэру, якая мае шырокае заканадаўства. З якой правы ўласнасці і фактар (не)пэўнасці заканадаўча гарантаваны. Але калі і як вы можаце пакінуць кватэру сваім дзецям? Гэта іншая гісторыя!