Kära läsare,
Som ägare till en bostadsrätt vill jag ge min thailändska fru, som inte har några barn, nyttjanderätten efter min död. Sedan kan hon bo där resten av livet eller hyra ut. Jag vill ha detta antecknat i mitt testamente. Det står också att mina 4 holländska barnbarn är arvingar.
Förklaringen nedan visar att särskilt i fallet med ett hus med mark får farang nyttjanderätten. Så är detta också möjligt för en bostadsrätt som min fru får nyttjanderätten? Jag tror det eftersom det är skrivet om fastigheter.
Tack på förhand för svaren.
Varma hälsningar,
Jan S.
Nyttjanderätt (Usefruct)
Användning-användning i Thailand är rätten att använda eller ockupera en annan persons egendom under livstid eller upp till 30 år enligt paragraferna 1417 1428 i civil- och handelslagen. Rätten till nyttjanderätt är inte fullständig om den inte är registrerad hos Thailands nationella avdelning. Inrättad och registrerad i det lokala kontorets officiella fastighetsbok för en viss tid eller under nyttjanderättshavarens livstid, existerar nyttjanderätt så länge nyttjanderättshavaren är vid liv. Efter hans eller hennes död återgår fastigheten till sin ägare. (I mitt fall mina barnbarn som arvingar.)
En nyttjanderätt ges ofta till en familjemedlem såsom en utländsk make med avsikt att den utländska maken ska skyddas vid den thailändska makens (registrerade ägare) död. Nyttjanderätten ger den utländska maken rätt att fortsätta att äga egendomen vid hans eller hennes thailändska makes död.
Med nyttjanderätt kan du inte ta ett bolån hos banken.
OBS! Äger du huset och har någon annan nyttjanderätten? Då får du sälja huset, men nyttjanderätten för motparten kommer inte att ändras.
Den sista meningen i artikeln är oavslutad:
”Äger du huset och har någon annan nyttjanderätten? Då kan du sälja huset, men den andra personens nyttjanderätt ändras inte.”
"Inte" ska stå i slutet, detta är en viktig punkt eftersom även när fastigheten säljs av ägaren så fortsätter nyttjanderätten att finnas.
Jag vet inte var texten kopierades ifrån, men om du kopierar den, gör det helt.
Jag kommer också att förklara varför nyttjanderätten fortsätter att finnas vid försäljning. Ganska nyligen har priserna för att överföra fastigheter sänkts avsevärt (som ett undantag), och för några tusen baht kan du överföra ett hem till en systerälskare. Bort nyttjanderätt om det inte håller och köp sedan tillbaka det för några tusen baht efter 1 dygn. Så som tur är är du väl skyddad som nyttjanderättshavare och nyttjanderätten fortsätter att finnas när den säljs till någon annan.
Förklaringen du ger är tyvärr inte tydlig; "Thailands landsbygdsdelning" och fler ord är oklara. Jag skulle råda dig att konsultera den thailändska lagtexten eller låta den konsulteras.
Du äger en lägenhetsrätt tror jag, alltså inte ett hus + undergrund. Du överlåter nyttjanderätten över lägenhetsrätten till din fru och enbart äganderätten till den rätten till barnbarn. Efter din död innebär det en gärning som tvingar fastighetsregistret att anteckna den nyttjanderätten och enbart äganderätt på chanoot (av hela byggnaden).
Fråga 1: är det möjligt? Det skrev du själv.
Fråga 2: krävs tillstånd från alla andra rättmätiga personer till den byggnaden? Jag skulle ha det kontrollerat först för om man börjar störa kommer historien inte att fortsätta och du kommer inte längre att kunna ingripa.
Fråga 3: finns det en chans att det, om det finns pant i en av lägenheterna, blir extra björnar på vägen?
Tänk på att om det finns minderåriga barnbarn (och det är upp till 20 år gamla i Thailand) kommer din familj att stöta på mycket arbete med legaliseringar, översättningar etc. Pappershögen kommer att vara tillräckligt hög utan det.
Ett möjligen säkrare alternativ är att dela av nyttjanderätten NU och ge ensamrätt till barnbarnen. Gåvoskatt spelar bara in i Thailand med höga belopp.
Om barnbarnen är skyldiga holländsk gåvoskatt och om det blotta ägandet är ruta 3-kapital vet jag inte.
Om du delar av den nu ser du direkt vilka björnar som är på vägen. Om allt löser sig tar du nyttjanderätten, eller din fru, eller båda. Du behöver juridisk rådgivning för detta.
Så rådfråga en sakkunnig jurist! Om en kugg inte fungerar kan det sluta i konflikt med dina planer.
Om arvsskatt av de nederländska skattemyndigheterna: https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/erfbelasting/content/ik-heb-een-erfenis-uit-het-buitenland-waar-betaal-ik-erfbelasting
Jag fick ett arv från utlandet. Var betalar jag arvsskatt?
Svaret är faktiskt väldigt enkelt. Du betalar inte arvsskatt i Nederländerna om en av följande situationer gäller:
värdet på ditt arv är lägre än eller lika med din dispens
den avlidne var inte holländare
den avlidne var nederländsk medborgare och bodde utanför Nederländerna i mer än 10 år
När betalar jag arvsskatt utomlands?
Det beror på i vilket land den avlidne bodde. Det finns till exempel länder där man aldrig betalar arvsskatt. Eller väldigt lite. Tyvärr kan vi inte förklara detta per land här, eftersom olika regler gäller överallt. Det är bäst att ta reda på hur arvsskattelagstiftningen är i det land där din situation berörs.
Jag vet inte så mycket om det, men om din fru får nyttjanderätten och dina barn äger bostadsrätten, vem ska betala kostnaderna för den bostadsrätten?
Är det servicekostnader inblandade?
Det verkar för mig att ägaren måste betala, så dina barn.
Kära Jan, det hade varit så trevligt om du var fullständig informationsmässigt med en fråga. Du vill ju trots allt detsamma av de som svarar, annars hade du inte postat din fråga på den här bloggen. Du lägger upp en förklaring om Thai Usefrucht på holländska men du säger inte från vilken källa. Hur som helst: via Google kan du hitta information på alla möjliga sätt om juridiska aspekter i och av det thailändska samhället. Så även om hur du ska agera om du äger en lägenhet och du vill testamentera den till (barnbarns)barn efter din död, och ge din fru nyttjanderätten till efter hennes död.
Ett exempel på vad som kan läsas juridiskt om lägenheter är till exempel: https://www.samuiforsale.com/real-estate/condo-inheritance.html Mycket mer kan hittas via denna länk. Så även om testamenten.
Det du vill är bra. Gå till en thailändsk advokat och gör ett testamente. Indikerar att efter din död blir 4 barnbarn ägare. Dessa 4 barnbarn måste uppfylla några villkor, inklusive att vara myndig och berättigad att resa in i Thailand.
Beskriv också att din fru kommer att få nyttjanderätten med de nya ägarnas samtycke.
Informera VvE om vilka som blir ägare/medlemmar efter din död och vem som ska betala månadskostnader och andra kostnader.
Du kunde helt enkelt ha vänt dig till en lämplig thailändsk advokat med din fråga och det rätta svaret hade blivit resultatet. Din VvE vet verkligen hur man ringer ett relevant kontor. Framgång.
Bram, din mening säger "...Hon nämnde till och med att det redan pågick rättsliga förfaranden där arvingarna till ensamrätt erhöll att den ärvda nyttjanderätten upphävdes eftersom nyttjanderättshavaren inte faktiskt bodde där själv..."
Men Mairoes råd nämner inte ens det. Där ärver barnbarnen först hela egendomen och tillerkänner först därefter änkan personlig nyttjanderätt. Om ett barnbarn stör ställs hela historien in och barnbarnen kan börja sälja.
Det jag skrev tidigare under fråga 2 och 3 förblir giltigt. Jag undrar om det här är en bra konstruktion att ordna i ett testamente. Gör detta medan du lever, skulle vara mitt råd, då vet du om det finns björnar på vägen och vilka.
Bäste Bram, jag hade redan bett Jan S att vara tydligare i informationen i sin fråga, men om det råder brist på det borde han tillåta oss att spekulera lite själva. När jag läser frågan (se första stycket) vill Jan S först och främst se till att hans thailändska fru kan fortsätta att använda lägenheten efter eget gottfinnande efter hans död. Han låter henne bo i eller hyra ut lägenheten. Vad hon vill. Det finns inga egna barn, inte heller barn till hans fru. Därför ärvs lägenheten av hans 4 barnbarn. Han säger ordagrant: "barnbarnen är ägarna". Han säger inte: "barnbarnen kommer att bli ägare", vilket kan innebära att lägenheten bara kommer att överföras till barnbarnen efter hans frus död. Hans fru ärver trots allt först, följt av (barn)barn.
Jan S ska tydligt ange i sitt testamente vad han vill med sin lägenhet med hänsyn till sin fru. I det testamentet kan han också föreskriva att hans fru kan bo i eller hyra ut lägenheten efter eget gottfinnande, att de 4 barnbarnen är ägare under det villkoret och endast fritt och fullt ut kan förfoga över sin egendom efter hennes död.
Så länge hans hustru lever har hon alltså nyttjanderätten till en lägenhet som ägs av barnbarnen till hennes bortgångne man till slutet av hennes dagar.
Enligt min åsikt är thailändsk rättvisa lika konsekvent och entydig som du är tydlig i dina motiv och avsikter.
Mairoe, var skriver Jan S. att barnbarnen redan äger den? När allt kommer omkring skriver han "...Som ägare av en bostadsrätt vill jag ha min thailändska fru,..."! Ditt bidrag från den 29 november 10:52 återspeglar också din vision att barnen kommer att bli ägare först efter hans död.
Synd att ämnesstartaren är så ofullständig i sin information. Jag tror att det vore bättre för honom att splittra nyttjanderätt och enbart äganderätt nu så att alla juridiska fallgropar och hinder kan lösas av honom själv medan han fortfarande lever.
Bästa.
Det jag inte förstår är om fastigheten (lägenheten eller huset) ens säljs. Fortsätter nyttjanderätten? Anta att jag är köparen av den fastigheten. Men jag kan inte komma in eftersom någon annan fortfarande har nyttjanderätten. W
Will, det är bara den andra rättighetsinnehavarens skydd. Du skriver 'såld', men objektet kan också ingå i ett arv och därför byta från barägare. Och då måste den rättmätige användaren flytta? Lyckligtvis inte.
När man köper något sker en utredning om... Precis som i Nederländerna söker notarien fastighetsregistret efter detaljer som pant, kvarstad, ledningsrätt etc. Den utredningen ska också ske i TH. Även i ditt intresse! Det blir bara en områdesplan och du kommer att ha en trafikerad väg, bana eller plåtaffär framför din dörr...