Куповина куће на Тајланду и додатни порез
Драги читаоци,
Тражим људе који су купили кућу на тајландском селу да би поставили нека питања.
Мој партнер и ја смо купили кућу у области Краби; мој партнер се побринуо за папирологију, а ја за финансирање. Пренос власништва је извршен у земљишним књигама, где је, верујем, плаћен и порез на пренос. Међутим, сада смо суочени са додатним пореским рачуном где морамо да платимо 6%.
Наш пријатељ је објаснио да је то вероватно због три фактора:
1. Земљиште је продато у року од пет година.
2. Влада је проценила вредност наше куповине на дуплу купопродајну цену.
3. Земљиште и кућа нису имали истог власника.
Приликом преноса добили смо Табиен Баан (власнички документ) на име мог партнера, као и документ са цртежом и димензијама земљишта на име мог партнера. Имам жути Табиен Баан на своје име, али не знам шта да радим са њим, осим што је потребно да се пријавим за розе личну карту.
Платили смо укупно 700.000 ฿, при чему је део ишао једном продавцу, а остатак другом. Влада је имовину проценила на милион и по. Може ли неко да објасни шта се тачно дешава?
И пошто још увек постављам питања: колико пореза годишње морамо да платимо за наше некретнине?
Искрено,
мартин
Уредници: Имате ли питање за читаоце Тајландблога? Искористи то контакт.
Драги Мартине, купили сте некретнину са земљиштем од наводно 2 власника/продаваца. Трансакција је завршена у земљишној служби. Цела трансакција вас је коштала 700 ТХБ, што је плаћање продавцима плус порез на пренос.
Сада обратите пажњу: добили сте „документ са цртежом и димензијама земљишта на име мог партнера“. Ово је такозвани 'Цханоте', или доказ о власништву. Веома важан документ. Име говори све. Прочитајте све о томе на: https://www.thailandlawonline.com/27-chanote.
Ваша жена је такође добила плави табиен посао, а ви сте добили жуту кућну књигу/табиен посао. Та плава књига је такође неопходна ствар за вашу жену.
Имате жути фаранг кућну књигу/табиен посао. Ово потврђује да живите на адреси наведеној у тој књижици. То је све. Дакле, није (понављам: није!) доказ о власништву. О табиенбаану можете сазнати преко: https://city-lawyer.net/en/whats-tabien-baan/
Након свих регистрација, потписа, плаћања пред запосленим у земљишној служби, пријема папира, ваша имовина и земљиште су ушли у административни процес, а ви ћете добити писмо од тајландског пореског органа у којем се наводи да је ваша имовина процењена на више него дупло више од куповине Цена. Не 700К ТхБ него 1500ТхБ. Стога није изненађујуће што се врши додатна процена. Тачка 2 објашњења вашег пријатеља је стога релевантна.
Коначно: након плаћања пореза на промет, на Тајланду не постоји годишња процена пореза на имовину. Тајланд нема такав порез.
Beste Herman, bedankt voor je uitgebreide reactie.
We hebben bij het Landoffice een paar duizend baht betaald, de helft door de verkopers. De aanslag nu is 42.000baht, wat neerkomt op 6% van 700.000. wat ik op internet kan vinden is dat de overdrachtsbelasting normaal twee procent is, maar voor dit jaar een procent.
Weet jij hier misschien iets over? Mijn andere vraag is of we in beroep kunnen gaan tegen deze absurde taxatie..
Groeten, Martin.
Reageer maar direct naar mij toe: [емаил заштићен]
Beste Martin, 2% overdrachtsbelasting is wat in Thailand wettelijk bepaald is. https://www.siam-legal.com/realestate/thailand-property-taxes.php
De Gemeente hanteert een taxatie van 1500K ThB. Dan is 2% ThB 30K. De aanslag is nu 42K ThB. Je hebt het over een verschil van 12K ThB. Of deze absurd te noemen is? Komt een beetje voort uit emotie, denk ik zo. Of je vanwege 12K ThB een advocaat aan de slag moet laten gaan? Diens nota zal meer dan het dubbele zijn!
Veel in Thailand kun je zelf. Begin eens met jullie rustig naar de landoffice te begeven, en laat jouw vrouw, als houder van de blauwe tabienbaan en van de chanote, met haar Thai ID en de taxaanslag in de hand eens bij de ambtenarij navragen waarom niet tijdens de overdracht bekend gemaakt met een taxatie van 1,5 MB, plus een aanslag van 42K ThB, en hoezo nu niet 2% tax dus een vordering van 30K ThB.
Ga ook eens na of jouw vrouw bekend was met de taxatie van 1,5 MB , of is ze in het ongewisse gelaten door de verkoper? Heeft zij doorgevraagd, informatie opgevraagd bij de Landoffice, de chanote nagetrokken? Was ze bewust van het feit dat het om een zeer lage vraagprijs ging? Is er ge-/verkocht vanuit familiebezit? Zijn er soms onbetaalde (tax)nota’s blijven liggen die jouw vrouw als nieuwe eigenaresse worden doorberekend?
Let wel: jij als farang kunt geen enkel verhaal halen noch een claim indienen. Jij woont in jullie nieuwe huis, verder niet. Kortom: laat jouw vrouw het woord voeren, bespreek samen af op welke vragen je antwoord wil. Wellicht heeft jouw vrouw al een paar antwoorden. Blijf tijdens het gesprek bij de landoffice een beetje in de onderpositie. Succes.
Thailand heft geen onroerendgoedbelasting op een eerste eigendom van een Thai. Wel op een 2e of 3e of….
Ook niet helemaal waar. Thailand heeft maart 2019 een nieuwe Land and Buildings Act aangenomen die op 01-01-20 van kracht werd. Jaarlijks dient een onroerende goedbelasting te worden betaald, maar lokale gemeenten zijn niet helemaal klaar voor de invoering van de diverse modulen. Niettemin lees: https://www.belaws.com/thailand/land-and-buildings-tax/ van sep 2023.
Op je eigen woning betaal je geen taxen maar heb je meerdere woningen dan wel maar we weten nog niet hoeveel hebben het
bedrag nog niet gekregen.
Sinds 2019 betaal ik voor mijn condo jaarlijks onroerende zaak belasting. Weliswaar heel weinig (iets van 200 baht/jaar). Tijdens het corona jaar werd de helft kwijt gescholden.
Een kennis van mij heeft al veel keer grond gekocht. Daarna met huis verkocht. Er is nooit een naheffing geweest. Bij landdepartment wordt naar de verkoopprijs gekeken. Als en de waarde volgens land department hoger ligt dan wordt dit gehanteerd voor 1 malige belasting bij land department. Ook wordt gekeken hoe lang de vorige eigenaar het in bezit heeft gehad. Is het kort, dan zien ze het als handel en wordt direct een hogere belasting ge-int. Nooit van een naheffing gehoord. Bij een lease constructie is er sprake van inkomsten voor de eigenaar. Dit kan leiden tot extra inkomsten belasting. Er zijn gemeentes die onroerend goed belasting innen. Meestal zijn huizen met beperkte waarde en grond voor landbouw vrijgesteld. Dit is verschillend per gemeente. Het gaat om kleine bedragen. Zeker geen 6%. Ben zeer benieuwd wat voor rare aanslag je hebt gekregen.
Niet helemaal eens met bovenstaand. Wij krijgen wel degelijk een jaarlijkse aanslag, voor grond (1 rai).
Recent vielen er vele enveloppen in de bus met na heffingen en boetes terwijl we nooit eerder wat hebben gezien en we nu 3 jaar aan het bouwen zijn. De grond hebben we al 10+ jaar.
Mijn vrouw heeft natuurlijk bezwaar gemaakt bij de lokale bestuurders met foto’s van het huis wat niet af is.
Na veel druk wilde men precies zien hoeveel van de grond in daadwerkelijk gebruik is. Ik neem aan dat dit een lokale grond belasting is. Iedereen in de buurt plant dan ook onmiddellijk bananen bomen op zijn braakliggende terrein want dan ben je vrijgesteld van belasting. Er wordt ook al jaren vanuit de regering over gesproken maar bij mijn weten werd de uitvoering steeds opgeschort. Wij hebben vooralsnog met de lokale overheid hier in Chiang Mai / Hang Dong / Ban Pong te maken. Ik weet niet of het een verlengstuk is van landelijke wetgeving of alleen lokaal want we wachten nog op de def papieren. Het was ook van belang of we er permanent wonen of het een vakantie huis was. Mijn vrouw moest ook bewijzen dat ze maar 1 adres/bezit heeft in Thailand
Blijkbaar zijn er toch wel meer (lokale?) regels dan hierboven gezegd wordt en lijkt er een behoorlijke beroerde organisatie en willekeur te zijn. Maar direct contact opnemen hielp in ons geval.
Veel plezier in de nieuwe aankoop.
Бастиаан
Ga maar eens verder onderzoeken…… Dit verhaal stinkt .
Dat de belasting over een hogere waarde berekend kan worden is normaal. Komt meer voor, zeker als je onder de gangbare prijs koopt. Net als in NL wordt die belasting berekend over de waarde in het economisch verkeer en die kan hoger zijn dan de onderhandelde verkoopprijs. Naheffing kan ook in NL voorkomen.
Wij kochten ook onder de normale prijs; de familie moest grond en huis kwijt wegens ziekte van een van de eigenaren. Mijn ex heeft stevig moeten onderhandelen (lees: iets ‘schuiven’) om de overeengekomen prijs aanvaard te krijgen. Die ’teamoney’ was goed besteed….