Bludisko na hypotéku alebo úver, alebo nie
Thailandblog má nového blogera na Yuundai z Hua Hin. Kto to je a čo robí? To si môžete prečítať v tomto príspevku, kde sa predstavuje čitateľom: www.thailandblog.nl/thailand/nieuwe-blogger-yuundai-stelt-zich-voor/
Ak ste zmeškali jeho prvý článok, môžete si ho prečítať tu: www.thailandblog.nl/uitgaan/Visit-aan-cheese-hua-hin/
Nedávno som sa pri drinku dal do rozhovoru s niekoľkými Holanďanmi a Belgičanom o bankách v Thajsku a o tom, aká bola ich pracovná metóda a ako sa pozeralo na žiadosť o úver alebo hypotéku.
Pokúsim sa vniesť trochu jasnosti do chaosu a rôznorodosti názorov, ktoré sa objavili. Už skôr bolo možné vyvodiť záver, že jedna pobočka banky a iná pobočka tej istej banky uplatňujú na tú istú otázku úplne odlišné štandardy! Či to však súvisí s osobou, ktorá kladie otázku, alebo osobou, ktorej sa to pýta, musím nechať otvorené.
Suma, ktorú si možno požičať, alebo úroková sadzba navrhovaná bankou sa tiež môžu značne líšiť. Zdá sa teda zrejmé, že si pred rozhodnutím urobíte nejaké nákupy.
Enormne sa líši nielen papierovanie, ktoré potrebujete na konzultáciu, ale aj záujem o prezentované práce. Jeden si to veľmi pozorne preštuduje, druhý v ňom len listuje. Podľa mojich spolustolovníkov sa banky nelíšia v jednej veci, a to v tom, že testujú, ako sa plnia záväzky, ktoré si v minulosti (ak nejaké) uzatvorili, akýsi Thai Credit Bureau. Registrácia, v Holandsku známy test BKR, povedzme.
Objavil sa ďalší pozoruhodný bod: ak máte thajského partnera alebo ktorý má aj (preukázateľný) príjem, banka to zohľadní, či je možné predložiť výplatné pásky, ale aj to, či osoba, ktorá tieto výplatné pásky vydáva, môže prejsť skúška kritiky vydrží dlhšie.
Jeden z účastníkov rozhovoru uviedol, že barová dievčina, ktorá mu bola známa a mala rada falangálov, ktorí za mesiac hlavnej sezóny ľahko zarobili 60.000 17.000 bahtov alebo dokonca viac, to môže dokázať vlastnými bločkami, ale nie platom. pošmyknutia. Zatiaľ čo osoba pracujúca v továrni so XNUMX XNUMX bahmi mesačne to mohla urobiť v súlade s požiadavkou banky, a preto bola zahrnutá do žiadosti o úver alebo hypotéku.
Registrované nehnuteľnosti od auta, motorky a podobne sú tiež vítaným príspevkom pre hodnotiteľa úveru ako zábezpeka alebo záruka?
Ak by však podľa jedného z prítomných thajský partner prevádzkoval „vlastnú firmu“ viac ako šesť mesiacov a bol zaregistrovaný v jednej z thajských vládnych služieb, akejsi thajskej „obchodnej komore“, potom tým sa výrazne zvýšila šanca získať čo najvyšší kredit.
Sobáš s niekým registrovaným v Thajsku sa tiež ukázal ako jedna z priaznivých premenných pri žiadosti o financovanie z banky.
Kúpa predtým obývaného domu viedla k výrazne nižšej hypotekárnej sadzbe, len o 50 %, ako pri dome v a ako novostavba.
V skratke ide „len“ o množstvo diskutovaných skúseností, ktoré môžu byť východiskom pre čitateľov, ktorí majú otázku ohľadom financovania auta alebo hypotéky na dom.
S odporúčaním, aby ste pri osobnom rozhodovaní zohľadnili reakciu na tento článok.
Zdá sa, že konverzácia a uverejňovanie príspevkov sú motivované otázkou: Ako a kde môžem získať najvyšší kredit?
To samo o sebe nie je prekvapujúce. Hľadanie domu často začína otázkou: Koľko si môžem požičať?
Pochybujem však, že si ľudia dostatočne uvedomujú, že touto otázkou vlastne nechávate niekomu inému určiť, koľko (alebo ako málo) ešte musíte žiť, pretože úroky a splátky sa samozrejme musia platiť.
Maximálna výška úveru, pri ktorej vám mesačne zostane voľne disponibilná suma, o ktorej si poskytovateľ pôžičky myslí, že vám (len) nezabráni dostať sa do problémov, je často – takmer automaticky – aj rozpočet.
Myslím si, že automatizmus je zlý.
Nemyslím si, že falangálski ľudia (okrem Američanov) si môžu kúpiť dom/dom, a preto si nemôžu vziať hypotéku na tento dom. Falang si môže v súlade s legislatívou TH kúpiť byt a vziať si na tento nákup úver. Aj keď tá pôžička nikdy nie je 100%. Často sa uplatňuje aj vekové kritérium.
Cez Google je hračka prečítať si kompletnú legislatívu týkajúcu sa tohto cez „Zákon o kondomíniách“.
Nemyslím si, že je to tak, že hypotéka v TH má rovnaký efekt ako v NL. V mnohých odpovediach o bankách a pôžičkách ľudia šťastne argumentujú a predpokladajú, že holandské princípy sú v TH rovnaké a ponúkajú rovnakú ochranu.
Avšak: v TH neexistuje žiadna špeciálna ochrana spotrebiteľa. Napríklad: v Holandsku je po podpísaní kúpno-záložnej zmluvy notárom a pod. vlastníkom kupovanej nehnuteľnosti kupujúci. V TH to tak nie je. V TH po uzavretí záložnej zmluvy
nájomca vlastnej budovy. Mesačná splátka hypotéky je nájomné, ktoré platíte. Navyše: TH nemá notára, ktorý by dohliadal na rôzne listiny a dodržiavanie platných postupov. A v TH môže ktokoľvek pôsobiť ako maklér. To, že sa niekedy pri kúpe angažuje právnik, ešte neznamená, že zastupuje záujmy kupujúceho. Práve naopak.
V TH sú všetky úvery zmluvami o kúpe na splátky. A pri kúpe na splátky ste vlastníkom až po zaplatení posledného bahtu. Až potom budete vlastníkom nehnuteľnosti, ktorú ste si kúpili. V prípade omeškania so zaplatením (splátky) vám banka skonfiškuje majetok. Či už ide o moped, auto, byt, PC alebo iPad. Nemôžete si uplatniť nárok na už zaplatené splátky, ani predať svoj majetok (napokon, majetok banky), aby ste zaplatili zvyšok úveru. Nič vám nie je dovolené! Až po poslednej platbe kúpeľa si môžete so získaným majetkom robiť, čo chcete!
V prípade nesplácania banka zinkasuje súčet všetkých už zaplatených mesačných splátok a navyše má s nehnuteľnosťou plnú dispozíciu. Banka sa s jeho predajom neponáhľa. Niekedy už treba zarobiť veľa peňazí. Opätovný predaj sa uskutoční. Inými slovami: v prípade nezaplatenia musíte tovar ihneď na mieste vrátiť alebo opustiť dom a ohnisko. Sudca nie je potrebný, pretože nehnuteľnosť je vo vlastníctve banky a vy nemôžete plniť záväzky.
Upozornenie: pri pravidelných splátkových nákupoch alebo lízingových zmluvách môže banka prevziať nehnuteľnosť po 3 oznámeniach o omeškaní, ale kupujúci je stále zmluvne povinný zaplatiť až do poslednej splátky. Na tento účel si môžete vziať nový úver. Až potom sa majetok získa späť.
Ak si niekto kúpil nehnuteľnosť, napríklad byt, za požičané peniaze, dostane o tom doklad po úplnom zaplatení všetkých mesačných splátok a navyše banka vyberie chanoot z trezoru. To znamená, že po zápise na Pozemkový úrad bude niekto zapísaný ako vlastník. To isté platí pre auto: po zaplatení poslednej splátky formálne dostanete modré papiere k autu/modrú knižku k autu. Nuž, myslím si: dosť krmiva na diskusiu!
Už som bol prekvapený príbehom, ktorý začal v hornej časti tohto príspevku.
Rovnako ako Mr. Ako opisuje svoj príbeh, približuje sa to realite.
Ak si Thajec kúpi dom na splátky, list vlastníctva Chanot je v trezore v banke.
Ja (teda môj thajský manžel) som kúpil pozemok a dom vedľa nás pred 6 rokmi.
Na miestnom pozemkovom úrade sme museli chvíľu čakať, kým prišiel pracovník banky s chanotom.
Lebo moji vtedajší susedia, ako sa ukázalo, mali tiež hypotéku.
Taktiež v prípade vzájomných pôžičiek, teda s iným Thajcom, ktorý má peniaze, sa veriteľovi odovzdá Chanot alebo v prípade vozidiel modrá kniha vlastníctva alebo zelená kniha vlastníctva motocyklov a mopedov.
To samozrejme znamená, že veriteľ chce určitú istotu, pretože veľmi často nedochádza k žiadnym splátkam.
Preto je na predaj veľa motocyklov, ktorým majiteľ nevie vyrobiť zelenú knihu.
Dávajte si preto pozor, kým niečo kúpite.
Ján Beute.
@Soi, to je pravda. Vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti ste až vtedy, keď máte VŠETKO zaplatené. Aj keď pred rokmi som predal pikap, kým bol ešte financovaný. Kupujúci zaplatil zvyšok (200.000 100.000) dlhu a ja som dostal registračnú knižku, bolo to urobené so súhlasom financií. Potom Bang Lamung a prenesený na meno kupujúceho, Thajčan. Stále mi zostáva XNUMX XNUMX z toho, čo mi kupujúci zaplatil ako zvyšok obchodu.
V Bangkoku existuje spoločnosť, ktorá sa špecializuje na pôžičky cudzincom (Farangs), konkrétne MBK Finance, súčasť veľkého obchodného domu v Bangkoku.
Oddelenie záručných vzťahov MBK
8 poschodie MBK Center, 444 Phayayhai Rd, Wangmai, Pathumwan. Bangkok 10330
Tel: +66 (0) 262- 7877 Náš kontaktný pracovník bol Stuart Maxwell Foulkes
Raz nám pomohli s dočasnou hypotékou (50%) na byt, ktorá dobre dopadla. Samozrejme, veľa papierovania a musíte mať aj čistú minulosť.
Dobrý deň, v nedeľu,
Keď si všetko takto prečítate, dostanete chuť si vôbec niečo kúpiť alebo čítať o peniazoch.
Všetci vieme, že väčšina pánov je thajský právnik s peknou slatinnou šálkou so šálkou čaju.
Povedzme, že chcem kúpiť byt, povedzme 5 miliónov, ale nechcem predať svoj dom, ktorý je samozrejme plne splatený.
Aký úrok mám očakávať za tých 5 miliónov?
Počul som toľko šialených príbehov / percent.
Viac ako 20 %.
Viem, že sa to nedá presne povedať, ale nad čím sa má človek zamyslieť???
LOUISE
Louise, kúpiť si niečo a požičiavať si na to peniaze sa väčšinou rodí z nedostatku peňazí. sami nemajú dostatočné finančné zdroje.
Poskytovatelia peňazí v Thajsku majú svoje pravidlá a nie sú porovnateľné s tými v Holandsku.
Ak si vezmete pôžičku, poznáte pravidlá, ak sa vám zdajú neprijateľné, nepožičiate si a nemôžete kúpiť.
Pokiaľ budete dodržiavať dohodnuté pravidlá a podmienky, nemusíte mať nervy.
V Thajsku sú veci veľmi pod kontrolou, veritelia tam nemajú žiadnu toleranciu, ale áno, nie je výnimkou, že thajskí dlžníci jednoducho zmiznú a nechajú vec za sebou.
Pokiaľ ide o vašu otázku, aká by mohla byť úroková sadzba na kúpu bytu, závisí to od vašej osobnej situácie, veku, zabezpečenia a kontinuity príjmu, predmetu, ktorý chcete ponúkať ako zabezpečenie a rôznych politík jednotlivých bánk, aby ste to sa dá zistiť len nákupom.
Úspech.
NicoB
Soi vo svojej odpovedi opisuje všetko tak, ako to je, a thajské banky pri určovaní úrokovej sadzby počítajú inak.
Ak si kúpite auto a budete si chcieť vypočítať úroky z úveru/splátky a využijete NL/B program, dostanete sa na nižšiu sumu, ako je výpočet thajskej banky. Hovorím z vlastnej skúsenosti a každý si môže urobiť test sám
Eddy, to, čo hovoríš, je správne.
Nie je to nič neobvyklé, kúpte si auto, cena 500.000 5 THB, úrok sa zdá atraktívny, 5 %, úrok a doba splácania XNUMX rokov.
Potom sa však mesačná lehota úroku + splátky stáva nasledovnou: 500.000 5 až 5 %/rok. X 125.000 rokov = 500.000 625.000 + Suma istiny 60 10.400 je 10.500 XNUMX: XNUMX mesiacov = XNUMX XNUMX THB, dokončených za XNUMX XNUMX mesačne.
Čo v skutočnosti predstavuje približne dvojnásobok úrokovej sadzby ako na prvý pohľad atraktívnych 5 %, čiastočne splácate už z 1. mesačnej splátky, pričom spätne nedochádza k zníženiu úrokov.
NicoB
@ NicoB, to je tiež správne a preto som predal aj svoj financovaný odvoz. Bol som tu prvýkrát a o úrokovej sadzbe som sa dozvedel až vtedy, keď som to už financoval ja alebo my. Pred rokmi.
No nie všetko musí fungovať ako v Holandsku.
No na druhej strane v Holandsku nenájdete osobnú pôžičku s úrokom 5 %, ale skôr 14 %.
Otázkou teda zostáva, či sa tieto dva až tak líšia a ktorý z nich je lacnejší.
Ako vždy, čo najviac rôznych reakcií. Ten, ktorý sa najviac podobá realite, je Soi. Zrejme sa tu nájdu takí, ktorí si hypotekárny úver mýlia so súkromným. Hypotekárny úver si predsa nemôžete zobrať na auto, motocykel či inú hnuteľnú vec. Ani v Thajsku, ani v Holandsku a ani v Belgicku.
Popis „nájomná zmluva“ jednoducho dáva dieťaťu iné meno. Ak nesplatíte svoj hypotekárny dlh v Holandsku alebo Belgicku, banka vloží ruku aj na nehnuteľnosť. V prípade skutočnej chyby bude zahájený „nútený“ predaj. Ak suma predaja nepresiahne sumu úveru, osobe, ktorá nespláca úver, zostane zostatkový dlh, ktorý je tiež potrebné splatiť. Veľký rozdiel oproti tomu, čo som tu čítal vo vysvetlení Soi, je fakt, že už splatená suma je účtovaná a zrejme nie v Thajsku??? Treba brať do úvahy, že v prvých rokoch sa splácajú len „úroky“ a žiadny kapitál. Znižovanie kapitálu sa začína až po splatení úrokov a s dobou splatnosti 20 rokov, čo je približne prvých 5 rokov.
Ako Farang by som neuvažoval nad hypotekárnym úverom v Thajsku. Problém vlastníckych práv predstavuje príliš veľa neistoty do budúcnosti.
LS Lung addie
S celou záležitosťou okolo TH a hypotéky som sa stretol v posledných mesiacoch po tom, čo jeden zo synovcov mojej manželky naznačil, že chce predať svoju nehnuteľnosť za väčšiu a že pri splácaní hypotekárneho úveru narazil na sankčnú klauzulu. Býval tam len krátko, takže predaj nehnuteľnosti do 5 rokov mu prinesie ďalšie náklady.
Okrem toho, že v Holandsku hypotéka jednoducho dáva niekomu vlastnícke práva, v TH to nie je spôsobené povahou pôžičky na splátky a klauzula o pokute je iný druh rozdielu. V Holandsku k tomu došlo na nehnuteľnostiach, na ktoré bola poskytnutá vládna alebo mestská dotácia alebo prémia, ktorá bola získaná povinnosťou žiť tam napríklad 12 rokov. V Holandsku sa v súčasnosti predáva pomerne veľa nehnuteľností zo sektora (komunálneho) prenájmu, pričom je notárom stanovené, že ich ďalší predaj možno predať až po roku vzhľadom na nižšiu porovnateľnú kúpnu hodnotu.
U synovca je doba jeho kúpy hypotéky/nájmu 30 rokov a výška úveru plus úrok je rozdelená na 360 častí. V porovnaní s tým sa v prvých rokoch platia vyššie úroky ako napríklad v druhej polovici obdobia, čo mu však prináša značné výhody pri podávaní daňového priznania. Takmer všetky úrokové platby sú odpočítateľné od daní, ktoré má zaplatiť TH Fiscus, ako tomu bolo predtým v Holandsku. Stručne povedané: v tomto zmysle je tento systém takmer úplne podobný anuitnej hypotéke známej v Holandsku. Aj v TH sa splácanie hromadí počas obdobia a úrok sa neplatí len v prvých rokoch, ako to navrhol jeden komentátor.
Rozdiel medzi hypotékou a kúpou na prenájom teda spočíva v statuse „vlastníctva“. V Holandsku sa stávate vlastníkom aj zo zákona prostredníctvom hypotéky. So všetkými radosťami a bremenami. V TH sa vlastníkom nestávaš ty, ale banka. Žiadne potešenie pre vás. Pokiaľ prevádzate mesačné splátky, na tom nezáleží. Iba ak už nemôžete splácať a uvažujete o predaji, čím môžete z predajnej ceny zaplatiť svoj zvyšný dlh a dúfajme, že vám ešte nejaký zostane, aby sa ukázalo, že ste celé tie mesiace nezaplatili za nič: pozri , potom mu banka urobí stopku. Akákoľvek pridaná hodnota nie je na „predajcovi“, ale na banke. A už mal vyzbierané všetky tie mesačné splátky. Tu vidíte veľký rozdiel medzi hypotékou a kúpou na splátky, čo nie je len o „dať dieťaťu iné meno“. Rádio predsa nie je len vysielacia stanica. Pozri si tu aj odpoveď na otázku, prečo je požičiavanie v TH také bežné a bežné. Banka z toho ťaží takmer vždy. Teraz je jasné, prečo sa mnohí Thajčania, keď nie sú schopní zaplatiť, vzdávajú, vzdávajú sa Maartenu a volajú ho deň. Niekedy so severným slnkom. Človek je len porazený, nič sa nedelí, všetko je stratené, nič nie je na obzore.
Môj synovec s veľmi dobrou prácou a zodpovedajúcou mzdou doplácal každý mesiac od začiatku funkčného obdobia. Nie úrok, ale požičaná suma. Na rozdiel od toho, čo sa uvádza, suma úveru sa každým mesiacom znižuje. Mesačné splátky sa potom upravovali každých šesť mesiacov. Teraz, keď tak dobre grgá, chce; ukazuje to a žije väčší. K tomu si berie tú pokutu a že sa stratí aj výkupná výhoda: akceptuje to do obchodu. Predsa: kto to má veľké, nech visí naširoko!
Och, to je jedno. Pre každého faranga, okrem amerického, je hypotéka na bývanie prakticky nedostupná. Pokiaľ si nekupujete byt, má táto transakcia rozsiahlu legislatívu. S ktorými sú právne zaručené vlastnícke práva a faktory (ne)istoty. Ale či a ako môžete nechať byt svojim deťom? To je iný príbeh!