O labirinto para uma hipoteca ou crédito, ou não
Thailandblog tem um novo blogueiro em Yuundai de Hua Hin. Quem é ele e o que ele faz? Você pode ler isso nesta postagem onde ele se apresenta aos leitores: www.thailandblog.nl/thailand/nieuwe-blogger-yuundai-stelt-zich-voor/
Se você perdeu o primeiro artigo dele, você pode lê-lo aqui: www.thailandblog.nl/uitgaan/Visit-aan-cheese-hua-hin/
Recentemente, enquanto tomava uma bebida, conversei com alguns holandeses e um belga, falando sobre bancos na Tailândia e qual era o método de trabalho deles, e como um pedido de crédito ou hipoteca era encarado.
Tentarei esclarecer o caos e a diversidade de opiniões que surgiram. Foi possível concluir desde o início que uma agência de um banco e outra agência do mesmo banco aplicam padrões completamente diferentes à mesma questão! Se isso tem a ver com a pessoa que faz a pergunta ou com a pessoa que está sendo questionada, devo deixar em aberto.
O valor que pode ser emprestado ou a taxa de juros proposta pelo banco também podem variar consideravelmente. Portanto, parece óbvio fazer algumas compras antes de tomar uma decisão.
Não só a documentação que você precisa consultar varia enormemente, mas também o interesse pelos artigos apresentados. Um estuda com muito cuidado, o outro apenas folheia. De acordo com os meus companheiros de mesa, os bancos não diferem em nada, e é que testam como as obrigações contraídas no passado (se houver) foram cumpridas, uma espécie de Thai Credit Bureau. Registro, o conhecido teste BKR na Holanda, digamos.
O próximo ponto notável surgiu: se você tem um parceiro tailandês ou que também recebe renda (commonstrável), isso será levado em consideração pelo banco, se os comprovantes de salário podem ser apresentados, mas também se a pessoa que os emite pode passar o teste da crítica pode resistir por um longo período de tempo.
Um dos interlocutores indicou que uma moça de bar que ele conhecia e era querida pelos falangais, que ganhava facilmente 60.000 mil baht ou até mais num mês de alta temporada, poderia provar isso com seus próprios deslizes, mas não com salário deslizamentos. Enquanto uma pessoa que trabalha em uma fábrica com 17.000 baht por mês poderia fazer isso de acordo com a exigência do banco e, portanto, foi incluída no pedido de crédito ou hipoteca.
Imóveis cadastrados, desde carro, moto ou outro, também são uma contribuição bem-vinda ao avaliador de crédito, como caução ou garantia?
No entanto, se, segundo um dos presentes, o sócio tailandês dirigisse o seu “próprio negócio” há mais de seis meses e estivesse registado num dos serviços governamentais tailandeses, uma espécie de “Câmara de Comércio” tailandesa, então isso aumentou significativamente a chance de receber um crédito o mais alto possível.
O casamento com alguém registrado na Tailândia também acabou sendo uma das variáveis favoráveis na hora de solicitar financiamento no banco.
A compra de uma casa anteriormente ocupada resultou numa taxa de hipoteca significativamente mais baixa, apenas 50%, do que uma casa num novo projecto de construção.
Em suma, trata-se de “apenas” um conjunto de experiências que foram discutidas, que podem ser um ponto de partida para os leitores que tenham dúvidas sobre o financiamento de um carro ou a hipoteca de uma casa.
Com a recomendação de que você leve em consideração a resposta a este artigo na sua decisão pessoal.
A conversa e a postagem parecem ser motivadas pela pergunta: Como e onde posso obter o maior crédito?
Isso por si só não é surpreendente. A procura de uma casa começa muitas vezes com a pergunta: Quanto posso pedir emprestado?
No entanto, duvido que as pessoas percebam suficientemente que, ao fazer esta pergunta, você está na verdade deixando outra pessoa determinar quanto (ou quão pouco) você ainda tem para viver, porque é claro que os juros e os reembolsos têm de ser pagos.
O montante máximo de crédito, que lhe deixa com um montante livremente disponível por mês que o credor pensa que não irá (apenas) evitar que você tenha problemas, é muitas vezes – quase automaticamente – também o orçamento.
Acho que o automatismo está errado.
Não creio que os falangais (exceto os americanos) possam comprar uma casa e, portanto, não possam hipotecar essa casa. É possível ao falang, de acordo com a legislação do TH, adquirir um condomínio e contrair um empréstimo para essa compra. Embora esse empréstimo nunca seja 100%. Muitas vezes também se aplica um critério de idade.
Através do Google é muito fácil ler toda a legislação a esse respeito através da “Lei do Condomínio”.
Não creio que uma hipoteca em TH tenha o mesmo efeito que em NL. Em muitas respostas sobre bancos e empréstimos, as pessoas argumentam com satisfação e assumem que os princípios holandeses são os mesmos em TH e oferecem a mesma proteção.
Contudo: em TH não existe proteção especial ao consumidor. Por exemplo: nos Países Baixos, após a assinatura da escritura de compra e hipoteca pelo notário, etc., o comprador é o proprietário do imóvel adquirido. Este não é o caso em TH. No TH, após celebração da escritura hipotecária
inquilino de seu próprio prédio. A parcela mensal da hipoteca é o aluguel que você paga. Além disso: o TH não dispõe de notário que fiscalize as diversas escrituras e o cumprimento dos procedimentos aplicáveis. E no TH qualquer um pode atuar como corretor. O facto de por vezes um advogado estar envolvido na compra não significa que ele represente os interesses do comprador. Pelo contrário.
Em TH, todos os empréstimos são contratos de locação-venda. E com a locação, você só será o proprietário depois que o último baht for pago. Só então você será o proprietário do imóvel que comprou. Se você deixar de pagar o pagamento (parcela), o banco confiscará sua propriedade. Quer se trate de uma motocicleta, de um carro, de um condomínio, de um PC ou de um iPad. Você não pode reclamar parcelas já pagas, nem vender seu imóvel (afinal, propriedade do banco) para pagar o restante do empréstimo. Você não tem permissão para nada! Somente após o pagamento do último banho você poderá fazer o que quiser com seu imóvel adquirido!
Em caso de não pagamento, o banco recolhe o total de todas as parcelas mensais já pagas, e além disso o banco tem total disposição do imóvel. O banco não tem pressa em vendê-lo. Às vezes já há muito dinheiro a ser ganho. A revenda acontecerá. Ou seja: em caso de falta de pagamento, deverá devolver imediatamente a mercadoria no local ou sair de casa e do lar. Não é necessário juiz porque o imóvel é propriedade do banco e você não pode cumprir as obrigações.
Atenção: em compras parceladas regulares ou contratos de locação, o banco poderá tomar posse do imóvel após 3 avisos de inadimplência, mas o comprador ainda é obrigado contratualmente a pagar até a última parcela. Para tal, pode-se contrair um novo empréstimo. Só então a propriedade será recuperada.
Se alguém comprou um imóvel, por exemplo um condomínio, com dinheiro emprestado, receberá o comprovante disso após o pagamento integral de todas as parcelas mensais, além de o banco retirar o chanoot do cofre. Isso significa que alguém será registrado como proprietário após o registro no Land Office. O mesmo vale para um carro: após o pagamento da última parcela você recebe formalmente a carteira carro azul/caderneta carro azul. Bem, eu penso: assunto suficiente para discussão!
Já fiquei surpreso com a história, começando no início desta postagem.
Assim como o Sr. À medida que ele descreve sua história, isso se aproxima da realidade.
Se um tailandês comprar uma casa a prazo, a escritura de Chanot estará no cofre do banco.
Eu (meu marido tailandês) comprei o terreno e a casa ao nosso lado há 6 anos.
Tivemos que esperar um pouco no escritório local antes que o funcionário do banco chegasse com o chanot.
Porque meus vizinhos da época, no fim das contas, também tinham uma hipoteca.
Além disso, no caso de empréstimos mútuos, ou seja, com outro tailandês que tenha dinheiro, o Chanot ou, no caso de veículos, o livro de propriedade azul para automóveis ou o livro de propriedade verde para motocicletas e ciclomotores é entregue ao credor.
Obviamente, isto significa que o credor deseja alguma certeza, porque muitas vezes nenhum reembolso é feito.
É por isso que existem muitas motocicletas à venda cujo proprietário não pode apresentar um livro verde.
Portanto, tome cuidado antes de comprar qualquer coisa.
Jan Beute.
@Soi, está correto. Você só é o proprietário do imóvel em questão quando TUDO estiver pago. Embora, anos atrás, eu tenha vendido uma picape enquanto ela ainda estava financiada. O comprador pagou o restante (200.000 mil) da dívida e eu recebi o livreto de registro, isso foi feito com autorização das finanças. Depois para Bang Lamung e transferido para o nome do comprador, um tailandês. Ainda tenho 100.000 sobrando do valor que o comprador me pagou como restante do negócio.
Existe uma empresa em Banguecoque especializada em empréstimos a estrangeiros (Farangs), nomeadamente a MBK Finance, que faz parte de um grande armazém de Banguecoque.
Departamento de Relacionamento com Garantia MBK
8º andar MBK Center, 444 Phayayhai Rd, Wangmai, Pathumwan. Banguecoque 10330
Tel: +66 (0) 262- 7877 Nosso contato foi Stuart Maxwell Foulkes
Certa vez, eles nos ajudaram com uma hipoteca temporária (50%) de um apartamento, que deu certo. É claro que muita papelada e você também precisa ter um passado limpo.
Olá Yunday,
Quando você lê tudo assim, você sente vontade de comprar alguma coisa ou ler sobre dinheiro.
Todos nós sabemos que a maioria dos cavalheiros são advogados tailandeses com uma bela xícara de chá.
Digamos que eu queira comprar um condomínio, digamos 5 milhões, mas não quero vender minha casa, que obviamente está totalmente paga.
Que nível de interesse devo esperar para esses 5 milhões?
Já ouvi tantas histórias/porcentagens malucas.
Mais que 20%.
Eu sei que não se pode dizer com precisão, mas o que se deve pensar???
LUÍSIA
Louise, comprar algo e pedir dinheiro emprestado geralmente nasce da falta de dinheiro. não dispõem de recursos financeiros suficientes.
Os provedores de dinheiro na Tailândia têm suas regras e não são comparáveis às da Holanda.
Se você contrata um empréstimo, você conhece as regras, se as considera inaceitáveis, você não pede empréstimo e não pode comprar.
Contanto que você cumpra as regras e condições acordadas, você não precisa ficar nervoso.
Na Tailândia, as coisas estão muito sob controlo, os credores não têm tolerância, mas sim, não é excepção que os devedores tailandeses simplesmente desapareçam e deixem o assunto para trás.
Quanto à sua dúvida sobre qual poderia ser a taxa de juros para a compra de um condomínio, depende tanto da sua situação pessoal, idade, segurança e continuidade de renda, do objeto que deseja oferecer como garantia e das diferentes políticas de cada banco, que você só posso descobrir isso indo às compras.
Sucesso.
NicoB
Na sua resposta, Soi descreve tudo como está, e os bancos tailandeses calculam de forma diferente ao determinar a taxa de juro.
Se você comprar um carro e quiser calcular os juros do empréstimo/reembolso e usar um programa NL/B, acabará com um valor inferior ao cálculo de um banco tailandês. Falo por experiência própria e qualquer pessoa pode fazer o teste sozinha
Eddy, o que você diz está correto.
Não é incomum, compre um carro, preço THB 500.000, juros parecem atraentes, 5%, juros e prazo de reembolso de 5 anos.
Mas aí o prazo mensal de juros + amortização passa a ser o seguinte: 500.000 a 5%/ano. X 5 anos = 125.000 + O valor principal de 500.000 é 625.000: 60 meses = THB 10.400, concluído a 10.500 por mês.
O que na verdade equivale a aproximadamente o dobro da taxa de juros do que os aparentemente atraentes 5%, você já reembolsa parcialmente a partir da 1ª mensalidade, embora não haja redução de juros no retorno.
NicoB
@NicoB, isso também está correto e por isso também vendi minha picape financiada. Esta foi a minha primeira vez aqui e só fiquei sabendo da taxa de juros quando eu, ou nós, já havíamos financiado. Anos atrás.
Bem, nem tudo tem que funcionar como na Holanda.
Mas por outro lado, não encontrará um empréstimo pessoal na Holanda com uma taxa de juro de 5%, mas sim de 14%.
Portanto, permanece a questão se os dois diferem tanto e qual dos dois é mais barato.
Como sempre, as reações mais diferentes possíveis. O que mais se assemelha à realidade é o de Soi. Aparentemente há aqui quem confunda um empréstimo hipotecário com um empréstimo privado. Afinal, não se pode contratar um empréstimo hipotecário para um carro, uma motocicleta ou qualquer outro bem móvel. Nem na Tailândia, nem na Holanda e nem na Bélgica.
A descrição “contrato de compra e aluguel” simplesmente dá à criança um nome diferente. Se não pagar a sua dívida hipotecária nos Países Baixos ou na Bélgica, o banco também imporá a sua mão sobre a propriedade. No caso de um defeito genuíno, uma venda “forçada” será iniciada. Se o valor da venda não ultrapassar o valor do empréstimo, o inadimplente fica com uma dívida residual que também deve ser saldada. A grande diferença, em relação ao que li aqui na explicação do Soi, é o fato do valor já reembolsado ser cobrado e aparentemente não na Tailândia??? Deve-se levar em conta que nos primeiros anos apenas se pagam “juros” e nenhum capital. A redução de capital só começa quando os juros são pagos e com um prazo de 20 anos, isto é aproximadamente os primeiros 5 anos.
Como Farang, não consideraria contrair um empréstimo hipotecário na Tailândia. O problema dos direitos de propriedade coloca demasiada incerteza para o futuro.
LS Pulmão addie
Me deparei com todo o assunto em torno de TH e hipotecas nos últimos meses, depois que um dos sobrinhos de minha esposa indicou que queria vender sua propriedade por uma maior e que havia encontrado uma cláusula de penalidade ao pagar seu empréstimo hipotecário. Ele morou lá por pouco tempo, então vender o imóvel dentro de 5 anos resultará em custos adicionais para ele.
Excepto que nos Países Baixos uma hipoteca simplesmente confere a alguém direitos de propriedade, nos Países Baixos isto não se deve à natureza de locação-compra do empréstimo, e a cláusula penal é um tipo diferente de diferença. Nos Países Baixos, isto ocorreu em propriedades para as quais foi concedido um subsídio ou prémio governamental ou municipal, cujo prémio foi ganho pela obrigação de continuar a viver ali durante 12 anos, por exemplo. Nos Países Baixos, estão actualmente a ser vendidos alguns imóveis do sector de arrendamento (municipal), pelo que é determinado notarialmente que só podem ser revendidos após um ano, dado o menor valor de compra comparável.
Com o sobrinho, o prazo de compra da hipoteca/aluguel é de 30 anos, e o valor do empréstimo mais os juros é dividido em 360 partes. Comparativamente, pagam-se mais juros nos primeiros anos do que, por exemplo, na segunda metade do mandato, mas isso proporciona-lhe vantagens significativas na apresentação da declaração fiscal. Quase todos os pagamentos de juros são dedutíveis dos impostos a pagar pelo TH Fiscus, como acontecia anteriormente nos Países Baixos. Resumindo: nesse sentido, este sistema é quase completamente semelhante à hipoteca de anuidades conhecida nos Países Baixos. Também em TH o reembolso é acumulado durante o prazo e os juros não são pagos apenas nos primeiros anos, como sugerido por um comentador.
A diferença entre hipoteca e arrendamento reside, portanto, no estatuto de “propriedade”. Na Holanda, você também se torna proprietário por lei através de uma hipoteca. Com todas as alegrias e fardos. No TH você não se torna dono, o banco é. Nenhum prazer para você. Contanto que você transfira as parcelas mensais, isso não importa. Somente se você não puder mais pagar e estiver pensando em vender, podendo pagar sua dívida restante com o preço de venda e, com sorte, ainda sobrar, de modo que você não pagou todos esses meses por nada: veja , então o banco irá parar com isso. Qualquer valor acrescentado não cabe ao “vendedor”, mas sim ao banco. E ele já havia recolhido todas aquelas parcelas mensais. Veja aqui a grande diferença entre hipoteca e locação-compra, que não envolve simplesmente “dar um nome diferente ao filho”. Afinal, uma rádio não é apenas uma emissora. Veja aqui também a resposta à pergunta por que o empréstimo em TH é tão comum e comum. Um banco quase sempre se beneficia com isso. Agora fica claro por que muitos tailandeses, quando não conseguem pagar, desistem, desistem de Maarten e encerram o dia. Às vezes com o sol do norte. Somos apenas perdedores, nada é compartilhado, tudo está perdido, nada está no horizonte.
Meu sobrinho, com um emprego muito bom e salário correspondente, tem pago a mais todos os meses desde o início do semestre. Não os juros, mas o valor emprestado. Ao contrário do que se afirma, esse valor do empréstimo tem diminuído a cada mês. As parcelas mensais foram então reajustadas semestralmente. Agora que ele arrota tão bem, ele quer; ele mostra isso e vive maior. Ele leva essa multa além disso, e que o benefício do resgate também desaparece: ele aceita isso na barganha. Afinal: quem tem grande, deixa bem pendurado!
Bem, isso não importa. Para qualquer farang, que não seja um americano, uma hipoteca residencial está virtualmente fora de alcance. A menos que você esteja adquirindo um condomínio, cuja transação possui legislação extensa. Com o qual os direitos de propriedade e os fatores de (in)certeza são legalmente garantidos. Mas se e como você pode deixar um condomínio para seus filhos? Essa é outra história!