Bruksfrukt/jordleie på chanot svigerinne?
Kjære lesere,
Min kone og jeg (gifte lovlig i både NL og Thailand) kjøpte et hus av min kones søster i Thailand i 2017 (så min kone kjøpte det, vi betaler sammen, bare for å være tydelig). Min kone og hennes søster har utarbeidet en salgskontrakt (jeg skrev under som vitne) som inneholder totalbeløpet og den månedlige betalingen. Så sammen betaler vi tilbake 20.000 baht per måned, til hele beløpet er tilbakebetalt. Du kan se dette som en leie-kjøp-konstruksjon. Nå kan mye skje og endre seg i et liv så jeg ville formalisere avtalen litt.
Min kone skammer seg over å si dette til søsteren sin, men de andre søstrene og svogeren forstår dette fullt ut. Utførelsen gikk bare litt feil. Jeg hadde spurt en advokat (Siam legal) om råd, som skulle lage en kontrakt. Søsteren skulle da fungere som en slags bank, vi ville betale månedlig boliglån og tomten/huset ble da umiddelbart overført til min kone på jordkontoret og jeg ville ha bruksrett. Vi hadde naturligvis forpliktelse i henhold til kjøpekontrakten til å tilbakebetale og dersom vi ikke gjorde dette kunne svigerinnen kreve tilbake tomten/huset. Akkurat som en sofa. Men denne konstruksjonen var, som de sier på engelsk: “lost in translation” fordi svigerinnen mente at hun ville være den mindre heldige i dette tilfellet ettersom landet/huset umiddelbart ville bli overført til min kones navn.
Denne konstruksjonen vil derfor ikke fungere lenger. Så jeg fordypet meg igjen i Thailand-bloggen og andre nettsteder for å lese mer om bruksrett og tomteleie. Det virker nå for meg som om vi rett og slett kan gå til landkontoret med svigerinnen vår (hvis hun ønsker dette selvfølgelig) og få en bruksrett/bruksrett plassert på chanot. Prisene varierer fra 50 til 150 baht. Både min kones navn og jeg måtte da nevnes på chanoten som bruksberettigede. Du kan tross alt ikke arve en bruksrett, så hvis min kone dør tidligere (vi er nesten like gamle), vil jeg ikke lenger ha bruksretten hvis mitt eget navn ikke er nevnt og omvendt vil min kone ikke lenger ha bruksretten hvis navnet hennes ikke er nevnt (dette er ikke mulig) Du nevner forresten 2 navn som bruksberettigede, vi er tross alt gift etter thailandsk lov?).
Eller er det i dette tilfellet bedre å tegne en tomtefeste i tillegg til bruksretten? Kan tilbakebetalingene våre da sees på som leiebetalinger for tomt og hus? Og kan man rett og slett tegne en slik tomtefeste på tomtekontoret uten innblanding fra advokat?
Jeg har lest at man kan bruke advokat om man vil forlenge de 30 årene, så man ønsker en slags uendelig leiekontrakt, men det er uklart for meg om en tomtefeste på 30 år også gjøres av en advokat eller om man kan bare gjør dette med land.kontoret kan ordne. Vi trenger ikke lenger betale tilbake i 30 år, så kan vi også forlenge nedbetalingstiden og gjøre det for eksempel til en 5, 10 eller 15 års leieavtale? Renter belastes ikke. Min svigerinne, min kone og jeg er rundt 50 år gamle. Svigerinne er ikke gift, så det er ingen mann å arve etter henne igjen.
Jeg setter stor pris på svarene dine, på forhånd takk og vennlig hilsen,
Emil
Redaktører: Har du et spørsmål til leserne av Thailandblog? Bruk det kontakt.
Kjære Emil,
Du gjør det veldig unødvendig komplisert her på grunn av alle sekundære konstruksjoner, for eksempel en 30-års leiekontrakt. Den leieavtalen er ikke en løsning i det hele tatt. Du bør huske på at i Thailand slutter en leieavtale når eieren(e) dør. Så du er ingen steder hvis din kone ikke er den eneste arvingen til den søsteren.
Det enkleste er dødenkelt:
Siden eieren er ugift, kan hun etter testamente oppnevne sin søster som enearving av eiendommen.
Nå, få først utarbeidet en bruksrett i begge navnene dine, noe som ikke er noe problem, på Landkontoret, som vil bli lagt til chanot. Dette slutter ikke dersom eieren dør da din kone blir arving og dermed fulleier. (vil)
Så, dersom søsteren dør, få utarbeidet en ny bruksrett av din kone, ettersom hun nå er ny eier, på jordkontoret.
For resten vil du nå fortsette å betale ned utestående gjeld til søsteren, og hvis ingenting endres, så både du og søsteren lever lenge nok, så la gjeldende avtale tre i kraft, så alt godt for hennes register ditt navn og utarbeide en ny bruksrett.
Når det gjelder (u)gyldigheten av en leiekontrakt etter eieren(e)s død, leste jeg noe annet, kjære Eddy.
https://www.siam-legal.com/realestate/Leases.php
"Det viktigste er at leiekontrakter er gyldige selv ved utleiers bortgang, eller i tilfelle at landet selges."
Oversettelse: Det viktigste er at leieavtaler er gyldige selv ved utleiers død, eller i tilfelle tomten selges.
Og se fra: https://library.siam-legal.com/thai-law/civil-and-commercial-code-exchange-section-537-545/
"Seksjon 541. Kontrakt
Leiekontrakt kan inngås for varigheten av brevets eller leietakerens levetid."
Original thailandsk tekst: มาตรา 541 สัญญาเช่านั้นจะทำกันเุ informasjon ำได้
Oversettelse: Artikkel 541. Leieavtalen kan angi at dette gjelder gjennom hele livet til utleier eller leietaker.
Ikke alle tinglysingskontorer tillater en bruksrett for ikke-thailandsk. Dette faller inn under filialsjefens skjønn.
Vi solgte et stykke land for seks måneder siden.
De Poeyaibaan har skrevet kontrakten som sier at den største delen betales umiddelbart og resten betales på en bestemt dato om seks måneder.
Begge parter har kjøpekontrakten og kjøperen har chanoot.
Etter at det resterende beløpet er betalt på avtalt dato, vil chanoot bli overført til kjøpers navn. Overdragelsen kan kun tinglyses i tinglysingen dersom kjøper og selger møter sammen i tinglysningen.
Dersom det resterende beløpet ikke betales i tide, vil kontrakten bli hevet. Det første beløpet som ble betalt og chanooten vil bli returnert.
Kjære Theo,
god informasjon, men det er et stort spørsmålstegn om art 541:
Oversettelse: Artikkel 541. Leieavtalen kan angi at dette gjelder gjennom hele livet til utleier eller leietaker.
Og etter det ???? Det står ikke hva som skjer dersom utleier dør. Når det gjelder leietaker, hvis han dør, er det ikke noe problem: da stopper det. Dersom huseier dør: svar fra 2 forskjellige advokater her: STOPP fordi da 'kan', men ikke nødvendigvis, går arvingene i sameie.
Så jeg foretrekker bruksrett og ikke leie. Bruksrett er veldig tydelig og leasing er et spørsmål om å vente med stor sjanse for juridisk krangel og du vet hvor du står som en farang….
Takk
For å unngå problemer er det lurt å fastsette i leiekontrakten at avtalen først opphører ved leietakers(e)*s død eller ved utløpet av leieavtalen/leieperioden (maks. 30 år).
Du påpeker med rette at dersom dette ikke er nedtegnet i kontrakten kan det oppstå problemer ved utleiers død.
* Flere leietakere kan nevnes i kontrakten
«Det anbefales å inkludere familiemedlemmer som unge voksne som medleietakere i kontrakten. Ved en hendelsesløs bortgang av foreldrene kan barna fortsette hele leieperioden.»
https://www.siam-legal.com/realestate/Leases.php
Takk Lung Addie, det er faktisk enkelt.
Min erfaring i udon thani er at falang-ektemannen må skrive under ved kjøp av jord på at kjøpesummen på jorda ikke er subsidiert av ham, det kan ikke tinglyses leiekontrakt på baksiden av skjøtet og ingen bruksfrukt er nevnt til falang. Jeg vet ikke hvordan dette er ordnet i andre provinser.