Купување на дом во Тајланд и дополнителна даночна сметка
Почитувани читатели,
Барам луѓе кои купиле дом во тајландската села за да поставам некои прашања.
Мојот партнер и јас купивме куќа во областа Краби; мојот партнер се грижеше за документацијата, а јас за финансирањето. Преносот на сопственоста се случи во Земјоделскиот регистар, каде што верувам дека е платен и преносен данок. Меѓутоа, сега се соочуваме со дополнителна даночна сметка каде што треба да платиме 6%.
Еден наш пријател објасни дека ова веројатно се должи на три фактори:
1. Земјиштето е продадено во рок од пет години.
2. Владата ја процени вредноста на нашиот откуп на двојно поголема откупна цена.
3. Земјиштето и куќата немале ист сопственик.
При трансферот добивме Табиен Баан (насловниот документ) на име на мојот партнер, како и документ со цртеж и димензии на земјиштето на име на мојот партнер. Имам жолт Табиен Баан на мое име, но не знам што да правам со него, освен што е потребно да се пријавам за розова лична карта.
Плативме вкупно 700.000 £, при што дел одеше кај еден продавач, а остатокот кај друг. Владата го процени имотот на милион и пол. Може ли некој да објасни што точно се случува?
И бидејќи сè уште поставувам прашања: колку данок треба да плаќаме годишно за нашиот недвижен имот?
Поздрав,
Мартин
Уредници: Дали имате прашање до читателите на Тајландблог? Користи го контактирајте.
Почитуван Мартин, купивте имот со земјиште од очигледно 2 сопственици/продавачи. Трансакцијата беше завршена во Канцеларијата за земјиште. Целата трансакција ве чинеше 700 илјади ThB, што се плаќања до продавачите плус данокот на трансфер.
Сега внимавајте: добивте „документ со цртеж и димензии на земјиштето на име на мојот партнер“. Ова е таканаречениот „Chanote“, или доказ за сопственост. Многу важен документ. Името кажува сè. Прочитајте сè за тоа на: https://www.thailandlawonline.com/27-chanote.
Твојата сопруга исто така доби работа во сино табиен, а тебе ти дадоа работа во жолта куќа/табиен. Таа сина книга е исто така суштински елемент за вашата сопруга.
Имате жолта фаранг куќна книга/табиен работа. Ова потврдува дека живеете на адресата прикажана во таа брошура. Тоа е сè што е. Значи, тоа не е (повторете: не!) доказ за сопственост. Можете да дознаете за tabienbaan преку: https://city-lawyer.net/en/whats-tabien-baan/
Откако сите регистрации, потписи, плаќања пред вработен во Land Office, приемот на документацијата, вашиот имот и земјиште ќе влезат во административен процес и ќе добиете писмо од Тајландскиот приход во кое ќе се наведе дека вашиот имот е проценет повеќе од двојно од купувањето цена. Не 700K ThB туку 1500ThB. Затоа не е изненадувачки што се врши дополнителна проценка. Точка 2 од објаснувањето на вашиот пријател е затоа релевантна.
Конечно: по плаќањето данок на трансфер, нема годишна проценка на данокот на имот во Тајланд. Тајланд нема таков данок.
Beste Herman, bedankt voor je uitgebreide reactie.
We hebben bij het Landoffice een paar duizend baht betaald, de helft door de verkopers. De aanslag nu is 42.000baht, wat neerkomt op 6% van 700.000. wat ik op internet kan vinden is dat de overdrachtsbelasting normaal twee procent is, maar voor dit jaar een procent.
Weet jij hier misschien iets over? Mijn andere vraag is of we in beroep kunnen gaan tegen deze absurde taxatie..
Groeten, Martin.
Reageer maar direct naar mij toe: [заштитена по е-пошта]
Beste Martin, 2% overdrachtsbelasting is wat in Thailand wettelijk bepaald is. https://www.siam-legal.com/realestate/thailand-property-taxes.php
De Gemeente hanteert een taxatie van 1500K ThB. Dan is 2% ThB 30K. De aanslag is nu 42K ThB. Je hebt het over een verschil van 12K ThB. Of deze absurd te noemen is? Komt een beetje voort uit emotie, denk ik zo. Of je vanwege 12K ThB een advocaat aan de slag moet laten gaan? Diens nota zal meer dan het dubbele zijn!
Veel in Thailand kun je zelf. Begin eens met jullie rustig naar de landoffice te begeven, en laat jouw vrouw, als houder van de blauwe tabienbaan en van de chanote, met haar Thai ID en de taxaanslag in de hand eens bij de ambtenarij navragen waarom niet tijdens de overdracht bekend gemaakt met een taxatie van 1,5 MB, plus een aanslag van 42K ThB, en hoezo nu niet 2% tax dus een vordering van 30K ThB.
Ga ook eens na of jouw vrouw bekend was met de taxatie van 1,5 MB , of is ze in het ongewisse gelaten door de verkoper? Heeft zij doorgevraagd, informatie opgevraagd bij de Landoffice, de chanote nagetrokken? Was ze bewust van het feit dat het om een zeer lage vraagprijs ging? Is er ge-/verkocht vanuit familiebezit? Zijn er soms onbetaalde (tax)nota’s blijven liggen die jouw vrouw als nieuwe eigenaresse worden doorberekend?
Let wel: jij als farang kunt geen enkel verhaal halen noch een claim indienen. Jij woont in jullie nieuwe huis, verder niet. Kortom: laat jouw vrouw het woord voeren, bespreek samen af op welke vragen je antwoord wil. Wellicht heeft jouw vrouw al een paar antwoorden. Blijf tijdens het gesprek bij de landoffice een beetje in de onderpositie. Succes.
Thailand heft geen onroerendgoedbelasting op een eerste eigendom van een Thai. Wel op een 2e of 3e of….
Ook niet helemaal waar. Thailand heeft maart 2019 een nieuwe Land and Buildings Act aangenomen die op 01-01-20 van kracht werd. Jaarlijks dient een onroerende goedbelasting te worden betaald, maar lokale gemeenten zijn niet helemaal klaar voor de invoering van de diverse modulen. Niettemin lees: https://www.belaws.com/thailand/land-and-buildings-tax/ van sep 2023.
Op je eigen woning betaal je geen taxen maar heb je meerdere woningen dan wel maar we weten nog niet hoeveel hebben het
bedrag nog niet gekregen.
Sinds 2019 betaal ik voor mijn condo jaarlijks onroerende zaak belasting. Weliswaar heel weinig (iets van 200 baht/jaar). Tijdens het corona jaar werd de helft kwijt gescholden.
Een kennis van mij heeft al veel keer grond gekocht. Daarna met huis verkocht. Er is nooit een naheffing geweest. Bij landdepartment wordt naar de verkoopprijs gekeken. Als en de waarde volgens land department hoger ligt dan wordt dit gehanteerd voor 1 malige belasting bij land department. Ook wordt gekeken hoe lang de vorige eigenaar het in bezit heeft gehad. Is het kort, dan zien ze het als handel en wordt direct een hogere belasting ge-int. Nooit van een naheffing gehoord. Bij een lease constructie is er sprake van inkomsten voor de eigenaar. Dit kan leiden tot extra inkomsten belasting. Er zijn gemeentes die onroerend goed belasting innen. Meestal zijn huizen met beperkte waarde en grond voor landbouw vrijgesteld. Dit is verschillend per gemeente. Het gaat om kleine bedragen. Zeker geen 6%. Ben zeer benieuwd wat voor rare aanslag je hebt gekregen.
Niet helemaal eens met bovenstaand. Wij krijgen wel degelijk een jaarlijkse aanslag, voor grond (1 rai).
Recent vielen er vele enveloppen in de bus met na heffingen en boetes terwijl we nooit eerder wat hebben gezien en we nu 3 jaar aan het bouwen zijn. De grond hebben we al 10+ jaar.
Mijn vrouw heeft natuurlijk bezwaar gemaakt bij de lokale bestuurders met foto’s van het huis wat niet af is.
Na veel druk wilde men precies zien hoeveel van de grond in daadwerkelijk gebruik is. Ik neem aan dat dit een lokale grond belasting is. Iedereen in de buurt plant dan ook onmiddellijk bananen bomen op zijn braakliggende terrein want dan ben je vrijgesteld van belasting. Er wordt ook al jaren vanuit de regering over gesproken maar bij mijn weten werd de uitvoering steeds opgeschort. Wij hebben vooralsnog met de lokale overheid hier in Chiang Mai / Hang Dong / Ban Pong te maken. Ik weet niet of het een verlengstuk is van landelijke wetgeving of alleen lokaal want we wachten nog op de def papieren. Het was ook van belang of we er permanent wonen of het een vakantie huis was. Mijn vrouw moest ook bewijzen dat ze maar 1 adres/bezit heeft in Thailand
Blijkbaar zijn er toch wel meer (lokale?) regels dan hierboven gezegd wordt en lijkt er een behoorlijke beroerde organisatie en willekeur te zijn. Maar direct contact opnemen hielp in ons geval.
Veel plezier in de nieuwe aankoop.
Бастијан
Ga maar eens verder onderzoeken…… Dit verhaal stinkt .
Dat de belasting over een hogere waarde berekend kan worden is normaal. Komt meer voor, zeker als je onder de gangbare prijs koopt. Net als in NL wordt die belasting berekend over de waarde in het economisch verkeer en die kan hoger zijn dan de onderhandelde verkoopprijs. Naheffing kan ook in NL voorkomen.
Wij kochten ook onder de normale prijs; de familie moest grond en huis kwijt wegens ziekte van een van de eigenaren. Mijn ex heeft stevig moeten onderhandelen (lees: iets ‘schuiven’) om de overeengekomen prijs aanvaard te krijgen. Die ’teamoney’ was goed besteed….