המבוך למשכנתא או אשראי, או לא
ל- Thailandblog יש בלוגר חדש ב- Yuundai מהואה הין. מי הוא ומה הוא עושה? אתה יכול לקרוא את זה בפוסט הזה שבו הוא מציג את עצמו בפני הקוראים: www.thailandblog.nl/thailand/nieuwe-blogger-yuundai-stelt-zich-voor/
אם פספסתם את המאמר הראשון שלו, תוכלו לקרוא אותו כאן: www.thailandblog.nl/uitgaan/Visit-aan-cheese-hua-hin/
לאחרונה, בעודי נהניתי ממשקה, נכנסתי לשיחה עם מספר הולנדים ובלגי, פלאנג על בנקים בתאילנד ומהי שיטת העבודה שלהם, וכיצד הסתכלו על בקשת אשראי או משכנתא.
אנסה להביא קצת בהירות לכאוס ולמגוון הדעות שצצו. אפשר היה להסיק בשלב מוקדם שסניף אחד של בנק וסניף אחר של אותו בנק מיישמים סטנדרטים שונים לחלוטין על אותה שאלה! עם זאת, אם זה קשור לאדם ששואל את השאלה או לאדם הנשאל, אני חייב להשאיר פתוח.
גם הסכום שניתן ללוות או הריבית המוצעת על ידי הבנק יכולים להשתנות במידה ניכרת. אז זה נראה מובן מאליו לעשות קניות לפני קבלת החלטה.
לא רק שהניירת שאתה צריך להתייעץ בה משתנה מאוד, אלא גם העניין במסמכים המוצגים. אחד בוחן את זה בזהירות רבה, השני פשוט מדפדף בו. לטענת חבריי לשולחן, הבנקים אינם שונים בדבר אחד, והוא שהם כן בודקים כיצד התקיימו ההתחייבויות שנכנסו בעבר (אם היו כאלה), מעין לשכת אשראי תאילנדית. הרשמה, מבחן ה-BKR המוכר בהולנד, נניח.
הנקודה המדהימה הבאה עלתה: אם יש לך שותף תאילנדי או שהוא גם מקבל הכנסה (ניתנת להוכחה), זה יילקח בחשבון על ידי הבנק, אם ניתן להגיש תלושי משכורת, אבל גם אם מי שמנפיק תלושי משכורת אלה יכול לעבור מבחן הביקורת יכול לעמוד בפרק זמן ארוך יותר.
אחד מבני השיח ציין כי נערת בר שהייתה מוכרת לו וחביבה על הפלאנגלים, שהרוויחה בקלות 60.000 באט או אפילו יותר בחודש של עונת השיא, יכולה להוכיח זאת בתלושים משלה, אך לא עם משכורת. מחליקים. בעוד שאדם שעובד במפעל עם 17.000 באט לחודש יכול היה לעשות זאת בהתאם לדרישת הבנק ולכן נכלל בבקשת האשראי או המשכנתא.
נכסים רשומים החל ממכונית, אופנוע או אחר הם גם תרומה מבורכת למעריך האשראי, כערובה או ערבות?
אולם, אם לדברי אחד הנוכחים, השותף התאילנדי ניהל את "עסק משלו" במשך יותר משישה חודשים והיה רשום באחד משירותי ממשלת תאילנד, מעין "לשכת המסחר" תאילנדית, אזי. זה יגדיל משמעותית את הסיכוי לקבל אשראי גבוה ככל האפשר.
גם נישואים עם מי שרשום בתאילנד התבררו כאחד המשתנים החיוביים בעת הגשת בקשה למימון מהבנק.
רכישת בית שאוכלס בעבר הביאה לשיעור משכנתא נמוך משמעותית, 50% בלבד, מאשר בית בפרויקט בנייה חדש וכדומה.
בקיצור, אלו "רק" מספר חוויות שנדונו, שעשויות להוות נקודת מוצא לקוראים שיש להם שאלה לגבי מימון רכב או משכנתא לבית.
בהמלצה לקחת בחשבון את התגובה למאמר זה בהחלטתך האישית.
נראה שהשיחה והפרסום מונעים מהשאלה: איך והיכן אוכל לקבל את הקרדיט הגבוה ביותר?
זה כשלעצמו לא מפתיע. החיפוש אחר בית מתחיל לרוב בשאלה: כמה אני יכול ללוות?
עם זאת, אני בספק אם אנשים מבינים מספיק שבשאילת השאלה הזו אתה בעצם נותן למישהו אחר לקבוע כמה (או מעט) אתה עדיין צריך לחיות, כי כמובן יש לשלם ריבית והחזרים.
סכום האשראי המקסימלי, שמשאיר אתכם עם סכום פנוי חופשי לחודש שלדעת המלווה לא ימנע מכם (סתם) להסתבך, הוא לרוב – כמעט אוטומטית – גם התקציב.
אני חושב שהאוטומטיזם שגוי.
אני לא חושב שאנשי פלאנגל (מלבד אמריקאים) יכולים לקנות בית/בית ולכן לא יכולים לקחת משכנתא על הבית הזה. ניתן לפאלנג, בהתאם לחקיקה של TH, לרכוש דירה ולקחת הלוואה עבור אותה רכישה. למרות שההלוואה הזו לעולם אינה 100%. לרוב גם קריטריון גיל חל.
דרך גוגל זה חתיכת עוגה לקרוא את החקיקה המלאה לגבי זה באמצעות "חוק הבתים המשותפים".
אני לא חושב שזה המצב שלמשכנתא ב-TH יש אותה השפעה כמו ב-NL. בתגובות רבות על בנקים והלוואות, אנשים מתווכחים בשמחה ומניחים שהעקרונות ההולנדים זהים ב-TH ומציעים את אותה הגנה.
אולם: ב-TH אין הגנת צרכן מיוחדת. לדוגמא: בהולנד, לאחר חתימת שטר הרכישה והמשכון על ידי הנוטריון וכדומה, הקונה הוא הבעלים של הנכס הנרכש. זה לא המקרה ב-TH. בת"ת לאחר סיום שטר המשכון
דייר בבניין משלו. תשלומי המשכנתא החודשיים הם שכר הדירה שאתה משלם. בנוסף: ל-TH אין נוטריון שעוקב אחר המעשים השונים ועמידה בנהלים החלים. וב-TH כל אחד יכול לפעול כמתווך. העובדה שלעיתים מעורב עורך דין ברכישה לא אומרת שהוא מייצג את האינטרסים של הקונה. לעומת זאת.
ב-TH כל ההלוואות הן חוזי רכישת שכירות. ועם רכישת שכירות, אתה רק הבעלים ברגע ששולם הבאט האחרון. רק כך תהיו הבעלים של הנכס שרכשתם. אם לא תעמוד בתשלום (תשלומים), הבנק יעקל את רכושך. בין אם זה טוסטוס, מכונית, דירה, מחשב או אייפד. אינך יכול להגיש תביעה על תשלומים שכבר שולמו, וכן אינך רשאי למכור את הנכס שלך (בכל זאת, רכוש הבנק) כדי לשלם את יתרת ההלוואה. אסור לך כלום! רק לאחר תשלום האמבטיה האחרון תוכל לעשות מה שאתה רוצה עם הנכס הנרכש שלך!
במקרה של אי תשלום, הבנק גבה את סך כל התשלומים החודשיים שכבר שולמו, ובנוסף לבנק יש שליטה מלאה בנכס. הבנק לא ממהר למכור אותו. לפעמים יש כבר הרבה כסף להרוויח. המכירה החוזרת תתרחש. במילים אחרות: במקרה של אי תשלום יש להחזיר מיד את הסחורה במקום או לצאת מהבית ומהאח. אין צורך בשופט כי המקרקעין הם בבעלות הבנק ואתם לא יכולים לעמוד בהתחייבויות.
שימו לב: ברכישות רגילות בתשלומים או בחוזי שכירות, הבנק רשאי לקבל את החזקה בנכס לאחר 3 הודעות על מחדל, אך הקונה עדיין מחויב חוזית לשלם עד התשלום האחרון. לשם כך ניתן לקחת הלוואה חדשה. רק אז הרכוש יוחזר.
אם מישהו רכש נכס, למשל דירה, בכסף לווה, הוא יקבל הוכחה לכך לאחר תשלום מלא של כל התשלומים החודשיים, ובנוסף הבנק יסיר את החנוט מהכספת. המשמעות היא שמישהו יירשם כבעלים לאחר הרישום במשרד המקרקעין. כך גם לגבי רכב: לאחר תשלום התשלום האחרון מקבלים באופן רשמי את ניירות הרכב הכחול/חוברת המכונית הכחולה. ובכן, אני חושב: מספיק מזון לדיון!
כבר הופתעתי מהסיפור, החל בראש הפוסט הזה.
בדיוק כמו מר. כשהוא מתאר את סיפורו, זה מתקרב למציאות.
אם תאילנדי קונה בית בתשלומים, שטר הבעלות של Chanot נמצא בכספת בבנק.
אני (כך בעלי התאילנדי) קניתי את המגרש והבית שלידנו לפני 6 שנים.
נאלצנו להמתין זמן מה במשרד הקרקעות המקומי לפני שעובד הבנק הגיע עם החנוט.
כי לשכנים שלי אז, כפי שהתברר, הייתה גם משכנתא.
כמו כן, במקרה של הלוואות הדדיות, כלומר עם תאילנדי אחר שיש לו כסף, ה-Chanot או, במקרה של כלי רכב, ספר הבעלות הכחול למכוניות או ספר הבעלות הירוק לאופנועים וטוסטוסים מועבר למלווה.
זה כמובן אומר שהמלווה רוצה ודאות מסוימת, מכיוון שלעתים קרובות לא מבוצעים החזרים.
לכן יש הרבה אופנועים למכירה שהבעלים לא יכול להפיק ספר ירוק.
אז היזהר לפני שאתה קונה משהו.
יאן ביוטה.
@ סוי, זה נכון. אתה הבעלים של הנכס המדובר רק כאשר הכל שולם. אמנם, לפני שנים מכרתי טנדר בזמן שהוא עדיין ממומן. הקונה שילם את שאר החוב (200.000) וקיבלתי את פנקס הרישום, זה נעשה באישור האוצר. אחר כך לבאנג לאמונג והועבר על שם הקונה, תאילנדי. עדיין נשארו לי 100.000 ממה שהקונה שילם לי כשארית העסקה.
יש חברה בבנגקוק שמתמחה בהלוואות לזרים (Farangs), כלומר MBK Finance, חלק מחנות הכלבו הגדולה בבנגקוק.
מחלקת ערבות קשרי MBK
MBK Center 8, 444 Phayayhai Rd, Wangmai, Pathumwan. בנגקוק 10330
טלפון: +66 (0) 262- 7877 איש הקשר שלנו היה סטיוארט מקסוול פולקס
פעם עזרו לנו עם משכנתא זמנית (50%) על דירה, שהסתדרה יפה. הרבה עבודת נייר כמובן וצריך גם עבר נקי.
שלום יום ראשון,
כשאתה קורא הכל ככה, אתה מתעקש לקנות משהו בכלל או לקרוא על כסף.
כולנו יודעים שרוב האדונים הם עורך דין תאילנדי עם כוס מור נחמדה עם כוס תה.
נניח שאני רוצה לקנות דירה, נגיד 5 מיליון, אבל אני לא רוצה למכור את הבית שלי, שכמובן משולם במלואו.
לאיזו רמת ריבית עליי לצפות עבור ה-5 מיליון האלה?
שמעתי כל כך הרבה סיפורים/אחוזים מטורפים.
יותר מ 20%.
אני יודע שאי אפשר להגיד את זה במדויק, אבל על מה צריך לחשוב???
לואיז
לואיז, לקנות משהו וללוות עבורו כסף בדרך כלל נולד מחוסר כסף. אין להם מספיק משאבים כספיים בעצמם.
לספקי כסף בתאילנד יש את הכללים שלהם והם אינם ברי השוואה לאלה שבהולנד.
אם אתה לוקח הלוואה אתה מכיר את הכללים, אם אתה מוצא אותם לא מקובלים, אתה לא לווה ולא יכול לקנות.
כל עוד אתה עומד בכללים ובתנאים המוסכמים, אתה לא צריך לקבל את הרעידות.
בתאילנד העניינים מאוד בשליטה, למלווים שם אין סובלנות, אבל כן, אין זה יוצא מן הכלל שחייבים תאילנדים פשוט נעלמים ומשאירים את העניין מאחור.
לגבי שאלתך לגבי מה יכולה להיות הריבית עבור רכישת דירה, היא תלויה כל כך במצבך האישי, גילך, בטחון והמשכיות ההכנסה, החפץ שאתה רוצה להציע כערובה ובפוליסות השונות לכל בנק, שאתה יכול לגלות זאת רק על ידי יציאה לקניות.
הַצלָחָה.
NicoB
סוי מתאר בתגובתו הכל כפי שהוא, ובנקים תאילנדים מחשבים אחרת בקביעת הריבית.
אם תרכשו רכב וברצונכם לחשב את הריבית על ההלוואה/החזר ולהשתמש בתוכנית NL/B, תקבלו סכום נמוך יותר מהחישוב של בנק תאילנדי. אני מדבר מניסיון וכל אחד יכול לגשת למבחן בעצמו
אדי, מה שאתה אומר נכון.
לא יוצא דופן, קנה רכב, מחיר THB 500.000, ריבית נראית אטרקטיבית, 5%, ריבית ותקופת החזר 5 שנים.
אבל אז טווח הריבית החודשי + ההחזר הופך להיות כדלקמן: 500.000 עד 5% לשנה. X 5 שנים = 125.000 + הסכום העיקרי של 500.000 הוא 625.000: 60 חודשים = THB 10.400, הושלם ב-10.500 לחודש.
מה שבעצם מסתכם בערך כפול מהריבית מה-5% האטרקטיבי לכאורה, אתה כבר מחזיר חלקית מהתשלום החודשי הראשון, בעוד שאין הפחתת ריבית בתמורה.
NicoB
@ NicoB, גם זה נכון ובגלל זה מכרתי גם את הטנדר הממומן שלי. זו הייתה הפעם הראשונה שלי כאן וגיליתי על הריבית רק כשאני, או אנחנו, כבר מימנו אותה. לפני שנים.
ובכן, לא הכל צריך לעבוד כמו בהולנד.
אך מצד שני, לא תמצאו בהולנד הלוואה אישית בריבית של 5%, אלא 14%.
אז נותרת השאלה אם השניים שונים כל כך ומי מהשניים זול יותר.
כמו תמיד, הכי הרבה תגובות שונות שאפשר. זה שהכי דומה למציאות הוא זו של סוי. כנראה שיש כאן מי שמבלבל בין הלוואת משכנתא להלוואה פרטית. הרי לא ניתן לקחת הלוואת משכנתא לרכב, אופנוע או כל נכס מיטלטלין אחר. לא בתאילנד, לא בהולנד ולא בבלגיה.
התיאור "חוזה רכישת שכירות" הוא פשוט לתת לילד שם אחר. אם לא תשלם את חוב המשכנתא שלך בהולנד או בבלגיה, הבנק גם יטיל את ידו על הנכס. במקרה של פגם אמיתי, תתחיל מכירה "כפויה". במידה וסכום המכירה אינו עולה על סכום ההלוואה, נותר לאדם הפורע חוב שיורי שגם אותו יש לשלם. ההבדל הגדול, לעומת מה שקראתי כאן בהסבר של סוי, הוא העובדה שהסכום שכבר נפרע נגבה וככל הנראה לא בתאילנד??? יש לקחת בחשבון שבשנים הראשונות משלמים רק "ריבית" ואין הון. הפחתת הון מתחילה רק לאחר ששולמה הריבית ובתקופה של 20 שנה, מדובר בערך ב-5 השנים הראשונות.
בתור פרנג, לא הייתי שוקל לקחת הלוואת משכנתא בתאילנד. בעיית זכויות הקניין מציבה אי ודאות רבה מדי לעתיד.
LS Lung addie
נתקלתי בכל העניין סביב ת"י ומשכנתא בחודשים האחרונים לאחר שאחד מאחיינים של אשתי ציין שהוא רוצה למכור את הנכס שלו תמורת גדול יותר, ושנתקל בסעיף קנס בעת פירעון הלוואת המשכנתא שלו. הוא התגורר שם רק תקופה קצרה ולכן מכירת הנכס תוך 5 שנים תגרור לו עלויות נוספות.
אלא שבהולנד משכנתא פשוט מעניקה למישהו זכויות בעלות, ב-TH זה לא נובע מאופי רכישת שכירות של ההלוואה, וסעיף הקנס הוא הבדל מסוג אחר. בהולנד זה התרחש על נכסים שעבורם ניתנה סובסידיה או פרמיה ממשלתית או עירונית, שאותה פרמיה הושגה מהחובה להמשיך ולגור שם במשך 12 שנים, למשל. בהולנד נמכרים כיום לא מעט נכסים מתחום ההשכרה (העירוני), לפיהם נקבע נוטריונית כי ניתן לבצע מכירה חוזרת רק לאחר שנה, בהתחשב בשווי הרכישה הנמוך יותר.
עם אחיין, תקופת רכישת המשכנתא/השכרה שלו היא 30 שנה, וסכום ההלוואה בתוספת ריבית מתחלק ל-360 חלקים. יחסית, בשנים הראשונות משלמים יותר ריבית מאשר למשל במחצית השנייה של הקדנציה, אך הדבר מקנה לו יתרונות משמעותיים בהגשת החזר המס. כמעט כל תשלומי הריבית ניתנים לניכוי מהמיסים שישולמו על ידי TH Fiscus, כפי שהיה בעבר בהולנד. בקיצור: במובן הזה, המערכת הזו דומה כמעט לחלוטין למשכנתא הקצבתית המוכרת בהולנד. גם ב-TH ההחזר נצבר במהלך התקופה, וריבית זו לא משולמת רק בשנים הראשונות, כפי שהציע מגיב אחד.
ההבדל בין משכנתא לרכישת שכירות טמון אפוא במעמד של "בעלות". בהולנד אתה גם הופך לבעלים על פי חוק באמצעות משכנתא. עם כל השמחה והעומס. ב-TH אתה לא הופך לבעלים, הבנק הוא. אין תענוג בשבילך. כל עוד אתה מעביר את התשלומים החודשיים, זה לא משנה. רק אם אתה כבר לא יכול לשלם ואתה שוקל למכור, לפיו תוכל לשלם את יתרת החוב שלך ממחיר המכירה, ובתקווה שעוד נשאר לך קצת, כדי שיתברר שלא שילמת את כל החודשים לחינם: תראה , אז הבנק יעצור את זה. כל ערך מוסף אינו תלוי ב"מוכר", אלא בבנק. והוא כבר אסף את כל התשלומים החודשיים האלה. ראה כאן את ההבדל הגדול בין משכנתא לרכישת שכירות, שאינו כרוך רק ב"מתן שם אחר לילד". אחרי הכל, רדיו הוא לא רק תחנת שידור. ראה כאן גם את התשובה לשאלה מדוע הלוואה ב-TH כל כך נפוצה ונפוצה. בנק כמעט תמיד מרוויח מכך. כעת מתברר מדוע תאילנדים רבים, כשהם אינם מסוגלים לשלם, מוותרים, מוותרים על מרטן וקוראים לזה יום. לפעמים עם השמש הצפונית. אחד הוא רק לוזר, שום דבר לא משותף, הכל אבוד, שום דבר לא באופק.
האחיין שלי, עם עבודה טובה מאוד ושכר תואם, שילם תוספת מדי חודש מתחילת הקדנציה. לא הריבית, אלא הסכום שנלווה. בניגוד לאמור, סכום ההלוואה הזה הלך וקטן מדי חודש. לאחר מכן הותאמו התשלומים החודשיים כל שישה חודשים. עכשיו כשהוא מגהק כל כך טוב, הוא רוצה; הוא מראה את זה וחי גדול יותר. הוא לוקח את הקנס הזה נוסף על כך, ושגם טובת הפדיון נעלמת: הוא מקבל את זה למציאה. אחרי הכל: מי שיש לו את זה גדול, שייתלה לרווחה!
נו טוב, זה לא משנה. עבור כל פארנג, מלבד אמריקאי, משכנתא לבית היא כמעט מחוץ להישג יד. אלא אם כן אתה רוכש דירה, לאיזו עסקה יש חקיקה נרחבת. שבאמצעותם מובטחות זכויות בעלות וגורמי (אי) ודאות משפטית. אבל האם וכיצד תוכלו להשאיר דירה לילדים שלכם? זה כבר סיפור אחר!