Declaración del lector: 'Tienes que comprar bienes raíces cuando la tasa de interés de la hipoteca es alta'
En los Países Bajos siempre he dicho que se deben comprar bienes inmuebles cuando el tipo de interés hipotecario es alto y venderlos cuando el tipo de interés hipotecario es bajo. Muchas veces me miraban como si vieran agua ardiendo. ¿Por qué?
En principio, mi declaración se aplica a todos los países donde se otorgan préstamos hipotecarios para la adquisición de bienes inmuebles en general y de vivienda en particular. Con esta afirmación quiero hacer reflexionar a los (potenciales) compradores de viviendas particulares, también en Tailandia.
Mi visión es que el precio de compra de las viviendas está directamente relacionado con la cantidad que se puede pedir prestada. Cuanto más se pueda pedir prestado, cuanto más se esté dispuesto a pagar por una casa, mayor será el precio de venta. Esto se promoverá aún más si el número de candidatos aumenta como resultado de esta situación.
Si la tasa de interés de la hipoteca es baja, las personas pueden pedir prestado más sobre la base de los ingresos que si la tasa de interés de la hipoteca es alta. Por lo tanto, una tasa de interés baja ofrece más oportunidades para pedir prestado más. Esto eleva el precio de las viviendas. Una tasa de interés alta, por otro lado, limita la posibilidad de endeudamiento, el número de posibles compradores se reducirá y el precio de venta se reducirá en consecuencia. Entonces eso baja el precio de venta.
Si compra con dinero prestado mientras las tasas de interés son bajas, tendrá que pagar más cuando las tasas de interés suban, mientras que el valor de la vivienda mostrará una tendencia a la baja. Los compradores con una gran financiación se encontrarán entonces con problemas. La casa finalmente estará “bajo el agua”, como se le llama. La deuda entonces será mayor que el valor.
Si uno compra con dinero prestado mientras el interés es alto, el interés casi solo podrá caer y los costos de vivienda en realidad serán más bajos. He seguido esta visión durante los últimos 40 años y no me ha hecho ningún daño, mientras que solo en los Países Bajos, más de un millón de hogares están actualmente "bajo el agua" debido a las deudas excesivas. Las condiciones de préstamo ahora se han endurecido en la mayoría de los países, pero las tasas de interés se han mantenido artificialmente bajas durante algún tiempo. Como resultado, todavía se pueden sacar préstamos relativamente altos para viviendas con un precio de compra demasiado alto. Tan pronto como los bancos nacionales dejen de mantener las tasas de interés (demasiado) bajas, la gente volverá a meterse en problemas.
Mi declaración también se aplica en Tailandia, aunque los extranjeros no podrán pedir dinero prestado tan fácilmente en Tailandia. Pero también hay extranjeros que sacan un préstamo hipotecario a nombre de su pareja. Mi afirmación también se aplica a los extranjeros que no necesitan financiación. Al fin y al cabo, con un interés hipotecario bajo habrá más demanda y por tanto precios más altos.
En América y Europa prácticamente hemos salido de la “burbuja”. En Asia, esto aún está por llegar. Basta con mirar a China. Si esa "burbuja" estalla, también tendrá consecuencias para otros países asiáticos, incluida Tailandia. En 2007 hablé con un inglés residente en Hua Hin que ya desaconsejaba venir a Tailandia. Si miro ahora los precios de venta en Tailandia, apenas han cambiado en los últimos 7 años. Así que ya hay un ajuste en su lugar.
Si está de acuerdo o en desacuerdo con mi declaración, por favor comente.
Atentamente,
francés nico
Estimado Francisco Nico,
Su afirmación/razonamiento es correcto.
pulmón addie
Es por eso que una cuarta parte de todas las casas ocupadas por sus propietarios en NL están ahora “bajo el agua” = una hipoteca más alta que el valor de la casa.
Dos errores CARDINALES en su razonamiento;
1) “Mi visión es que el precio de compra de las viviendas está directamente relacionado con la cantidad que uno puede pedir prestada” sí, pero en muy poca medida. La confianza de poder pagar los costos, pero mucho más: la idea de que SI las cosas van mal aún pueden venderse para obtener ganancias, por lo que los efectos psicológicos son MUCHO más fuertes.
2) “Si la tasa de interés de la hipoteca es baja, la gente puede endeudarse más sobre la base de los ingresos que si la tasa de interés de la hipoteca es alta”. Aquí también… ceteris paribus o “si todos los demás factores permanecen iguales. Cuando los bancos tienen la idea de que ha habido un exceso de préstamos (NL en la actualidad), la exageración se desvanece. toque y en lugar de, por ejemplo, 8 veces sus ingresos, solo puede pedir prestado 4 veces sus ingresos anuales. Así que el argumento se fue.
Lo que he visto hasta ahora del piso tailandés (porque no hay otro para farangs): el problema no es comprar, sino intentar venderlo de nuevo, sobre todo si, por ejemplo, no se le prorroga el permiso de trabajo o de residencia. Lo único correcto es dejar el máximo de dinero en TH.
Tenga en cuenta: su estadía en TH es por un máximo de 365 días. Después de eso, vuelven las aventuras: sus ingresos permanecen constantes, la ley tailandesa (o EU-NL) no cambia, tiene problemas de salud (necesita atención, por lo tanto, NL Soos de ida para el hogar de ancianos)
En sí mismo, lo que se argumenta es completamente cierto. Sin embargo, un gran número de variables influyen más allá de la tasa de interés. En ese sentido, el panorama es algo más complicado de lo que aquí se sostiene.
Como ejemplo, la situación en los Países Bajos. Los precios de la vivienda han caído significativamente mientras que los tipos de interés siguen siendo bajos. Según mis consejos contradictorios basados en el argumento, sigo pensando que es un buen momento para comprar. No quisiera esperar hasta que las tasas de interés vuelvan a subir. Por cierto, no vivo en los Países Bajos, así que no compro nada allí.
No es una ley de los medos y persas.
Con esto quiero indicar que no se menciona un punto esencial.
La tasa de interés está vinculada al nivel de inflación. Esto significa que con una inflación alta lo más probable es que haya una tasa de interés alta y, por lo tanto, también una tasa de interés hipotecaria alta.
Como resultado, los precios de la vivienda generalmente aumentan considerablemente durante este período (en parte debido a la inflación).
Así que te has caído con la nariz en la mantequilla durante los últimos 35 años. En 1982 teníamos una tasa de interés hipotecario de solo el 12% y luego hubo una crisis porque muchos propietarios se quedaron con una casa sin vender.
Los precios de la vivienda holandeses generalmente han aumentado más rápido que los países vecinos debido a la deducción de intereses hipotecarios.
En 2004 le envié un correo electrónico a un partido político para abordar la deducción de intereses. El tipo de interés a 10 años se situaba entonces entre el 4-5%. No, la deducción de intereses tenía que mantenerse y luego el gobierno de los Países Bajos la abordará 8 años después en un momento de crisis que provocó una fuerte caída en los precios de la vivienda.
La mayoría de los propietarios con una casa “bajo el agua” o con una gran deuda residual nunca volverán a comprar una casa.
Dada la caída de los precios de la vivienda y las bajas tasas de interés, ahora debería comprar una casa en NL, pero la gente tiene miedo. Las perspectivas económicas son demasiado sombrías, especialmente en lo que respecta al empleo.
No me atrevo a decir si esta historia se aplica en Tailandia. Son principalmente farangs, empresarios y tailandeses "equivocados" quienes compran casas. Sin embargo, Tailandia protege demasiado el mercado. Tan pronto como los farangs puedan comprar casas a su nombre, el mercado se recuperará.
Seguiré alquilando para poder actuar inmediatamente en caso de emergencia (en el sentido más amplio).
PD También me ha ido bien comprando y vendiendo casas durante los últimos 30 años y vendí la última a tiempo.
Compré una casa en Tailandia en 2006. (por supuesto, el suelo no podía estar a mi nombre, pero finalmente llegó a mi pareja tailandesa, con quien he estado felizmente casado durante muchos años y ella me da la libertad de venderlo si quiero. El chanot también dice mi nombre…..)
Compré este terreno y una casa para construir por 3.7 millones de baht….
Ahora, solo la tierra vale casi 5 millones de baht y además de eso viene la casa, por supuesto, así que puedes calcular aproximadamente lo que quiero por ella...
Pensé y creo que es una buena inversión la que hice y ahora quiero venderla.. Eso sí, no tengo prisa.. pero sin duda sacaré casi el doble por ella.
Por supuesto, pagué la casa en efectivo, así que no hay hipoteca…
Creo que esta declaración omite el hecho de la pregunta. Ahora estoy hablando de Bélgica. Cada vez hay más gente que quiere comprar una casa y por eso sube el precio, así de sencillo.
Compré una casa en 2010 y la vendí un año después con un recargo del 15 %. Simplemente porque cada vez más personas quieren casas cada vez menos disponibles. No tiene nada que ver con tipos de interés e inflación, etc., simplemente: más demanda y oferta cada vez más limitada.
Aquí en Tailandia tengo la impresión de que muchos condominios se compran, pero no se habitan. Hay muchos vacíos donde vivo, en alquiler o en venta, pero parece que no puedes perderlos por los adoquines.
Echa un vistazo a DD property: es increíble lo que se ofrece, tanto en venta como en alquiler.
Y realmente no debería comprar un condominio con la esperanza de que el valor aumente con el tiempo: es más como un automóvil: tan pronto como sale un nuevo modelo, el valor cae enormemente. ¿Cuánto vale un condominio después de 10 años? Así que no es una buena inversión en mi opinión.
No estoy de acuerdo con la afirmación.
Los precios de las viviendas están determinados por la oferta y la demanda, por lo que con una gran demanda y pocas viviendas ocupadas por sus propietarios, los precios solo subirán. A esto se suma la inflación cada año, por lo que la construcción se vuelve más cara, por lo que las viviendas usadas acompañan el aumento de precios. Piensa también en lo que siempre hace el gobierno con las subidas del IVA, que está directamente relacionado con el precio final de las viviendas.
En tiempos de crisis en NL había demasiada oferta, había compradores pero demasiada incertidumbre acerca de que el gobierno quisiera abolir/limitar los intereses hipotecarios. Recuerda que muchos han sido despedidos, por lo que la incertidumbre y los menores ingresos. El mercado de la vivienda vuelve a estar bien en NL, piense que NL está creciendo en número de población, personas mayores que tienen que quedarse en casa por más tiempo, muchos refugiados que están llegando y muchas personas solteras. Además, el sector del alquiler tiene un límite máximo de ingresos, por lo que ganar demasiado es alquilar en el sector libre, entonces comprar es en realidad la mejor opción.
Las tasas de interés son importantes para determinar en qué presupuesto está buscando una casa, especialmente para los compradores primerizos.
En Tailandia marca la diferencia dónde está tu casa. Pero aquí también quieren volver a subir los salarios debido a las altas deudas privadas, por lo que la construcción también será más cara aquí, por lo que los precios de la vivienda también subirán. Lo que está sucediendo en China es de una naturaleza completamente diferente con respecto al mercado de la vivienda.
Totalmente de acuerdo con Bárbara.
Se están construyendo condominios y los modelos antiguos no se pueden perder en los adoquines.
El dinero que inviertes en Tailandia es dinero que puedes dar por perdido.
Con eso quiero decir que no es fácil pensar que puedes comprar una propiedad y luego venderla para obtener una ganancia y luego traer el dinero de regreso a Europa. Lo más probable es que la operación se cierre con un saldo de cierre neto negativo.
La motivación para comprar bienes raíces en Tailandia parece más útil si tiene la intención de pasar sus días allí. Como inversión para alquiler o venta me parece capital de riesgo.
Además:
La afirmación de que las tasas de interés bajas aumentan no se aplica necesariamente si pide prestado a una tasa de interés fija.
Y, de hecho, es la oferta y la demanda lo que influye fuertemente en el precio. La tasa de interés me parece menos relevante.
Mi plan es comprar un condominio en Pattaya pronto. Se construirá a partir de este año y estará listo en diciembre de 2017. Luego lo habré pagado. Quiero alquilarlo. Y venderlo más tarde si alquilarlo no No funcionó. Ahora mi plan está mejorando. Pregunta: ¿Es esto una decisión inteligente, cuando lo leí todo aquí?
Gran BUENA IDEA, puedes disfrutarla durante décadas.
FF algunos comentarios:
TAT quiere convertir a Pattaya en un resort familiar. Esto significaría un giro de 180 grados
El número de rusos disminuirá considerablemente porque el (T)rublo ha perdido valor en un 50%.
Para ellos, un condominio de 1 millón de baht ahora se ha convertido en 1,5 millones.
Además, las vacaciones en el extranjero se convierten en un asunto costoso para ellos.
Abordar la corrupción por parte de la Junta significa que menos tailandeses pueden comprar un condominio.
Conclusión: La demanda de condominios disminuirá considerablemente en el próximo año y luego los acontecimientos políticos en Tailandia.
Entonces, si surge la pregunta de si debe comprar, dormiría un año más antes de decidir. Los precios podrían bajar bastante.
Gerrie, ¿podrías dormir y prestar atención a tantos condominios que todavía están a la venta y nuevos condominios que ahora los rusos tienen que vender porque su moneda se ha derrumbado tanto y los rusos no soportan la carga que pueden pagar? es más, esos condominios ya están saliendo por 20 a 30% por debajo del precio.
Además, si aún queda por construir, verificaré todo lo relacionado con la confiabilidad financiera del constructor, si el constructor quiebra, perderá su dinero. En ese caso, no se permite la construcción hasta que se haya vendido el 80%, pero los inversores compran de 3 a 6 capas de una sola vez, por lo que, de hecho, se ha vendido muy poco directamente a particulares.
Un buen conocido mío hace gestión de proyectos, todavía tienen que construir unos 6000 apartamentos en Jomtien, así que ojo.
Alquilar tampoco siempre es fácil, entonces hablo por experiencia porque aquí tengo varias casas en alquiler.
gerry,
No construido, no pagado….
Jos, cada uno tiene su opinión y así debe ser. Pero la teoría subyacente no es del todo correcta.
Si obtiene una hipoteca para una casa, esto significa que el valor subyacente de la casa cubre su hipoteca. También recibirá un beneficio fiscal sobre los intereses a pagar en NL.
Mientras pagues los intereses no hay problema, claro siempre puede haber circunstancias que no puedas o no todo, por enfermedad o despido. Pero no debe asumir eso de antemano, sino tenerlo en cuenta. Así que asegúrese de tener dinero a mano para poder pagar los intereses en tiempos difíciles.
Ahora va a pagar parte de su deuda antes de tiempo, por lo que se benefician menos intereses del gobierno, por lo que paga más neto. Es un poco diferente en este momento con respecto a la crisis, pero normalmente funciona de esa manera.
Cada año tienes inflación, con una inflación del 2 %, tu deuda pendiente también se reduce en un 2 %, eso se debe a que los salarios también aumentan con la inflación o, a veces, incluso más. El valor subyacente (la casa) también aumenta de valor debido a la inflación. Así que doble beneficio. Si tienes dinero en el banco, ese dinero se vuelve menos valioso debido a la inflación, puedes comprar menos porque todo se vuelve más caro.
Es muy bueno que hayas pagado tu deuda en 17 años, pero también te has defraudado a ti mismo por eso.
Un ejemplo; Le di a mi hijo una hipoteca sobre la casa que compró, el gobierno exige que si usted otorga a sus hijos un préstamo o una hipoteca, se debe pagar un interés mínimo del 6%, mientras que los bancos eran más bajos.
Ahora mi hijo paga una tasa de interés fija durante 30 años, todavía está bajo las condiciones de la hipoteca anterior de que debe pagar el 50% después de 30 años y para eso debe ahorrar o invertir.
Por lo tanto, mi hijo tiene derecho a una deducción de intereses hipotecarios durante 30 años sobre su hipoteca completa.
Según la exención de donaciones, puedo darle a mi hijo un mínimo de 5200 euros libres de impuestos cada año.
¿Puedo hacer esto porque también recibo una tasa de interés más alta que en un banco?
El salario de mi hijo aumentará en los próximos años, pero debido al interés fijo, los gastos de su hipoteca nunca lo harán. Siempre obtenga más de 1/3 de los intereses pagados por el gobierno y si aumenta el salario o debido a la evaluación del trabajo, esto puede aumentar hasta la mitad. En fin, mi hijo pero también mi hija viven por casi nada.
El año pasado, el gobierno tuvo una exención extra de regalo de 100.000 euros para niños si gastan ese dinero en comprar una casa o renovar o pagar una hipoteca existente. Como resultado de esta medida, el gobierno ganará dinero durante 30 años, por lo que no tendrá que pagar al menos 30/1 de los intereses pagados durante 3 años. Los propietarios tienen menos deducciones de intereses durante 30 años, lo que puede ser muy dañino si comienza a caer en ingresos más altos. Mucha gente ha hecho eso, pero nunca ha visto el otro lado, era mejor dar la cantidad de regalo gratis de 5200 euros a los niños cada año.
Las reglas hipotecarias han estado sujetas a cambios durante años y eso es bueno, ahora es obligatorio pagar la hipoteca, pero como resultado la hipoteca se volverá mucho más cara. El gobierno hace esto porque no quiere seguir para siempre con intereses deducidos. En resumen, la casa ahora será netamente más costosa para los propietarios en caso de reembolso completo, digamos después de 30 años.
Ahora, con la crisis actual, simplemente siguen inyectando dinero para recuperar la inflación, la deuda del gobierno ahora está aumentando muy rápido ahora que no hay inflación o casi no hay inflación, con una deflación que va aún más rápido.
Pero nuevamente, todos tienen su propia opinión y también sus propios sentimientos al respecto, pero no siempre son buenos desde el punto de vista financiero.