¿Utilidad/arrendamiento de tierras en chanot cuñada?
Queridos lectores,
Mi esposa y yo (casados legalmente tanto en Holanda como en Tailandia) le compramos una casa a la hermana de mi esposa en Tailandia en 2017 (así que mi esposa la compró, pagamos juntos, solo para que quede claro). Mi esposa y su hermana han redactado un contrato de compraventa (yo firmé como testigo) que contiene el monto total y el pago mensual. Así que juntos pagamos 20.000 baht por mes, hasta que se haya pagado el monto total. Puede ver esto como una construcción de alquiler con opción a compra. Ahora pueden pasar y cambiar muchas cosas en una vida, así que quería formalizar un poco el acuerdo.
Mi esposa se avergüenza de decir esto frente a su hermana, pero las otras hermanas y el cuñado lo entienden completamente. La implementación salió un poco mal. Había pedido consejo a un abogado (Siam legal), que redactaría un contrato. La hermana entonces actuaría como una especie de banco, luego pagaríamos una hipoteca mensual y el terreno/la casa se transferiría inmediatamente a mi esposa en la oficina de tierras y yo recibiría el usufructo. Por supuesto que teníamos la obligación de pagar a través del contrato de compra y si no lo hacíamos, la cuñada podría reclamar el terreno/la casa. Como un sofá. Pero esta construcción fue como dicen en inglés: “lost in translation” porque la cuñada pensó que en este caso ella sería la menos afortunada ya que el terreno/casa sería inmediatamente transferido a nombre de mi esposa.
Por lo tanto, esta construcción ya no funcionará. Así que me sumergí en el blog de Tailandia y otros sitios web para leer más sobre el usufructo y el arrendamiento de tierras. Ahora me parece que podemos simplemente ir a la oficina de tierras con nuestra cuñada (si ella quiere esto, por supuesto) y hacer que se coloque un usufructo / usufructo en el chanot. Los precios oscilan entre 50 y 150 baht. Tanto el nombre de mi esposa como el mío tendríamos que figurar en el chanot como usufructuarios. Después de todo, no puede heredar un usufructo, así que si mi esposa muere antes (tenemos más o menos la misma edad), entonces ya no tengo usufructo si no se indica mi propio nombre y viceversa, mi esposa ya no tiene el usufructo si su nombre no se indica (por cierto, puede mencionar 2 nombres como usufructuarios, después de todo, ¿estamos casados según la ley tailandesa?).
¿O es mejor en este caso también redactar un contrato de arrendamiento de tierras además del usufructo? ¿Podrían entonces verse nuestros reembolsos como pagos de arrendamiento de la tierra y la casa? ¿Y simplemente redacta un contrato de arrendamiento de este tipo en la oficina de tierras sin la intervención de un abogado?
He leído que puede usar un abogado si desea extender los 30 años, por lo que desea tener una especie de arrendamiento infinito, pero no me queda claro si un arrendamiento de terreno por 30 años también lo hace un abogado o si simplemente puede hacer esto con la oficina de tierras puede arreglar. Ya no tenemos que devolver a 30 años, entonces ¿podríamos calcular también los plazos de devolución y, por ejemplo, hacer un arrendamiento a 5, 10 o 15 años? No se cobran intereses. Mi cuñada, mi esposa y yo tenemos alrededor de 50 años. La cuñada no está casada, por lo que ningún hombre volverá a heredar de ella.
Agradezco mucho sus comentarios, gracias de antemano y un saludo,
Emiel
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Estimado Emilio,
lo haces muy innecesariamente complicado aquí, debido a todas las construcciones auxiliares, como arrastrar un contrato de arrendamiento de 30 años. Ese arrendamiento no es una solución en absoluto. Tienes que tener en cuenta que, en Tailandia, un contrato de arrendamiento termina cuando el dueño o los dueños mueren. Así que no estás en ninguna parte si tu esposa no es la única heredera de esa hermana.
El más simple es muerto simple:
como la propietaria es soltera, puede, por testamento, designar a su hermana como única heredera de la propiedad.
Ahora, primero un usufructo, a nombre de ambos, que no hay problema, hágalo redactar en Land Office, que se agregará al chanot. Esto no termina con la muerte del propietario, ya que su esposa se convierte en heredera y, por lo tanto, propietaria total. (voluntad)
Luego, si la hermana muere, haga que su esposa, ya que ahora es la nueva propietaria, redacte un nuevo usufructo en la oficina de tierras.
Por lo demás, ahora solo continuará pagando la deuda pendiente con la hermana, y si nada cambia, para que tanto usted como la hermana vivan lo suficiente, entonces deje que el acuerdo actual entre en vigor, así que bueno para ella registre su nombre y crear un nuevo usufructo.
En cuanto a la (in)validez de un contrato de arrendamiento después de la muerte del (los) propietario (s), leí algo diferente, querido Eddy.
https://www.siam-legal.com/realestate/Leases.php
“Lo que es más importante, los arrendamientos son válidos incluso en caso de fallecimiento del arrendador, o en caso de que se venda el terreno”.
Traducción: lo que es más importante, los arrendamientos son válidos incluso después de la muerte del propietario, o en caso de que se venda la tierra.
Y ver desde: https://library.siam-legal.com/thai-law/civil-and-commercial-code-exchange-section-537-545/
“Artículo 541. Contrato
El contrato de arrendamiento puede hacerse por la duración de la vida de la carta o del arrendatario”
Texto original en tailandés: มาตรา 541 สัญญาเช่านั้นจะทำกันเป็นกำหนดว่า Más información
Traducción: Artículo 541. El contrato de arrendamiento puede estipular que éste se aplica durante toda la vida del arrendador o arrendatario.
No todas las oficinas de registro permiten un usufructo para no tailandeses. Esto queda a discreción del jefe de la rama.
Vendimos un terreno hace seis meses.
El Poeyaibaan ha escrito el contrato indicando que la mayor parte se paga de inmediato y el resto se pagará en una fecha determinada en seis meses.
Ambas partes tienen el contrato de compra y el comprador se queda con el canuto.
Una vez abonada la cantidad restante en la fecha convenida, el canuto se pondrá a nombre del comprador. La transmisión sólo puede inscribirse en el registro de la propiedad cuando el comprador y el vendedor aparecen juntos en el registro de la propiedad.
Si la cantidad restante no se paga a tiempo, el contrato será rescindido. Se devolverá la primera cantidad pagada y el chanut.
Querido Teo,
buena información, pero hay un gran signo de interrogación con ese art 541:
Traducción: Artículo 541. El contrato de arrendamiento puede estipular que éste se aplica durante toda la vida del arrendador o arrendatario.
Y después de eso ???? No establece qué sucede si el arrendador muere. En lo que respecta al inquilino, si muere, no hay problema con eso: entonces se detiene. Si el propietario muere: como respuesta de 2 abogados diferentes aquí: PARE porque entonces 'puede', no necesariamente, los herederos pasan a la propiedad conjunta.
Así que preferiría el usufructo y no el arrendamiento. El usufructo es muy claro y el arrendamiento es un juego de espera con una alta probabilidad de disputas legales y sabes cuál es tu posición como farang...
Gracias
Por lo tanto, para evitar problemas, es aconsejable especificar en el contrato de arrendamiento/alquiler que el acuerdo solo finaliza con la muerte del arrendatario* o cuando vence el plazo del arrendamiento/alquiler (máx. 30 años).
Usted señala con razón que si esto no está previsto en el contrato, pueden surgir problemas en caso de fallecimiento del arrendador.
* Se pueden mencionar varios inquilinos en el contrato
“Se recomienda incluir a miembros de la familia, como adultos jóvenes, como co-arrendatarios en el contrato. En caso de fallecimiento sin incidentes de los padres, los hijos pueden continuar durante todo el período del arrendamiento”.
https://www.siam-legal.com/realestate/Leases.php
Gracias Lung Addie, eso es realmente simple.
Mi experiencia en udon thani es que el marido falang debe firmar al comprar el terreno indicando que el monto de la compra no ha sido subsidiado por él, no se puede registrar ningún arrendamiento en el reverso de la escritura de venta y no se menciona ningún fruto de uso al falang. No sé cómo se arregla esto en otras provincias.