Χρήση/μίσθωση γης στην κουνιάδα chanot;
Αγαπητοι αναγνωστες,
Η γυναίκα μου και εγώ (παντρεμένοι νόμιμα τόσο στην NL όσο και στην Ταϊλάνδη) αγοράσαμε ένα σπίτι από την αδερφή της συζύγου μου στην Ταϊλάνδη το 2017 (έτσι το αγόρασε η γυναίκα μου, πληρώνουμε μαζί, για να είμαι ξεκάθαρος). Η γυναίκα μου και η αδερφή της έχουν συντάξει ένα συμβόλαιο πώλησης (υπέγραψα ως μάρτυρας) που περιέχει το συνολικό ποσό και τη μηνιαία πληρωμή. Έτσι, μαζί πληρώνουμε 20.000 μπατ το μήνα, μέχρι να εξοφληθεί ολόκληρο το ποσό. Μπορείτε να το δείτε ως κατασκευή ενοικίασης-αγοράς. Τώρα πολλά μπορούν να συμβούν και να αλλάξουν σε μια ζωή, οπότε ήθελα να επισημοποιήσω λίγο τη συμφωνία.
Η γυναίκα μου τότε ντρέπεται μπροστά στην αδερφή της να το πει αυτό, αλλά οι άλλες αδερφές και ο κουνιάδος καταλαβαίνουν απόλυτα. Η υλοποίηση απλώς πήγε στραβά. Είχα ζητήσει συμβουλές από έναν δικηγόρο (Siam legal), ο οποίος θα συνάψει σύμβαση. Στη συνέχεια, η αδερφή θα λειτουργούσε ως ένα είδος τράπεζας, στη συνέχεια θα πληρώναμε μια μηνιαία υποθήκη και το οικόπεδο/το σπίτι θα μεταβιβαζόταν αμέσως στη σύζυγό μου στο γραφείο γης και θα λάμβανα την επικαρπία. Φυσικά είχαμε την υποχρέωση να εξοφλήσουμε μέσω της σύμβασης αγοράς και αν δεν το κάναμε αυτό, η κουνιάδα θα μπορούσε να διεκδικήσει ξανά το οικόπεδο/σπίτι. Ακριβώς σαν καναπές. Αλλά αυτή η κατασκευή ήταν όπως λένε στα αγγλικά: “lost in translation” γιατί η κουνιάδα νόμιζε ότι σε αυτή την περίπτωση θα ήταν η λιγότερο τυχερή καθώς το οικόπεδο/σπίτι θα μεταφερόταν αμέσως στο όνομα της γυναίκας μου.
Επομένως, αυτή η κατασκευή δεν θα λειτουργεί πλέον. Έτσι, βυθίστηκα στο blog της Ταϊλάνδης και σε άλλους ιστότοπους για να διαβάσω περισσότερα σχετικά με την επικαρπία και τη μίσθωση γης. Τώρα μου φαίνεται ότι μπορούμε απλά να πάμε στο κτηματολόγιο με την κουνιάδα μας (αν το θέλει αυτό φυσικά) και να βάλουμε στο chanot μια χρήση / επικαρπία. Οι τιμές κυμαίνονται από 50 έως 150 μπατ. Τόσο το όνομα της συζύγου μου όσο και εγώ θα έπρεπε στη συνέχεια να αναγραφούν στο chanot ως επικαρπωτές. Άλλωστε, δεν μπορείς να κληρονομήσεις επικαρπία, οπότε αν η γυναίκα μου πεθάνει νωρίτερα (είμαστε περίπου στην ίδια ηλικία) τότε δεν έχω πλέον επικαρπία αν δεν αναφέρεται το όνομά μου και αντίστροφα η γυναίκα μου δεν έχει πλέον επικαρπία εάν το όνομά της δεν αναφέρεται (μπορεί Παρεμπιπτόντως, μπορείτε να αναφέρετε 2 ονόματα ως επικαρπωτές, άλλωστε, είμαστε παντρεμένοι σύμφωνα με το νόμο της Ταϊλάνδης;).
Ή είναι καλύτερα σε αυτή την περίπτωση να συνταχθεί και μίσθωση γης εκτός από την επικαρπία; Θα μπορούσαν τότε οι αποπληρωμές μας να θεωρηθούν ως πληρωμές μισθωμάτων για τη γη και το σπίτι; Και απλά συντάσσετε μια τέτοια μίσθωση γης στο γραφείο γης χωρίς την παρέμβαση δικηγόρου;
Έχω διαβάσει ότι μπορείτε να χρησιμοποιήσετε δικηγόρο εάν θέλετε να παρατείνετε τα 30 χρόνια, άρα θέλετε να έχετε ένα είδος άπειρης μίσθωσης, αλλά δεν μου είναι ξεκάθαρο αν μια μίσθωση γης για 30 χρόνια γίνεται επίσης από δικηγόρο ή αν μπορείτε απλά να το κάνετε αυτό με το γραφείο γης μπορεί να κανονίσει. Δεν χρειάζεται πλέον να αποπληρώσουμε 30 χρόνια, οπότε θα μπορούσαμε να υπολογίσουμε και τους όρους αποπληρωμής και, για παράδειγμα, να κάνουμε μίσθωση 5, 10 ή 15 ετών; Δεν χρεώνεται τόκος. Η κουνιάδα μου, η γυναίκα μου και εγώ είμαστε όλοι γύρω στα 50 χρονών. Η κουνιάδα δεν είναι παντρεμένη, οπότε δεν υπάρχει άντρας να την κληρονομήσει ξανά.
Εκτιμώ πραγματικά τα σχόλιά σας, ευχαριστώ εκ των προτέρων και με εκτίμηση,
Emiel
Συντάκτες: Έχετε μια ερώτηση για τους αναγνώστες του Thailandblog; Χρησιμοποιησετο φόρμα επικοινωνίας.
Αγαπητέ Emil,
το κάνεις πολύ άσκοπα πολύπλοκο εδώ, λόγω όλων των βοηθητικών κατασκευών, όπως το σύρσιμο σε μίσθωση 30 ετών. Αυτή η μίσθωση δεν είναι καθόλου λύση. Πρέπει να λάβετε υπόψη ότι, στην Ταϊλάνδη, η μίσθωση λήγει όταν πεθάνει ο ιδιοκτήτης. Άρα δεν στέκεσαι πουθενά αν η γυναίκα σου δεν είναι η μόνη κληρονόμος αυτής της αδερφής.
Το πιο απλό είναι νεκρό:
καθώς η ιδιοκτήτρια είναι άγαμη, μπορεί με διαθήκη να ορίσει την αδελφή της ως μοναδική κληρονόμο του ακινήτου.
Τώρα, πρώτα μια επικαρπία και στα δύο σας ονόματα, που δεν είναι πρόβλημα, συντάξτε την στο Land Office, η οποία θα προστεθεί στο chanot. Αυτό δεν τελειώνει με το θάνατο του ιδιοκτήτη, καθώς η σύζυγός σας γίνεται κληρονόμος και επομένως πλήρης ιδιοκτήτης. (θα)
Στη συνέχεια, αν η αδερφή πεθάνει, να συντάξει νέα επικαρπία από τη σύζυγό σας, καθώς είναι τώρα η νέα ιδιοκτήτρια, στο γραφείο γης.
Για τα υπόλοιπα, τώρα απλά θα συνεχίσετε να εξοφλείτε το ανεξόφλητο χρέος με την αδερφή, και αν δεν αλλάξει τίποτα, ώστε τόσο εσείς όσο και η αδερφή να ζήσετε αρκετά, τότε αφήστε την τρέχουσα συμφωνία να τεθεί σε ισχύ, οπότε καλά να καταχωρήσει το όνομά σας και δημιουργήσει νέα επικαρπία.
Όσο για την (α)κύρωση μίσθωσης μετά το θάνατο του/των ιδιοκτήτη/ών, διάβασα κάτι διαφορετικό, αγαπητέ Έντι.
https://www.siam-legal.com/realestate/Leases.php
«Το πιο σημαντικό, οι μισθώσεις ισχύουν ακόμη και μετά το θάνατο του εκμισθωτή ή σε περίπτωση που η γη πωληθεί».
Μετάφραση: Το πιο σημαντικό, οι μισθώσεις ισχύουν ακόμη και μετά το θάνατο του ιδιοκτήτη ή σε περίπτωση που η γη πωληθεί.
Και δείτε από: https://library.siam-legal.com/thai-law/civil-and-commercial-code-exchange-section-537-545/
«Άρθρο 541. Συμβόλαιο
Η σύμβαση μίσθωσης μπορεί να συναφθεί για τη διάρκεια της ζωής της επιστολής ή του μισθωτή».
Πρωτότυπο ταϊλανδικό κείμενο: มาตรา 541 สัญญาเช่านั้นจะทำกันเปกันเปญญาเช่านั้นจะทำกันเปกนนน πληροφορίες ำได้
Μετάφραση: Άρθρο 541. Το μισθωτήριο συμβόλαιο μπορεί να ορίζει ότι αυτό ισχύει για όλη τη ζωή του εκμισθωτή ή του μισθωτή.
Δεν επιτρέπεται κάθε γραφείο μητρώου επικαρπίας για μη Ταϊλανδούς. Αυτό εμπίπτει στη διακριτική ευχέρεια του επικεφαλής του κλάδου.
Πουλήσαμε ένα κομμάτι γης πριν από έξι μήνες.
Η Poeyaibaan έχει γράψει το συμβόλαιο δηλώνοντας ότι το μεγαλύτερο μέρος πληρώνεται άμεσα και το υπόλοιπο θα πληρωθεί σε συγκεκριμένη ημερομηνία σε έξι μήνες.
Και τα δύο μέρη έχουν το συμβόλαιο αγοράς και ο αγοραστής διατηρεί το chanoot.
Αφού καταβληθεί το υπόλοιπο ποσό την συμφωνημένη ημερομηνία, το chanoot θα τεθεί στο όνομα του αγοραστή. Η μεταβίβαση μπορεί να καταχωρηθεί στο κτηματολόγιο μόνο όταν ο αγοραστής και ο πωλητής εμφανίζονται μαζί στο κτηματολόγιο.
Εάν το υπόλοιπο ποσό δεν καταβληθεί εγκαίρως, η σύμβαση θα λυθεί. Το πρώτο ποσό που καταβλήθηκε και το chanoot θα επιστραφούν.
Αγαπητέ Theo,
καλές πληροφορίες, αλλά υπάρχει ένα μεγάλο ερωτηματικό με αυτό το art 541:
Μετάφραση: Άρθρο 541. Το μισθωτήριο συμβόλαιο μπορεί να ορίζει ότι αυτό ισχύει για όλη τη ζωή του εκμισθωτή ή του μισθωτή.
Και μετά από αυτό ???? Δεν αναφέρει τι γίνεται αν πεθάνει ο ιδιοκτήτης. Σε ό,τι αφορά τον ενοικιαστή, αν πεθάνει, δεν υπάρχει πρόβλημα: τότε σταματά. Εάν πεθάνει ο ιδιοκτήτης: ως απάντηση από 2 διαφορετικούς δικηγόρους εδώ: ΣΤΑΜΑΤΗΣΤΕ γιατί τότε «μπορεί», δεν πρέπει απαραίτητα, οι κληρονόμοι να περνούν σε κοινή ιδιοκτησία.
Θα προτιμούσα λοιπόν επικαρπία και όχι μίσθωση. Η επικαρπία είναι πολύ σαφής και η μίσθωση είναι ένα παιχνίδι αναμονής με υψηλές πιθανότητες νομικής διαμάχης και ξέρετε πού βρίσκεστε ως φαράνγκ….
Ευχαριστώ.
Για να αποφευχθούν προβλήματα, συνιστάται, επομένως, να διευκρινιστεί στη σύμβαση μίσθωσης/ενοικίασης ότι η συμφωνία λήγει μόνο με το θάνατο του ενοικιαστή(-ών)* ή όταν λήξει η διάρκεια μίσθωσης/ενοικίασης (μέγ. 30 έτη).
Πολύ σωστά επισημαίνετε ότι αν αυτό δεν προβλέπεται στο συμβόλαιο, μπορεί να προκύψουν προβλήματα σε περίπτωση θανάτου του ιδιοκτήτη.
* Στη σύμβαση μπορούν να αναφέρονται πολλοί ενοικιαστές
«Συνιστάται να συμπεριληφθούν στο συμβόλαιο μέλη της οικογένειας, όπως νεαροί ενήλικες ως συν-μισθωτές. Σε περίπτωση τυχαίου χαμού των γονέων, τα παιδιά μπορούν να συνεχίσουν ολόκληρη τη διάρκεια της μίσθωσης.»
https://www.siam-legal.com/realestate/Leases.php
Ευχαριστώ Lung Addie, αυτό είναι όντως απλό.
Η εμπειρία μου στο udon thani είναι ότι ο σύζυγος φαλάνγκ πρέπει να υπογράψει όταν αγοράζει γη ότι η τιμή αγοράς της γης δεν έχει επιδοτηθεί από αυτόν, δεν μπορεί να καταχωρηθεί μίσθωση στο πίσω μέρος της πράξης πώλησης και ότι δεν αναφέρεται φρούτο χρήσης στο falang. Δεν ξέρω πώς γίνεται αυτό σε άλλες επαρχίες.