Køb af bolig i Thailand og ekstra skatteregning
Kære læsere,
Jeg leder efter folk, der har købt en bolig i det thailandske landskab, til at stille nogle spørgsmål.
Min partner og jeg købte et hus i Krabi-området; min partner tog sig af papirarbejdet og jeg stod for finansieringen. Ejendomsoverdragelsen skete på Tinglysningen, hvor jeg mener, der også blev betalt overdragelsesafgift. Men nu står vi overfor en ekstra skatteregning, hvor vi skal betale 6 %.
En af vores venner forklarede, at dette sandsynligvis skyldes tre faktorer:
1. Grunden blev solgt inden for fem år.
2. Regeringen har anslået værdien af vores køb til det dobbelte af købsprisen.
3. Grunden og huset havde ikke samme ejer.
Under overdragelsen modtog vi Tabien Baan (titeldokumentet) i min partners navn, samt et dokument med en tegning og jordens dimensioner i min partners navn. Jeg har en gul Tabien Baan i mit navn, men jeg ved ikke, hvad jeg kan stille op med den, bortset fra at det er nødvendigt at ansøge om et pink ID-kort.
Vi betalte i alt ฿700.000, hvor en del gik til én sælger og resten til en anden. Regeringen har vurderet ejendommen til halvanden mio. Kan nogen forklare, hvad der præcist foregår?
Og da jeg stadig stiller spørgsmål: Hvor meget skat skal vi årligt betale for vores fast ejendom?
Med venlig hilsen
Martin
Redaktion: Har du et spørgsmål til læserne af Thailandblog? Brug det kontakt.
Kære Martin, du har købt en ejendom med jord fra tilsyneladende 2 ejere/sælgere. Handlen blev gennemført på Landkontoret. Hele transaktionen kostede dig 700 ThB, da det er betalinger til sælgere plus overførselsafgiften.
Vær nu opmærksom på: du har modtaget "et dokument med en tegning og jordens dimensioner i min partners navn". Dette er den såkaldte 'Chanote', eller bevis på ejerskab. Et meget vigtigt dokument. Navnet siger det hele. Læs alt om det på: https://www.thailandlawonline.com/27-chanote.
Din kone har også fået et blåt tabien-job, og du har fået et gult husbog/tabien-job. Den blå bog er også en vigtig genstand for din kone.
Du har et gult farang hus bog/tabien job. Dette bekræfter, at du bor på den adresse, der er vist i hæftet. Det er alt, hvad det er. Det er altså ikke (gentag: ikke!) bevis for ejerskab. Du kan finde ud af om tabienbaan via: https://city-lawyer.net/en/whats-tabien-baan/
Efter alle registreringer, underskrifter, betalinger før en Land Office-medarbejder, modtagelse af papirer, er din ejendom og jord gået ind i en administrativ proces, og du vil modtage et brev fra Thai Revenue om, at din ejendom er blevet vurderet til mere end det dobbelte af købet pris. Ikke 700K ThB men 1500ThB. Det er derfor ikke overraskende, at der sker en yderligere vurdering. Punkt 2 i din vens forklaring er derfor relevant.
Endelig: efter betaling af en overførselsskat er der ingen årlig ejendomsskatteansættelse i Thailand. Thailand har ikke sådan en skat.
Kære Herman, tak for dit udførlige svar.
Vi betalte et par tusinde baht på Landkontoret, halvdelen af sælgerne. Vurderingen er nu 42.000 baht, hvilket svarer til 6% af 700.000. det jeg kan finde på internettet er, at overførselsafgiften normalt er to procent, men for i år er den en procent.
Ved du måske noget om dette? Mit andet spørgsmål er, om vi kan appellere denne absurde værdiansættelse...
Hilsen Martin.
Bare svar direkte til mig: [e-mail beskyttet]
Kære Martin, 2% overførselsskat er det, der er lovligt bestemt i Thailand. https://www.siam-legal.com/realestate/thailand-property-taxes.php
Kommunen anvender en værdiansættelse på 1500K ThB. Så er 2% ThB 30K. Vurderingen er nu 42K ThB. Du taler om en forskel på 12K ThB. Kan det kaldes absurd? Kommer lidt af følelser, tror jeg. Om du skal hyre en advokat på grund af 12K ThB? Hans regning vil være mere end det dobbelte!
Du kan selv lave meget i Thailand. Start med stille og roligt at gå til landkontoret og lad din kone som indehaver af den blå tabienbaan og chanoten med sit thailandske ID og skatteansættelsen i hånden spørge embedsmændene, hvorfor dette ikke blev annonceret under overdragelsen. 1,5 MB, plus en skat på 42K ThB, og hvorfor ikke 2% skat nu, så et krav på 30K ThB.
Tjek også, om din kone var klar over værdiansættelsen på 1,5 MB, eller blev hun efterladt i mørket af sælgeren? Stillede hun yderligere spørgsmål, anmodede hun om oplysninger fra Landkontoret, tjekkede hun chanoten? Var hun klar over, at udbudsprisen var meget lav? Har der været køb/salg fra familieejendomme? Har der været ubetalte (skatte)fakturaer, som er givet videre til din kone som ny ejer?
Bemærk venligst: du som farang kan ikke få nogen regres eller indgive et krav. Du bor i dit nye hus, intet andet. Kort sagt: Lad din kone tale og diskuter sammen, hvilke spørgsmål du ønsker svar på. Din kone har måske allerede nogle svar. Under samtalen på landkontoret, forbliv noget i den nederste position. Held og lykke.
Thailand opkræver ikke ejendomsskat på en thailænders første ejendom. Nå på en 2. eller 3. eller….
Heller ikke helt rigtigt. Thailand vedtog en ny lov om jord og bygninger i marts 2019, der trådte i kraft den 01-01-20. Der skal betales ejendomsskat årligt, men de lokale kommuner er ikke helt klar til indførelse af de forskellige moduler. Læs dog: https://www.belaws.com/thailand/land-and-buildings-tax/ fra september 2023.
Du betaler ikke skat af din egen bolig, men har du flere boliger, gør du det, men vi ved endnu ikke hvor mange
beløb endnu ikke modtaget.
Siden 2019 har jeg betalt årlig ejendomsskat for min ejerlejlighed. Ganske vist meget lidt (noget i retning af 200 baht/år). I coronaåret blev halvdelen givet afkald.
En af mine bekendte har købt jord mange gange. Så solgte huset. Der har aldrig været en yderligere vurdering. Landafdelingen ser på salgsprisen. Er værdien højere ifølge landafdelingen, vil denne blive brugt til engangsafgift på landafdelingen. Vi ser også på, hvor længe den tidligere ejer har ejet den. Hvis den er kort, ser de det som handel, og der opkræves straks en højere skat. Aldrig hørt om en ekstra skat. Ved et lejemålsbyggeri er der indtægt for ejeren. Dette kan føre til yderligere indkomstskat. Der er kommuner, der opkræver ejendomsskatter. Normalt er huse af begrænset værdi og jord til landbrug undtaget. Dette varierer fra kommune til kommune. Det er små mængder. Bestemt ikke 1 pct. Jeg er meget nysgerrig efter at vide, hvilken slags mærkeligt angreb du fik.
Er ikke helt enig i ovenstående. Vi modtager en årlig vurdering for jord (1 rai).
For nylig kom der mange kuverter med posten med afgifter og bøder, mens vi aldrig har set noget før, og vi har nu bygget i 3 år. Vi har haft jorden i 10+ år.
Min kone gjorde selvfølgelig indsigelse mod de lokale administratorer med billeder af huset, der ikke er færdigt.
Efter et stort pres ville de se præcis, hvor meget af jorden, der rent faktisk er i brug. Jeg antager, at dette er en lokal grundskat. Alle i nabolaget planter straks banantræer på deres ledige grund, for så er man fritaget for skat. Regeringen har også talt om det i årevis, men så vidt jeg ved, er implementeringen altid blevet udskudt. For øjeblikket har vi at gøre med den lokale regering her i Chiang Mai / Hang Dong / Ban Pong. Jeg ved ikke, om det er en udvidelse af national lovgivning eller blot lokal, fordi vi stadig venter på de endelige papirer. Det var også vigtigt, om vi boede der fast, eller om det var et sommerhus. Min kone skulle også bevise, at hun kun har 1 adresse/ejendom i Thailand
Tilsyneladende er der flere (lokale?) regler end nævnt ovenfor, og der ser ud til at være en ret dårlig organisation og vilkårlighed. Men at kontakte os direkte hjalp i vores tilfælde.
God fornøjelse med dit nye køb.
Bastiaan
Gå undersøg nærmere... Denne historie stinker.
Det er normalt, at afgiften kan beregnes af en højere værdi. Dette er mere almindeligt, især hvis du køber under den gældende pris. Ligesom i Holland beregnes denne skat på markedsværdien, og denne kan være højere end den forhandlede salgspris. Yderligere skat kan også forekomme i Holland.
Vi købte også under normalprisen; familien måtte miste grund og hus på grund af sygdom hos en af ejerne. Min eks skulle forhandle tungt (læs: 'flytte' noget) for at få den aftalte pris accepteret. At 'hold oney' var penge givet godt ud….