Bludiště na hypotéku nebo úvěr, nebo ne
Thailandblog má nového bloggera na Yuundai z Hua Hin. Kdo to je a co dělá? To si můžete přečíst v tomto příspěvku, kde se čtenářům představuje: www.thailandblog.nl/thailand/nieuwe-blogger-yuundai-stelt-zich-voor/
Pokud jste nestihli jeho první článek, můžete si ho přečíst zde: www.thailandblog.nl/uitgaan/Visit-aan-cheese-hua-hin/
Nedávno jsem se při popíjení dal do řeči s řadou Holanďanů a Belgičanem, falangem o bankách v Thajsku a o jejich pracovní metodě ao tom, jak se pohlíželo na žádost o úvěr nebo hypotéku.
Pokusím se vnést trochu jasnosti do chaosu a různorodosti názorů, které se objevily. Již brzy bylo možné vyvodit závěr, že jedna pobočka banky a jiná pobočka téže banky uplatňují na stejnou otázku zcela odlišné standardy! Ať už to má co do činění s osobou, která otázku klade, nebo s osobou, které se to ptá, to však musím nechat otevřené.
Částka, kterou si lze půjčit, nebo úroková sazba navrhovaná bankou se také mohou značně lišit. Zdá se tedy zřejmé, že si před rozhodnutím něco nakoupíte.
Nejen papíry, které potřebujete konzultovat, se enormně liší, ale také zájem o prezentované práce. Jeden to velmi pečlivě studuje, druhý v něm jen listuje. Podle mých stolních společníků se banky neliší v jedné věci, a to v tom, že testují, jak se plní závazky přijaté v minulosti (pokud nějaké jsou), jakési Thai Credit Bureau. Registrace, v Holandsku známý test BKR, řekněme.
Objevil se další pozoruhodný bod: pokud máte thajského partnera nebo který má také (prokazatelné) příjmy, bude to bráno v úvahu bankou, zda lze předložit výplatní pásky, ale také zda může projít ten, kdo tyto výplatní pásky vydává zkouška kritiky vydrží delší dobu.
Jeden z účastníků rozhovoru uvedl, že barová dívka, která mu bývala známá a oblíbená u falangů, která si za měsíc hlavní sezóny snadno vydělala 60.000 17.000 bahtů nebo i více, to mohla dokázat vlastními složenkami, ale ne platem. sklouzává. Zatímco člověk pracující v továrně se XNUMX XNUMX bahty měsíčně to mohl udělat v souladu s požadavkem banky, a proto byl zařazen do žádosti o úvěr nebo hypotéku.
Registrované nemovitosti od auta, motocyklu či jiného jsou také vítaným příspěvkem pro znalce, jako jistota nebo záruka?
Pokud by však podle jednoho z přítomných thajský partner provozoval „vlastní podnik“ déle než šest měsíců a byl registrován u jedné z thajských vládních služeb, jakési thajské „obchodní komory“, pak tím se výrazně zvýšila šance na získání co nejvyššího kreditu.
Sňatek s někým registrovaným v Thajsku se také ukázal jako jedna z příznivých proměnných při žádosti o financování z banky.
Koupě dříve obývaného domu vedla k výrazně nižší hypoteční sazbě, pouze o 50 %, než u domu v a jako novostavba.
Jde zkrátka „jen“ o řadu probíraných zkušeností, které mohou být východiskem pro čtenáře, kteří mají dotaz na financování auta nebo hypotéky na dům.
S doporučením, abyste při svém osobním rozhodování zohlednili reakci na tento článek.
Zdá se, že konverzace a příspěvky jsou motivovány otázkou: Jak a kde mohu získat nejvyšší kredit?
To samo o sobě není překvapivé. Hledání domu často začíná otázkou: Kolik si mohu půjčit?
Pochybuji však, že si lidé dostatečně uvědomují, že touto otázkou vlastně necháváte někým jiným určovat, kolik (nebo jak málo) ještě musíte žít, protože úroky a splátky se samozřejmě platit musí.
Maximální výší úvěru, která vám měsíčně zbude volně disponibilní částku, o které si věřitel myslí, že vám (jen) nezabrání v potížích, je často – téměř automaticky – také rozpočet.
Myslím, že automatismus je špatný.
Nemyslím si, že falangálové (kromě Američanů) si mohou koupit dům/domov, a proto si na tento dům nemohou vzít hypotéku. Falang může v souladu s legislativou TH zakoupit byt a vzít si na tento nákup úvěr. I když ta půjčka není nikdy 100%. Často se také uplatňuje věkové kritérium.
Přes Google je hračka přečíst si kompletní legislativu týkající se tohoto prostřednictvím „Zákona o kondominium“.
Nemyslím si, že je to tak, že hypotéka v TH má stejný efekt jako v NL. V mnoha odpovědích o bankách a půjčkách lidé vesele argumentují a předpokládají, že holandské principy jsou v TH stejné a nabízejí stejnou ochranu.
Nicméně: v TH neexistuje žádná zvláštní ochrana spotřebitele. Například: v Nizozemsku je po podpisu kupní a zástavní smlouvy notářem atd. kupující vlastníkem kupované nemovitosti. V TH tomu tak není. V TH po uzavření zástavní smlouvy
nájemce vlastní budovy. Měsíční splátka hypotéky je nájem, který platíte. Navíc: TH nemá notáře, který by dohlížel na různé listiny a dodržování platných postupů. A v TH může kdokoli působit jako makléř. To, že se někdy na koupi podílí právník, ještě neznamená, že zastupuje zájmy kupujícího. Naopak.
V TH jsou všechny půjčky smlouvami o splátkovém prodeji. A při nákupu na splátky jste vlastníkem až po zaplacení posledního bahtu. Jedině tak budete vlastníkem nemovitosti, kterou jste zakoupili. V případě prodlení se splácením (splátky) vám banka zabaví majetek. Ať už je to moped, auto, byt, PC nebo iPad. Nemůžete žádat o již zaplacené splátky, ani nemůžete prodat svůj majetek (koneckonců majetek banky), abyste zaplatili zbytek úvěru. Nic vám není dovoleno! Teprve po zaplacení poslední koupele si můžete se svým nabytým majetkem dělat, co chcete!
V případě nesplácení banka inkasuje součet všech již zaplacených měsíčních splátek a navíc má s nemovitostí plnou dispozici. Banka s jeho prodejem nespěchá. Někdy už je potřeba vydělat hodně peněz. K přeprodeji dojde. Jinými slovy: v případě nezaplacení musíte zboží ihned na místě vrátit nebo opustit domov a ohniště. Soudce není nutný, protože nemovitost je ve vlastnictví banky a vy nemůžete dostát závazkům.
Upozornění: u pravidelných nákupů na splátky nebo leasingových smluv může banka převzít nemovitost po 3 oznámeních o prodlení, ale kupující je stále smluvně povinen zaplatit až do poslední splátky. Za tímto účelem si lze vzít nový úvěr. Teprve poté dojde k navrácení majetku.
Pokud si někdo za půjčené peníze koupil nemovitost, například byt, obdrží o tom doklad po úplném zaplacení všech měsíčních splátek a navíc banka vyjme chanoot z trezoru. To znamená, že po zápisu na Pozemkový úřad bude někdo zapsán jako vlastník. Totéž platí pro auto: po zaplacení poslední splátky formálně obdržíte modré auto papíry/modrou knížku k autu. No, myslím: dost krmiva k diskuzi!
Už jsem byl překvapen příběhem, který začíná v horní části tohoto příspěvku.
Stejně jako Mr. Jak popisuje svůj příběh, přibližuje se to realitě.
Pokud si Thajec koupí dům na splátky, je list vlastnictví Chanot v trezoru v bance.
Pozemek a dům vedle nás jsem (tedy můj thajský manžel) koupil před 6 lety.
Museli jsme chvíli čekat na místním pozemkovém úřadě, než dorazil zaměstnanec banky s chanotem.
Protože moji tehdejší sousedé, jak se ukázalo, měli také hypotéku.
Také v případě vzájemných půjček, tedy s jiným Thajcem, který má peníze, se půjčiteli předává Chanot nebo v případě vozidel modrá kniha vlastnictví nebo zelená kniha vlastnictví motocyklů a mopedů.
To samozřejmě znamená, že věřitel chce určitou jistotu, protože velmi často nedochází k žádnému splácení.
To je důvod, proč existuje mnoho motocyklů na prodej, jejichž majitel nemůže vyrobit zelenou knihu.
Buďte proto opatrní, než něco koupíte.
Jan Beute.
@Soi, přesně tak. Vlastníkem předmětné nemovitosti jste až ve chvíli, kdy je VŠE zaplaceno. I když, před lety jsem prodal pickup, dokud byl ještě financován. Kupující zaplatil zbytek (200.000 100.000) dluhu a já jsem obdržel registrační brožuru, bylo to provedeno se souhlasem financí. Pak Bang Lamung a převeden na jméno kupujícího, Thajec. Stále mi zbývá XNUMX XNUMX z toho, co mi kupující zaplatil jako zbytek obchodu.
V Bangkoku existuje společnost, která se specializuje na půjčky cizincům (Farangs), konkrétně MBK Finance, součást velkého obchodního domu v Bangkoku.
Oddělení záručních vztahů MBK
8 fl. MBK Center, 444 Phayayhai Rd, Wangmai, Pathumwan. Bangkok 10330
Tel: +66 (0) 262- 7877 Naším kontaktním mužem byl Stuart Maxwell Foulkes
Jednou nám pomohli s dočasnou hypotékou (50%) na byt, která dobře dopadla. Samozřejmě spousta papírování a také musíte mít čistou minulost.
Dobrý den,
Když si všechno takhle přečtete, dostanete chuť si vůbec něco koupit nebo číst o penězích.
Všichni víme, že většina pánů je thajský právník s pěkným slatinným šálkem s šálkem čaje.
Řekněme, že chci koupit byt, řekněme 5 milionů, ale nechci prodat svůj dům, který je samozřejmě plně hrazen.
Jaký úrok mám za těch 5 milionů očekávat?
Slyšel jsem tolik šílených příběhů/procenta.
Více než 20 %.
Vím, že se to nedá přesně říct, ale nad čím by se měl člověk zamyslet???
LOUISE
Louise, koupit si něco a půjčit si na to peníze se obvykle rodí z nedostatku peněz. sami nemají dostatečné finanční prostředky.
Poskytovatelé peněz v Thajsku mají svá pravidla a nejsou srovnatelná s těmi v Nizozemsku.
Pokud si vezmete půjčku, znáte pravidla, pokud vám přijdou nepřijatelná, nepůjčíte si a nemůžete koupit.
Dokud dodržíte dohodnutá pravidla a podmínky, nemusíte mít nervy.
V Thajsku jsou věci hodně pod kontrolou, tamní poskytovatelé půjček nemají žádnou toleranci, ale ano, není výjimkou, že thajští dlužníci prostě zmizí a nechají věc za sebou.
Pokud jde o vaši otázku, jaká by mohla být úroková sazba pro koupi bytu, záleží tolik na vaší osobní situaci, věku, zabezpečení a kontinuitě příjmu, předmětu, který chcete nabídnout jako zajištění, a různých politikách jednotlivých bank, abyste to lze zjistit pouze nákupem.
Úspěch.
NicoB
Soi ve své reakci popisuje vše tak, jak to je, a thajské banky při stanovení úrokové sazby počítají jinak.
Pokud si koupíte auto a budete si chtít spočítat úroky z úvěru/splátky a využít NL/B program, dostanete se na nižší částku, než je kalkulace thajské banky. Mluvím z vlastní zkušenosti a každý si může udělat test sám
Eddy, to co říkáš je pravda.
Není neobvyklé, kupte si auto, cena 500.000 5 THB, úrok se zdá atraktivní, 5 %, úrok a doba splácení XNUMX let.
Ale pak se měsíční lhůta úroku + splátky mění takto: 500.000 5 až 5 %/rok. X 125.000 let = 500.000 625.000 + jistina 60 10.400 je 10.500 XNUMX: XNUMX měsíců = XNUMX XNUMX THB, dokončeno za XNUMX XNUMX měsíčně.
Což ve skutečnosti činí přibližně dvojnásobek úrokové sazby než zdánlivě atraktivních 5 %, částečně splácíte již z 1. měsíční splátky, přičemž zpětně nedochází ke snížení úroku.
NicoB
@ NicoB, to je také správně a proto jsem také prodal svůj financovaný pickup. Byl jsem zde poprvé a o úrokové sazbě jsem se dozvěděl, až když jsem to měl já, nebo my, financován. Před lety.
No, ne všechno musí fungovat jako v Holandsku.
Ale na druhou stranu v Nizozemsku nenajdete osobní půjčku s úrokem 5 %, ale spíše 14 %.
Otázkou tedy zůstává, zda se oba tolik liší a který z nich je levnější.
Jako vždy co nejvíce různých reakcí. Ten, který se nejvíce podobá realitě, je Soi. Zřejmě se zde najdou tací, kteří si hypoteční úvěr pletou se soukromým. Na auto, motorku či jinou movitou věc si totiž nemůžete vzít hypoteční úvěr. Ani v Thajsku, ani v Nizozemsku a ani v Belgii.
Popis „nájemní kupní smlouva“ jednoduše dává dítěti jiné jméno. Pokud nesplatíte hypoteční dluh v Nizozemsku nebo Belgii, banka také vloží ruku na nemovitost. V případě skutečné vady bude zahájen „nucený“ prodej. Pokud částka prodeje nepřesáhne částku úvěru, zůstane osobě v prodlení zbytkový dluh, který je také nutné uhradit. Velký rozdíl oproti tomu, co jsem četl zde ve výkladu Soi, je fakt, že již splacená částka je účtována a zřejmě ne v Thajsku??? Je třeba vzít v úvahu, že v prvních letech se splácí pouze „úroky“ a žádný kapitál. Snižování kapitálu začíná až po splacení úroků as dobou splatnosti 20 let, to je zhruba prvních 5 let.
Jako Farang bych neuvažoval o hypotečním úvěru v Thajsku. Problém vlastnických práv představuje příliš mnoho nejistoty do budoucna.
LS Lung addie
Na celou záležitost kolem TH a hypotéky jsem narazil v posledních měsících poté, co jeden ze synovců mé manželky naznačil, že chce prodat svou nemovitost za větší a že se při splácení hypotečního úvěru setkal s doložkou o sankcích. Bydlel tam jen krátce, takže prodej nemovitosti do 5 let pro něj bude znamenat další náklady.
Kromě toho, že v Nizozemsku hypotéka jednoduše dává někomu vlastnická práva, v TH to není způsobeno povahou půjčky na splátky a doložka o sankcích je jiný druh rozdílu. V Nizozemsku k tomu došlo na nemovitostech, na které byla poskytnuta státní nebo obecní dotace nebo prémie, přičemž prémie byla získána povinností žít tam například po dobu 12 let. V Nizozemsku se v současnosti prodává poměrně dost nemovitostí z (komunálního) nájemního sektoru, přičemž je notářsky stanoveno, že mohou být znovu prodány až po roce, s ohledem na nižší srovnatelnou kupní hodnotu.
U synovce je doba jeho koupě hypotéky/pronájmu 30 let a výše úvěru plus úrok je rozdělena na 360 částí. V porovnání s tím se v prvních letech platí více úroků než například ve druhé polovině období, což mu však přináší značné výhody při podávání daňového přiznání. Téměř všechny úrokové platby jsou odečitatelné z daní, které má platit TH Fiscus, jak tomu bylo dříve v Nizozemsku. Stručně řečeno: v tomto smyslu je tento systém téměř zcela podobný anuitní hypotékě známé v Nizozemsku. I v TH dochází ke splácení během období a úroky se neplatí pouze v prvních letech, jak navrhoval jeden komentátor.
Rozdíl mezi hypotékou a pronájmem tedy spočívá ve stavu „vlastnictví“. V Nizozemsku se také stáváte vlastníkem ze zákona prostřednictvím hypotéky. Se všemi radostmi a břemeny. V TH se vlastníkem nestáváte vy, ale banka. Žádné potěšení pro vás. Pokud převedete měsíční splátky, na tom nezáleží. Pouze pokud již nemůžete splácet a uvažujete o prodeji, čímž můžete z prodejní ceny zaplatit svůj zbývající dluh a snad vám ještě nějaký zbyde, aby se ukázalo, že jste celé ty měsíce nezaplatili za nic: podívejte se , pak tomu banka udělá stopku. Případná přidaná hodnota není na „prodejci“, ale na bance. A všechny ty měsíční splátky už inkasoval. Zde vidíte velký rozdíl mezi hypotékou a nákupem na splátky, který není jen o „dát dítěti jiné jméno“. Rádio totiž není jen vysílací stanice. Podívejte se zde také na odpověď na otázku, proč je půjčování v TH tak běžné a běžné. Banka z toho těží téměř vždy. Nyní je jasné, proč se mnoho Thajců, když nejsou schopni zaplatit, vzdává, vzdává se Maartenu a říká mu den. Někdy se severním sluncem. Člověk je jen poražený, nic se nesdílí, vše je ztraceno, nic není na obzoru.
Můj synovec s velmi dobrou prací a odpovídajícím platem doplácel každý měsíc od začátku školního roku. Ne úroky, ale půjčená částka. Na rozdíl od toho, co se uvádí, se výše úvěru každým měsícem snižuje. Měsíční splátky se pak upravovaly každých šest měsíců. Teď, když tak dobře říhá, chce; ukazuje to a žije větší. Vezme si k tomu ještě tu pokutu a navíc zmizí i výkupní výhoda: přijímá to do obchodu. Přece: kdo to má velké, ať to viset doširoka!
No, to je jedno. Pro každého faranga, jiného než amerického, je hypotéka na bydlení prakticky nedosažitelná. Pokud si nekupujete byt, má tato transakce rozsáhlou legislativu. Se kterou jsou právně zaručena vlastnická práva a faktory (ne)jistoty. Ale zda a jak můžete přenechat byt svým dětem? To je jiný příběh!