Gebruiksvrug/grondhuurkontrak op chanot skoonsuster?
Geagte lesers,
Ek en my vrou (wettig getroud in beide NL en Thailand) het in 2017 'n huis by my vrou se suster in Thailand gekoop (dus het my vrou dit gekoop, ons betaal saam, net om duidelik te wees). My vrou en haar suster het 'n verkoopskontrak opgestel (ek het as 'n getuie geteken) wat die totale bedrag en die maandelikse betaling bevat. So saam betaal ons 20.000 XNUMX baht per maand terug, totdat die volle bedrag terugbetaal is. Jy kan dit sien as 'n huurkoop-konstruksie. Nou kan baie gebeur en verander in 'n lewe so ek wou die ooreenkoms 'n bietjie formaliseer.
My vrou is dan skaam voor haar suster om dit te sê, maar die ander susters en swaer verstaan heeltemal. Die implementering het net verkeerd geloop. Ek het 'n prokureur (Siam legal) om advies gevra wat 'n kontrak sou opstel. Die suster sou dan as 'n soort bank optree, ons sou dan 'n maandelikse verband betaal en die grond/huis sou dan dadelik na my vrou by die grondkantoor oorgedra word en ek sou die vruggebruik ontvang. Ons het natuurlik die verpligting gehad om deur die koopkontrak af te betaal en as ons dit nie doen nie, kon die skoonsuster die grond/huis terugeis. Net soos 'n bank. Maar hierdie konstruksie was soos hulle in Engels sê: “lost in translation” want die skoonsuster het gedink dat sy in hierdie geval die minder bevoorregtes sou wees aangesien die grond/huis dadelik na my vrou se naam oorgedra sou word.
Hierdie konstruksie sal dus nie meer werk nie. Ek het my dus in die Thailand-blog en ander webwerwe verdiep om meer oor die vruggebruik en grondhuur te lees. Dit lyk nou vir my ons kan sommer saam met ons skoonsuster grondkantoor toe gaan (as sy dit natuurlik wil hê) en 'n gebruiksvrug / vruggebruik op die chanot laat plaas. Pryse wissel van 50 tot 150 baht. Ek en my vrou se naam sou dan op die chanot as vruggebruikers gelys moes word. Jy kan immers nie 'n vruggebruik erf nie, so as my vrou vroeër sterf (ons is omtrent dieselfde ouderdom) dan het ek nie meer 'n vruggebruik as my eie naam nie vermeld word nie en omgekeerd het my vrou nie meer die vruggebruik as haar naam nie word nie vermeld nie (kan Terloops, jy kan 2 name noem as vruggebruikers, ons is immers getroud onder Thaise wetgewing?).
Of is dit beter om in hierdie geval ook 'n grondhuurkontrak op te stel naas die vruggebruik? Kan ons terugbetalings dan gesien word as huurbetalings vir die grond en huis? En stel jy sommer so ’n grondhuurkontrak op by die grondkantoor sonder die tussenkoms van ’n prokureur?
Ek het gelees dat jy 'n prokureur kan gebruik as jy die 30 jaar wil verleng, so jy wil 'n soort oneindige huurkontrak hê, maar dit is vir my onduidelik of 'n grondhuurkontrak vir 30 jaar ook deur 'n prokureur gedoen word en of jy kan dit eenvoudig doen met die grondkantoor wat kan reël. Ons hoef nie meer 30 jaar terug te betaal nie, so kan ons ook die terugbetalingsvoorwaardes bereken en byvoorbeeld 'n 5, 10 of 15 jaar huurkontrak maak? Rente word nie gehef nie. Ek en my skoonsuster is almal omtrent 50 jaar oud. Skoonsuster is nie getroud nie, so geen man om weer van haar te erf nie.
Ek waardeer jou kommentaar baie, by voorbaat dankie en beste groete,
Emil
Redakteurs: Het jy 'n vraag vir die lesers van Thailandblog? Gebruik dit contactformulier.
Liewe Emil,
jy maak dit hier baie onnodig ingewikkeld, vanweë al die bykomende konstruksies, soos om 'n 30-jaar huurkontrak in te sleep. Daardie huurkontrak is glad nie 'n oplossing nie. Jy moet in ag neem dat, in Thailand, 'n huurkontrak eindig wanneer die eienaar(s) sterf. So jy staan nêrens as jou vrou nie die enigste erfgenaam van daardie suster is nie.
Die eenvoudigste is doodeenvoudig:
aangesien die eienaar ongetroud is, kan sy by testament haar suster as die enigste erfgenaam van die eiendom aanwys.
Nou, eers 'n vruggebruik, op albei julle name, wat geen probleem is nie, laat dit by Land Office opstel, wat by die chanot gevoeg sal word. Dit eindig nie met die dood van die eienaar nie, aangesien jou vrou die erfgenaam en dus volle eienaar word. (sal)
Laat dan, as die suster sterf, 'n nuwe vruggebruik deur jou vrou, aangesien sy nou die nuwe eienaar is, by die grondkantoor opstel.
Vir die res sal jy nou maar voortgaan om die uitstaande skuld by die suster af te betaal, en as niks verander nie, so leef beide jy en die suster lank genoeg, laat dan die huidige ooreenkoms in werking tree, so goed op haar registreer jou naam en nuwe vruggebruik skep.
Wat die (on)geldigheid van 'n huurkontrak na die dood van die eienaar(s) betref, lees ek iets anders, liewe Eddy.
https://www.siam-legal.com/realestate/Leases.php
"Belangriker nog, huurkontrakte is geldig selfs by die afsterwe van die verhuurder, of in die geval dat die grond verkoop word."
Vertaling: Die belangrikste is dat huurkontrakte geldig is selfs by die dood van die verhuurder, of in die geval dat die grond verkoop word.
En sien uit: https://library.siam-legal.com/thai-law/civil-and-commercial-code-exchange-section-537-545/
“Artikel 541. Kontrak
Huurkontrak kan gemaak word vir die duur van die lewe van die brief of van die huurder.”
Oorspronklike Thaise teks: มาตรา 541 สัญญาเช่านั้นจะทำกันเดกำาดกูาำจ็า inligting ำได้
Vertaling: Artikel 541. Die huurooreenkoms kan bepaal dat dit regdeur die lewe van die verhuurder of huurder geld.
Nie elke registerkantoor laat 'n vruggebruik vir nie-Thai toe nie. Dit val onder die diskresie van die hoof van die tak.
Ons het ses maande gelede 'n stuk grond verkoop.
Die Poeyaibaan het die kontrak geskryf dat die grootste deel onmiddellik betaal word en die res sal op 'n sekere datum oor ses maande betaal word.
Beide partye het die koopkontrak en die koper hou die chanoot.
Nadat die oorblywende bedrag op die ooreengekome datum betaal is, sal die chanoot op die naam van die koper geplaas word. Die oordrag kan slegs by die grondregister geregistreer word wanneer die koper en verkoper saam in die grondregister verskyn.
Indien die oorblywende bedrag nie betyds betaal word nie, sal die kontrak beëindig word. Die eerste bedrag wat betaal is en die chanoot sal teruggestuur word.
Liewe Theo,
goeie inligting, maar daar is 'n groot vraagteken met daardie art 541:
Vertaling: Artikel 541. Die huurooreenkoms kan bepaal dat dit regdeur die lewe van die verhuurder of huurder geld.
En na dit ???? Dit stel nie wat gebeur as die verhuurder sterf nie. Wat die huurder betref, as hy sterf, is daar geen probleem daarmee nie: dan hou dit op. As die verhuurder sterf: as 'n antwoord van 2 verskillende prokureurs hier: STOP want dan 'kan', moet nie noodwendig, gaan die erfgename in mede-eienaarskap.
Ek sal dus vruggebruik verkies en nie huur nie. Vruggebruik is baie duidelik en huurkontrak is 'n wagspeletjie met 'n groot kans op wettige twis en jy weet waar jy staan as 'n farang ....
Dankie.
Om probleme te vermy, is dit dus raadsaam om in die huurkontrak te spesifiseer dat die ooreenkoms eers eindig by die dood van die huurder(s)* of wanneer die huurkontrak/huurtermyn verstryk (maks. 30 jaar).
Jy wys tereg daarop dat indien dit nie in die kontrak neergelê word nie, probleme kan ontstaan in die geval van die dood van die verhuurder.
* Veelvuldige huurders kan in die kontrak genoem word
“Dit word aanbeveel om familielede soos jong volwassenes as mede-huurders by die kontrak in te sluit. In die onvoorspelbare afsterwe van die ouers kan die kinders die volle termyn van die huurtydperk voortduur.”
https://www.siam-legal.com/realestate/Leases.php
Dankie Lung Addie, dit is inderdaad eenvoudig.
My ondervinding in udon thani is dat die falang-man by die aankoop van grond moet teken dat die koopprys van die grond nie deur hom gesubsidieer is nie, geen huurkontrak kan op die agterkant van die koopkontrak geregistreer word nie en geen gebruiksvrug word by die falang. Ek weet nie hoe dit in ander provinsies gereël word nie.