Nyttjande/markarrende på chanot svägerska?
Kära läsare,
Min fru och jag (gifta lagligt i både NL och Thailand) köpte ett hus av min frus syster i Thailand 2017 (så min fru köpte det, vi betalar tillsammans, bara för att vara tydlig). Min fru och hennes syster har upprättat ett köpekontrakt (jag skrev på som vittne) som innehåller det totala beloppet och den månatliga betalningen. Så tillsammans återbetalar vi 20.000 XNUMX baht per månad, tills hela beloppet är återbetalat. Du kan se detta som en avbetalningskonstruktion. Nu kan mycket hända och förändras i ett liv så jag ville formalisera avtalet lite.
Min fru skäms då inför sin syster för att säga detta, men de andra systrarna och svågern förstår helt. Implementeringen gick bara fel. Jag hade frågat en advokat (Siam legal) om råd, som skulle upprätta ett kontrakt. Systern skulle då fungera som en sorts bank, vi skulle då betala ett månatligt bolån och marken/huset skulle då genast överlåtas till min fru på jordkontoret och jag skulle få nyttjanderätten. Självklart hade vi skyldighet att betala av genom köpekontraktet och om vi inte gjorde detta kunde svägerskan återta marken/huset. Precis som en soffa. Men denna konstruktion var som man säger på engelska: “lost in translation” eftersom svägerskan trodde att hon i det här fallet skulle vara desto mindre lyckligt lottad då marken/huset omedelbart skulle överföras till min frus namn.
Denna konstruktion kommer därför inte längre att fungera. Så jag fördjupade mig i Thailand-bloggen och andra hemsidor för att läsa mer om nyttjanderätten och markarrenden. Det verkar nu för mig att vi helt enkelt kan gå till markkontoret med vår svägerska (om hon vill detta såklart) och få en nyttjanderätt/nyttjanderätt placerad på chanot. Priserna varierar från 50 till 150 Baht. Både min frus namn och jag skulle då behöva listas på chanot som nyttjanderättshavare. Man kan ju inte ärva en nyttjanderätt så om min fru dör tidigare (vi är ungefär jämnåriga) så har jag ingen nyttjanderätt längre om mitt eget namn inte anges och vice versa har min fru inte längre nyttjanderätten om hon heter anges inte (kan Förresten, man kan nämna 2 namn som nyttjanderättshavare, vi är ju trots allt gifta enligt thailändsk lag?).
Eller är det bättre att i det här fallet även upprätta ett tomträttsavtal utöver nyttjanderätten? Skulle våra återbetalningar då kunna ses som arrendeavgifter för marken och huset? Och upprättar man helt enkelt ett sådant tomträttsavtal på markkontoret utan ingripande av en advokat?
Jag har läst att man kan anlita en advokat om man vill förlänga de 30 åren, så man vill ha ett slags oändligt hyresavtal, men det är oklart för mig om ett tomträttsupplåtelse på 30 år också görs av en advokat eller om du kan helt enkelt göra detta med markkontoret kan ordna. Vi behöver inte längre betala tillbaka 30 år, så skulle vi också kunna räkna ut återbetalningsvillkoren och till exempel göra ett 5, 10 eller 15 års hyresavtal? Ränta tas inte ut. Min svägerska, min fru och jag är alla runt 50 år gamla. Svägerska är inte gift, så ingen man att ärva efter henne igen.
Jag uppskattar verkligen dina kommentarer, tack på förhand och vänliga hälsningar,
Emiel
Redaktörer: Har du en fråga till läsarna av Thailandbloggen? Använd den kontakt.
Kära Emil,
du gör det väldigt onödigt komplicerat här, på grund av alla kringbyggnationer, som att släpa in ett 30-årigt hyresavtal. Det hyresavtalet är ingen lösning alls. Du måste ta hänsyn till att i Thailand upphör ett hyresavtal när ägaren/ägarna dör. Så du står ingenstans om din fru inte är den enda arvtagaren till den systern.
Det enklaste är helt enkelt:
eftersom ägaren är ogift kan hon genom testamente utpeka sin syster till egendomens enda arvinge.
Nu, först en nyttjanderätt, på båda era namn, vilket inte är några problem, låt det upprättas på landkontoret, som kommer att läggas till chanot. Detta slutar inte med ägarens död, eftersom din fru blir arvinge och därmed helägare. (kommer)
Låt sedan, om systern avlider, ett nytt nyttjanderätt upprättas av din fru, eftersom hon nu är ny ägare, på markkontoret.
För resten kommer du nu bara att fortsätta att betala av den utestående skulden hos systern, och om inget förändras, så både du och systern lever tillräckligt länge, så låt det nuvarande avtalet träda i kraft, så bra på henne registrera ditt namn och skapa en ny nyttjanderätt.
När det gäller (o)giltigheten av ett hyreskontrakt efter ägarens/ägarnas död, läste jag något annat, kära Eddy.
https://www.siam-legal.com/realestate/Leases.php
"Det viktigaste är att hyresavtalen är giltiga även vid hyresvärdens bortgång eller i händelse av att marken säljs."
Översättning: Det viktigaste är att hyreskontrakten är giltiga även vid hyresvärdens död eller i händelse av att marken säljs.
Och se från: https://library.siam-legal.com/thai-law/civil-and-commercial-code-exchange-section-537-545/
”Sektion 541. Kontrakt
Hyresavtal kan ingås för brevets eller hyrestagarens livstid."
Original thailändsk text: มาตรา 541 สัญญาเช่านั้นจะทำกันเปกำาจ็าาจ็า information ำได้
Översättning: Artikel 541. Hyresavtalet kan föreskriva att detta gäller under hela uthyrarens eller arrendatorns livstid.
Inte alla registerkontor tillåter en nyttjanderätt för icke-thailändare. Detta faller under avdelningschefens gottfinnande.
Vi sålde en bit mark för ett halvår sedan.
Poeyaibaan har skrivit kontraktet som säger att den största delen betalas omedelbart och resten kommer att betalas ett visst datum om sex månader.
Båda parter har köpekontraktet och köparen behåller chanoot.
Efter att det återstående beloppet har betalats på det avtalade datumet kommer chanoot att läggas i köparens namn. Överlåtelsen kan registreras i fastighetsboken först när köpare och säljare förekommer tillsammans i fastighetsboken.
Om resterande belopp inte betalas i tid kommer avtalet att sägas upp. Det första beloppet som betalas och chanoot kommer att returneras.
Kära Theo,
bra info, men det finns ett stort frågetecken med art 541:
Översättning: Artikel 541. Hyresavtalet kan föreskriva att detta gäller under hela uthyrarens eller arrendatorns livstid.
Och efter det ???? Det står inte vad som händer om hyresvärden dör. När det gäller hyresgästen, om han dör, är det inga problem med det: då tar det stopp. Om hyresvärden dör: som svar från 2 olika advokater här: SLUTA för då 'kan', borde inte nödvändigtvis gå arvingarna i samäganderätt.
Så jag skulle föredra nyttjanderätt och inte arrende. Nyttjanderätten är mycket tydlig och arrendet är ett väntande spel med stor chans för juridiska gräl och du vet var du står som en farang...
Tack.
För att undvika problem är det därför lämpligt att ange i hyres-/hyreskontraktet att avtalet upphör först vid hyresgästens/hyresgästernas* död eller när hyresavtalet/hyrestiden löper ut (max 30 år).
Du påpekar med rätta att om detta inte står i kontraktet kan det uppstå problem vid hyresvärdens död.
* Flera hyresgäster kan nämnas i kontraktet
”Det rekommenderas att inkludera familjemedlemmar som unga vuxna som medhyrestagare i kontraktet. Vid föräldrarnas händelselösa bortgång kan barnen fortsätta hela hyresperioden."
https://www.siam-legal.com/realestate/Leases.php
Tack Lung Addie, det är verkligen enkelt.
Min erfarenhet i udon thani är att falangmannen måste skriva under vid köp av mark på att köpeskillingen för marken inte har subventionerats av honom, inget arrende kan registreras på baksidan av köpebrevet och ingen nyttjandefrukt nämns till den falang. Jag vet inte hur detta ordnas i andra provinser.