Läsarfråga: Renovera ett hus i Thailand
Kära läsare,
Den här månaden åker jag till Thailand för sjunde gången, men inte bara som en nöjes- eller upptäcktsresa. Jag har en thailändsk flickvän till Samut Prakan, hon har tänkt på planen att köpa och renovera föräldrahemmet. Ligger där.
Eftersom jag alltid varit anställd som platschef och även entreprenör har jag nu en del erfarenhet, jag har även varit intresserad av thailändska byggnadsarbetares arbetssätt vid tidigare besök. Dock utan att fördjupa mig särskilt mycket i det, då jag aldrig tänkt bli så djupt involverad i det.
Mitt första besök hos hennes föräldrar nu kommer främst att vara undersökande i samband med vad som är möjligt, och hur stabil och strukturen på byggnaden i fråga är. Thailand-entusiaster kommer att förstå att jag inte helt eller tillförlitligt kan höra det från min flickvän eller familj (jag har inte varit där med henne än eftersom jag träffade henne i Tyskland, där hon bodde som änka). Enligt den information jag har och några bilder vidarebefordrade har jag redan några idéer i huvudet.
Det rör sig om ett enplanshus, bestående av betongstolpar och murverk, det blir balkar ovanför fönster och dörrar, resten hör jag inte, men vi får se. Min tanke är att utöka den befintliga bottenvåningen med ytterligare ett kök på 10m2 och en täckt terrass. Gör om ett sovrum till en trappa, ta bort taket, placera sedan en något överhängande golvplatta på de befintliga väggarna, med eller utan nödvändiga betongbjälkar för att bygga en andra våning ovanpå, ungdomsrummen med övre slipers under takkonstruktionen. Ytterväggar och bärande innerväggar är sannolikt i lättbetong med puts. Funderar även på träkonstruktion, men måste jag kolla på plats om detta kan uppfylla våra önskemål!
Nu min fråga, är det någon som har erfarenhet av renoveringar? Hur är samarbetet (obligatoriskt eller inte med arkitekt) stadsplanering eller någon annan tillsynsorganisation?
Vilka tillstånd ska finnas i besittning, alltså vilken förvaltningsorganisation ska föregå detta? Eller gör vi som vi vill?
Min andra fråga, finns det välkända entreprenörer eller personer som kan utses att utföra den här typen av arbeten och som helst kan förstås av en flamlänning med begränsade kunskaper i engelska? Så att användningen av min tolk kan begränsas, helst bort från Samut Prakan!
Eventuellt om någon vill dela med sig av sina erfarenheter så stannar jag i Bangkok men åker även till Koh Chang – Chonburri – Jomtien och Hua Hin några dagar. Och träffas gärna på en bar över en öl
Hör det här.
Med vänliga hälsningar,
Eric
Hur mycket pengar vill du lägga på detta tycker jag är en hyfsad investering och sedan köpet av själva huset. Kanske överväga att bygga ett nytt hem så har du allt nytt och kanske billigare i slutändan. Lycka till med allt
en varning: Dessa "betongpelare" är prefabkolonner eller gjutna på plats.
Du ska nu lägga extra vikt på den befintliga konstruktionen. Troligtvis är dessa kolumner inte designade för detta och inte heller grunden. Se om du kan få ritningar från kommunen. Väggarna är bara att fylla i tomrummen och inte bärbara.
Jordmånen i Samut Prakan är ungefär densamma som i Bangkok, så lera. Om det finns en hög, representerar den inte. I Bangkok var jag tvungen att stapla 30 meter djupt för att en motorväg skulle få fast mark.
Även vid tillbyggnader, kom ihåg att installera en bra utspädning, innan nybygget blir det sättning igen.
Sawadeekra Eric,
maila mig, jag är mitt uppe i en stor renovering” Lång historia och kan inte skicka bilder.
Hälsningar Peter [e-postskyddad]
Hej Erik,
Tänk på följande:
1. Du kan bara köpa det huset i din flickväns namn;
2. Om tillämpligt har du ingen rätt till arvsrätt;
3. Om du bara har begränsade kunskaper i det engelska språket och inte talar thailändska, kommer det inte att vara ett lätt jobb... Rekommenderas inte i alla fall!
4. Var särskilt uppmärksam på din ekonomi (att du inte ger bort för mycket!);
6. Jag känner personligen en farang, som redan har förlorat mycket pengar, utan att ha något personligt i Thailand och som fortfarande är gift … !
7. Kanske också kolla vilket jobb din flickvän har haft tidigare...?
7. Som farang kan du bara möjligen köpa en lägenhet i Thailand, men ingen mark … ;
8. Var uppmärksam är budskapet och låt dig inte skrämmas!
1. Mark kan endast köpas på hennes baam, bostäder kan registreras i namn av utlänningar.
2. Felaktigt, du har rättigheter.
3. Jag håller med dig, svårt men möjligt.
4. Jag håller med dig.
5. Jag känner många utlänningar som 'äger ett hem'; och vara väldigt glad.
7. Vanliga insinuationer.
7. Mark är inte möjlig, hus är, se 1.
8. Ja, var uppmärksam.
Du kan gå till SCG. Det är ett stort företag, där du ser filialer överallt, speciellt i Bangkok-området. De designar, genomför och tar hand om alla tillstånd.
Naturligtvis blir du dyrare än om du anlitar en lokal entreprenör.
Vi håller själva på med en renovering i Ban Krut och vi har valt en lokal entreprenör eftersom vi inte har ändrat balkstrukturen.
Alla våra ändringar var inom reglerna och därför behöver vi inga tillstånd.
Vi hade SCG titta på dem, men som jag nämnde, de var mycket dyrare.
Låt mig först konstatera att jag bara är en lekman och har mer en "glas-halvtomt" attityd.
Jag antar att det är ett fristående hus.
Jag misstänker att det byggdes som de flesta thailändska bostadshus: ramkonstruktion. Alltså en stomme av betong (golv och pelare) med murade väggar mellan pelarna. Det finns inga bärande väggar.
Huset står på mjuk mark. Bangkok och Samut Prakan går sakta ner.
Om huset är väl underbyggt (på pålar/limpålar av tillräcklig längd) kan man tänka sig ett golv. Om inte, kommer det extra golvet nästan säkert att få hela huset att sjunka (om det inte redan har gjort det).
Jag skulle ta ett lod och ett vattenpass för att se om allt är lod / vattenpass.
Annars skulle jag noga tänka igenom det.
Jag har intrycket att när de utför byggnadsarbeten tenderar "thaiarna" (jag vet inte, de finns inte) att tilldela arbetet till någon i sitt eget nätverk (familj, vänner, bekanta) som är villig att göra Det. Expertis/hantverksskicklighet är av underordnad betydelse.
Välj den tilltänkta entreprenören på grundval av det aktuella arbetet som utförts av honom/henne från ~5 år sedan.
@ François: en utlänning kan äga ett hus, men inte mark (utan arrende/nyttjanderätt).
Har just nu ett hus byggt i Loei, stanna där hela tiden som det jobbas på för att ha koll på allt, annars går det inte bra.
Jag köper materialet själv och betalar arbetarna var 3:e dag, jag har en slags arbetsledare som går runt som sköter resten, självklart betalar jag honom lite mer.
De har inga verktyg, jag köpte de flesta maskinerna själv, svetsutrustning, sågmaskin osv.
Låt all betong komma från fabriken, annars tar det lång tid, de gör allt för hand, de har ingen betongblandare heller.
Kommunikation är svårt, jag talar inte engelska och min thailändska är inte heller bra.
Det jag är mest bekymrad över är att köra strömmen, har ännu inte hittat någon som kan göra det, vill ha allt i rör och behålla färgkoden, och inte röra med eltejp för att klämma ihop saker.
Jag kan göra det mesta själv, men det faller under arbete, och det får jag inte göra i Thailand. Var bara lugn och artig, för de kommer snart att gå och leta efter andra människor. Slut på arbetet vecka köper jag en låda öl och en flaska wiskie, vilket uppskattas.
Det du säger om att inte få arbeta stämmer inte i det här fallet. I och runt ditt hem eller hos din partner kan du utföra alla typer av arbeten. Faktum är att grannhjälp, vilket är normalt i Thailand, också är tillåtet. Denna information kommer från advokatfirman Siam Legal. Så du kan göra ditt eget arbete utan problem.
Hej Erik,
Prefab pålar du kan inte lägga golv där, pålarna är inte djupare än 50 cm med lite betong i armeringsjärn mellan pålarna, namnet grund ska inte ha. Det som redan har sagts är att skära ner och bygga nytt är billigare. Och köp allt material själv du kan köpa järn och järn . Mycket framgång Vi byggde vårt hus, ateljé och butik själva, eller i alla fall köpte vi allt själva och var alltid närvarande under bygget
Hälsningar Cees Roi-et
Tja,
Generellt kan man säga att varje krona du spenderar i Thailand går förlorad, du kommer aldrig att äga en fastighet själv, bara din flickvän, Anta att ditt förhållande går bra, men hon dör, inte att hoppas, men kan hända ändå. Då kommer familjen för att dela upp allt och man kan jävlas.
Och titta på en webbplats som; royalhouse.co.th, de bygger nya hem i hela Thailand från 2 miljoner (€ 50.000 XNUMX, =) ingen mark, men komplett inklusive el och badrum. Detta är mycket bättre än att bygga på, med risk för sättningar. Dessa personer tar också hand om tillstånd och lämnar garantier. (tills förbi ytterdörren)
Lycka till Nico
Felaktig information om marken kan du avtala med din flickvän genom en bra advokat om att om hon dör tidigare så behåller du användningen av marken till din död, så familjen får bara vänta, om de inte ger dig en hand!
För detta krävs ingen jurist, detta kan ske genom en nyttjanderätt som anges på chanoten på markkontoret.
bra råd, gör ingen renovering, börja från 0, det blir billigare och bättre
Förra året byggde jag en helt ny byggnad i Buriram, arkitekt, bygglov etc.. allt inte nödvändigt.. gör en gedigen plan själv, ta inte hänsyn till thailändska traditioner, köp allt material själv, fråga priser i flera järnaffärer, gör kontrakt med en entreprenör.. Betala bara 10-15% efter 1 år... om det inte finns sprickor eller sprickor i väggarna så är man mer eller mindre säker på att det gör cementen och betongen tillräckligt stark, och. .. viktigt... det finns under renoveringen... att man har allt kan följa upp Först när allt nästan är klart.. ansök om elnät + vattenförsörjning, klart om 2-3 dagar, först då anmäl till. rådhuset... Jag har renoverat, och... Var inte under någon illusion... det är aldrig ditt. Investera bara vad du kan missa...kanske din fru dör...glöm det. det finns inget av dig.
Du behöver inget bygglov
Ser: http://www.bangkokattorney.com/building-permits-in-thailand.html
Att inspektioner inte görs för ofta innebär inte att tillstånd inte krävs. Att bygga utan tillstånd kan leda till böter, fängelsestraff och rivning av byggnaden.
Kära Erik,
Jag förstår av din berättelse att den här vännen vill köpa och renovera detta själv, och har bett om dina expertråd. Det verkar bra för mig, så länge du inte behöver lägga några pengar på det själv. Om så är fallet skulle jag överväga det mycket noggrant eftersom relation ut = hejdå pengar. Även med en nyttjanderätt kommer du inte ha någon livskvalitet i hennes hemby. Konstruktion av en vän till mig är att hans flickvän köpte huset, och han bidrar med 10,000 XNUMX baht per månad till bostadskostnader, gas och el. Underbar lösning.
När det gäller befintliga byggnader: mycket ofta byggs bara en betongplatta, på jord som har satt sig i 1 år. Dessutom är pelare etc ofta byggda mot lättaste möjliga specifikationer för att hålla kostnaderna nere, sämre material används och blandningsförhållandet cement/sand/jord är oansvarigt.
Att lägga ett golv på detta är att be om problem. En varnad man räknas till 2!!
Vi, min fru och jag, planerade också för att bygga ett hus för flera år sedan. Köp mark, material, anställ byggnadsarbetare. Jag har gjort en design själv.
Det hela föll igenom. Under en resa genom provinserna Nakhon Nayok och Prachin Buri stötte vi på ett småskaligt nybyggnadsprojekt under uppbyggnad.
Tolv bungalows på en lugn gata. Husen byggdes under ledning av en smart kvinna, hon var en investerare, köpare, exekutor, hon visste om det. Vi bestämde oss för att köpa en sådan bungalow. Vardagsrum, 3 sovrum, 2 badrum, kök och grovkök. Alla sovrum med delade enheter (luftkonditionering). Inte så mycket mark, men tillräckligt för att parkera bilen på din egen tomt och för att ordna en BBQ med vänner då och då. Trädgårdsskötsel är inte min hobby.
Jag har 1,7 miljoner. baht betalas för. Gjorde några andra kostnader (2 ton baht) för att installera galler, justera badrum och kök.
Vi har bott i det här huset i 6 år nu med stort nöje. Så här i efterhand är vi glada att vi inte byggt om/byggt själva.
Ovan i kommentarerna läser jag: var särskilt försiktig och var skarp. Verkligen. För det som ofta spelar roll är att det befintliga huset till din partners föräldrar renoveras på din bekostnad. Till deras smak. Och det är ofta meningen att även de föräldrarna ska fortsätta att bo där. Om du inte har något emot det, okej. Jag borde inte tänka på det.
Mitt råd: ta en ordentlig titt i området. Just nu begås en hel del nybyggnation i Thailand. Och allt är inte redan sålt i förväg. Det finns många vackra, inte för dyra, hus till salu.
Det är inte brukligt i Thailand att köpa föräldrahemmet. Det är ett slags bo för alla barn som, om de inte kan eller vill bo någonstans, kan komma tillbaka till sitt föräldrahem.
Jag skulle fundera noga på om du vill köpa det huset och kanske som tidigare föreslagits kan det vara klokare att köpa en bit mark och bygga ett hus efter din smak på det. Om du har tillräckligt med mark så skulle jag också göra allt en våning istället för två våningar. När du blir äldre är det lättare.