Thailandblog har en ny bloggare på Yuundai från Hua Hin. Vem är han och vad gör han? Det kan du läsa i det här inlägget där han presenterar sig för läsarna: www.thailandblog.nl/thailand/nieuwe-blogger-yuundai-stelt-zich-voor/
Om du missade hans första artikel kan du läsa den här: www.thailandblog.nl/uitgaan/Visit-aan-cheese-hua-hin/
Nyligen, medan jag njöt av en drink, kom jag i en konversation med ett antal holländare och en belgare, falang om banker i Thailand och vad deras arbetssätt var, och hur en ansökan om kredit eller ett bolån sågs på.
Jag ska försöka bringa lite klarhet i kaoset och mångfalden av åsikter som dök upp. Man kunde tidigt dra slutsatsen att ett bankkontor och ett annat filial till samma bank tillämpar helt olika standarder på samma fråga! Om detta har att göra med den som ställer frågan eller den som tillfrågas får jag dock lämna öppet.
Det belopp som kan lånas eller den ränta som banken föreslår kan också variera kraftigt. Så det verkar självklart att shoppa lite innan man fattar ett beslut.
Inte bara pappersarbetet du behöver konsultera varierar enormt, utan det gör också intresset för de papper som presenteras. Den ena studerar den mycket noggrant, den andra bläddrar bara igenom den. Enligt mina bordskamrater skiljer sig inte bankerna åt på en sak, och det är att de testar hur de tidigare ingångna åtagandena (om några) har uppfyllts, en sorts Thai Credit Bureau. Registrering, det välkända BKR-testet i Nederländerna, låt oss säga.
Nästa anmärkningsvärda punkt framkom: om du har en thailändsk partner eller som också får (påvisbara) inkomster kommer detta att beaktas av banken, om lönebesked kan lämnas in, men också om den som utfärdar dessa lönebesked kan passera kritikens prövning. tål en längre tid.
En av samtalspartnerna indikerade att en bartjej som brukade vara känd för honom och var omtyckt av falangaler, som lätt tjänade 60.000 17.000 baht eller till och med mer under en månad av högsäsongen, kunde bevisa detta med sina egna sedlar, men inte med lön halkar. Medan en person som arbetade i en fabrik med XNUMX XNUMX baht per månad kunde göra detta i enlighet med bankens krav och därför ingick i ansökan om kredit eller bolån.
Registrerade fastigheter allt från bil, motorcykel eller annat är också ett välkommet bidrag till kreditbedömaren, som säkerhet eller garanti?
Men om, enligt en av de närvarande, den thailändska partnern hade drivit sitt "eget företag" i mer än sex månader och hade varit registrerad hos en av de thailändska myndigheterna, en slags thailändsk "handelskammare", då detta ökade chansen att få en så hög kredit som möjligt avsevärt.
Ett äktenskap med någon registrerad i Thailand visade sig också vara en av de gynnsamma variablerna när man ansökte om finansiering från banken.
Att köpa ett tidigare bebott hus gav en betydligt lägre bolåneränta, endast 50 %, än ett hus i och som nybyggnation.
Kortfattat är det "bara" ett antal erfarenheter som diskuterats, vilket kan vara en utgångspunkt för läsare som har en fråga om finansiering av bil eller bolån till ett hus.
Med rekommendationen att du tar hänsyn till svaret på denna artikel i ditt personliga beslut.
Konversationen och inlägget verkar motiveras av frågan: Hur och var kan jag få högsta poäng?
Det i sig är inte förvånande. Sökandet efter ett hus börjar ofta med frågan: Hur mycket kan jag låna?
Jag tvivlar dock på om folk inser tillräckligt att man genom att ställa den här frågan faktiskt låter någon annan avgöra hur mycket (eller hur lite) man fortfarande har kvar att leva, för självklart ska ränta och amorteringar betalas.
Det maximala kreditbeloppet, som lämnar dig med ett fritt disponibelt belopp per månad som långivaren menar inte (bara) kommer att hindra dig från att hamna i problem, är ofta – nästan automatiskt – också budgeten.
Jag tycker att automatism är fel.
Jag tror inte att falangalmänniskor (förutom amerikaner) kan köpa ett hus/hem och därför inte kan ta ett bolån i det huset. Det är möjligt för falang, i enlighet med TH:s lagstiftning, att köpa en lägenhet och ta ett lån för det köpet. Även om det lånet aldrig är 100%. Ofta gäller också ett ålderskriterium.
Via Google är det lätt att läsa hela lagstiftningen kring detta via ”Bostadsrättslagen”.
Jag tror inte att det är så att en inteckning i TH har samma effekt som i NL. I många svar om banker och lån argumenterar folk glatt och antar att holländska principer är desamma i TH och erbjuder samma skydd.
Dock: i TH finns inget särskilt konsumentskydd. Till exempel: i Nederländerna, efter att köpet och pantbrevet har undertecknats av notarie etc., är köparen ägare till den köpta fastigheten. Så är inte fallet i TH. I TH, efter ingående av pantbrevet
hyresgäst i sin egen byggnad. Den månatliga avbetalningen av bolån är den hyra du betalar. Dessutom: TH har ingen notarie som övervakar de olika gärningarna och efterlevnaden av gällande rutiner. Och i TH kan vem som helst agera mäklare. Att en advokat ibland är inblandad i köpet innebär inte att denne företräder köparens intressen. Tvärtom.
I TH är alla lån hyresköpekontrakt. Och med hyresköp är du bara ägare när den allra sista baht har betalats. Först då blir du ägare till fastigheten du köpt. Om du misslyckas med din (avbetalning) kommer banken att förverka din egendom. Oavsett om det är en moped, en bil, en lägenhet, en PC eller iPad. Du kan inte göra anspråk på redan betalda avbetalningar och du får inte heller sälja din egendom (trots allt bankens egendom) för att betala återstoden av lånet. Du tillåts ingenting! Först efter sista badbetalningen kan du göra vad du vill med din förvärvade fastighet!
Vid utebliven betalning har banken samlat in summan av alla redan betalda månadsbetalningar och dessutom har banken full disposition över fastigheten. Banken har ingen brådska att sälja den vidare. Ibland finns det redan mycket pengar att tjäna. Återförsäljningen kommer att ske. Med andra ord: vid utebliven betalning ska du omedelbart lämna tillbaka varorna på plats eller lämna hem och eldstad. En domare är inte nödvändig eftersom fastigheten ägs av banken och du inte kan uppfylla skyldigheterna.
Observera: vid regelbundna avbetalningsköp eller arrendekontrakt kan banken komma att tillträda fastigheten efter 3 betalningsanmärkningar, men köparen är fortfarande avtalsenligt skyldig att betala fram till sista avbetalningen. För detta ändamål kan man ta ett nytt lån. Först då kommer egendomen att återvinnas.
Om någon har köpt en fastighet, till exempel en lägenhet, med lånade pengar, kommer de att få bevis på detta efter full betalning av alla månatliga avbetalningar, plus att banken tar bort chanoot från kassaskåpet. Det innebär att någon kommer att antecknas som ägare efter registrering hos markkontoret. Detsamma gäller för en bil: efter betalning av sista delbetalningen får du formellt de blå bilpapperen/blå bilhäftet. Tja, jag tänker: tillräckligt med foder för diskussion!
Jag blev redan förvånad över historien, med början överst i det här inlägget.
Precis som Mr. När han beskriver sin historia kommer detta närmare verkligheten.
Om en thailändare köper ett hus på avbetalning ligger Chanot lagfarten i kassaskåpet på banken.
Jag (alltså min thailändska man) köpte tomten och huset bredvid oss för 6 år sedan.
Vi fick vänta ett tag på det lokala markkontoret innan den bankanställde kom med chanoten.
Eftersom mina dåvarande grannar, som det visade sig, också hade ett bolån.
Även vid ömsesidiga lån, det vill säga med en annan thailändare som har pengar, överlämnas Chanot eller, när det gäller fordon, den blå ägarboken för bilar eller den gröna ägarboken för motorcyklar och mopeder till långivaren.
Detta innebär självklart att långivaren vill ha viss säkerhet, eftersom det väldigt ofta inte görs några återbetalningar.
Det är därför det finns många motorcyklar till salu som ägaren inte kan ta fram en grön bok av.
Så var försiktig innan du köper något.
Jan Beute.
@ Soi, det stämmer. Du är först ägare till fastigheten i fråga när ALLT är betalt. Fast för flera år sedan sålde jag en pickup medan den fortfarande var finansierad. Köparen betalade resten (200.000 100.000) skulden och jag fick registreringshäftet, detta gjordes med tillstånd från ekonomi. Sedan till Bang Lamung och överförs till köparens namn, en thailändare. Jag har fortfarande XNUMX XNUMX kvar från vad köparen betalade mig som resten av affären.
Det finns ett företag i Bangkok som är specialiserat på lån till utlänningar (Farangs), nämligen MBK Finance, en del av det stora varuhuset i Bangkok.
MBK garantirelationsavdelning
8 fl. MBK Center, 444 Phayayhai Rd, Wangmai, Pathumwan. Bangkok 10330
Tel: +66 (0) 262- 7877 Vår kontaktman var Stuart Maxwell Foulkes
De hjälpte oss en gång med ett tillfälligt bolån (50%) i en lägenhet, vilket fungerade bra. Mycket pappersarbete såklart och man måste också ha ett rent förflutet.
Hej söndag,
När man läser allt sånt här får man lust att köpa något överhuvudtaget eller läsa om pengar.
Vi vet alla att de flesta av herrarna är en thailändsk advokat med en fin morrkopp med en kopp te.
Låt oss säga att jag vill köpa en lägenhet, säg 5 miljoner, men jag vill inte sälja mitt hus, vilket naturligtvis är fullt betalt.
Vilken ränta ska jag förvänta mig för dessa 5 miljoner?
Jag har hört så många galna historier/procentsatser.
Mer än 20 %.
Jag vet att det inte går att säga exakt, men vad ska man tänka på???
LOUISE
Louise, att köpa något och låna pengar till det föds oftast av brist på pengar. själva inte har tillräckliga ekonomiska resurser.
Pengaleverantörer i Thailand har sina regler och de är inte jämförbara med dem i Nederländerna.
Om du tar ett lån känner du till reglerna, tycker du att de är oacceptabla lånar du inte och kan inte köpa.
Så länge du följer de överenskomna reglerna och villkoren behöver du inte få darrningar.
I Thailand är det mycket under kontroll, långivarna där har ingen tolerans, men ja, det är inget undantag att thailändska gäldenärer helt enkelt försvinner och lämnar saken bakom sig.
När det gäller din fråga om vad räntan kan vara för att köpa en lägenhet så beror det så mycket på din personliga situation, ålder, trygghet och kontinuitet i inkomsten, objektet du vill erbjuda som säkerhet och de olika försäkringarna per bank, att du kan bara ta reda på detta genom att gå och handla.
Framgång.
NicoB
I sitt svar beskriver Soi allt som det är, och thailändska banker räknar olika när de bestämmer räntan.
Om du köper en bil och vill räkna ut räntan på lånet/återbetalningen och använda ett NL/B-program kommer du att få ett lägre belopp än en thailändsk banks beräkning. Jag talar av erfarenhet och vem som helst kan göra testet själv
Eddy, det du säger stämmer.
Inte ovanligt, köp en bil, pris THB 500.000 5, ränta verkar lockande, 5%, ränta och återbetalningstid XNUMX år.
Men då blir månadsräntan + återbetalning som följer: 500.000 5 till 5%/år. X 125.000 år = 500.000 625.000 + Kapitalbeloppet på 60 10.400 är 10.500 XNUMX: XNUMX månader = XNUMX XNUMX THB, avslutat med XNUMX XNUMX per månad.
Vilket faktiskt uppgår till ungefär det dubbla räntan än de till synes attraktiva 5%, betalar du delvis tillbaka redan från 1:a månadsbetalningen samtidigt som det inte finns någon räntesänkning i gengäld.
NicoB
@ NicoB, det stämmer också och det är därför jag också sålde min finansierade pickup. Det var första gången jag var här och jag fick reda på räntan först när jag, eller vi, redan hade finansierat den. För flera år sedan.
Tja, allt måste inte fungera som i Nederländerna.
Men å andra sidan hittar du inte ett privatlån i Nederländerna med en ränta på 5 %, utan snarare 14 %.
Så frågan kvarstår om de två skiljer sig så mycket åt och vilken av de två som är billigast.
Som alltid, mest möjliga olika reaktioner. Den som mest liknar verkligheten är den i Soi. Det finns tydligen de här som blandar ihop ett bolån med ett privatlån. Du kan trots allt inte ta ett bolån för en bil, en motorcykel eller någon annan lös egendom. Inte i Thailand, inte i Nederländerna och inte i Belgien.
Beskrivningen "hyresköpekontrakt" ger helt enkelt barnet ett annat namn. Om du inte betalar av din bolåneskuld i Nederländerna eller Belgien kommer banken också att lägga sin hand på fastigheten. Vid äkta defekt kommer en "tvångsförsäljning" att inledas. Om försäljningsbeloppet inte överstiger lånebeloppet, lämnas den fallerande personen med en restskuld som också ska betalas av. Den stora skillnaden, jämfört med vad jag läser här i Sois förklaring, är det faktum att det redan återbetalda beloppet är debiterat och tydligen inte i Thailand??? Man måste ta hänsyn till att de första åren endast ”ränta” betalas av och inget kapital. Kapitalnedsättning startar först när räntan är betald och med en löptid på 20 år är det ungefär de första 5 åren.
Som Farang skulle jag inte kunna tänka mig att ta ett bolån i Thailand. Problemet med äganderätt ställer till för stor osäkerhet inför framtiden.
LS Lung addie
Jag stötte på hela ärendet kring TH och bolån de senaste månaderna efter att en av min frus syskonbarn angett att han ville sälja sin fastighet för en större, och att han stött på en vitesklausul när han betalade av på sitt bostadslån. Han hade bara bott där en kort tid, så att sälja fastigheten inom 5 år kommer att medföra merkostnader för honom.
Förutom att i Nederländerna ett bolån helt enkelt ger någon äganderätt, i TH beror detta inte på lånets avbetalnings- och köpekaraktär, och straffklausulen är en annan typ av skillnad. I Nederländerna inträffade detta på fastigheter för vilka en statlig eller kommunal subvention eller premie hade beviljats, vilken premie intjänades genom skyldigheten att fortsätta bo där i t.ex. 12 år. I Nederländerna säljs numera en hel del fastigheter från den (kommunala) hyressektorn, varvid det är notariellt fastställt att de får säljas vidare först efter ett år, givet det lägre jämförbara köpvärdet.
Med systerson är löptiden på hans bolån/hyresköp 30 år, och lånebeloppet plus ränta är uppdelat i 360 delar. Jämförelsevis betalas mer ränta de första åren än t.ex. andra halvan av terminen, men det ger honom betydande fördelar vid deklaration. Nästan alla räntebetalningar är avdragsgilla från de skatter som ska betalas av TH Fiscus, vilket tidigare var fallet i Nederländerna. Kort sagt: i den meningen är detta system nästan helt likt det annuitetslån som är känt i Nederländerna. Även i TH tillfaller återbetalningen under löptiden och den räntan betalas inte bara de första åren, som en kommentator föreslagit.
Skillnaden mellan bolån och hyresköp ligger därför i statusen "äganderätt". I Nederländerna blir du också ägare enligt lag genom ett bolån. Med alla glädjeämnen och bördor. I TH blir man inte ägare, det är banken. Inget nöje för dig. Så länge du överför de månatliga avbetalningarna spelar det ingen roll. Bara om du inte längre kan betala och du funderar på att sälja, varvid du kan betala din återstående skuld från försäljningspriset, och förhoppningsvis fortfarande ha lite över, så att det visar sig att du inte har betalat alla dessa månader för ingenting: titta , då tar banken stopp för det. Eventuellt mervärde är inte upp till "säljaren", utan till banken. Och han hade redan samlat in alla dessa månatliga avbetalningar. Se här den stora skillnaden mellan bolån och hyresköp, som inte bara handlar om att ”ge barnet ett annat namn”. En radio är trots allt inte bara en sändningsstation. Se här också svaret på frågan varför lån i TH är så vanligt och vanligt. En bank tjänar nästan alltid på detta. Det blir nu tydligt varför många thailändare, när de inte kan betala, ger upp, ger upp om Maarten och kallar det en dag. Ibland med nordlig sol. Man är bara en förlorare, ingenting delas, allt är förlorat, ingenting är vid horisonten.
Min systerson, med ett mycket bra jobb och motsvarande lön, har betalat extra varje månad sedan terminsstart. Inte räntan, utan det lånade beloppet. Tvärtemot vad som anges har det lånebeloppet blivit mindre för varje månad. De månatliga avbetalningarna justerades sedan var sjätte månad. Nu när han rapar så bra vill han; han visar det och lever större. Den boten tar han på köpet, och att inlösenförmånen också försvinner: det accepterar han på köpet. När allt kommer omkring: de som har det stort, låt det hänga brett!
Nåväl, det spelar ingen roll. För alla farang, förutom en amerikan, är ett bostadslån praktiskt taget utom räckhåll. Om du inte köper en lägenhet, vilken transaktion har omfattande lagstiftning. Med vilka äganderätt och (o)säkerhetsfaktorer är juridiskt garanterade. Men om och hur kan du lämna en lägenhet till dina barn? Det är en annan historia!