Lezersvraag: Wat wettelijk regelen bij aankoop huis voor ongehuwd paar in Thailand?
Beste lezers,
Ja ik ben nog steeds overtuigd dat het huren in Thailand het minste rompslomp aan contracten vergt, echter ik kan geen enkel modern huurhuis vinden met voldoende grond om lekker te kunnen tuinieren. Bovendien heb je als huurder geen enkele huurbescherming, in geval de eigenaar het huis wilt verkopen.
We hebben toevallig in Tak (een provincie die je echt baan-nok mag noemen) een nieuw modern koophuis met 1000 m2 grond kunnen vinden voor onder 2 miljoen baht. Dit kost op basis van een bewoning van 25 jaar minder dan 7.000 baht per maand. Mijn vriendin en ik zijn bewust niet getrouwd, hebben geen gezamenlijke kinderen en we zijn beide afhankelijk van mijn inkomen.
Mijn vraag: welke zaken bij een advocaat en land registry laten regelen om situaties zoals faillissement projectontwikkelaar, (vecht-)scheiding en overlijden af te dekken. Ik zie jullie commentaar en antwoorden op basis van eigen ervaring met belangstelling tegemoet.
Hier een lijst van te regelen zaken met vragen:
- Kosten koper: 1% overdrachtsbelasting in 2020, usufruct registration fee, evt. 1.1% vd lease registration fee, kosten advocaat/notaris voor transfer, testamenten, evt. lease agreement en cohabitation agreement.
- Foreign Exchange Transaction [FET] form niet nodig, want ik kan het huis niet op mijn naam zetten en dus kan het geld niet terugboeken naar NL [behalve als mijn partner voortijdig overlijdt en ik het huis erf en binnen 1 jaar het huis kan verkopen].
- 10% deposito betalen bij koopcontract. Dit geld is bij faillissement verkoper niet te verhalen, tenzij er gebruik wordt gemaakt van een escrow account. Echter is dit al gemeen goed bij projectontwikkelaars in Thailand?
- Land registry transfer: ik betaal het huis, huis komt op naam van partner, en ik krijg levenslang ‘usufruct’ door mijn naam te registreren als vruchtgebruiker op de title deed. Bij scheiding of overlijden partner, blijf ik recht houden op bewoning van het huis.
- Testament partner, in geval van overlijden: huis komt mij toe en ik moet binnen 1 jaar het verkopen of wordt geveild. Evt verlenging van termijn bij rechter aanvragen.
- Mijn testament, in geval van overlijden: roerende en geldzaken in Thailand gaan naar partner. Huis was al op naam van partner.
- Samenlevingscontract [cohabitation agreement] / memorandum of understanding: hier kunnen zaken zoals herkomst van geld bij de aankoop van huis alsmede de boedelscheiding zoals verkoop huis worden geregeld. De usufruct alsmede verwijzingen naar elkaars testament wordt hier ook genoemd
Tenslotte, is het nodig dat grond en huis gescheiden worden via een lease constructie? Zij is eigenaar van de grond en least deze zolang ik leef of 30 jaar met optie tot verlenging aan mij, zodat huis op mijn naam komt en bij een eventuele scheiding de boedelscheiding makkelijk te regelen valt, in geval de partner niet mee wil werken conform boedelscheiding in samenlevingscontract.
Groet,
Eddy
“.. kan het huis niet op mijn naam zetten …”.
Voor de goede orde je kunt – indien gewenst – het huis wel degelijk op jouw naam zetten.
Je kunt alleen geen eigenaar van de grond zijn. Wel van het daarop gebouwde huis.
Verder raad ik je – uit eigen ervaring – aan een goede (Engels sprekende) lawyer te zoeken.
Die kan alles wat je boven noemt voor je/jullie regelen.
Je hebt al heel veel huiswerk gedaan. Dus eigenlijk weet je al van de hoed en de rand.
Het probleem zit in het Thaise rechtssysteem. Ongeacht wat er op papier staat vinden de Thai altijd een manier om het naar hun hand te zetten. Ik heb een vriend in Thailand die al 7 jaar bezig is met een proces om zijn gelijk te krijgen. Waar hij ook recht op heeft. Maar gelijk krijgen omdat je in je recht staat is in Thailand heel anders dan bv in Nederland. Mijn vriend heeft inmiddels al 15000 euro uitgegeven aan advocaatkosten en het proces is nog steeds niet afgetikt na 7 jaar. Als buitenlander wordt je gezien als een melkkoe als je een rechtszaak begint, tenzij je een hele integere en goede advocaat hebt. Maar die zijn er niet zoveel in Thailand. Vaak worden er deals afgesloten tussen beide advocaten om het proces zo lang mogelijk te rekken om zodoende hun eigen inkomen veilig te stellen. Denk daar maar eens over na. Huren is nog steeds de beste optie. Voor ongeveer 10000 bath per maand moet het toch mogelijk zijn om een huis te huren met minimaal 3 slaapkamers en een flink stuk grond erbij om lekker te kunnen tuinieren. Uiteraard niet in de toeristische gebieden maar zeker wel in Tak. En je kan bij het huren van een woning dat zeker voor 5 jaar of meer vastleggen in een huurcontract. Je moet dan waarschijnlijk wel 1 jaar huur vooruit betalen als borg. Aan de andere kant als je genoeg geld hebt (in het meest extreme scenario) om 2 miljoen bath verlies te nemen is koop ook een optie voor je. Zoals ze in Thailand zeggen: Up to you.