Lezersvraag: Hoe zit het met woonrecht in Thailand (aanvulling)?
Beste lezers,
Ik heb een vraag over woonrecht in Thailand. De broer van mijn Thaise vrouw heeft een stuk land geërfd zo’n 25 jaar geleden. Op dat stukje land heeft hij en zijn zus een woning gebouwd. Ieder een eigen woning.
Nu wil hij daar een nieuw huis bouwen en zijn zus moet er vanaf! Zij wordt dus gewoon het bos in gestuurd. Mijn vraag: kan dat zo maar?
Wellicht dat er iemand is die daar verstand van heeft?
Bij voorbaat dank voor de reactie.
Nagekomen:
Dank voor jullie reacties. Ik zal nu wat meer details geven over de kwestie.
De grond is 25 jaar geleden in handen gekomen van de broer van mijn huidige vrouw. Haar broer heeft daar toen een huis opgebouwd, gefinancierd door zijn vader. Een paar jaar later kwam zijn zus (niet mijn vrouw) weer in haar geboorte dorp wonen. Zij had n tijdje bij haar schoonfamilie gewoond. Ze had geen huis en haar vader heeft toen met toestemming van de eigenaar, zijn zoon, een huis laten bouwen voor haar. Zij woont daar nu al 20 jaar.
Er waren geen afspraken gemaakt over huur of pacht betaling. Er is niets betaald. En nu willen de kinderen van die broer daar een huis voor hem bouwen en heeft hij dus zijn zus bevolen haar huis uit te gaan zodat hij kan gaan slopen en nieuwbouw kan plegen.
Het gaat dus over de zus van mijn vrouw. Wij wonen daar een half jaar en de andere helft in Nederland
Groet,
Adri
Ik heb een tijdje geleden wel gehoord, dat als iemand toestemming heeft gekregen om op een stuk grond te wonen dat na verloop van tijd rechten op dat stuk grond geeft.
Bovendien zou je mogen verwachten, dat hij de gebouwde woning zou moeten vergoeden, als hij ooit toestemming heeft gegeven die daar te bouwen.
Maar nee, ik weet niet hoe de Thaise wet in elkaar steekt, en waarschijnlijk zal het bij de rechtbank moeten worden opgelost.
Als die zus heel simpel een advocaat raadpleegt, dan weet zij in 10 minuten (en 300-500 baht) haar rechten en kan zij advies krijgen wat te doen.
Beste Adri,
is jouw vrouw die Thaise zus.En ben jij ook belanghebbende omdat jij daar ook woont.
Ik denk dat de broer alleen eigenaar is van het land en als er dus geen overeenkomsten/contracten zijn je geen poot hebt om op te staan.Zeker als er geen pacht,huur of lease wordt betaald/
groet Antonius
Als ik je goed begrijp, heeft die zus (je partner?) haar huis gebouwd op grond die eigendom was van haar broer. Veel hangt dus af hoe het allemaal beschreven is op de Land Office. Least die zus dat stuk grond van haar broer? Voor hoeveel jaar? Heeft zij ook enig bewijs dat zij de bouw van haar huis heeft betaald? Of is het allemaal op zijn Thais geregeld, zonder iets op papier?
Is de broer op papier eigennaar van het land, of is het een familie erfrecht daar zit verschil in.
Is allemaal niet zo moeilijk, ware het niet dat Adri niet meldt in welk jaar zijn vrouw haar wo9ning heeft gebouwd op grond van broer. Om het moeilijke te maken, denk ik! Maar goed, ik waag een poging: als de broer een stuk grond heeft geërfd destijds dan zal dat beschreven zijn op diens chanoot: bewijs van eigenaarschap van een stuk grond. Kan broer een dergelijk chanote laten zien dan is het duidelijk dat hij juridisch eigenaar en baas is. Tot zover duidelijk.
Een verjaringstermijn in Thai Law anders dan bij wet omschreven is 10 jaar! (ThaiCiciCode: section 193/10)
Op die grond heeft zijn zus- echtgenote van Adri- een woning gezet, destijds. Wanneer weten we niet. Adri meldt dat5 niet. Nu wil broer het hele perceel terug. Dat kan, maar dan zal hij haar moeten kompenseren, tenzij ooit anders omschreven. Ook dat meldt Adri niet.
Maw: staat het huis al langer dan 10 jaar op broer’s grond, dan heeft zus rechtmatig een claim, welke door haar kan worden bevestigd bij de Rechtbank. Of dat slim is? Lijkt me niet want nu zijn de verhoudingen verstoord en volgt veel conflict.
Staat zij korter dan 10 jaar op die grond, dan heeft zij minder poot om op te staan, maar het feit dat zij ooit gebouwd heeft, betekent net zo goed dat hij destijds akkoord was met die bouw. Ook nu kan zij naar de Rechtbank om of een kompensatie af te dwingen, (hetgeen ik aanraad!), of te claimen te mogen blijven, (hetgeen ik afraad!)
Waar het aldus om gaat is na te gaan wat destijds is afgesproken, waren er getuigen bij, staat e.e.a. op paier, bv als aanhangsel bij de chanoot/landoffice? Onderhandel over de hoogte van de kompensatie, en zo niet: schakel een jurist in en maak de zaak aanhangig bij de Rechtbank.
Kortom: ze moet van zijn grond af, hoeft niet het bos in, maar zichzelf informeren naar haar rechten!
Ruudb .Jij waagt een poging maar leest eerst het stuk maar half ,een poging wagen terwijl er weinig duidelijk is kan alleen maar misverstanden veroorzaken door de onwaarheden en daar schiet niemand iets mee op .Adri schrijft dat de broer de grond 25 jaar geleden heeft geerfd ,een PAAR jaar later komt zus tevoorschijn en naar goed Thais gebruik word er alleen een beetje mondeling geregeld .De zus (nee Eugeen .niet de partner van Adri en er staat ook duidelijk dat er geen afspraken zijn gemaakt of dat er iets betaald word ) is er na een paar jaar komen wonen (dus zeg maar ruim 20 jaar geleden)
In alle bovenstaande stukken staat er maar 1 bij waar Adri wellicht iets aan heeft en dat komt van Steven(raadpleeg een advocaat ) De rest brengt Adri alleen maar verder van huis .
In het verleden ook al eens een geschil gehad over grond met schoonzus. We hebben toen een afspraak gemaakt bij Land Office (kom tee din) alwaar het hoofd van de Land Office een uitspraak hierover deed.
Overigens kan ook een dorpshoofd (poe yai ban) bemiddelen in zo een geschil.
Het woonrecht is in Thaise regelgeving voorzien. Het wordt door de landoffice ingeschreven op de achterkant van de eigendomsakte (chanoot). Woonrecht kan voor 30 jaar of levenslang verleend worden.
Het kan een rechtszeker oplossing zijn indien je iemand gratis op jouw grond wil laten wonen.
Voor een eigenaar die “van gedacht veranderd” kan een verleend woonrecht impact hebben op de verkoopbaarheid van het vastgoed.
https://www.siam-legal.com/thailand-law/the-right-of-habitation/
Mijn ervaring leert dat je voor een usufruct ook zonder gespecialiseerde bijstand van een (dure) advocaat goed terecht kan bij het plaatselijke landoffice. Een competente ambtenaar zal daar ook een verzoek voor het inschrijven van een right of habitation kunnen afhandelen. Toch kan het voorvallen dat bevoegde ambtenaren geen kennis hebben van de “zakelijke rechtvormen” (usufruct, superficies, right of habitation, etc …) voorzien in de Thaise civil and commercial code.
De kans is bestaat dat je verzoek “afgewimpeld” wordt omdat ze snel zeggen dat het niet kan uit onwetendheid of uit tegenzin om extra onbekend werk uit te voeren. Herziening van het door de officer ingenomen standpunt, zelfs met de wetboeken erbij, blijft lastig zonder gezichtsverlies op te wekken.
Soms is een goed voorbereide slagkrachtige diplomatische aanpak vereist 🙂
Het beste lijkt mij als de hele familie bij elkaar komt om te praten inderdaad desnoods met het dorpshoofd erbij, daar hebben de Thai toch nog wel enig ontzag voor. Inclusief vader, broer, zus, jouw vrouw en kinderen van de broer moeten dan bij het gesprek aanwezig zijn. De familiebanden zijn toch het belangrijkst in Thailand “zeggen ze”. Nou dan moeten ze hier toch ook uit kunnen komen lijkt mij. Anders wordt het inderdaad een rechtszaak en ik ben bang dat de broer of degene met het meeste geld (zo werkt dat in Thailand) het ellenlange proces gaat winnen. En dan zijn de verstandhoudingen helemaal totaal verstoord, dat wil niemand, maar gaat wel gebeuren dan.
Beste Bloggers,
Ik lees thailandblog berichten elke dag voor zover ik ze als pulp/irrelevant niet direct skip.Want ik ben een aantal keren door het land gereisd. Prima. Mijn kinderen en hun kinderen volgen mijn voorbeeld. Dus ik voel betrokkenheid.
Vaak worden op deze blog – en de redactie laat dat kennelijk altijd toe – kwesties aan de orde gesteld van complexe juridische aard waar Thailand gangers en/of hun relaties en/of partners, ook wanneer zij naar een EU land verkassen, mee worden geconfronteerd.
Ik noem er maar een paar.
– Thaise vrouw zit in Belgie met een echtscheidingsprobleem. Hier speelt zeer complex Belgisch burgerlijk recht probleem;
– Eigendomsconflicten m.b.t. onroerend goed (registergoed);
– Huwelijksgoederenrechtelijke problemen;
– Erfrechtelijke problemen.
De kwesties ter zake worden met een zekere regelmaat op dit forum aan de orde gesteld. En tot mijn grote verbazing springt een grote groep belangstellenden daar adviserend in. Met de meest merkwaardige adviezen.
Ik geef mijzelf bloot. Ik ben oud-notaris. Ik heb op een langdurige amicale lunch spannende Nederlandse erfrechtelijk – huwelijksgoederenrechtelijke en goederenrechtelijke aard met advocaten die zich bezig houden met letselschade recht besproken. Ze begrijpen niet waar ik het over heb. En dan hebben we het over Nederlands Recht.
Denkt u dat een Thai in Thailand met een Nederlandse partner die in een conflict raakt die onder Thais recht ressorteert, zijn kwestie op dit forum neerlegt, met het verzoek aan Nederlandse/Belgische lezers om hem van advies te dienen? Nee natuurlijk niet.
Daarom ben ik van mening dat juridische vraagstukken die worden beheerst door Thais recht en vraagstukken waarbij Thais zijn betrokken in de Eu niet worden behandeld op dit forum. Immers daar heb je Google of andere zoekmachines voor!
Juridische kwestie moet worden behandeld door ter zake deskundigen. In Thailand. Of in de EU. Door super specialisten. Want u kent het Thaise recht niet. Evenmin het Eu recht. Noch het Internationaal Privaatrecht. U heeft geen weet van Verdragen. Ook algemene Nederlandse/Belgische juristen kennen dit niet. Stel uw probleem ook niet op dit forum aan de orde, tenzij u verzoekt om een verwijzing omdat u die via Google niet heeft kunnen vinden.
U loopt schade op als u uw oor te luister legt aan de visie van allerlei goed bedoelende forumgenoten van God mag weten wat voor disciplines.
Het onderwerp gaat toespitsend over het juridisch vraagstuk dat heet: Verkrijgende verjaring. Welke West Europeaan weet hier ene donder van af? Laat staan dat die zelfde West Europeaan enige notie heeft van Thais Civiel Recht op het stuk Verjaring. En het heeft over praten met dorpshoofden!
En vergeet niet! Geen enkele deskundige en/of professional steekt op dit forum bij advisering aan forumgenoten zijn nek uit. Hij loopt direct de beroepsaansprakelijkheid in. Dus u leest geen bericht van een vakman/vrouw. Die kijkt wel uit.
Resteren leuteradviezen. Waar u niks aan hebt. Die u schade berokkenen.
Niet doen dus!