תועלת/חכירת קרקע בחנת גיסות?
קוראים יקרים,
אשתי ואני (נשואים כחוק גם ב-NL וגם בתאילנד) קנינו בית מאחותה של אשתי בתאילנד בשנת 2017 (אז אשתי קנתה אותו, אנחנו משלמים ביחד, רק כדי להיות ברור). אשתי ואחותה ערכו חוזה מכר (חתמתי כעד) המכיל את הסכום הכולל והתשלום החודשי. אז ביחד אנחנו מחזירים 20.000 באט לחודש, עד להחזר מלוא הסכום. אתה יכול לראות זאת כבנייה של רכישת שכירות. עכשיו הרבה יכול לקרות ולשנות בחיים אז רציתי לנסח קצת את ההסכם.
אז אשתי מתביישת מול אחותה להגיד את זה, אבל שאר האחיות והגיס מבינים לגמרי. היישום פשוט השתבש. ביקשתי ייעוץ מעורך דין (סיאם משפטי) שיכין חוזה. לאחר מכן האחות הייתה פועלת כמעין בנק, לאחר מכן היינו משלמים משכנתא חודשית ואז הקרקע/בית היו מועברים מיד לאשתי במשרד המקרקעין ואני אקבל את ההנאה. כמובן שהייתה לנו החובה לשלם באמצעות חוזה הרכישה ואם לא עשינו זאת, הגיסה תוכל לתבוע בחזרה את הקרקע/בית. ממש כמו ספה. אבל הבנייה הזו הייתה כמו שאומרים באנגלית: "lost in translation" כי הגיסה חשבה שבמקרה זה יהיה לה פחות מזל שכן הקרקע/הבית יועברו מיד על שמה של אשתי.
לכן בנייה זו לא תעבוד יותר. אז שקעתי בבלוג של תאילנד ובאתרים אחרים כדי לקרוא עוד על זכויות השימוש וחכירת קרקע. עכשיו נראה לי שאנחנו יכולים פשוט לגשת למשרד המקרקעין עם גיסתנו (אם היא רוצה את זה כמובן) ולהעמיד תועלת שימוש / ניצול על החנוט. המחירים נעים בין 50 ל-150 באט. אז גם שמה של אשתי וגם אני היינו צריכים להיות רשומים ברשימה כבעלי שימוש. הרי אתה לא יכול לרשת שימוש, אז אם אשתי נפטרה מוקדם יותר (אנחנו בערך באותו הגיל) אז אין לי עוד שימוש אם שמי שלי לא נאמר ולהיפך לאשתי כבר אין את השימוש אם שמה לא נאמר (האם אגב, אפשר לציין 2 שמות כבעלי זכויות, הרי אנחנו נשואים לפי החוק התאילנדי?).
או שעדיף במקרה זה לערוך בנוסף לזכות השימוש גם חכירת קרקע? האם ניתן היה לראות אם כן את ההחזרים שלנו כתשלומי חכירה עבור הקרקע והבית? והאם פשוט עורכים במשרד המקרקעין חכירת קרקע כזו ללא התערבות עורך דין?
קראתי שאתה יכול להיעזר בעורך דין אם אתה רוצה להאריך את 30 השנים, אז אתה רוצה שיהיה לך סוג של חכירה אינסופית, אבל לא ברור לי אם חכירת קרקע ל-30 שנה נעשית גם על ידי עורך דין או שמא. אתה יכול פשוט לעשות זאת עם משרד הקרקעות יכול לארגן. אנחנו כבר לא צריכים להחזיר 30 שנה, אז האם נוכל לחשב גם את תנאי ההחזר ולדוגמא לעשות חוזה שכירות ל-5, 10 או 15 שנים? לא נגבית ריבית. גיסתי, אשתי ואני כולנו בסביבות גיל 50. הגיסה לא נשואה, אז אין גבר שיורש ממנה שוב.
אני מאוד מעריך את הערותיך, תודה מראש ובברכה,
אמיל
עורכים: יש לך שאלה לקוראי תאילנדבלוג? תשתמש בזה ליצור קשר עם.
אמיל יקר,
אתה עושה את זה מאוד מסובך שלא לצורך, בגלל כל הקונסטרוקציות הנלוות, כמו גרירת חוזה שכירות ל-30 שנה. חוזה שכירות זה בכלל לא פתרון. אתה צריך לקחת בחשבון שבתאילנד, חוזה שכירות מסתיים כאשר הבעלים/ים מתים. אז אתה לא עומד בשום מקום אם אשתך היא לא היורשת היחידה של האחות הזו.
הפשוט ביותר הוא פשוט לגמרי:
מכיוון שהבעלים אינו נשוי, היא יכולה, לפי צוואה, לקבוע את אחותה כיורשת היחידה של הנכס.
עכשיו, קודם כל שימוש, על שני השמות שלך, וזה לא בעיה, ערכו אותו במשרד מקרקעין, שיתווסף לחנוטות. זה לא מסתיים עם מותו של הבעלים, שכן אשתך הופכת ליורשת ולפיכך הבעלים המלא. (רָצוֹן)
לאחר מכן, אם האחות מתה, דאג ליצירת שימוש חדש על ידי אשתך, שכן היא כעת הבעלים החדש, במשרד המקרקעין.
לשאר אתה עכשיו פשוט תמשיך לשלם את החוב עם האחות, ואם שום דבר לא ישתנה, אז גם אתה וגם האחות תחיו מספיק זמן, אז תן להסכם הנוכחי להיכנס לתוקף, כל כך טוב שהיא תרשום את שמך ליצור שימוש חדש.
לגבי (אי) תוקף של חוזה שכירות לאחר פטירת הבעלים, קראתי משהו אחר, אדי היקר.
https://www.siam-legal.com/realestate/Leases.php
"הכי חשוב, חוזי החכירה תקפים גם עם פטירתו של המשכיר, או במקרה שהקרקע תימכר".
תרגום: והכי חשוב, חוזי השכירות תקפים גם עם פטירתו של בעל הבית, או במקרה שהקרקע נמכרת.
וראה מ: https://library.siam-legal.com/thai-law/civil-and-commercial-code-exchange-section-537-545/
"סעיף 541. חוזה
חוזה שכירות יכול להיערך למשך כל חיי המכתב או השוכר"
טקסט תאילנדי מקורי: มาตรา 541 สัญญาเช่านั้นจะทำกันเปกาาจกนาจกา מידע ำได้
תרגום: סעיף 541. בהסכם השכירות ניתן לקבוע שהדבר חל לאורך כל חיי המשכיר או השוכר.
לא כל משרד רישום מתיר שימוש למי שאינו תאילנדי. זה נתון לשיקול דעתו של ראש הסניף.
מכרנו חלקת אדמה לפני חצי שנה.
ה-Poeyaibaan כתב את החוזה וקבע כי החלק הגדול ביותר משולם באופן מיידי והשאר ישולם בתאריך מסוים בעוד שישה חודשים.
לשני הצדדים יש את חוזה הרכישה והקונה שומר על החנוט.
לאחר ששולם יתרת הסכום במועד המוסכם, תינתן החנוט על שם הקונה. ניתן לרשום את ההעברה בפנקס המקרקעין רק כאשר הקונה והמוכר מופיעים יחד בפנקס המקרקעין.
אם יתרת הסכום לא ישולם במועד, ההתקשרות תבוטל. הסכום הראשון ששולם והחנוט יוחזרו.
תיאו יקר,
מידע טוב, אבל יש סימן שאלה גדול עם האמנות 541:
תרגום: סעיף 541. בהסכם השכירות ניתן לקבוע שהדבר חל לאורך כל חיי המשכיר או השוכר.
ואחרי זה ???? לא מצוין מה יקרה אם בעל הבית ימות. מבחינת השוכר אם נפטר אין בזה בעיה: אז זה מפסיק. אם בעל הבית נפטר: כתשובה מ-2 עורכי דין שונים כאן: עצור כי אז 'יכול', לא בהכרח, היורשים נכנסים לבעלות משותפת.
אז אני מעדיף שימוש בשימוש ולא חכירה. שימוש השימוש הוא מאוד ברור וחכירה הוא משחק המתנה עם סיכוי גבוה להתנצחות משפטית ואתה יודע איפה אתה עומד בתור פרנג...
תודה.
כדי להימנע מבעיות, מומלץ אפוא לציין בחוזה השכירות/השכרה כי ההסכם מסתיים רק עם פטירת השוכר/ים* או עם תום תקופת השכירות/השכרה (מקסימום 30 שנה).
אתה מציין בצדק שאם הדבר לא יקבע בחוזה, עלולות להיווצר בעיות במקרה של פטירת המשכיר.
* ניתן לציין מספר דיירים בחוזה
“מומלץ לכלול בחוזה בני משפחה כמו צעירים כשוכרים שותפים. בפטירתם ללא אירועים של ההורים, הילדים יכולים להמשיך את כל תקופת השכירות".
https://www.siam-legal.com/realestate/Leases.php
תודה לך ריאה אדי, זה באמת פשוט.
הניסיון שלי באודון תאני הוא שבעל הפלנג חייב לחתום בעת רכישת קרקע שסכום הרכישה של הקרקע לא סובסד על ידו, לא ניתן לרשום חכירה בגב שטר המכר ולא מוזכר תפקודי שימוש פלאנג. אני לא יודע איך זה מסודר במחוזות אחרים.