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Casa » Domanda del lettore » Un farang può agire come creditore ipotecario in Thailandia?
Un farang può agire come creditore ipotecario in Thailandia?
Cari lettori,
Mi chiedo se sia possibile concedere un mutuo come "farang" e registrarlo presso l'"ufficio fondiario". Così, ad esempio, acquistando una casa con terreno a nome di un partner tailandese, ma iscrivendo un'ipoteca su di essa con il "farang" come finanziatore, di fatto rimani proprietario del valore.
Qualcuno ha un'idea?
Saluti,
Adriaan
Redattori: hai una domanda per i lettori di Thailandblog? Usalo contattare.
Sì, è possibile. Già fatto due volte in 2 diversi uffici catastali.. Questo con un contratto/accordo scritto.Se vuoi farlo completamente bene, puoi registrare un contratto di locazione accanto. E come terzo contratto, un contratto di supervisione. Che si può costruire con il terreno a determinate condizioni, anche se non è contrario alla legge. Ma i compensi non sono bassi. E avrei dovuto comprare i contratti.
Basta portare i contratti all'ufficio fondiario e dire loro di no, consegnare un biglietto con il numero di telefono dell'ufficio fondiario di Bangkok. Vorrebbero chiamarli? Qualsiasi persona giuridica, naturale o meno, può essere titolare di un mutuo. I contratti sono bilingui, con il contratto tailandese che è il contratto principale.
Temo che non sarà facile così.
In particolare al ladoffice ti chiederanno/ti richiederanno di firmare un documento in cui si dichiara esplicitamente che non hai contribuito con denaro alla terra - questo è possibile per la casa stessa.
Puoi fornire un prestito al tuo partner tailandese, ma non hai il diritto di farlo fintanto che possiede il Tabien Baan e può semplicemente agire come ritiene opportuno
Quello che puoi fare è accendere un mutuo a suo nome, con l'intero deposito come garanzia. Quindi paghi gli interessi bancari come "garanzia" che i tuoi fondi/investimenti siano protetti
No, caro Adriaan, quello che ti chiedi non è possibile. Quello che vuoi è che venga registrato su carta che il denaro utilizzato per acquistare la terra e la casa proviene da te. Ciò va completamente contro tutte le normative. Uno straniero non può e non può possedere la terra tailandese, cioè possederla (Land Code Act art 86). Basandosi su questo principio 'sacro', la legislazione tailandese prevede ogni tipo di costruzione per evitare che un farang possa avanzare qualsiasi pretesa su un pezzo di terra in caso di acquisto, finanziamento, divorzio o morte, anche se su di esso c'è una casa che egli ha pagato per... (vedi ad esempio Legge sul Codice dei Terreni art 93) Attenzione: sto parlando dei terreni. La questione della casa è un'altra questione. Oltretutto stai parlando di 'in nome di un partner tailandese': se non sei sposato con il tuo partner, quindi non hai una moglie tailandese, allora non devi certo farti illusioni. Pertanto, un farang sposato firma una dichiarazione presso l'ufficio fondiario secondo cui il denaro utilizzato per acquistare la terra e la casa appartiene alla moglie tailandese. La moglie tailandese dichiara e firma che il denaro con cui paga la terra e la casa proviene dal suo Sin Sua Tua (beni personali). La legislazione tailandese impedisce inoltre che l'acquisto di terreni e case diventi parte del Sin Somros (patrimoni comuni). (Codice Civile, art. 1472) Pertanto, il farang dovrà sempre determinare l'usufrutto presso l'ufficio fondiario, ma anche questa è una questione diversa.
In breve: un farang regala alla moglie un sacco di soldi, lei compra il terreno e la casa, lui dichiara di non c'entrare nulla, lei firma che i soldi sono suoi, il terreno e la casa appartengono alla moglie e non diventeranno mai suoi, entrambi forniscono l'usufrutto affinché in caso di morte anticipata della moglie il farang possa continuare a vivere, in caso di divorzio la divisione avviene dal Sin Somros e mai dal Sin Sua Tua personale . Il farang è nei guai. Quindi sappi in cosa ti stai cacciando.
https://www.samuiforsale.com/family-law/ministerial-regulation.html
Scusa, caro Soi.
Ci deve essere qualche malinteso.
Comprendi sinceramente le tue buone intenzioni. Vedo anche che l'hai studiato bene.
Ma è davvero possibile. Si prega di dimostrarlo con i contratti e i relativi chanot(i) con la menzione(i) dell'ipoteca firmata dall'ufficio fondiario. Quindi fallo più spesso.
E il link a cui fai riferimento, davvero esperti, ho comprato da loro i miei contratti per 25.000 bati 13 anni fa. (3 contratti) Anche questo dimostra che l'hai studiato bene.
E il mio ultimo ingresso sul chanot è stato recentemente a Pattaya. Nessun problema. Assicurati di portare con te i documenti corretti.
Ti costerà pochi centesimi.
Scusa Soi, anch'io sono sincero, ho conoscenza attraverso la formazione in queste materie e sono un esperto per esperienza. Ma soprattutto onesto. Sei sincero quanto me e anche ben informato e hai buone intenzioni. Puoi scrivermi un'e-mail e ti darò il mio numero di telefono.
1. Il Mutuatario si impegna a ipotecare e il Mutuatario si impegna a prendere l'ipoteca del terreno dal Mutuatario come sopra descritto, di seguito denominato "il Terreno dell'Ipoteca" come garanzia di prestito e/o qualsiasi debito che in precedenza e/o attualmente dovuti al Mutuatario e/o in futuro, inclusi tutti i debiti contratti di qualunque tipo o più tipi e/o in atti e tempi diversi e sostenuti da qualsiasi fonte di debito o qualsiasi importo, di seguito denominato "Debito principale", entrambe le parti concorda di indicare l'importo del debito in conto capitale, indipendentemente da uno o più tipi (la parte omessa è privata) solo Baht) e per la cauzione sull'attrezzatura, gli interessi, la multa (se il mutuatario non riesce a saldare il debito), le spese e i doveri per l'esecuzione del debito per il debito di importo superiore al limite del mutuo. Il mutuatario o il debitore si impegna a rimborsare separatamente al mutuatario.
E per una cena possibile?
Caro Peter, per favore leggi di nuovo attentamente la domanda di Adriaan. Alla fine dice: "rimanere effettivamente il proprietario del valore". Io dico che un simile progetto non è possibile. Stai parlando di concedere un mutuo. Quale può. Strettamente vincolati dalle disposizioni di legge (Titolo del Codice Civile Adriaan potrebbe farlo anche se non volesse essere il proprietario, ma solo un finanziatore. Il mutuatario è menzionato sul retro del chanote e gli viene dato quel "atto di proprietà". Per te sarà così. Un proprietario avrà il suo nome e cognome sulla parte anteriore di un chanote, e non potrà mai essere un farang (a meno che non riguardi l'acquisto di un condominio). https://propertyscout.co.th/en/guides/property-ownership-for-foreigners/
Caro Soi,
Ma se il mutuatario entra in possesso del 'titolo', non è effettivamente proprietario del valore dell'immobile? La persona/acquirente tailandese non può vendere o impegnare quella proprietà, vero?
Caro Adriaan, 'in possesso' non significa sempre 'in possesso'. Avrei dovuto usare meglio il termine "in custodia". Tornando alla tua domanda: la cosa complicata in questo tipo di questioni legali è che parte di un'affermazione è spesso contraddetta, quindi attorno ad essa viene inventata la loro spiegazione e questo viene presentato come fattuale. Ad esempio, ciò che viene detto nella prima risposta di Pietro: 1 anni fa apparentemente era in grado di fornire prestiti/mutui attraverso procedure legali. Riferisce di essere riuscito ad acquistare alcuni contratti (!). Per rendere il tutto giuridicamente valido, lo collega a un 'contratto di locazione', e parla di 'superficie': diritto di superficie. Infine, fa presente che un ufficio immobiliare lo conosce così poco che, per essere sicuro, porta con sé il numero di telefono di "Bangkok" al momento della registrazione dell'ipoteca. Tutto potrebbe essere possibile e ci sono delle eccezioni, ma in Thailandia raramente confermano la regola: non è la situazione abituale. Questo è ciò che dice in realtà Peter: è tutta una questione importante.
Ciò che sto dicendo e quindi ti do è che un farang non può e non può possedere terra. Legge sul Codice fondiario art 86. Ma può essere certo che qualcuno possiede un terreno e una casa, ha bisogno di denaro e cerca e trova privatamente un creditore ipotecario. Ciò è consentito ai sensi dell’art 705 del Codice Civile. Ma quando si parla di farang si parla della casa, mai del terreno sotto casa. Peter ha assolutamente ragione quando stipula un contratto di locazione per quanto riguarda il terreno sotto casa.
Vorrei tornare alla tua domanda iniziale: no, come farang non puoi ipotecare terra e casa allo stesso tempo. Questo è possibile con una casa se è già di proprietà. Gli artt. 702 e 703 del Codice Civile prevedono tale facoltà. Quando ti registri presso l'ufficio fondiario, verrà fatta una nota sul retro del chanote e riceverai il chanote per custodia. Ma non sei mai il proprietario, sei solo titolare di un mutuo. Vedi: Art 711. Se i pagamenti vanno male, l'art 728 del Codice Civile prevede solo l'asta pubblica. Non nelle vendite regolari. Qualsiasi valore residuo negativo sarà quindi a tuo carico. Art. 733. Vedi cosa puoi fare con la mia spiegazione. E consulta sempre prima un avvocato tailandese competente.
Adriaan, prima la terminologia: la banca o l'istituto di credito si chiama mutuatario. Il mutuatario è chiamato mutuatario; questo dà il diritto di ipoteca alla banca o al creditore.
Ora il rischio. Se il mutuatario non paga, la banca o il prestatore si ritrova con un debito impossibile o difficile da riscuotere. L'immobile verrà poi venduto al pubblico e poi dipenderà solo da quanto lo scemo darà in cambio. Al creditore resta quindi un credito residuo. E da un pollo pelato...
Nei Paesi Bassi faresti tu stesso un'offerta per terreno + casa. Ma questo non è possibile in Tailandia perché un farang non può comprare la terra. Nonostante il diritto di mutuo, la tua posizione è molto debole e perderai denaro in quella circostanza. Quindi non lo farei mai, né cancellerei immediatamente il reclamo se ti trovi in una brutta situazione.