Nýtingarávöxtun/lóðarleiga á chanot mágkonu?
Kæru lesendur,
Konan mín og ég (gift löglega bæði í NL og Tælandi) keyptum hús af systur konu minnar í Tælandi árið 2017 (svo konan mín keypti það, við borgum saman, bara svo það sé á hreinu). Konan mín og systir hennar hafa gert sölusamning (ég skrifaði undir sem vitni) sem inniheldur heildarupphæð og mánaðarlega greiðslu. Þannig að saman endurgreiðum við 20.000 baht á mánuði, þar til öll upphæðin hefur verið endurgreidd. Þú getur séð þetta sem kaupleigu. Nú getur margt gerst og breyst í lífi svo ég vildi formgera samninginn aðeins.
Konan mín skammast sín þá fyrir framan systur sína að segja þetta, en hinar systurnar og mágurinn skilja það alveg. Framkvæmdin klikkaði bara. Ég hafði leitað ráða hjá lögfræðingi (Siam legal) sem myndi gera samning. Systirin myndi þá starfa sem einskonar banki, við myndum svo borga mánaðarlegt húsnæðislán og jörðin/húsið færist þá strax til konu minnar á landaskrifstofunni og ég fengi nýtingarréttinn. Auðvitað bar okkur skylda til að borga af í gegnum kaupsamninginn og ef við gerðum það ekki gæti mágkonan endurheimt jörðina/húsið. Alveg eins og sófi. En þessi smíði var eins og sagt er á ensku: “lost in translation” vegna þess að mágkonan hélt að í þessu tilfelli væri hún þeim mun minni þar sem jörðin/húsið yrði samstundis flutt á nafn konu minnar.
Þessar framkvæmdir ganga því ekki lengur. Svo ég sökkti mér í Tælandsbloggið og aðrar vefsíður til að lesa meira um nýtingarréttinn og lóðarleiguna. Mér sýnist nú að við getum einfaldlega farið á landaskrifstofuna með mágkonu okkar (ef hún vill þetta auðvitað) og látið setja afnotarétt/nýtingarrétt á skálann. Verð á bilinu 50 til 150 baht. Bæði nafn konunnar minnar og ég þyrftum þá að vera skráð á kauphöllinni sem nýtingarrétthafar. Enda er ekki hægt að erfa nýtingarrétt, þannig að ef konan mín deyr fyrr (við erum á svipuðum aldri) þá er ég ekki lengur með nýtingarrétt ef mitt eigið nafn er ekki tekið fram og öfugt er konan mín ekki lengur með nýtingarréttinn ef hún heitir er ekki tekið fram (getur við the vegur, þú getur nefnt 2 nöfn sem nýtingarrétthafa, þegar allt kemur til alls erum við gift samkvæmt tælenskum lögum?).
Eða er betra í þessu tilfelli að gera líka lóðarleigusamning til viðbótar við nýtingarréttinn? Væri þá hægt að líta á endurgreiðslur okkar sem leigugreiðslur fyrir jörðina og húsið? Og gerir þú einfaldlega slíkan lóðarleigusamning á lóðaskrifstofunni án afskipta lögfræðings?
Ég hef lesið að þú getir notað lögfræðing ef þú vilt framlengja 30 árin, þannig að þú vilt hafa eins konar óendanlegan leigusamning, en mér er óljóst hvort lóðarleiga til 30 ára er einnig gerður af lögfræðingi eða hvort þú getur einfaldlega gert þetta með því að landskrifstofan getur útvegað. Við þurfum ekki lengur að endurgreiða 30 ár, þannig að við gætum líka reiknað út endurgreiðslukjörin og til dæmis gert 5, 10 eða 15 ára leigu? Vextir eru ekki innheimtir. Ég og mágkona mín erum öll um 50 ára. Mágkona er ekki gift, svo enginn maður að erfa eftir hana aftur.
Ég þakka athugasemdir þínar, fyrirfram þakkir og bestu kveðjur,
Emil
Ritstjórar: Ertu með spurningu fyrir lesendur Thailandblog? Nota það samband.
Kæri Emil,
þú gerir þetta mjög óþarflega flókið hérna, vegna allra aukaframkvæmda eins og að draga inn 30 ára leigusamning. Sá leigusamningur er alls ekki lausn. Þú verður að taka með í reikninginn að í Tælandi lýkur leigusamningi þegar eigandinn/eigendur deyr. Þannig að þú stendur hvergi ef konan þín er ekki eina erfingja þessarar systur.
Það einfaldasta er dauðaeinfalt:
þar sem eigandinn er ógiftur getur hún með erfðaskrá tilnefnt systur sína sem eina erfingja eignarinnar.
Nú, fyrst nýtingarréttur, á báðum nöfnum þínum, sem er ekkert mál, láttu semja það á Land Office, sem verður bætt við chanot. Þetta endar ekki með andláti eigandans, þar sem konan þín verður erfingi og þar af leiðandi fullur eigandi. (mun)
Síðan, ef systir deyr, láttu konu þína semja nýjan nýtingarrétt, þar sem hún er nú nýr eigandi, á landaskrifstofunni.
Í restina heldurðu nú bara áfram að borga upp útistandandi skuldir hjá systurinni, og ef ekkert breytist, þannig að bæði þú og systirin lifi nógu lengi, þá láttu núverandi samning ganga í gildi, svo gott að hún skráir nafnið þitt og stofna nýjan nýtingarrétt.
Hvað varðar (ó)gildi leigusamnings eftir andlát eiganda/eigenda þá las ég annað, elsku Eddy.
https://www.siam-legal.com/realestate/Leases.php
„Mikilvægast er að leigusamningar gilda jafnvel við fráfall leigusala eða ef jörðin er seld.
Þýðing: Mikilvægast er að leigusamningar gilda jafnvel við andlát leigusala eða ef landið er selt.
Og sjá frá: https://library.siam-legal.com/thai-law/civil-and-commercial-code-exchange-section-537-545/
„Kafli 541. Samningur
Heimilt er að gera leigusamning á líftíma bréfs eða leigutaka“.
Upprunilegur taílenskur texti: มาตรา 541 สัญญาเช่านั้นจะทำกันเปกาำจกาำจกา upplýsingar ำได้
Þýðing: 541. gr. Í leigusamningi má kveða á um að þetta gildi allt líftíma leigusala eða leigutaka.
Ekki eru allar skráningarskrifstofur sem leyfa nýtingarrétt fyrir ekki taílenska. Þetta fellur undir ákvörðun yfirmanns útibúsins.
Við seldum land fyrir sex mánuðum.
Poeyaibaan hefur skrifað samninginn þar sem fram kemur að stærsti hlutinn greiðist strax og afgangurinn greiðist á ákveðnum degi eftir sex mánuði.
Báðir aðilar hafa kaupsamninginn og kaupandi heldur chanoot.
Eftir að eftirstandandi upphæð hefur verið greidd á umsömdum degi verður chanoot sett á nafn kaupanda. Framsalið er því aðeins þinglýst í fasteignaskrá þegar kaupandi og seljandi koma saman í fasteignaskrá.
Ef eftirstandandi upphæð er ekki greidd á réttum tíma fellur samningi niður. Fyrsta upphæð greidd og chanoot verður skilað.
Kæri Theo,
góðar upplýsingar, en það er stórt spurningarmerki við þá grein 541:
Þýðing: 541. gr. Í leigusamningi má kveða á um að þetta gildi allt líftíma leigusala eða leigutaka.
Og eftir það???? Ekki kemur fram hvað gerist ef leigusali deyr. Hvað leigjandann varðar, ef hann deyr, þá er ekkert vandamál með það: þá hættir það. Ef leigusali deyr: sem svar frá 2 mismunandi lögfræðingum hér: HÆTTU því þá 'geta', ætti ekki endilega að fara í sameign erfingja.
Þannig að ég myndi kjósa nýtingarrétt en ekki leigu. Nýtingarrétturinn er mjög skýr og leiga er biðleikur með mikla möguleika á lagalegum deilum og þú veist hvar þú stendur sem farangur….
Þakka þér fyrir.
Til að forðast vandamál er því ráðlegt að tilgreina í leigusamningi að samningi ljúki aðeins við andlát leigjanda/eigenda* eða þegar leigusamningur/leigutími rennur út (hámark 30 ár).
Þú bendir réttilega á að ef það er ekki kveðið á um það í samningnum geta komið upp vandamál við andlát leigusala.
* Hægt er að nefna marga leigjendur í samningnum
„Mælt er með því að hafa fjölskyldumeðlimi eins og ungt fullorðið fólk sem meðleigutaka í samningnum. Við viðburðalaust fráfall foreldra geta börnin haldið áfram allan leigutímann.“
https://www.siam-legal.com/realestate/Leases.php
Þakka þér Lung Addie, það er svo sannarlega einfalt.
Mín reynsla af udon thani er sú að falang eiginmaðurinn verður að skrifa undir við kaup á landi að kaupfjárhæð jarðarinnar hafi ekki verið niðurgreidd af honum, ekki sé hægt að þinglýsa leigusamningi á bak við kaupsamning og ekki sé minnst á afnotaávöxtun til falang. Ég veit ekki hvernig þessu er háttað í öðrum héruðum.