Völundarhúsið að veð eða lánsfé, eða ekki
Thailandblog er með nýjan bloggara hjá Yuundai frá Hua Hin. Hver er hann og hvað gerir? Þú getur lesið það í þessari færslu þar sem hann kynnir sig fyrir lesendum: www.thailandblog.nl/thailand/nieuwe-blogger-yuundai-stelt-zich-voor/
Ef þú misstir af fyrstu greininni hans geturðu lesið hana hér: www.thailandblog.nl/uitgaan/Visit-aan-cheese-hua-hin/
Á dögunum, á meðan ég naut þess að drekka, ræddi ég við nokkra Hollendinga og Belga, falang um banka í Tælandi og hver vinnubrögð þeirra væru og hvernig litið væri á umsókn um lánsfé eða húsnæðislán.
Ég mun leitast við að skýra óreiðuna og þá fjölbreytileika skoðana sem komu upp á borðið. Snemma var hægt að draga þá ályktun að annað útibú banka og hitt útibú sama banka noti gjörólíka staðla varðandi sömu spurninguna! Hins vegar, hvort þetta tengist þeim sem spyr, eða þann sem spurt er, verð ég að láta ósvarað.
Fjárhæðin sem á að taka að láni eða vextir sem bankinn leggur til geta einnig verið töluvert mismunandi. Það virðist því sjálfsagt að versla áður en ákvörðun er tekin.
Það er ekki bara gríðarlega misjafnt hvaða pappírsvöruverslun þú þarft að skila, heldur er áhuginn á pappírunum sem koma á borðið líka. Annar rannsakar það mjög vandlega, hinn flettir aðeins í gegnum það. Samkvæmt borðfélögum mínum eru bankarnir ekki frábrugðnir í einu og það er að þeir athuga hvernig staðið hefur verið við skuldbindingar sem gerðar hafa verið í fortíðinni (ef einhverjar) hafa verið uppfylltar, eins konar Thai Bureau Credit Segjum skráningu, hið vel þekkta BKR próf í Hollandi.
Annar merkilegur punktur kom í ljós ef þú ert með tælenskan maka eða nýtur líka (sannanlegra) tekna, þá tekur bankinn tillit til þess, ef hægt er að skila inn launaseðlum, en einnig hvort sá sem gefur út þessa launaseðla hafi staðist prófið gagnrýni þolir lengri tíma.
Einn viðmælendanna gaf til kynna að barstelpa sem áður þekkti hann og var elskuð af falangum, sem þénaði auðveldlega 60.000 baht eða jafnvel meira á mánuði háannatímans, gæti sannað þetta með eigin seðlum en ekki með launaseðlar. Það á meðan verksmiðjustarfsmaður með 17.000 baht á mánuði gæti gert það í samræmi við kröfu bankans og var því innifalinn í beiðni um lánsfé eða veð.
Skráðar eignir allt frá bíl, mótorhjóli eða öðru eru líka kærkomið framlag til lánshæfismatsfyrirtækisins, sem trygging eða sjálfskuldarábyrgð?
Hins vegar, ef tælenski samstarfsaðilinn hefur, að sögn einhvers viðstaddra, rekið eigið fyrirtæki í meira en sex mánuði og er skráður hjá einni af tælensku ríkisþjónustunni, eins konar taílensku „verslunarráði“, þá er möguleiki á að fá inneign eins hátt og hægt er.
Hjónaband við einhvern skráðan í Tælandi reyndist einnig vera ein af hagstæðu breytunum þegar sótt var um bankafjármögnun.
Kaup á húsnæði sem þegar hefur verið tekið í notkun gaf talsvert lægra veðlán, aðeins 50%, en hús í og sem nýbyggingu.
Í stuttu máli eru þetta „aðeins“ nokkrar reynslusögur sem koma upp á borðið, sem getur verið hvati fyrir lesendur sem hafa slíka spurningu um fjármögnun bíls eða húsnæðislán.
Með tilmælum um að taka tillit til viðbragða við þessari grein í persónulegri umfjöllun þinni.
Samtalið og færslurnar virðast vera tilkomnar vegna spurningarinnar: Hvernig og hvar get ég fengið toppinneign?
Það kemur í sjálfu sér ekki á óvart. Húsleitin byrjar oft á spurningunni: Hversu mikið get ég fengið að láni?
Hins vegar efast ég um að fólk geri sér nægilega grein fyrir því að með því að spyrja þessarar spurningar ertu í raun og veru að láta einhvern annan ákveða hversu mikið (eða hversu lítið) þú átt eftir að lifa, því auðvitað þarf að borga vexti og endurgreiðslu.
Hámarksupphæð lána, sem skilur þér eftir frjálsa ráðstöfunarfjárhæð á mánuði sem lánveitandinn telur að þú muni ekki (bara) lenda í vandræðum, er oft - nánast sjálfkrafa - líka fjárhagsáætlunin.
Ég held að sjálfvirknin sé röng.
Ég held að falangal fólk (nema Bandaríkjamenn) geti ekki keypt sér hús/heimili og geti því ekki tekið veð í því húsi. Það er mögulegt fyrir falang, í samræmi við TH löggjöf, að kaupa íbúð og taka lán fyrir þeim kaupum. Þó það lán sé aldrei 100%. Oft gildir líka aldursviðmiðun.
Í gegnum Google er algjört mál að lesa löggjöfina í heild sinni um þetta í gegnum "sambýlislögin".
Að mínu mati er það heldur ekki þannig í TH að veð í TH hafi sama umfang og í NL. Í mörgum viðbrögðum um banka og lán rökhugsar fólk eins og brjálæðingur og byrjar á NL meginreglum, eins og þær séu eins í TH og bjóði upp á sömu vernd.
Hins vegar: í TH er engin sérstök neytendavernd. Til dæmis: í Hollandi, eftir að kaup- og veðbréfið hefur verið undirritað af lögbókanda o.s.frv., er kaupandinn eigandi hinnar keyptu eignar. Þetta er ekki raunin í TH. Í TH, að loknu veðbréfi
leigjanda í eigin húsnæði. Mánaðarleg afborgun af húsnæðisláni er leigan sem þú borgar. Auk þess: TH hefur ekki lögbókanda sem hefur eftirlit með hinum ýmsu verkum og að farið sé að gildandi verklagsreglum. Og í TH getur hver sem er starfað sem miðlari. Það að lögmaður komi stundum að kaupunum þýðir ekki að hann gæti hagsmuna kaupandans. Þvert á móti.
Í TH eru öll lán kaupleigusamningar. Og með kaupleigu ertu aðeins eigandinn þegar síðasta baht hefur verið greitt. Aðeins þá ert þú eigandi eignarinnar sem keypt er. Ef þú greiðir ekki (afborgun) mun bankinn gera eign þína upptækan. Hvort sem það er bifhjól, bíll, íbúð, PC eða iPad. Þú getur ekki krafist afborgana sem þegar hafa verið greiddar og þú mátt ekki selja eign þína (enda er hún í eigu bankans) til að greiða afganginn af láninu. Þú getur ekki gert neitt! Aðeins eftir síðustu baðgreiðslu geturðu gert það sem þú vilt við eign þína!.
Komi til vanskila mun bankinn þannig hafa innheimt allar þegar greiddar mánaðarlegar afborganir og þar að auki hefur bankinn fulla ráðstöfun á eigninni. Bankinn er ekkert að flýta sér að selja það áfram. Stundum hefur þegar verið unnið mikið fé á það. Endursala kemur. Með öðrum orðum: ef ekki er greitt þarf að skila vörunni á staðnum og strax eða fara að heiman og aflinn. Dómari er ekki nauðsynlegur vegna þess að (lausa)eignin er í eigu bankans og þú getur ekki staðið við skuldbindingarnar.
Athugið: með venjulegum afborgunarkaupum eða með leigusamningum tekur bankinn stundum eignina umráðum eftir 3 vanskilaboð, en kaupandi er samt samningsskyldur til að greiða lokaafborgunina. Þú getur tekið nýtt lán í þessu skyni. Aðeins þá geturðu fengið það rétt aftur.
Ef einhver hefur keypt byggingu, til dæmis íbúð, með lánuðum peningum, þá mun hann fá sönnun fyrir því, eftir fulla greiðslu mánaðarlegra afborgana, auk þess sem bankinn tekur chanoot úr öryggisskápnum. sem sá aðili er skráður eigandi hjá eftir skráningu hjá Landskrifstofu. Þannig er það líka með bíl: eftir greiðslu síðustu greiðslu færðu formlega bláu bílablöðin/bláa bílabæklinginn. Jæja, ég hugsa: nóg fóður til umræðu!
Ég var þegar hissa á sögunni, byrjaði efst í þessari færslu.
Eins og Mr. Soi lýsir sögu sinni, þetta kemur nær raunveruleikanum.
Þegar Taílendingur kaupir hús á lánsfé er Chanot eignarréttarbréfið í peningaskápnum í bankanum.
Ég (svo tælenski maðurinn minn) keypti lóðina og húsið við hliðina á okkur fyrir 6 árum.
Við þurftum að bíða í smá stund á landaskrifstofunni á staðnum áður en bankastarfsmaðurinn kom með chanot.
Vegna þess að nágrannar mínir á þeim tíma, eins og það kom í ljós, voru líka með veð.
Einnig, ef um er að ræða gagnkvæm lán, þ.e. við annan Taílending sem á peninga, er Chanot eða, ef um farartæki er að ræða, bláa eignarbókina fyrir bíla eða græna eignarbókina fyrir mótorhjól og bifhjól afhent lánveitanda.
Þetta þýðir auðvitað að lánveitandinn vill fá einhverja vissu því mjög oft er engin endurgreiðsla.
Þess vegna eru mörg mótorhjól til sölu sem eigandinn getur td ekki sýnt græna bók.
Vertu því varkár áður en þú kaupir eitthvað.
Jan Beute.
@ Soi, meikar sens. Þú átt aðeins viðkomandi vöru þegar ALLT hefur verið greitt. Þó fyrir mörgum árum hafi ég selt pallbíl á meðan hann var enn fjármagnaður. Kaupandi greiddi afganginn (200.000) skuldina og ég fékk skráningarbæklinginn, þetta var gert með leyfi fjármálamanna. Síðan til Bang Lamung og færður yfir á nafn kaupandans, tælenskur. Fékk 100.000 afgang af því sem kaupandinn greiddi mér sem restina af samningnum.
Það er fyrirtæki í Bangkok sem sérhæfir sig í lánum til útlendinga (Farangs), nefnilega MBK Finance, hluti af stóru stórversluninni í Bangkok.
MBK ábyrgðartengsladeild
MBK Center 8 fl., 444 Phayayhai Rd, Wangmai, Pathumwan. Bangkok 10330
Sími: +66 (0) 262- 7877 Tengiliður okkar var Stuart Maxwell Foulkes
Einu sinni hjálpuðu þeir okkur með bráðabirgðaveð (50%) í íbúð sem gekk vel. Mikil pappírsvinna auðvitað og maður þarf líka að hafa hreina fortíð.
Halló Yuunday,
Ef þú lest allt svona, færðu samt kláða til að kaupa eitthvað eða lesa peninga yfirhöfuð.
Við vitum öll að flestir talsmenn herramannanna eru innan handar með Tælendingum í gegnum fallegan mórkop með tebolla.
Segjum að ég vilji kaupa íbúð, segjum 5 milljónir, en ég vil ekki selja húsið mitt, sem auðvitað hefur verið greitt að fullu.
Hvaða vexti á ég að búast við fyrir þessar 5 milljónir?
Ég hef heyrt svo margar apasögur / prósentur.
Yfir 20%.
Ég veit að það er ómögulegt að segja nákvæmlega, en hvað ætti manni að detta í hug???
LOUISE
Louise, að kaupa eitthvað og taka lán fyrir það er yfirleitt fæddur vegna peningaskorts eða. eiga ekki nægilegt fé sjálft.
Peningalánveitendur í Tælandi hafa sínar eigin reglur og þær eru ekki sambærilegar við þær í NL.
Ef þú tekur lán þá þekkirðu reglurnar, ef þér finnst þær ekki viðunandi tekur þú ekki lán og getur ekki keypt.
Svo lengi sem þú uppfyllir samþykktar reglur og skilyrði þarftu ekki að fá lætin.
Í Tælandi eru hlutirnir mjög undir stjórn, lánveitendur hafa ekkert umburðarlyndi þar, en já, það er engin undantekning að tælenskir skuldarar hverfa bara og láta hlutina fara.
Hvað varðar spurninguna þína hverjir vextirnir gætu verið fyrir að kaupa íbúð, þá fer það svo mikið eftir persónulegum aðstæðum þínum, aldri, öryggi og samfellu tekna, hlutnum sem þú vilt bjóða sem tryggingu og mismunandi stefnu á hverjum banka, að þú getur uppgötvaðu þetta aðeins með því að fara í búð.
Árangur.
NicoB
Í svari sínu lýsir Soi öllu eins og það er og taílenskir bankar rukka líka misjafnlega þegar þeir ákveða vextina.
Ef þú kaupir bíl og þú vilt reikna út vexti lánsins / endurgreiðslunnar og nota NL / B forrit fyrir þetta, endar þú með lægri upphæð en útreikningur tælenks banka. Ég tala af reynslu og allir geta tekið prófið sjálfir
Eddy, það er rétt sem þú segir.
Ekki óvenjulegt, kauptu bíl, verð THB 500.000, vextir virðast aðlaðandi, 5%, vextir og endurgreiðslutími 5 ár.
En þá verður mánaðarlegur vaxtatími + endurgreiðsla sem hér segir: 500.000 til 5%/ári. X 5 ár = 125.000 + höfuðstóll 500.000 er 625.000: 60 mánuðir = 10.400 THB, námundað að 10.500 á mánuði.
Sem nemur í raun um tvöföldum vöxtum en 5% að því er virðist aðlaðandi, þú borgar nú þegar hluta af láninu frá 1. mánaðargreiðslu á meðan engin vaxtalækkun er.
NicoB
@ NicoB, það er líka satt og þess vegna seldi ég líka fjármagnaða pallbílinn minn. Var fyrsti minn hér og komst fyrst að þeim áhuga þegar ég, eða við, vorum búin að fjármagna hann. Fyrir mörgum árum.
Jæja, ekki þarf allt að virka eins og í Hollandi.
En á hinn bóginn finnur þú ekki einkalán í Hollandi með 5% vöxtum heldur frekar 14%.
Svo hvort þetta tvennt er svo ólíkt hvort öðru og hvort af þessu tvennu er ódýrara á eftir að koma í ljós.
Eins og alltaf flest ólík viðbrögð. Næst raunveruleikanum er Soi. Hér er greinilega fólk sem ruglar saman húsnæðisláni og einkaláni. Enda er ekki hægt að taka veðlán fyrir bíl, mótorhjóli eða öðru lausafé. Ekki í Tælandi, ekki í Hollandi og ekki í Belgíu.
Lýsingin „leigusamningur“ er einfaldlega að endurnefna barnið. Ef þú borgar ekki af húsnæðisskuldum þínum í Hollandi og eða Belgíu mun bankinn einnig leggja hönd á plóg á eigninni. Ef um raunverulega galla er að ræða er síðan gerð „nauðungarsala“. Verði sölufjárhæð ekki hærri en lánsfjárhæð situr sá sem er í vanskilum eftir með afgangsskuld sem þarf einnig að greiða frekar niður. Stóri munurinn, miðað við það sem ég las hér í útskýringu Soi, liggur í því að upphæðin sem þegar hefur verið endurgreidd er gjaldfærð og greinilega ekki í Tælandi??? Hafðu í huga að fyrstu árin eru aðeins „vextir“ greiddir niður og ekkert fjármagn. Fjármagnslækkun hefst fyrst þegar vextir hafa verið greiddir niður og með 20 ára lánstíma eru þetta u.þ.b. fyrstu 5 árin.
Sem Farang myndi ég ekki byrja að taka húsnæðislán í Tælandi. Eignarréttarvandinn leikur of stóran óvissuþátt fyrir framtíðina.
LS lungnaaddi
Ég rakst á allt málið í kringum TH og veð á undanförnum mánuðum eftir að frændi eiginkonu minnar gaf til kynna að hann vildi selja eign sína fyrir stærri mann og að hann hefði lent í refsiákvæði þegar hann greiddi upp húsnæðislánið sitt. Hann hafði aðeins búið þar í stuttan tíma, þannig að sala á eigninni innan 5 ára mun því gefa honum þann aukakostnaðarlið.
Fyrir utan það að í Hollandi veitir veð einfaldlega einhverjum eignarrétt, í TH er þetta ekki vegna þess að kaupleigusamningur lánsins er, og sektarákvæðið er annars konar munur. Í Hollandi átti þetta sér stað á fasteignum sem ríkis- eða sveitarfélagsstyrkur eða iðgjald hafði verið veittur fyrir, en það iðgjald fékkst til dæmis vegna skyldu til að búa þar áfram í 12 ár. Í Hollandi eru nú á dögum seldar allmargar eignir úr (sveitarfélögum) leigugeiranum, þar sem lögbókað er að þær megi ekki selja aftur eftir eitt ár, miðað við lægra sambærilegt kaupverð.
Hjá frænda er lánstími veð/leigukaupa hans 30 ár og er lánsfjárhæð auk vaxta skipt í 360 hluta. Til samanburðar eru greiddir hærri vextir fyrstu árin en td á seinni hluta kjörtímabilsins, en það gefur honum töluverða kosti í skattframtali. Nær allar vaxtagreiðslur eru frádráttarbærar frá sköttum sem greiða ber hjá TH Fiscus eins og áður var í NL. Í stuttu máli: í þeim skilningi er þetta kerfi nánast að öllu leyti svipað og lífeyrisveð sem þekkist í Hollandi. Í TH gildir einnig að uppbygging endurgreiðslunnar eigi sér stað á kjörtímabilinu og að vextir séu ekki einungis greiddir fyrstu árin eins og umsagnaraðili hefur lagt til.
Munurinn á veði og leigukaupum liggur því í stöðunni „eignarhald“. Í Hollandi verður þú líka eigandi samkvæmt lögum með veði. Með öllum gleði og byrðum. Í TH verður þú ekki eigandi, bankinn er það. Engin ánægja fyrir þig. Svo lengi sem þú millifærir mánaðarlegar afborganir skiptir það ekki máli. Aðeins ef þú getur ekki lengur borgað og þú ert að íhuga að selja, þar sem þú getur borgað eftirstandandi skuldir þínar af söluverði, og vonandi enn átt eitthvað afgangs, svo að það komi í ljós að þú hefur ekki borgað alla þessa mánuði fyrir ekki neitt: sjáðu , þá mun bankinn hætta við það. Sérhver virðisauki er ekki undir „seljanda“, heldur bankanum. Og hann var búinn að safna öllum þessum mánaðarlegu afborgunum. Sjáðu hér stóra muninn á húsnæðisláni og kaupleigu, sem felst ekki einfaldlega í því að „gefa barninu annað nafn“. Enda er útvarp ekki bara útvarpsstöð. Sjá hér líka svar við spurningunni hvers vegna lántökur í TH eru svona algengar og algengar. Banki hagnast nánast alltaf á þessu. Nú kemur í ljós hvers vegna margir Taílendingar, þegar þeir geta ekki borgað, gefast upp, gefast upp á Maarten og kalla það dag. Stundum með norðlægri sól. Maður er bara tapsár, engu er deilt, allt er glatað, ekkert er við sjóndeildarhringinn.
Frændi minn, með mjög góða vinnu og samsvarandi laun, hefur greitt aukalega í hverjum mánuði frá upphafi kjörtímabils. Ekki vextina heldur lánsfjárhæðina. Öfugt við það sem fram kemur hefur sú lánsfjárhæð minnkað með hverjum mánuði. Mánaðarlegar afborganir voru síðan leiðréttar á sex mánaða fresti. Nú þegar hann ropar svo vel, mun; hann sýnir það og lifir stærra. Hann bætir við þeirri sekt og að með henni hverfi innlausnarkosturinn líka: hann tekur það í kaupið. Enda: þeir sem hafa það breitt, láta það hanga breitt!
Jæja, ekkert af því skiptir máli. Fyrir farang, nema fyrir Bandaríkjamann, er húsnæðislán nánast útilokað. Nema þú kaupir íbúð, hvaða viðskipti eru með víðtæka löggjöf. Með hvaða eignarréttur og (ó)vissuþátturinn er lagalega tryggður. En ef og hvernig geturðu skilið eftir íbúð fyrir börnin þín? Það er önnur saga!