Pembelian rumah di Thailand dan tagihan pajak tambahan
Pembaca yang budiman,
Saya mencari orang yang telah membeli rumah di pedesaan Thailand untuk mengajukan beberapa pertanyaan.
Saya dan mitra saya membeli rumah di daerah Krabi; pasangan saya mengurus dokumen dan saya mengurus pembiayaan. Pengalihan kepemilikan terjadi di Kantor Pendaftaran Tanah, di mana saya yakin pajak pengalihan juga dibayarkan. Namun kini kita dihadapkan pada tagihan pajak tambahan dimana kita harus membayar 6%.
Seorang teman kami menjelaskan bahwa hal ini mungkin disebabkan oleh tiga faktor:
1. Tanah terjual dalam waktu lima tahun.
2. Pemerintah memperkirakan nilai pembelian kita dua kali lipat dari harga pembelian.
3. Tanah dan rumah tidak mempunyai pemilik yang sama.
Pada saat penyerahan, kami menerima Tabien Baan (dokumen hak milik) atas nama mitra saya, serta dokumen dengan gambar dan ukuran tanah atas nama mitra saya. Saya memiliki Tabien Baan kuning di nama saya, tetapi saya tidak tahu apa yang bisa saya lakukan dengannya, kecuali perlu mengajukan KTP berwarna merah muda.
Kami membayar total ฿700.000, sebagian diberikan kepada satu penjual dan sisanya ke penjual lain. Pemerintah telah menilai properti itu sebesar satu setengah juta. Bisakah seseorang menjelaskan apa yang sebenarnya terjadi?
Dan karena saya masih bertanya-tanya: berapa pajak yang harus kita bayar setiap tahun untuk real estate kita?
Dengan Tulus,
Martin
Editor: Apakah Anda memiliki pertanyaan untuk pembaca blog Thailand? Gunakan menghubungi.
Dear Martin, Anda telah membeli properti dengan tanah dari 2 pemilik/penjual. Transaksi selesai di Kantor Pertanahan. Seluruh transaksi dikenakan biaya ThB 700K, yang merupakan pembayaran kepada penjual ditambah pajak transfer.
Sekarang perhatikan baik-baik: Anda telah menerima “dokumen dengan gambar dan ukuran tanah atas nama mitra saya”. Inilah yang disebut 'Chanote', atau bukti kepemilikan. Sebuah dokumen yang sangat penting. Namanya menjelaskan semuanya. Baca selengkapnya di: https://www.thailandlawonline.com/27-chanote.
Istri anda juga telah diberikan pekerjaan tabien biru, dan anda telah diberikan pekerjaan buku rumah/tabien kuning. Buku biru itu juga merupakan barang penting untuk istri Anda.
Anda mempunyai pekerjaan buku/tabien rumah farang kuning. Ini menegaskan bahwa Anda tinggal di alamat yang tertera di buklet itu. Itu saja. Jadi itu bukan (ulangi: bukan!) bukti kepemilikan. Anda dapat mengetahui tentang tabienbaan melalui: https://city-lawyer.net/en/whats-tabien-baan/
Setelah semua pendaftaran, tanda tangan, pembayaran di hadapan pegawai Kantor Pertanahan, penerimaan dokumen, properti dan tanah Anda telah memasuki proses administrasi, dan Anda akan menerima surat dari Pendapatan Thailand yang menyatakan bahwa properti Anda telah dinilai lebih dari dua kali lipat pembelian. harga. Bukan 700K ThB tapi 1500ThB. Oleh karena itu, tidak mengherankan jika dilakukan penilaian tambahan. Oleh karena itu, poin 2 dari penjelasan teman Anda relevan.
Terakhir: setelah membayar pajak transfer, tidak ada pemeriksaan pajak properti tahunan di Thailand. Thailand tidak memiliki pajak seperti itu.
Dear Herman, terima kasih atas tanggapan rinci Anda.
Kami membayar beberapa ribu baht di Kantor Pertanahan, setengahnya dibayar oleh penjual. Penilaiannya sekarang adalah 42.000 baht, yang berarti 6% dari 700.000. Yang saya cari di internet biasanya pajak transfernya dua persen, tapi untuk tahun ini satu persen.
Apakah Anda mungkin mengetahui sesuatu tentang ini? Pertanyaan saya yang lain adalah apakah kita dapat mengajukan banding terhadap penilaian yang tidak masuk akal ini.
Salam, Martin.
Jawab saja langsung ke saya: [email dilindungi]
Dear Martin, pajak transfer sebesar 2% adalah yang ditentukan secara hukum di Thailand. https://www.siam-legal.com/realestate/thailand-property-taxes.php
Pemerintah Kota menggunakan penilaian 1500K ThB. Maka 2% ThB adalah 30K. Penilaiannya sekarang 42K ThB. Anda sedang berbicara tentang perbedaan 12K ThB. Apakah ini bisa disebut tidak masuk akal? Sedikit berasal dari emosi, menurutku. Apakah Anda harus menyewa pengacara karena 12K ThB? Tagihannya akan lebih dari dua kali lipat!
Anda dapat melakukan banyak hal sendiri di Thailand. Mulailah dengan diam-diam pergi ke kantor pertanahan dan biarkan istri Anda, sebagai pemegang tabienbaan biru dan chanote, dengan kartu identitas Thailand dan surat ketetapan pajak di tangan, bertanya kepada pegawai negeri mengapa hal ini tidak diumumkan pada saat transfer. 1,5 MB, ditambah pajak sebesar 42K ThB, dan mengapa sekarang tidak pajak 2%, jadi klaim sebesar 30K ThB.
Periksa juga apakah istri Anda mengetahui penilaian 1,5 MB, atau dia tidak diketahui oleh penjual? Apakah dia mengajukan pertanyaan lebih lanjut, meminta informasi dari Kantor Pertanahan, memeriksa chanote? Apakah dia menyadari fakta bahwa harga yang diminta sangat rendah? Apakah pernah ada jual beli properti keluarga? Apakah ada faktur (pajak) yang belum dibayar yang diteruskan kepada istri Anda sebagai pemilik baru?
Harap diperhatikan: Anda sebagai farang tidak dapat memperoleh bantuan apa pun atau mengajukan klaim. Anda tinggal di rumah baru Anda, tidak ada yang lain. Singkatnya: biarkan istri Anda yang berbicara dan berdiskusi bersama pertanyaan mana yang ingin Anda jawab. Istri Anda mungkin sudah punya jawabannya. Selama pembicaraan di kantor pertanahan, posisi tetap agak rendah. Semoga beruntung.
Thailand tidak mengenakan pajak properti atas properti pertama warga Thailand. Nah pada tanggal 2 atau 3 atau….
Tidak sepenuhnya benar juga. Thailand mengesahkan Undang-Undang Pertanahan dan Bangunan baru pada bulan Maret 2019 yang mulai berlaku pada 01-01-20. Pajak real estat harus dibayar setiap tahun, namun pemerintah kota setempat belum sepenuhnya siap untuk memperkenalkan berbagai modul. Namun demikian baca: https://www.belaws.com/thailand/land-and-buildings-tax/ mulai September 2023.
Anda tidak membayar pajak atas rumah Anda sendiri, tetapi jika Anda memiliki beberapa rumah, Anda harus membayarnya, tetapi kami belum tahu berapa banyak
jumlah yang belum diterima.
Sejak 2019, saya telah membayar pajak properti tahunan untuk kondominium saya. Memang sangat sedikit (kira-kira 200 baht/tahun). Selama tahun corona, setengahnya dibebaskan.
Seorang kenalan saya telah membeli tanah berkali-kali. Lalu menjual rumahnya. Tidak pernah ada penilaian tambahan. Departemen pertanahan melihat harga jual. Jika nilainya lebih tinggi menurut departemen pertanahan, maka akan digunakan untuk pajak satu kali di departemen pertanahan. Kami juga melihat berapa lama pemilik sebelumnya telah memilikinya. Kalau pendek, mereka melihatnya sebagai perdagangan dan segera dipungut pajak yang lebih tinggi. Belum pernah mendengar tentang pajak tambahan. Dengan adanya sewa konstruksi maka ada pemasukan bagi pemiliknya. Hal ini dapat menyebabkan pajak penghasilan tambahan. Ada kota yang memungut pajak properti. Biasanya rumah dengan nilai terbatas dan lahan untuk pertanian dikecualikan. Ini bervariasi di setiap kota. Ini adalah jumlah yang kecil. Tentu saja tidak 1%. Saya sangat penasaran untuk mengetahui serangan aneh seperti apa yang Anda dapatkan.
Tidak sepenuhnya setuju dengan hal di atas. Kami menerima penilaian tahunan untuk tanah (1 rai).
Baru-baru ini banyak amplop tiba melalui pos berisi retribusi dan denda, padahal kami belum pernah melihat apa pun sebelumnya dan sekarang kami telah membangunnya selama 3 tahun. Kami telah memiliki tanah itu selama 10+ tahun.
Istri saya tentu saja keberatan dengan pengurus setempat dengan foto rumah yang belum selesai.
Setelah mendapat banyak tekanan, mereka ingin melihat secara pasti berapa banyak lahan yang sebenarnya digunakan. Saya berasumsi ini adalah pajak tanah daerah. Setiap orang di lingkungan sekitar segera menanam pohon pisang di lahan kosongnya karena dengan begitu Anda dibebaskan dari pajak. Pemerintah juga sudah bertahun-tahun membicarakan hal ini, namun setahu saya implementasinya selalu tertunda. Untuk saat ini kami sedang berurusan dengan pemerintah daerah di Chiang Mai / Hang Dong / Ban Pong. Saya belum tahu apakah itu perpanjangan undang-undang nasional atau hanya lokal, karena kita masih menunggu naskah finalnya. Penting juga apakah kami tinggal di sana secara permanen atau apakah itu rumah liburan. Istri saya juga harus membuktikan bahwa dia hanya memiliki 1 alamat/properti di Thailand
Tampaknya terdapat lebih banyak peraturan (lokal?) daripada yang disebutkan di atas dan tampaknya terdapat organisasi yang buruk dan kesewenang-wenangan. Namun menghubungi kami secara langsung membantu dalam kasus kami.
Bersenang-senanglah dengan pembelian baru Anda.
Bastiaan
Selidiki lebih jauh... Cerita ini menyebalkan.
Wajar jika pajak dapat dihitung dengan nilai yang lebih tinggi. Hal ini lebih umum terjadi, terutama jika Anda membeli di bawah harga yang berlaku. Sama seperti di Belanda, pajak ini dihitung berdasarkan nilai pasar wajar dan mungkin lebih tinggi dari harga jual yang dinegosiasikan. Pajak tambahan juga dapat terjadi di Belanda.
Kami juga membeli di bawah harga normal; keluarga tersebut harus kehilangan tanah dan rumah karena salah satu pemiliknya sakit. Mantan saya harus bernegosiasi besar-besaran (baca: 'memindahkan' sesuatu) agar harga yang disepakati bisa diterima. 'Tim pertama' itu menghabiskan uang dengan baik….