Usefruct/zemljišni najam na chanot šogorici?
Dragi čitatelji,
Moja supruga i ja (zakonito vjenčani u Nizozemskoj i na Tajlandu) kupili smo kuću od ženine sestre u Tajlandu 2017. (dakle, moja žena ju je kupila, plaćamo zajedno, samo da bude jasno). Supruga i njezina sestra su sklopile kupoprodajni ugovor (potpisao sam kao svjedok) u kojem se nalazi ukupan iznos i mjesečna rata. Dakle, zajedno otplaćujemo 20.000 bahta mjesečno, sve dok se cijeli iznos ne otplati. Ovo možete vidjeti kao konstrukciju kupnje na otplatu. Sada se puno toga može dogoditi i promijeniti u životu pa sam htio malo formalizirati dogovor.
Mojoj ženi je onda neugodno pred sestrom to reći, ali ostale sestre i šogor potpuno razumiju. Implementacija je jednostavno pošla po zlu. Pitao sam odvjetnika (Siam legal) za savjet, koji bi sastavio ugovor. Sestra bi tada djelovala kao neka vrsta banke, tada bismo plaćali mjesečnu hipoteku, a zemljište/kuća bi odmah bila prebačena na moju suprugu u zemljišnom uredu, a ja bih dobio plodouživanje. Naravno da smo imali obvezu otplate kroz kupoprodajni ugovor i ako to ne učinimo, šogorica bi mogla tražiti natrag zemljište/kuću. Baš kao kauč. Ali ova gradnja je bila kako se kaže na engleskom: “izgubljena u prijevodu” jer je šogorica mislila da bi u ovom slučaju ona bila manje sreće jer bi zemljište/kuća odmah prešla na ime moje supruge.
Ova konstrukcija stoga više neće funkcionirati. Pa sam uronio u tajlandski blog i druge web stranice kako bih pročitao više o plodouživanju i najmu zemljišta. Sada mi se čini da možemo jednostavno otići do zemljišnog ureda sa našom šogoricom (ako ona to želi, naravno) i dati usefruct/usufruct stavljanje na chanot. Cijene se kreću od 50 do 150 bahta. I ime moje supruge i ja tada bismo morali biti navedeni na chanot-u kao uzufruktuari. Uostalom, ne možete naslijediti plodouživanje, pa ako moja žena umre ranije (otprilike smo istih godina) onda ja više nemam plodouživanje ako moje vlastito ime nije navedeno i obrnuto moja žena više nema plodouživanje ako se zove nije navedeno (možete li Usput, možete spomenuti 2 imena kao plodouživatelja, ipak smo u braku prema tajlandskom zakonu?).
Ili je u ovom slučaju bolje uz plodouživanje sklopiti i ugovor o najmu zemljišta? Može li se naše otplate onda smatrati plaćanjima zakupnine za zemlju i kuću? I sastavljate li takav ugovor o najmu zemljišta jednostavno u zemljišnom uredu bez intervencije odvjetnika?
Čitao sam da možete koristiti odvjetnika ako želite produžiti 30 godina, dakle želite imati neku vrstu zakupa na neograničeno vrijeme, ali mi nije jasno da li se zakup zemljišta na 30 godina također radi kod odvjetnika ili to možete jednostavno učiniti sa zemljišnim uredom koji može dogovoriti. Više ne moramo otplaćivati 30 godina, pa bismo mogli izračunati i rokove otplate i, primjerice, sklopiti leasing na 5, 10 ili 15 godina? Kamate se ne obračunavaju. Moja šogorica, supruga i ja imamo oko 50 godina. Šogorica nije udana, tako da nema muškarca koji bi je ponovno naslijedio.
Zaista cijenim vaše komentare, unaprijed hvala i srdačan pozdrav,
Emile
Urednici: Imate li pitanje za čitatelje Thailandbloga? Iskoristi kontaktirati.
Dragi Emile,
tu si jako nepotrebno komplicirao, zbog svih pratecih gradjevina, kao sto je navlacenje najma na 30 godina. Taj najam nije nikakvo rješenje. Morate uzeti u obzir da u Tajlandu najam prestaje kada vlasnik(i) umre. Dakle, ništa ne stojite ako vaša žena nije jedina nasljednica te sestre.
Najjednostavnije je jednostavno:
kako je vlasnica neudana, može oporukom odrediti svoju sestru kao jedinu nasljednicu imovine.
Sada, prvo plodouživanje, na oba vaša imena, što nije problem, dajte ga sastaviti u zemljišnom uredu, što će biti dodano u chanot. Ovo ne prestaje smrću vlasnika, jer vaša supruga postaje nasljednik, a time i potpuni vlasnik. (htjeti)
Zatim, ako sestra umre, neka vaša žena, budući da je ona sada novi vlasnik, sastavi novi ugovor o plodouživanju u zemljišnom uredu.
Za ostalo ćete sada samo nastaviti otplaćivati nepodmireni dug sa sestrom, a ako se ništa ne promijeni, tako da i vi i sestra živite dovoljno dugo, onda neka sadašnji ugovor stupi na snagu, tako da joj dobro prijavite svoje ime i stvoriti novo plodouživanje.
Što se tiče (ne)valjanosti ugovora o najmu nakon smrti vlasnika(a), čitam nešto drugo, dragi Eddy.
https://www.siam-legal.com/realestate/Leases.php
"Ono što je najvažnije, ugovori o najmu vrijede čak i nakon prestanka zakupodavca ili u slučaju da se zemljište proda."
Prijevod: Ono što je najvažnije, ugovori o najmu vrijede čak i nakon smrti stanodavca ili u slučaju da se zemljište proda.
I vidi iz: https://library.siam-legal.com/thai-law/civil-and-commercial-code-exchange-section-537-545/
“Članak 541. Ugovor
Ugovor o najmu može se sklopiti za vrijeme trajanja pisma ili najmoprimca.”
Izvorni tajlandski tekst: มาตรา 541 สัญญาเช่านั้นจะทำกันเป็นกำหนดว่ า Više informacija ำได้
Prijevod: Članak 541. Ugovorom o najmu može se odrediti da ovo vrijedi za vrijeme trajanja najmodavca, odnosno najmoprimca.
Ne dopušta svaki matični ured plodouživanje za osobe koje nisu Tajlanđani. To spada u diskrecijsko pravo voditelja podružnice.
Prodali smo komad zemlje prije šest mjeseci.
Poeyaibaan je napisao ugovor u kojem stoji da se najveći dio plaća odmah, a ostatak će biti isplaćen određenog datuma za šest mjeseci.
Obje strane imaju kupoprodajni ugovor i kupac zadržava ugovor.
Nakon uplate preostalog iznosa na dogovoreni datum, chanoot će glasiti na ime kupca. Prijenos se može upisati u zemljišne knjige samo kada se kupac i prodavatelj pojavljuju zajedno u zemljišnim knjigama.
Ukoliko se preostali iznos ne uplati na vrijeme, ugovor se raskida. Prvi plaćeni iznos i chanoot bit će vraćeni.
Dragi Theo,
dobra informacija, ali postoji veliki upitnik s tom art 541:
Prijevod: Članak 541. Ugovorom o najmu može se odrediti da ovo vrijedi za vrijeme trajanja najmodavca, odnosno najmoprimca.
I nakon toga ???? Ne navodi što se događa ako stanodavac umre. Što se stanara tiče, ako on umre, tu nema problema: onda to prestaje. Ako stanodavac umre: kao odgovor 2 različita odvjetnika ovdje: STOP jer tada 'može', ne mora nužno, nasljednici prelaze u zajedničko vlasništvo.
Dakle, ja bih radije plodouživanje, a ne zakup. Uzufrukt je vrlo jasan, a najam je igra čekanja s velikom šansom za pravnim sporovima, a vi kao farang znate na čemu ste...
Hvala ti.
Kako biste izbjegli probleme, preporučljivo je u ugovoru o najmu/zakupu navesti da ugovor prestaje samo smrću najmoprimca(a)* ili kada istekne razdoblje najma/najma (maks. 30 godina).
S pravom ističete da ako to nije navedeno u ugovoru, problemi mogu nastati u slučaju smrti najmodavca.
* U ugovoru se može navesti više zakupaca
“Preporuča se uključiti članove obitelji kao što su mladi punoljetni kao sunajmoprimci u ugovor. U slučaju smrti roditelja bez ikakvih događaja, djeca mogu nastaviti cijeli period najma.”
https://www.siam-legal.com/realestate/Leases.php
Hvala Lung Addie, to je doista jednostavno.
Moje iskustvo u udon thaniju je da falang muž mora potpisati prilikom kupnje zemlje da on nije subvencionirao kupovni iznos zemlje, da se na poleđini kupoprodajnog ugovora ne može registrirati zakup i da se ne spominje nikakav plod korištenja falang. Ne znam kako je to uređeno u drugim pokrajinama.