Brugsudbytte/jordleje på chanot svigerinde?
Kære læsere,
Min kone og jeg (lovligt gift i både NL og Thailand) købte et hus af min kones søster i Thailand i 2017 (så min kone købte det, vi betaler sammen, bare for at være klar). Min kone og hendes søster har udarbejdet en salgskontrakt (jeg underskrev som vidne) indeholdende det samlede beløb og den månedlige betaling. Så sammen tilbagebetaler vi 20.000 baht om måneden, indtil det fulde beløb er tilbagebetalt. Du kan se dette som en leje-køb-konstruktion. Nu kan meget ske og ændre sig i et liv, så jeg ville formalisere aftalen lidt.
Min kone er så flov over for sin søster at sige dette, men de andre søstre og svoger forstår det fuldstændig. Implementeringen gik bare lidt galt. Jeg havde spurgt en advokat (Siam legal) til råds, som ville lave en kontrakt. Søsteren ville så fungere som en slags bank, vi ville så betale et månedligt realkreditlån og jorden/huset ville så straks blive overdraget til min kone på landkontoret og jeg ville modtage brugsretten. Vi havde selvfølgelig pligt til at afdrage gennem købskontrakten og gjorde vi ikke dette, kunne svigerinden kræve grunden/huset tilbage. Ligesom en sofa. Men denne konstruktion var, som man siger på engelsk: “lost in translation”, fordi svigerinden mente, at hun i dette tilfælde ville være mindre heldig, da jorden/huset straks ville blive overført til min kones navn.
Denne konstruktion vil derfor ikke længere fungere. Så jeg fordybede mig i Thailand-bloggen og andre hjemmesider for at læse mere om brugsretten og jordleje. Det forekommer mig nu, at vi bare kan gå på landkontoret med vores svigerinde (hvis hun selvfølgelig ønsker dette) og få en brugs-/brugsret placeret på chanoten. Priserne varierer fra 50 til 150 Baht. Både min kones navn og jeg skulle så opføres på chanoten som brugsberettigede. Man kan jo ikke arve en brugsret, så hvis min kone dør tidligere (vi er nogenlunde jævnaldrende) så har jeg ikke længere en brugsret, hvis mit eget navn ikke er nævnt og omvendt, min kone har ikke længere brugsretten, hvis hendes navn ikke er nævnt (kan man opregne 2 navne som brugsrettigheder, vi er jo gift efter thailandsk lov?).
Eller er det bedre i dette tilfælde også at tegne en jordlejekontrakt ud over brugsretten? Kunne vores afdrag så ses som lejeydelser for grund og hus? Og udarbejder man blot sådan en jordlejekontrakt på landkontoret uden advokats mellemkomst?
Jeg har læst, at man kan bruge en advokat, hvis man vil forlænge de 30 år, så man gerne vil have en slags uendelig lejekontrakt, men det er mig uklart, om en jordleje på 30 år også laves af en advokat, eller om man blot kan ordne dette på landkontoret. Vi skal ikke længere tilbagebetale 30 år, så kunne vi også beregne tilbagebetalingsbetingelserne og fx lave en 5, 10 eller 15 års lejekontrakt? Der opkræves ikke renter. Min svigerinde, min kone og jeg er alle omkring 50 år. Svigerinde er ikke gift, så ingen mand til at arve efter hende igen.
Jeg sætter stor pris på dine kommentarer, på forhånd tak og venlig hilsen,
Emil
Redaktion: Har du et spørgsmål til læserne af Thailandblog? Brug det kontakt.
Kære Emil,
man gør det meget unødigt kompliceret her, på grund af alle de hjælpekonstruktioner, som at trække i en 30-årig lejekontrakt. Det lejemål er slet ikke en løsning. Du skal tage højde for, at en lejekontrakt i Thailand ophører, når ejeren/ejere dør. Så du står ingen steder, hvis din kone ikke er den eneste arving efter den søster.
Det enkleste er dødsimpelt:
da ejeren er ugift, kan hun efter testamente udpege sin søster til ejendommens eneste arving.
Nu, først en brugsret, på begge jeres navne, hvilket ikke er noget problem, få det udarbejdet på Landkontoret, som vil blive tilføjet til chanot. Dette ender ikke med ejerens død, da din kone bliver arving og dermed fulde ejer. (vilje)
Så, hvis søsteren dør, så få udarbejdet en ny brugsret af din hustru, da hun nu er ny ejer, på landkontoret.
For resten vil du nu fortsætte med at betale restgælden hos søsteren, og hvis intet ændrer sig, så både du og søsteren lever længe nok, så lad den nuværende aftale træde i kraft, så tinglys ejendommen i hendes navn og udfærdig en ny brugsret.
Hvad angår (u)gyldigheden af en lejekontrakt efter ejerens/ejernes død, læste jeg noget andet, kære Eddy.
https://www.siam-legal.com/realestate/Leases.php
"Vigtigst af alt er lejekontrakter gyldige, selv efter udlejerens bortgang, eller i tilfælde af at jorden sælges."
Oversættelse: Vigtigst af alt er lejekontrakter gyldige selv efter udlejerens død, eller i tilfælde af at jorden sælges.
Og se fra: https://library.siam-legal.com/thai-law/civil-and-commercial-code-exchange-section-537-545/
“Afsnit 541. Kontrakt
Lejekontrakt kan indgås for brevets eller lejerens levetid."
Original thailandsk tekst: มาตรา 541 สัญญาเช่านั้นจะทำกันเดกาำจ็าำจ็า information ำได้
Oversættelse: § 541. Lejekontrakten kan bestemme, at dette gælder i hele udlejerens eller lejerens levetid.
Ikke alle registreringskontorer tillader en brugsret for ikke-thailandske. Dette falder ind under grenens leders skøn.
Vi solgte et stykke jord for seks måneder siden.
Poeyaibaan har skrevet kontrakten om, at den største del betales med det samme, og resten betales på en bestemt dato om seks måneder.
Begge parter har købskontrakten og køber beholder chanoot.
Efter at det resterende beløb er betalt på den aftalte dato, vil chanoot blive sat i købers navn. Overdragelsen kan først tinglyses i tingbogen, når køber og sælger optræder sammen i tingbogen.
Hvis det resterende beløb ikke betales rettidigt, ophæves kontrakten. Det første indbetalte beløb og chanoot vil blive returneret.
Kære Theo,
god info, men der er et stort spørgsmålstegn ved art 541:
Oversættelse: § 541. Lejekontrakten kan bestemme, at dette gælder i hele udlejerens eller lejerens levetid.
Og efter det ???? Det fremgår ikke, hvad der sker, hvis udlejer dør. For så vidt angår lejeren, hvis han dør, er der ikke noget problem med det: så stopper det. Hvis udlejer dør: som svar fra 2 forskellige advokater her: STOP for så 'kan', behøver ikke nødvendigvis, arvingerne går i sameje.
Så jeg vil foretrække brugsret og ikke leasing. Brugsret er meget tydeligt, og lejemål er et ventespil med stor chance for juridisk skænderi, og du ved, hvor du står som en farang….
Tak skal du have.
For at undgå problemer er det derfor tilrådeligt at anføre i leje-/lejekontrakten, at aftalen først ophører ved lejerens(e)*s død eller når lejemålet/lejeperioden udløber (max. 30 år).
Du gør med rette opmærksom på, at hvis dette ikke er fastlagt i kontrakten, kan der opstå problemer i tilfælde af udlejers død.
* Flere lejere kan nævnes i kontrakten
”Det anbefales at inddrage familiemedlemmer såsom unge voksne som medlejere i kontrakten. Ved forældrenes begivenhedsløse bortgang kan børnene fortsætte hele lejeperioden."
https://www.siam-legal.com/realestate/Leases.php
Tak Lung Addie, det er ganske enkelt.
Min erfaring i udon thani er, at falang-manden ved køb af jord skal skrive under på, at grundens købssum ikke er støttet af ham, der kan ikke tinglyses lejekontrakt på bagsiden af købsbrevet, og der er ikke nævnt nogen brugsfrukt til falang. Jeg ved ikke, hvordan dette er arrangeret i andre provinser.