Thailandblog har en ny blogger hos Yuundai fra Hua Hin. Hvem er han og hvad gør? Det kan du læse i dette opslag, hvor han præsenterer sig selv for læserne: www.thailandblog.nl/thailand/nieuwe-blogger-yuundai-stelt-zich-voor/
Hvis du gik glip af hans første artikel, kan du læse den her: www.thailandblog.nl/uitgaan/Visit-aan-cheese-hua-hin/
For nylig, mens jeg nød en drink, kom jeg i snak med en række hollændere og en belgier, falang om banker i Thailand, og hvad deres arbejdsmetode var, og hvordan man så på en ansøgning om kredit eller et realkreditlån.
Jeg vil forsøge at bringe lidt klarhed over det kaos og den mangfoldighed af meninger, der kom på bordet. Det var tidligt muligt at drage den konklusion, at den ene filial af en bank og den anden filial af samme bank anvender helt forskellige standarder med hensyn til det samme spørgsmål! Men om det har at gøre med den, der stiller spørgsmålet, eller den, der bliver spurgt, skal jeg lade være ubesvaret.
Det beløb, der skal lånes, eller den rente, som banken foreslår, kan også variere betydeligt. Så det virker oplagt at shoppe rundt, inden man træffer en beslutning.
Ikke alene varierer den papirbutik, du skal indsende, enormt, men også interessen for de papirer, der kommer på bordet. En person studerer det meget omhyggeligt, den anden bladrer lidt i det. Ifølge mine bordkammerater adskiller bankerne sig ikke på én ting, og det er, at de kontrollerer, hvordan de tidligere indgåede forpligtelser (hvis nogen) er blevet opfyldt, en slags Thai Bureau Credit Lad os sige registrering, den velkendte BKR-test i Holland.
En anden bemærkelsesværdig pointe dukkede op, hvis du har en thailandsk partner, eller som også nyder godt af (påviselig) indkomst, så tages dette i betragtning af banken, hvis lønsedler kan indsendes, men også om den person, der udsteder disse lønsedler, har bestået testen af kritik, kan tåle længere tid.
En af samtalepartnerne antydede, at en barpige, som plejede at være kendt af ham, og som var elsket af falangs, som nemt tjente 60.000 baht eller endnu mere i en måned af højsæsonen, kunne bevise dette med sine egne sedler, men ikke med lønsedler. Det mens en fabriksarbejder med 17.000 baht om måneden kunne gøre det i henhold til bankens krav og derfor indgik i anmodningen om kredit eller realkreditlån.
Registrerede ejendomme lige fra bil, motorcykel eller andet er også et kærkomment bidrag til kreditvurderingsbureauet, som sikkerhed eller kaution?
Men hvis den thailandske partner ifølge en af de tilstedeværende har drevet sin egen virksomhed i mere end seks måneder og er registreret hos en af de thailandske regeringstjenester, en slags thailandsk "handelskammer", så er chancen for at få en så høj kredit som muligt.
Et ægteskab med en registreret i Thailand viste sig også at være en af de gunstige variabler, når man ansøgte om bankfinansiering.
Køb af et hus, der allerede har været beboet, gav et betydeligt lavere realkreditlån, kun 50 %, end et hus i og som nybyggeri.
Det er kort sagt "kun" en række oplevelser, der kommer på bordet, hvilket kan være en impuls for læsere, der har sådan et spørgsmål om finansiering af bil eller realkreditlån til et hus.
Med anbefalingen om at tage hensyn til reaktionen på denne artikel i din personlige overvejelse.
Samtalen og indlægget synes at være foranlediget af spørgsmålet: Hvordan og hvor kan jeg få topkredit?
Det er i sig selv ikke overraskende. Hussøgningen starter ofte med spørgsmålet: Hvor meget kan jeg låne?
Jeg tvivler dog på, om folk i tilstrækkelig grad er klar over, at man ved at stille dette spørgsmål faktisk lader en anden bestemme, hvor meget (eller hvor lidt) man stadig skal leve, for der skal selvfølgelig betales renter og afdrag.
Det maksimale kreditbeløb, som efterlader dig med et frit disponibelt beløb om måneden, som långiver tror, du ikke (bare) kommer i klemme, er ofte - næsten automatisk - også budgettet.
Jeg synes, at automatikken er forkert.
Jeg tror ikke, at falangal-folk (undtagen amerikanere) kan købe et hus/hjem og derfor ikke kan tage pant i det hus. Det er muligt for falang, i overensstemmelse med TH-lovgivningen, at købe en ejerlejlighed og at optage et lån til det køb. Selvom det lån aldrig er 100%. Et alderskriterium gælder ofte også.
Via Google er det et stykke kage at læse hele lovgivningen om dette via "Ejerlejlighedsloven".
Efter min opfattelse er det heller ikke sådan i TH, at et pant i TH har samme omfang som i NL. I mange reaktioner om banker og lån ræsonnerer folk som gale, og de tager udgangspunkt i NL principper, som om de var ens i TH og tilbyder den samme beskyttelse.
Dog: i TH er der ingen særlig forbrugerbeskyttelse. For eksempel: I Holland er køberen ejer af den købte ejendom, efter at købs- og pantebrevet er underskrevet af notaren mv. Sådan er det ikke i TH. I TH efter indgåelse af pantebrevet
lejer af egen bygning. Den månedlige afdrag på realkreditlån er den husleje, du betaler. Herudover: TH har ikke en notar, der fører tilsyn med de forskellige skøder og overholdelse af gældende procedurer. Og i TH kan enhver fungere som mægler. At en advokat nogle gange er involveret i købet betyder ikke, at han varetager køberens interesser. Tværtimod.
I TH er alle lån lejekøbskontrakter. Og med lejekøb er du først ejer, når den allersidste baht er betalt. Først da er du ejer af den købte vare. Hvis du undlader at foretage din (afdrags)betaling, vil banken konfiskere din ejendom. Uanset om det er en knallert, en bil, en ejerlejlighed, en pc eller iPad. Du kan ikke kræve afdrag på allerede betalte afdrag, og du må heller ikke sælge din ejendom (den ejes trods alt af banken) for at betale resten af lånet. Du kan ikke gøre noget! Først efter sidste badebetaling kan du gøre hvad du vil med din erhvervede ejendom!.
Ved manglende betaling vil banken således have opkrævet summen af alle allerede betalte månedlige rater, og oven i købet får banken fuld rådighed over ejendommen. Banken har ikke travlt med at sælge den videre. Nogle gange er der allerede tjent mange penge på det. Videresalg kommer. Med andre ord: Ved manglende betaling skal du aflevere varen på stedet og straks eller forlade hjem og arnested. En dommer er ikke nødvendig, fordi den (faste) løsøre ejes af banken, og du ikke kan opfylde forpligtelserne.
Bemærk venligst: ved normale afbetalingskøb eller ved lejekontrakter overtager banken ejendommen nogle gange efter 3 misligholdelsesmeddelelser, men køber er stadig kontraktligt forpligtet til at betale det sidste afdrag. Du kan optage et nyt lån til dette formål. Først da kan du få det rigtigt igen.
Hvis nogen har købt en bygning, for eksempel en ejerlejlighed, med lånte penge, vil de efter fuld betaling af alle månedlige rater modtage bevis for dette, plus at banken tager chanoot fra pengeskabet. Hvormed den pågældende er registreret som ejer efter registrering i Landkontoret. Sådan er det også med en bil: Efter betaling af sidste rate modtager du formelt de blå bilpapirer/blå bilhæfte. Nå, jeg tænker: foder nok til diskussion!
Jeg var allerede overrasket over historien, startende øverst i dette indlæg.
Ligesom Mr. Soi beskriver sin historie, denne kommer tættere på virkeligheden.
Når en thailænder køber et hus på kredit, ligger Chanot skødet i pengeskabet i banken.
Jeg (altså min thailandske mand) købte grunden og huset ved siden af os for 6 år siden.
Vi måtte vente lidt på det lokale landkontor, før bankmedarbejderen ankom med chanoten.
For mine naboer på det tidspunkt havde, som det viste sig, også et realkreditlån.
Også i tilfælde af gensidige lån, det vil sige med en anden thailænder, der har penge, overdrages Chanot eller, i tilfælde af køretøjer, den blå ejerbog for biler eller den grønne ejerbog for motorcykler og knallerter til långiveren.
Det betyder selvfølgelig, at långiver ønsker en vis sikkerhed, for meget ofte er der ingen tilbagebetaling.
Derfor er der mange motorcykler til salg, som ejeren f.eks. ikke kan vise en grøn bog af.
Så vær forsigtig, før du køber noget.
Jan Beute.
@ Soi, giver mening. Du ejer først det relevante gode, når ALT er betalt. Selvom jeg for år siden solgte en pickup, mens den stadig var finansieret. Køber betalte resten (200.000) gælden og jeg fik tinglysningshæftet, dette skete med tilladelse fra økonomien. Derefter til Bang Lamung og overført til køberens navn, en thai. Fik 100.000 til overs, hvad køberen betalte mig som resten af handlen.
Der er et firma i Bangkok, der har specialiseret sig i lån til udlændinge (Farangs), nemlig MBK Finance, en del af det store stormagasin i Bangkok.
MBK Garanti Relationsafdeling
8 fl. MBK Center, 444 Phayayhai Rd, Wangmai, Pathumwan. Bangkok 10330
Tlf.: +66 (0) 262- 7877 Vores kontaktmand var Stuart Maxwell Foulkes
De hjalp os engang med et midlertidigt realkreditlån (50%) i en lejlighed, hvilket fungerede fint. En masse papirarbejde selvfølgelig og man skal også have en ren fortid.
Hej Yuunday,
Hvis du læser alt sådan her, får du stadig lyst til at købe noget eller overhovedet læse penge.
Vi ved alle, at de fleste af herrernes advokat er klar med thailænderne gennem en dejlig moorkop med en kop te.
Antag, at jeg vil købe en ejerlejlighed, f.eks. 5 millioner, men jeg vil ikke sælge mit hus, som selvfølgelig er betalt fuldt ud.
Hvilken rente skal jeg forvente for de 5 mio.
Jeg har hørt så mange abehistorier/procenter.
Over 20 %.
Jeg ved godt det er umuligt at sige præcist, men hvad skal man tænke på???
LOUISE
Louise, at købe noget og låne penge til det er normalt født ud af mangel på penge eller. ikke selv har tilstrækkelige midler.
Pengeudlånere i Thailand har deres egne regler, og de er ikke sammenlignelige med dem i NL.
Hvis du optager et lån, kender du reglerne, finder du dem ikke acceptable, låner du ikke, og du kan ikke købe.
Så længe du overholder de aftalte regler og betingelser, behøver du ikke at få rysten.
I Thailand er tingene meget under kontrol, långiverne har ingen tolerance der, men ja, det er ingen undtagelse, at thailandske debitorer bare forsvinder og lader tingene gå.
Med hensyn til dit spørgsmål, hvad renten kunne være for at købe en ejerlejlighed, afhænger det så meget af din personlige situation, alder, sikkerhed og kontinuitet i indkomsten, det objekt du vil tilbyde som sikkerhed og den forskellige politik pr. bank, at du kan find kun ud af dette ved at gå på indkøb.
Succes.
NicoB
I sit svar beskriver Soi alt, som det er, og thailandske banker opkræver også forskelligt, når de skal fastsætte renten.
Køber du en bil og vil du beregne renten på lånet/tilbagebetalingen og bruge et NL/B-program til dette, ender du med et lavere beløb end en thailandsk banks udregning. Jeg taler af erfaring, og alle kan selv tage testen
Eddy, det du siger er korrekt.
Ikke usædvanligt, køb en bil, pris THB 500.000, renten virker attraktiv, 5%, rente og tilbagebetalingstid 5 år.
Men så bliver den månedlige renteperiode + tilbagebetaling som følger: 500.000 til 5%/år. X 5 år = 125.000 + hovedsummen på 500.000 er 625.000: 60 måneder = THB 10.400, afrundet til 10.500 pr. måned.
Hvilket faktisk svarer til cirka det dobbelte af rentesatsen end de tilsyneladende attraktive 5 %, betaler du allerede fra 1. månedlige ydelse på en del af lånet, mens der ikke er rentenedsættelse.
NicoB
@ NicoB, det er også rigtigt og derfor solgte jeg også min finansierede pickup. Var min 1. her og fandt først ud af den interesse, da jeg, eller vi, allerede havde finansieret den. år siden.
Alt skal ikke fungere som i Holland.
Men på den anden side finder du ikke et privatlån i Holland med en rente på 5 %, men derimod på 14 %.
Så om de to adskiller sig så meget fra hinanden, og hvilken af de to der er billigst, skal vise sig.
Som altid de mest mulige forskellige reaktioner. Det tætteste på virkeligheden er Soi. Tilsyneladende er der folk her, der forveksler et realkreditlån med et privatlån. Du kan jo ikke optage realkreditlån til en bil, en motorcykel eller noget andet løsøre. Ikke i Thailand, ikke i Holland og ikke i Belgien.
Beskrivelsen "lejekøbskontrakt" er blot at omdøbe barnet. Hvis du ikke betaler af på din realkreditgæld i Holland og eller Belgien, lægger banken også hånden på ejendommen. Ved reelle mangler foretages herefter et "tvangssalg". Hvis salgssummen ikke overstiger lånebeløbet, vil den misligholdende stå tilbage med en restgæld, der også skal betales yderligere af. Den store forskel, i forhold til hvad jeg læser her i Sois forklaring, ligger i, at det allerede tilbagebetalte beløb er opkrævet og tilsyneladende ikke i Thailand??? Husk på, at der i de første år kun betales "renter" og ingen kapital. Kapitalnedsættelse starter først, når renterne er betalt af og med en løbetid på 20 år er det cirka de første 5 år.
Som Farang ville jeg ikke begynde at tage et realkreditlån i Thailand. Problemet med ejendomsrettigheder spiller en for stor usikkerhedsfaktor for fremtiden.
LS Lunge addie
Jeg stødte på hele sagen omkring TH og realkreditlån de seneste måneder, efter at en nevø af min kone tilkendegav, at han ville sælge sin ejendom for en større person, og at han var stødt på en bodsklausul ved afdrag på sit realkreditlån. Han havde kun boet der i kort tid, så at sælge ejendommen inden for 5 år vil derfor give ham den ekstra omkostningspost.
Bortset fra, at et realkreditlån i Holland blot giver nogen ejerskabsrettigheder, skyldes det i TH ikke lånets leje-købskarakter, og strafklausulen er en anden form for forskel. I Nederlandene skete dette på ejendomme, for hvilke der var ydet stats- eller kommunalt tilskud eller præmie, hvilken præmie blev optjent ved forpligtelsen til at fortsætte med at bo der i f.eks. 12 år. I Holland sælges der i dag en del ejendomme fra den (kommunale) udlejningssektor, hvorved det er notarmæssigt fastslået, at videresalg først kan ske efter et år, givet den lavere sammenlignelige købsværdi.
Hos nevø er løbetiden på hans realkreditlån/lejekøb 30 år, og lånebeløbet plus renter er opdelt i 360 dele. Forholdsvis betales der flere renter de første år end fx i anden halvdel af terminen, men det giver ham betydelige fordele i selvangivelsen. Næsten alle rentebetalinger er fradragsberettigede i de skatter, der skal betales hos TH Fiscus, som det tidligere var tilfældet i NL. Kort sagt: I den forstand ligner dette system næsten fuldstændig det annuitetslån, der kendes i Holland. I TH gælder endvidere, at opbygningen af tilbagebetalingen sker i løbetiden, og at der ikke kun betales renter i de første år, som foreslået af en kommentator.
Forskellen mellem realkreditlån og lejekøb ligger derfor i status som "ejerskab". I Holland bliver du også ejer ved lov gennem et realkreditlån. Med alle de glæder og byrder. I TH bliver man ikke ejer, det er banken. Ingen fornøjelse for dig. Så længe du overfører de månedlige rater, er det lige meget. Kun hvis du ikke længere kan betale, og du overvejer at sælge, hvorved du kan betale din restgæld af salgsprisen, og forhåbentlig stadig have lidt til overs, så det viser sig, at du ikke har betalt for ingenting alle de måneder: se , så stopper banken med det. Enhver merværdi er ikke op til "sælgeren", men til banken. Og han havde allerede opkrævet alle de månedlige rater. Se her den store forskel på realkreditlån og lejekøb, som ikke kun handler om at “give barnet et andet navn”. En radio er jo ikke bare en sendestation. Se her også svaret på spørgsmålet, hvorfor det er så almindeligt og almindeligt at låne i TH. Det har en bank næsten altid gavn af. Det bliver nu klart, hvorfor mange thailændere, når de ikke er i stand til at betale, giver op, giver op på Maarten og kalder det en dag. Nogle gange med den nordlige sol. Man er kun en taber, intet deles, alt er tabt, intet er i horisonten.
Min nevø har med et rigtig godt job og tilsvarende løn betalt ekstra hver måned siden terminsstart. Ikke renterne, men af lånebeløbet. I modsætning til hvad der står, er det lånebeløb blevet mindre hver måned. Månedlige rater blev derefter reguleret hvert halve år. Nu hvor han bøvser så godt, vil; han viser det og lever større. Han tilføjer den bøde, og at med den forsvinder også indløsningsfordelen: det tager han med i købet. Når alt kommer til alt: dem, der har det bredt, lad det hænge bredt!
Nå, intet af det betyder noget. For en farang, bortset fra en amerikaner, er et realkreditlån til et hus næsten uden for rækkevidde. Medmindre du køber en ejerlejlighed, hvilken transaktion har omfattende lovgivning. Med hvilke ejendomsrettigheder og (u)sikkerhedsfaktoren er juridisk sikret. Men hvis og hvordan kan du overlade en ejerlejlighed til dine børn? Det er en anden historie!