Leservraag: Wat van verblyfreg in Thailand (aanvulling)?
Geagte lesers,
Ek het 'n vraag oor verblyfregte in Thailand. My Thaise vrou se broer het sowat 25 jaar gelede ’n stuk grond geërf. Hy en sy suster het 'n huis op daardie stuk grond gebou. Elkeen het sy eie huis.
Nou wil hy ’n nuwe huis daar bou en sy suster moet daarvan ontslae raak! Dus word sy sommer die bos ingestuur. My vraag: is dit moontlik?
Is daar dalk iemand wat dit verstaan?
By voorbaat dankie vir die reaksie.
Vervul:
Dankie vir jou antwoorde. Ek sal nou meer besonderhede oor die saak gee.
Die grond het 25 jaar gelede in die hande van my huidige vrou se broer gekom. Haar broer het toe 'n huis daar gebou, wat deur sy pa gefinansier is. ’n Paar jaar later het sy suster (nie my vrou nie) teruggetrek na haar geboortedorp. Sy het 'n rukkie by haar skoonouers gewoon. Sy het geen huis gehad nie en haar pa het vir haar 'n huis laat bou met die toestemming van die eienaar, sy seun. Sy woon nou al 20 jaar daar.
Geen ooreenkomste is gemaak oor huur of huurbetalings nie. Niks is betaal nie. En nou wil daardie broer se kinders vir hom 'n huis daar bou, daarom het hy sy suster beveel om haar huis te verlaat sodat hy kan afbreek en 'n nuwe huis kan bou.
Dit gaan dus oor my vrou se suster. Ons bly 'n halfjaar daar en die ander helfte in Nederland
Groet,
Adri
Ek het 'n rukkie gelede gehoor as iemand toestemming gekry het om op 'n stuk grond te woon, gee dit na 'n tydperk regte op daardie stuk grond.
Boonop kan jy verwag dat hy sal moet betaal vir die gebou wat gebou is, as hy ooit toestemming gee om dit daar te bou.
Maar nee, ek weet nie hoe die Thaise reg werk nie, en dit sal seker in die hof opgelos moet word.
As daardie suster bloot 'n prokureur raadpleeg, sal sy binne 10 minute (en 300-500 baht) haar regte ken en raad kry oor wat om te doen.
Liewe Adrian,
is jou vrou daai Thai suster.En is jy ook 'n belangstellende want jy bly ook daar.
Ek dink die broer besit net die grond en dus as daar nie ooreenkomste/kontrakte is nie het jy nie 'n been om op te staan nie.Veral as geen huur, huur of huur betaal word nie/
groete Antony
As ek jou reg verstaan, het daardie suster (jou maat?) haar huis gebou op grond wat deur haar broer besit word. Baie hang dus af van hoe dit alles by die Grondkantoor beskryf word. Huur daardie suster daardie stuk grond by haar broer? Vir hoeveel jaar? Het sy ook enige bewys dat sy vir die bou van haar huis betaal het? Of is dit alles in Thai gereël, sonder iets op papier?
Is die broer die eienaar van die grond op papier, of is dit 'n familie-erfwet?Daar is 'n verskil.
Dit is nie so moeilik nie, was dit nie vir die feit dat Adri nie rapporteer in watter jaar sy vrou haar huis op die grond van sy broer gebou het nie. Om dit moeilik te maak, dink ek! In elk geval, ek sal probeer: as die broer destyds 'n stuk grond geërf het, sal dit op sy chanoot geskryf staan: bewys van eienaarskap van 'n stuk grond. As broer so 'n chanote kan wys dan is dit duidelik dat hy die wettige eienaar en baas is. Tot dusver duidelik.
'n Beperkingstydperk in die Thaise wetgewing anders as wat deur die wet gespesifiseer word, is 10 jaar! (ThaiCiciCode: artikel 193/10)
Sy suster-vrou Adri het destyds 'n huis op daardie grond gebou. Ons weet nie wanneer nie. Adri rapporteer nie dat5. Nou wil broer die hele plot terughê. Dit is moontlik, maar dan sal hy haar moet vergoed, tensy anders gespesifiseer. Adri meld dit ook nie.
Met ander woorde: as die huis meer as 10 jaar op broer se grond staan, dan het suster 'n regmatige eis, wat sy in die hof kan bevestig. Is dit slim? Ek dink nie so nie, want nou is verhoudings ontwrig en daar volg baie konflik.
As sy minder as 10 jaar op daardie grond is, het sy minder been om op te staan, maar die feit dat sy eens net so goed gebou het, beteken dat hy destyds met daardie konstruksie saamgestem het. Nou kan sy ook hof toe gaan om óf vergoeding af te dwing (wat ek aanbeveel!), óf om te beweer dat sy toegelaat word om te bly (waarteen ek afraai!)
Wat saak maak is om te kyk wat destyds ooreengekom is, was daar getuies, is dit op papier, byvoorbeeld as 'n aanhangsel by die chanut/grondkantoor? Onderhandel die bedrag van die vergoeding, en indien nie: roep 'n prokureur in en neem die saak hof toe.
Kortom: sy moet van die grond af kom, hoef nie die bos in te gaan nie, maar lig haarself in oor haar regte!
Ruudb.Jy doen n poging maar lees eers net die helfte van die stuk, om n poging te maak as min duidelik is kan net misverstande veroorsaak weens die onwaarhede en dit help niemand nie.Adri skryf dat die broer die grond 25 jaar gelede geërf het N PAAR jare later verskyn sussie en volgens goeie Thaise gewoonte word net 'n bietjie mondelinge reëling getref.Die suster (nee Eugeen, nie Adri se lewensmaat nie en dit stel ook duidelik dat geen ooreenkomste gemaak is nie of dat niks betaal word nie). woon daar na 'n paar jaar (so sê meer as 20 jaar gelede)
In al die bogenoemde dokumente is daar net 1 wat vir Adri mag help en dit kom van Steven (raadpleeg 'n prokureur) Die res neem Adri net verder weg van die huis af.
In die verlede het ek ook 'n dispuut oor grond met my skoonsuster gehad. Ons het toe 'n afspraak by die Grondkantoor (kom tee din) gemaak waar die hoof van die Grondkantoor 'n verklaring hieroor gemaak het.
Terloops, 'n dorpshoof (poe yai ban) kan ook in so 'n dispuut bemiddel.
Die verblyfreg word voorsien in Thaise regulasies. Dit word deur die grondkantoor op die agterkant van die titelakte (chanoot) geregistreer. Verblyfreg kan vir 30 jaar of lewenslank toegestaan word.
Dit kan 'n wetlik veilige oplossing wees as jy wil hê dat iemand gratis op jou eiendom moet woon.
Vir 'n eienaar wat van plan verander het, kan 'n verblyfreg wat verleen word, 'n impak hê op die verkoopbaarheid van die eiendom.
https://www.siam-legal.com/thailand-law/the-right-of-habitation/
My ervaring wys dat jy vir 'n vruggebruik ook na die plaaslike grondkantoor kan gaan sonder gespesialiseerde hulp van 'n (duur) prokureur. ’n Bevoegde amptenaar sal ook ’n versoek om registrasie van ’n bewoningsreg daar kan verwerk. Dit kan egter gebeur dat gemagtigde amptenare geen kennis dra van die "korporatiewe regsvorme" (vruggebruik, oppervlaktes, reg op bewoning, ens...) waarvoor in die Thaise burgerlike en kommersiële kode voorsiening gemaak word nie.
Daar is 'n kans dat jou versoek "verwerp" sal word omdat hulle vinnig sê dat dit nie moontlik is uit onkunde of onwilligheid om bykomende onbekende werk te verrig nie. Hersiening van die posisie wat die beampte ingeneem het, selfs die wetboeke ingesluit, bly moeilik sonder om 'n gesigsverlies te veroorsaak.
Soms word 'n goed voorbereide beslissende diplomatieke benadering vereis 🙂
Ek dink dit sal die beste wees as die hele gesin bymekaar kom om te praat, inderdaad indien nodig met die dorpshoof, die Thai het nog 'n mate van respek daarvoor. Insluitend pa, broer, suster, jou vrou en die broer se kinders moet dan by die onderhoud wees. Familiebande is die belangrikste ding in Thailand, sê hulle. Wel, ek dink hulle moet hier kan uitkom. Andersins sal dit inderdaad 'n regsgeding wees en ek is bevrees dat die broer of die een met die meeste geld (dis hoe dit in Thailand werk) die lang proses sal wen. En dan word die verhoudings heeltemal ontwrig, niemand wil dit hê nie, maar dit sal dan gebeur.
Beste bloggers,
Ek lees elke dag thailand blog plasings solank ek dit nie dadelik oorslaan as pulp/irrelevant nie, want ek het al 'n hele paar keer deur die land gereis. Goed. My kinders en hulle kinders volg my voorbeeld. So ek voel betrokkenheid.
Dikwels word op hierdie blog – en die redaksie laat dit blykbaar altyd toe – kwessies van 'n komplekse regsaard geopper waarmee Thailand-besoekers en/of hul verhoudings en/of vennote gekonfronteer word, selfs wanneer hulle na 'n EU-land verhuis.
Ek noem maar 'n paar.
– Thaise vrou is in België met 'n egskeidingsprobleem. Hier is 'n baie komplekse Belgiese sivielregtelike probleem;
– Eienaarskapbotsings met betrekking tot vaste eiendom (geregistreerde eiendom);
– huweliksgoedereregtelike probleme;
– Erfregprobleme.
Die betrokke kwessies word met 'n sekere reëlmaat op hierdie forum geopper. En tot my groot verbasing spring ’n groot groep belangstellendes in en gee raad. Met die mees nuuskierige raad.
Ek ontbloot myself. Ek is 'n voormalige notaris. Tydens 'n lang vriendelike middagete het ek opwindende Nederlandse erfreg - huweliksgoederereg en eiendomsreg met prokureurs bespreek wat met persoonlike beseringsreg te doen het. Hulle verstaan nie waarvan ek praat nie. En dan praat ons van die Nederlandse reg.
Dink jy dat 'n Thai in Thailand met 'n Nederlandse vennoot wat in 'n konflik beland wat onder Thaise wetgewing val, sy saak by hierdie forum sal indien en Nederlandse/Belgiese lesers sal vra om hom te adviseer? Nee natuurlik nie.
Daarom glo ek dat regskwessies wat deur Thaise wetgewing beheer word en kwessies wat Thais in die EU betrek, nie in hierdie forum aangespreek word nie. Dit is immers waarvoor Google of ander soekenjins is!
Regskwessies moet deur kundiges op die gebied hanteer word. In Thailand. Of in die EU. Deur super spesialiste. Omdat jy nie die Thaise wet ken nie. Ook nie die EU-wetgewing nie. Ook nie internasionale privaatreg nie. Jy weet nie van verdrae nie. Algemene Nederlandse/Belgiese prokureurs weet dit ook nie. Moet ook nie jou probleem op hierdie forum plaas nie, tensy jy 'n verwysing versoek omdat jy dit nie deur Google kon vind nie.
Jy sal skade ly as jy luister na die sienings van allerhande welmenende forumlede van God weet watter dissiplines.
Die vak fokus op die regskwessie wat genoem word: Verkryging van verjaring. Watter Wes-Europeër weet 'n ding of twee hiervan? Laat staan dat dieselfde Wes-Europeër enige idee het van Thaise burgerreg aan die kant van die verjaringswet. En dit praat van praat met dorpshoofde!
En moenie vergeet nie! Geen deskundige en/of professionele persoon steek sy nek uit op hierdie forum wanneer hy mede-forumlede adviseer nie. Hy tree onmiddellik professionele aanspreeklikheid in. Jy lees dus nie 'n boodskap van 'n professionele persoon/vrou nie. Hy kyk uit.
Oorblywende slenteradvies. Wat vir jou geen nut het nie. Wat jou benadeel.
Moet dus nie!